Ang mga batas ng Zoning ay bumubuo ng pundasyon ng mga lupa na gumagamit ng regulasyon sa mga munisipalidad sa ibayo ng Estados Unidos.Idinektahan nila kung ano ang maaaring itayo kung saan, gaano kataas ang mga istraktura, at kung anong mga gawain ang maaaring maganap sa isang ibinigay na balutan. Habang ang mga tuntuning ito ay nagbibigay ng kaayusan at paghula, maaari rin silang lumikha ng mga hadlang para sa mga may ari ng ari ng ari ng ari at mga tagapagpaunlad na nangangailangan ng kakayahang legal na pang-unawa. ang dalawang mahahalagang kasangkapang legal ay maaaring mangahulugan ng pagkakaiba ng proyekto at espesyal na paggamit ng mga pahintulot mula sa mahigpit na mga kahilingan ng sonancenitiba sa isang matatag na pag-pagawa.

Pag - unawa sa mga Batas at sa Pangangailangang Maging Madaling makibagay

Ang mga ordinansang Zoning ay nagbabahagi ng isang pamayanan sa mga districts community, komersiyal, industriyal, agrikultural na ekwasyon at nag-iinam ng mga espesipikong tuntunin para sa bawat isa. Ang mga tuntuning ito ay sumasaklaw sa mga sukat ng kapalaran, mga harang mula sa mga linya ng ari-arian, mga espasyo ng lupa, mga hadlang mula sa mga ari-arian, densidad, at mga pinahihintulutang paggamit ng lupa. Ang tunguhin ay ang pagtataguyod ng maayos na paglaki, pag-iingat ng mga halaga ng ari-arian, at hiwalay na mga paggamit ng mga lokal na mga patakaran na nagbibigay ng mga kondisyon sa bawat sitwasyong nagbibigay ng mga estado.

Ang pangunahing pagkakaiba ay nasa kung ano ang kanilang tinutukoy. Ang pagkakaiba ay nagpapahintulot ng paglihis sa pisikal o dimensiyonal na mga kahilingan (area di - pantay) o, sa bihirang mga kalagayan, mula sa ipinahihintulot na listahan ng paggamit (gamitan ng mga pagkakaiba). Ang isang pantanging gamit ay nagpapahintulot, sa kabilang dako, ng isang paggamit, ng isang paggamit ng lupa na ipinahihintulot lamang sa ilalim ng espesipikong mga kalagayan sa loob ng isang zoneipher, ng isang paaralan sa isang distritong tirahan.

Ano ba ang mga Kaibahan?

Ang isang pagkakaiba ay ang legal na eksepsiyon na pumapayag sa isang may ari ng ari-arian na gamitin ang kanilang lupain sa paraang humiwalay sa mga soning ordinansang mahigpit na mga kahilingan. Ang katwiran sa likod ng mga di-pagsasalungatan ay ang mahigpit na pagpapatupad ng mga patakaran ay maaaring lumikha ng hindi kinakailangang kahirapan kapag ang isang pag-aari ay nagtataglay ng mga kakaibang katangian. ang mga varianty ay hindi ipinagkakaloob na hindi biru-tawa; dapat patunayan ng aplikante na ang kahirapan ay hindi self-nilikha at ang paglihis ay hindi makapipinsala sa pook o sa kabutihan ng publiko.

Mga Uri ng Pagbabagu - bago

May dalawang pangunahing kategorya ng pagkakaiba, na ang bawat isa'y may kani - kaniyang legal na pamantayan:

  • [[[[[Category: Ang uring ito ay nagpapahintulot ng isang paggamit ng lupain na hindi pinapayagan sa distritong soning. Halimbawa, ang pagbubukas ng isang maliit na tindahang retail sa isang sona na nagpapahintulot lamang ng mga isang-pamilyang tahanan.Ang paggamit ng mga varieties ay mas mahirap makuha dahil ang mga ito ay pangunahing nagbabago sa katangian ng sona.[kailangan ng sanggunian] Ang aplikante ay dapat magpakita na ang properform ay hindi maaaring magbigay ng rasonableng pagbabalik kung gagamitin lamang para sa mga layunin na pinahihintulutan at ang mga entidad na kinakailangan.
  • [[[[[T: Ito ay may kinalaman sa mga dimensiyon o pisikal na mga kahilingan na ⁇ t ⁇ s ⁇ s ⁇ s ⁇ s ⁇ s ⁇ s ⁇ , mga hangganan sa taas, mga espasyong pang-ilalim, espasyong paradahan, o mga rating ng sahig. Halimbawa, ang isang may-ari ng bahay na nagnanais magtayo ng isang beranda na umaabot sa kinakailangang balakid sa harapan ng tatlong paa ay maaaring mag-play para sa isang areang terreactiba. Ang pagsusulit para sa isang area voudivision ay karaniwang mga problemang pang-ektiba sa halip na ⁇ u ⁇ u ⁇ b ⁇ b ⁇ b ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

Mga Kahilingan Para sa Pagkakamit ng Sari - saring Bagay

Upang magkaroon ng di - pagkakasundo, ang isang aplikante ay dapat na pangkalahatang patunayan ang ilang elemento.

  • Uniqueness of the property: Ang kahirapan ay dapat magmula sa mga kondisyong natatangi sa propesyunal na bertebrado tulad ng hindi regular na hugis ng lote, matarik na dalisdis, o makitid na flatific ⁇ not mula sa mga kondisyong pinagsasaluhan ng maraming mga lote sa lugar.
  • Hindi sarili-nilikha: Ang kahirapan ay hindi maaaring bunga ng sariling mga aksiyon ng ari-arian. kung ikaw ay nagpasakop sa isang paraan na lumikha ng hindi pagkakasundong kalagayan, malamang na hindi ka makakakuha ng isang di-pagsasalungat para sa kondisyong iyon.
  • Walang malaking pinsala sa pook: Ang pagkakaiba ay hindi dapat bumago sa mahalagang katangian ng lugar, magpataas ng mga panganib sa trapiko, o magbawas ng mga halaga ng ari-arian para sa mga kapitbahay.
  • [kailangan ng panahon: Ang relief na ipinagkaloob ay dapat na ang pinakamaliit na paglihis na magpapahintulot pa rin sa makatuwirang paggamit ng ari-arian.

Maraming mga lupong pansoning ang umaasa sa isang sistemang pang-ekonomiya. para sa mas malalim na pagsisid sa mga pamantayang legal, ang American Bar Association EXTex law buod ay nagbibigay ng mahusay na pinagmulan.

Ang Proseso ng Pag - iingat

Ang proseso ay karaniwang nagsisimula sa isang pre-application miting sa pamamagitan ng mga tauhan sa pagsosona upang talakayin ang panukala at kinakailangan dokumentasyon. Ang aplikante ay magsumite ng pormal na aplikasyon, kadalasan kabilang ang mga site plan, survey, retrato, at isang nakasulat na salaysay na nagpapaliwanag kung bakit kinakailangan ang dibersidad.[kailangan ng sanggunian] Ang lokal na lupon ng mga pag-aalsa (BZA) o board of adjustment iskedyul ay maaaring kumuha ng pampublikong pagdinig, kung saan ang aplikante ay maaaring magbigay ng ebidensiya at mga kapitbahay. Pagkatapos ng pagdinig, ang board board ay maaaring kumuha ng isang nasusulat na desisyon (kadalasan ng kondisyon) o kaya'y ang mga o kaya'y ang mga o ang mga terline ay maaaring kumuha ng ilang buwan.

Karaniwang mga Halimbawa ng mga Pagbabagu - bago

  • Ang paggawa ng bakod na mas mataas kaysa ordinansa ay nagpapahintulot dahil sa matarik na dalisdis na nangangailangan ng higit na pribadong buhay.
  • Ang pagdaragdag ng isang garahe na nanghihimasok sa disbentaha sa gilid sapagkat ang lote ay kakatwa ang hugis.
  • Pag - opera ng isang negosyong pantahanan na lampas sa karaniwang hangganan ng paa sa liwasan para sa mga gamit na pang - accessory.
  • Ang pagbabawas sa bilang ng kinakailangang mga paradahan sa isang umiiral na komersiyal na gusali dahil sa mga limitasyon sa lugar.

Ano ang Pantanging mga Pagpapahintulot sa Paggamit?

Ang espesyal na paggamit ng pinahihintulutan din ang paggamit na resitution na tinatawag na kondisyonal na paggamit, espesyal na eksepsiyon, o pinapayagan ang mga paggamit sa isang paggamit ng lupain na kinikilala ng soning ordinansa bilang maaaring angkop ngunit pagkatapos lamang ng case-by-case review. di tulad ng mga reverse, na tumutukoy sa mga paglihis mula sa mga tuntunin, ang espesyal na paggamit ay tungkol sa pag-aaasal ng isang gamit na na nai-cread sa pamamagitan ng ordinansa, kung ito ay nakatutugon sa ilang mga batayan. Ang ideya ay may mga gamit na hindi maaaring lubos na maresolbase sa pamamagitan ng mga regulasyong kumot, kaya ang isang pang-eksipsipsipsiporidad ay kinakailangan upang matiyak ang isang pag-isip na review upang matiyak ang pagiging kaugnay sa mga katangiang pang-ari.

Layunin at Kasuutan

Ang mga karaniwang halimbawa ng mga paggamit na nangangailangan ng isang espesyal na paggamit ng permit ay kinabibilangan ng mga paaralan, simbahan, ospital, sentro ng day care, mga tahanan ng mga patay, mga istasyon ng gas, mga walang kawad na mga tore ng komunikasyon, at malalaking-scale na mga komersyal na pagpapaunlad sa mga sonang mix-use. Ang mga gamit na ito ay hindi likas na hindi katugma ng distrito, ngunit ang mga ito ay maaaring lumikha ng trapiko, ingay, o iba pang mga epekto na dapat pangasiwaan sa pamamagitan ng mga kondisyon. Ang espesyal na paggamit ng permit proseso ay na nagpapahintulot sa zoning board o planking komisyon na magpataw ng espesipikong mga kahilingan tulad ng pag-ayos, pag-ayos, mga oras ng pag-andar, pag-andar, o pag-andar, o mga oras ng operasyon, o pag-iidro-momittobigoid upang mabawasan ang mga negatibong mga epekto ng mga ektibo.

Ang legal na pamantayan para sa isang pantanging gamit ay naiiba sa mga pamantayan ng kalusugan, kaligtasan, o kapakanan ng publiko. Maraming ordinansa ang nangangailangan ng mga tuklas na ang paggamit ay may ekwasyon sa komprehensibong planilerasyon at na hindi ito magdudulot ng ⁇ undue traffic buhul - buhol na tricuse o ⁇ excessive nic.

Proseso sa Pagtatamo ng Pantanging mga Pagpapahintulot sa Paggamit

Ang proseso ay nagpapabanaag ng pagkakaiba subalit kadalasang nagsasangkot ng mas detalyadong pagrerepaso at mas mahabang mga balangkas ng panahon.

  1. [[[Pangungumberte] [[[T:1] Pag-usapan ang iminungkahing gamit sa mga tauhang nagpaplano upang matukoy ang mga maaaring maging isyu.
  2. [[Talaksan: Ang mga plano ng submise site, pag-aaral ng trapiko, pagtatasa ng kapaligiran, at isang salaysay na nagpapaliwanag kung paano natutugunan ng paggamit ang bawat pamantayan sa ordinansa.
  3. [[[T: Ang mga tauhan sa Pagpaplano ay sinusuri ang aplikasyon at naghahanda ng ulat na may mga rekomendasyon.
  4. Nakarinig ng publiko: Ang lokal na komisyon sa pagpaplano o tabla ay humahawak ng pampublikong pagdinig, kadalasan ay may di-bababang pahatid- koreo sa mga kalapit na may ari ng ari-arian.[T] Patotoo mula sa aplikante at publiko ay naririnig.
  5. Ang pag-aalsa at mga kondisyon: Maaaring sang-ayunan, sang-ayunan ng tabla ang mga kondisyon, o hindi-pagtanggi sa permit. Maaaring kabilang sa mga kondisyon ang pag-unlad, mga paghihigpit sa ilaw, mga pamantayan sa pagganap, o pana-panahong pagbabago.
  6. Mga pamprodiya: Ang mga desisyon ay maaaring iapela sa isang mas mataas na awtoridad o hukuman, depende sa mga lokal na alituntunin.

Para sa reality-world halimbawa ng isang munisipal special user feed permit ordinansa, ang Denver Zoning Codeiviers espesyal na paggamit section ay naglalarawan sa antas ng detalyeng kinakailangan.

Mga Halimbawa ng Pantanging Paggamit ng mga Kalagayan sa Pag - aapruba

  • Ang isang simbahan na nagnanais magbukas sa isang pamayanang may mga tirahan ay tumatanggap lamang kung ito'y nagtatagpo sa paradahan at mga kalagayan ng pagbabalita sa mga lote.
  • Isang child care center na tumatakbo palabas ng isang dating bahay na may solong pamilya, na napapailalim sa mga paghihigpit sa mga lugar ng laro sa labas at drop-off na trapiko.
  • Isang malaking tindahan ng groseri na gustong magtayo sa isang residensyal na sonang mix-use, ay nangangailangan ng pag-iinam ng stormwater streams at nagbibigay ng parking ng bisikleta.

Mga Pagkakaiba ng mga Pagkakaiba at Pantanging Paggamit ng mga Pagpapahintulot

Kadalasang ikinalilito ng mga may-ari ng ari-arian at mga kalinangan ang dalawang kasangkapang ito, ngunit mahalaga ang mga pagkakaiba.Ang pag-unawa sa mga ito ay mahalaga sa pagpili ng tamang paraan at paghahanda ng isang matagumpay na aplikasyon.

Layunin

[[[T: Ang pagbibigay ng tulong mula sa isang espesipikong kahilingan sa pagsosona na magdudulot ng kahirapan.[[[kailangan ng sanggunian] Ang pokus ay nasa protektibong survients na pisikal na demand.
[[Special Use Settlement: Ang paggamit ng lupain na pinapayagan lamang sa ilalim ng pag-iingat na review. Ang pokus ay nasa epekto ng paggamit at kung ito ay maaaring ma-militarin.

Kasuwato na Pamantayan

[[[T:[[[[[[[[1]] [[Ikaiba]] Mga kahirapang pang-ekonomiya:[ [[Ikaibang paggamit ng Pagpapahintulot: Mga kompetitibong may kaugnay na mga batayan at kabagay ng pamayanan.

Kumot

[[[[T:[[[[[[1]] Karaniwang pinatutungkol ang dimensiyonal o pisikal na paglihis (area conversion) o, bihira, isang ipinagbabawal na paggamit (gamitan ng converse).
[[Special Use Accept: Ang mga talumpati ay gumagamit ng mga kondisyong pinahihintulutan; ang paggamit mismo ay nakatala sa ordinansa bilang nangangailangan ng permit.

Mga Kalagayan

[[[T: Ang mga kondisyon ay maaaring ipatupad ngunit ito ay nilayon upang mabawasan ang epekto ng paglihis.[[Kaibahan:
[[Special Use Conclect: Ang mga kalagayan ay halos palaging nakakabit at kadalasang kinabibilangan ng mga limitasyon sa operasyon. Ang permit ay maaaring mawala kung ang mga kondisyon ay nalabag o kung ang paggamit.

Mga Resulta ng Hindi Pagtitiwala

[[[T: Ang Violation ay maaaring magbunga ng pagpapawalang bisa o pagpapatupad.[kailangan ng sanggunian] Ang hindi pagsunod ng may-ari ng ari-arian sa ipinagkaloob na paglihis.
[[Special Use Conclect: Ang hindi pagsunod sa mga kondisyon ay maaaring humantong sa muling pagpapawalang bisa ng permit, at ang paggamit ay maaaring maging ilegal.

Para sa mas detalyadong side-by-side na paghahambing, ang isang planning forces website tulad ng [APA ⁇ s Land Use Division ay nag-aalok ng komprehensibong mga gabay.

Praktikal na mga Tip Para sa mga Nagpapalitan

Naghahanap ka man ng isang di - pagkakaunawaan o isang pantanging gamit na permiso, ang maingat na paghahanda ay nagpapabuti sa iyong mga tsansa na ikaw ay sumang - ayon.

  • Alamin ang iyong ordinansa: Basahing mabuti ang inyong lokal na kodigo ng pagsosona.Ang bawat munisipalidad ay may sariling mga kahilingan sa aplikasyon, mga istrakturang bayad, at mga timeline.Ang hindi pag-aaalsa sa mga alituntunin ay hindi isang dahilan.
  • Ang mga propesyonal sa pag-aalsa ay maaga: Ang paggamit ng Lupa sa mga abogado, arkitekto, tagaplano, at agrimensor ay makatutulong sa iyo na ikuwadro ang iyong aplikasyon upang matugunan ang mga pamantayang legal.[ang kanilang kadalubhasaan ay lalo nang mahalaga para sa kasanayan sa paggawa ng mahirap na argumento sa isang hindi pantay na kaso.
  • [[[Talaksan] [ Para sa isang pagkakaiba, ituon ang pansin sa mga natatanging katangian ng iyong ari-arian at kung bakit ang ordinansa ay nagtatakda ng isang kahirapan. Para sa isang natatanging gamit permit, idiin kung paano ang paggamit mo ay pakikinabangan ng pamayanan at kung paanong ang mga iminungkahing kondisyon ay magreresulta sa mga alalahanin.
  • Kumuha ng suporta ng kapitbahay: Maaaring maglubog ng proyekto ang oposisyon ng Pamayanan.Pakipag-usap sa mga kapitbahay bago ang pagdinig, pag-usapan ang kanilang mga alalahanin, at isaalang-alang ang mga pagpapaubaya. Mga liham ng suporta o isang petisyon ay maaaring mag-udyok ng boto ng lupon.
  • [TUTUWing una ang isang pulong ng tabla: Pagmasdan kung paano kumikilos ang tabla. Alamin kung anong uri ng mga tanong ang itinatanong ng mga miyembro at kung anong katibayan ang kanilang pinahahalagahan. Ang ganitong kaunawaan ay tutulong sa iyo na iangkop ang iyong presentasyon.
  • Maging makatotohanan tungkol sa panahon: Ang parehong proseso ay kadalasang kumukuha ng 60 hanggang 120 araw mula sa aplikasyon hanggang sa desisyon. Pilitin ito sa iskedyul ng inyong proyekto.Ang ilang lugar ay nagbibigay ng expendidong review para sa mga maliliit na direksyon, ngunit ang donimitt ay umaasa dito.

Ang Papel ng Zoning Boards at mga Pampahayagang Pagkarinig

Ang mga bakuna at mga pahintulot sa pantanging paggamit ay pinapasiya ng mga lupong pang-akademiko na ⁇ , isang lupon ng mga pagsosona o isang komisyon ng pagpaplano. ang mga lupong ito ay binubuo ng hinirang na mga mamamayan, na kadalasang may propesyonal na pinagmulan sa mga estruktura, batas, o pagpaplano.Sila'y sumusunod sa mga alituntunin ng pamamaraan at dapat na magsumite ng mga desisyon sa ebidensiyang iniharap sa pagdinig, hindi sa personal na mga opinyon.

Ang pagdinig sa publiko ay isang mahalagang bahagi. Pansinin na ang mga may - ari ng ari - arian ay dapat na nakasalig sa mga pamantayan ng batas.

Mahalagang maunawaan na ang pagbibigay ng di - pantay o pantanging pahintulot sa paggamit ay hindi isang pribilehiyo.

Pagsasaayos

Ang mga variance at mga espesyal na gamit permit ay mga kailangang kasangkapan na nag-iintermit ng pagiging mahigpit ng batas ng pagsosona.Ang isang pagkakaiba ay nagbibigay ng ginhawa mula sa isang tuntunin; ang isang espesyal na paggamit ay nagbibigay ng pahintulot para sa isang paggamit. Ang bawat isa ay nagdadala ng sarili nitong mga legal na pagsubok, mga pabigat sa proseso, at mga strategic na konsiderasyon.

Ang mga may - ari ng ari - arian, mga developer, at maging ang mga aktibista sa komunidad ay nakikinabang sa malinaw na pagkaunawa sa dalawang mekanismong ito. Kapag ginamit nang tama, ang mga pagkakaiba - iba at pantanging paggamit ng mga permiso ay makalulutas sa mga alitan, makatutulong sa malikhaing mga proyekto, at nagpapasulong sa katangian ng komunidad, maaari itong umakay sa pag - aayos, pag - urong ng mga bagay na hindi kayang gawin ng mga tao na agad na gumamit ng mga propesyonal sa lupa sa pagpaplano, maingat na pagrerepaso sa inyong lokal na kodigo, at paglapit sa paglilitis taglay ang lubusang mga dokumento at espiritu ng pagtutulungan.

Para sa higit pang pagbabasa sa mga pinakamahusay na gawain sa paggamit ng lupa regulasyon, ang Cornell Legal Information Instituteivis zoning complement ay nagbibigay ng kapaki-pakinabang na simulan. Karagdagan pa, ang mga lokal na website ng munisipal ay kadalasang naglalathala ng kanilang mga zoning board adyment at desisyon, nag-aalok ng real-world na halimbawa ng kung paano pinangangasiwaan ang mga transaksyon at espesyal na paggamit ng mga permit sa pagsasagawa.