Emlak satın almak veya satmak, bir kişinin hayatındaki en önemli finansal olaylardan biridir. Fiyat ve anahtarların değişiminin ötesinde, her kapanış, her iki alıcının da vergilendirmeye yönelik harcamalarını etkileyebilecek bir dizi vergi sonucu tetikliyor.Bu makale, vergilendirmenin vergi etkilerini anlamak sadece uyumlulukla ilgili değildir - bu, her iki tarafın da derinleşmesi ile ilgili olarak ortaya çıkan bir düzenlemedir.

Kapanışta Alıcılar için Vergi Implikasyonları

alıcılar için, bir emlak kapanışı, resmi olarak mülk sahibi olduğunuz andadır.Birçok alıcı satın alma fiyatına ve ipotek koşullarına odaklanırken, kapanışın kendisi gelecekteki vergi geri dönüşlerine görünecektir. anahtar alanlar kesintiye uğratılabilir kapanış maliyetleri, mülk vergi indirimleri ve maliyet temelindeki tüm yüklere odaklanırken - tüm bunlar gelecekteki vergi yüklerini azaltabilir veya kesintiler için fırsatlar yaratabilir.

Mortgage Interest and Points

Bir ev alıcı için en değerli vergi avantajlarından biri, faiz faiz faizini yılda satın alma, inşa etme veya birincil bir konut veya ikinci ev geliştirmek için kullanılan kredi faiz faizi ödeme yeteneğidir. - Ayrıca kredi kartınızı satın almak veya geliştirmek için kullanılabilir.

Emlak Vergileri Kapanışta

Emlak vergileri genellikle alıcı ve satıcı arasında kapatılır. Alıcı, satıcıyı kapatma tarihinden sonra bir süre önce ödediğiniz vergileri geri ödeyebilir veya alıcı, kapanış tarihinden sonra iade edilen vergileri ödemekten önce vergiler öder.

Deductible vs. Nondeductible Kapanış Maliyetleri

Kapanışta ödenen tüm maliyetler hemen tükenmez. Satın alma fiyatının bir parçası olarak kabul edilir - örneğin uygulama ücretleri, başlık sigortası, kayıt ücretleri, transfer vergileri, denetimler ve avukat ücretleri - genellikle satın alma yılında silinemez. Bunun yerine, mülkteki maliyet temeline eklenirler.Daha yüksek maliyet temelinde, sonunda eve sattığınızda vergi kazançlarınızı azaltır.

Maliyet Basis

Bir mülkteki maliyet temeli, satın aldığınız masraflar dahil olmak üzere, satın aldığınız fiyat artı belirli yerleşim maliyetleri ve zaman içinde yapılan sermaye iyileştirmelerinin maliyeti. kapatıldığında, teslimat bildiriminde gösterilen nihai satın alma fiyatını kayıt etmelisiniz (örneğin, yeni bir çatı, nakit para birimi olarak ödediğiniz vergiler, kayıt ücretleri ve satın alma fiyatının bir parçası olarak muamele edilen herhangi bir ürün için de kullanılabilir.) Bu temel olarak, satış yaparken kazanç veya kaybı hesaplamak için kullanılır.

Devlet ve Yerel Transfer Vergileri

Birçok eyalet ve belediyeler, emlak satışı üzerine transfer vergisi veya belgesel damga vergisi yükler. Çoğu işlemde, satıcı bu vergiden sorumlu, ancak yerel özel veya müzakere, alıcının bir kısmını veya tümünü anlaması gerekir. Örneğin, New York ve Maryland gibi devletler için, alıcının federal vergi iadesi için eklenmiş olması gerekir - her zaman mülkün maliyetine eklenir.

Satıcılar için Vergi Implikasyonları

Satıcılar, bu vergiyi azaltabilecek veya ortadan kaldırabilecek en acil ve potansiyel olarak en büyük vergi etkisi ile karşı karşıyadır: sermaye kazançlarını satıştan elde etmek için nasıl doğru şekilde gerekli olacaktır. Ancak, bu vergiyi azaltabilecek birkaç dışlama, kesintiler ve zamanlama stratejileri vardır.

Sermaye Kazanları ve İlk Residence Exclusion

Ev satıcıları için en güçlü vergi molası Bölüm 121 hariç. Eğer sahipseniz ve satıştan en az iki yıl önce birincil ikametiniz olarak evde yaşadınız, dışlama miktarından 250.000 $ 'a kadar dışlayabilirsiniz (yaklaşık satış başına 500 $,000) Bu dışlama, genellikle her iki yıldan daha düşük fiyatlara sahipse, toplam satış süresine izin verilmeyen veya satış süresine izin verilen ücretin tamamının ödenmesi gerekir.

Sattığım Açıklamalar

Satıcılar için, kapanışta yapılan birçok masraf, satış fiyatından satış fiyatıyla doğrudan ilgili olabilir. Bu satış masrafları, emlak acentesi komisyonları, reklam maliyetleri, yasal ücretleri, unvanı sigortası (eğer satıcı-öymüş), diğer transfer vergileri, kayıt ücretleri ve satış fiyatı ile doğrudan satış fiyatı ile ilgili diğer maliyetler, bu masraflarınızı satış fiyatınızı azaltırsanız, tüm alıcıların ödediğiniz ücretin 1000.000 $ değerindeki geliri ödersiniz.

İyileştirmeler ve İnte Edilmiş Basis

Bahsettiği gibi, maliyet temeli orijinal satın alma fiyatı artı mülkiyet sırasında yaptığınız herhangi bir sermaye iyileştirmeleri tarafından artırılır. kapatıldığında, bir sızıntıyı değiştirmek, bir pencereyi değiştirmek - yeni bir fırın, çatı yedek, büyük topraklar, mutfak yenileme veya eklenebilir, ancak vergilendirmek için belgeniz gerekir.

Sale'i IRS'ye raporlayın

Birincil ikametinizi satarsanız ve kazanç tamamen hariçtir (Programda 250.000 / $ 500,000 limiti altında), genellikle vergi iadeniz için satışa ihtiyacınız yoktur. Ancak, eğer satışınız mülkiyet / kullanım testleri ile tanışmadıysanız, toplam kazanç ve tasarruflar ile ilgili satışlarınızı rapor etmelisiniz.

1031 Yatırım Özellikleri için Kirind Exchanges

Bir yatırım veya işletme mülkünü satıyorsanız (ilk ikametiniz değil), geri dönüşleri kullanarak sermaye kazançlarını vergilendirmeniz gerekir ve 180 gün içinde yedek mülkünüzü tespit etmenizi sağlar. Vergi sonuçları karmaşıktır ve vergi yükümlülüğünü ertelemek için 1031 değişim gerektirir. 1031 karşılığında kapanış özel bir şekilde yapılır: geri ödeme yapmak için nitelikli bir aracılık kullanmanız gerekir ve her zaman 180 gün içinde bu kadar uzmanlığa başvurmalısınız.

Ek ve Overlapping

Alıcıya özgü ve satıcıya özgü konuların ötesinde, gerçek bir emlak kapanışında her iki tarafın da etkisini etkileyen çeşitli vergi konuları da hatalardan kaçınmanıza ve daha etkili planlamanıza yardımcı olabilir.

Vergi Formları ve Dokümantasyon Kapanışta

Her gayrimenkul kapanışı, son derece açık bir şekilde (CD) veya benzer bir yerleşim bildirimi oluşturur. Bu belge tüm finansal ayrıntıları listeler - satın alma fiyatı, kredi koşulları, kapanış maliyetleri, vergi indirimleri ve her bir parti tarafından ödenen miktarlar. Her iki alıcı ve satıcı, bu formun vergi amaçlı kopyasını tutmalıdır. satıcılar için, CD'ler devam eder ve diğer satış masraflarınızı gösterir.

Devlet ve Yerel Vergi Variations

Federal vergi kuralları üniforması, ancak devlet ve yerel vergi yasaları farklı bir şekilde farklıdır. Bazı eyaletler, Kaliforniya ve New York gibi sermaye kazançlarına ilişkin gelir vergisi getirirken, diğerleri de vergilerini (örneğin, Texas, Florida, Nevada) birçok eyalet de kendi transfer vergilerini, vergilerini ve mülk vergi sistemlerini de taşır.

Son Vergi Kanunu Değişiklikleri

Vergi Cuts ve Jobs Yasası (TCJA) 2017 yılı itibariyle, yüksek gelirli devletlerin sahip olduğu önemli değişiklikler yaptı. Örneğin, devlet ve yerel vergilerin (SALT) kaldırılması için yapılan harcamalar için 10.000 $ değerinde (yaklaşık 15 Aralık 2017 tarihinden sonra alınan krediler için) geri alındı.Bu kurallar, yüksek ücretlilerin kapatılması için ne kadar faydayı kısıtlayabilir.

Record guard Best Practices

Her iki alıcı ve satıcı, gayrimenkul satışına girdikleri andan itibaren disipline edilmiş rekor korumayı benimsemeli; satışın yıllığına iade edilmesinden sonra aşağıdaki belgeleri tutar (veya daha uzun süre denetim imkanı varsa)

Vergi Profesyonelliğine Ne Zaman Bağlanır

Vergi kanunlarının karmaşıklığı göz önüne alındığında, iş için kiralanan veya kullanılmış bir evle danışmak veya kayıtlı bir acenteye başvurmak akıllıcadır, birden fazla sahibi veya güven içeren bir satış veya mülk satın almak için başka bir devlet tarafından satın alınabilir.Bir vergi profesyoneli, farklı modellere veya bir satışa yardımcı olabilir - bu da standart kesintiye uğramak veya standart kesintiye uğramak gibi - tüm mülkleri veya güveni içeren bir satışa olanak sağlar.

Future Tax Faydaları için Stratejik Planlama

Gerçek mülk genellikle uzun vadeli bir yatırımdır ve kapanışta yaptığınız kararlar yıllar boyunca vergilerinizi etkileyebilir: Alıcılar için birincil konutunuzu gelecekte kiraladığınızda daha düşük vergi faturası için nasıl genişleteceğinizi anlayın. Örneğin, satıcılar için satış yapmak için satış yapmak için satış yapmak için satış yapmanız gereken her türlü masraf ve dikkatle belgelendirme masrafları önemli bir fark yaratabilir.

Final Düşünceler

Bir emlak kapanışının vergi sonuçları çok yönlüdür, ancak ilk evinizi satın aldığınıza dikkat edin, hem alıcılar hem de satıcılar başarılı bir şekilde gezinebilir.Daha fazla yazarlı bilgi için, mevcut vergi kanununa göre fark edin. 551 (Bise of Wealths)[Döneticileri satın aldığınıza veya bu makaleden elde edilen bilgiler size güven ile ilgili olarak özel bir vergi tavsiyenizi yaklaşmanıza yardımcı olacaktır.