Pag - uugnay sa Batas at sa mga Karapatan ng mga May - ari ng Ari - arian na Muling Linangin o Muling Pag - isipan

Ang mga batas ng pag-aanunsyo ay ang pundasyon ng modernong regulasyon ng land-use, nag-aayos kung paano magagamit ang produksyon, kung anong mga istraktura ang maaaring itayo, at kung saan maaaring matagpuan ang mga ito. para sa mga may ari ng ari-arian, ang mga batas na ito ay kumakatawan sa parehong balangkas ng mga inaasahang karapatan at isang mapagkukunan ng potensiyal na pagkabigo kapag ang muling pagpapaunlad ay nag-iiba ng mga plano sa regulatorymentymentyment. Ang pagkaunawa sa interseksiyon ng mga karapatang pribadong propesyunal at pampublikong pag-zon ay mahalaga para sa sinumang umaasa sa pag-unlad ng lupa, muling paggawa ng mga legal na pamamaraan, muling paggawa, at pagpapalit ng mga produkrehibisyong pang-edukyunan.

Mga Pundasyon ng Batas Zoning

Ang Zoning ay nagmula sa unang bahagi ng ikadalawampung siglo bilang isang tugon sa mabilis na urbanisasyon at ang pangangailangan na paghiwalayin ang mga di-kaayon na gamit na gaya ng mga pabrika mula sa mga tahanan. Ang palatandaang kaso ng Korte Suprema Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926) ay nagpatibay sa konstitusyunalidad ng komprehensibong mga ordinansa ng zoning , na nagtatatag na maaaring ayusin ng mga pamahalaan ang paggamit ng lupain upang pangalagaan ang kalusugan ng publiko, kalusugan, at ang pangkalahatang mga kahilingan, mula noon ay ang mga pinangangasiwaang estado, na nag-ayon sa mga entrmig mga batas ng mga batas ng mga entidad ng estado, na nagbibigay ng mga entidad na nagbibigay ng mga kodigong pang-urbansiya, at nagbibigay ng mga lokal na nagbibigay ng mga kodigong pang-kaunidad, at nagbibigay ng mga lokal na nagbibigay ng mga kodigong pang-kagawa, at nagbibigay ng mga lokal na nagbibigay ng mga kodigong pang-kagawa, at mga entidad.

Ang lokal na mga kodigo ay binabago sa pana - panahon sa pamamagitan ng mga susog sa batas, komprehensibong mga rebisyon sa plano, at mga lugar na nag - aalok ng mga hamon sa pagsosona. Dapat malaman ng mga may - ari ng ari - arian na ang mga tuntunin sa panahon ng isang aplikasyon ang umuugit sa proyekto; gayunman, maraming hurisdiksiyon ang nagbibigay ng mga karapatan sa pag - aalok ng mga karapatan sa pagtatayo minsang magpalabas ng permit sa pagtatayo.

Pag - unawa sa mga Distrito at Regulasyon

Ang mga klasipikasyong Zoning ay iba-iba sa pamamagitan ng hurisdiksiyon ngunit karaniwang kinabibilangan ng mga residensyal, komersiyal, industriyal, agrikultural, at mixed-use district. sa loob ng bawat kategorya, ang mga subdistributor ay umiiral na ide-demonstrative (R-1), multi-pamilya residential (R-3), community community (C-1), at pangkalahatang industriyal (I-2). Ang bawat mga regulasyong districtiantrites ay nagtatakda:

  • AngPer recept ay gumagamit ng – mga gawaing pinapayagan ng tama (hal.g., isang bahay-pamilya sa isang R-1 sona).
  • AngConditional ay gumagamit ng – mga paggamit na pinapayagan lamang na may espesyal na permit subject sa karagdagang review (hal., isang daycare sa isang residensyal na sona).
  • Bulk at dimensiyonal na pamantayan – tulad ng minimum na lugar ng lot, mga hadlang mula sa mga linya ng property, taas ng gusali, ratio ng sahig (FAR), at mga kahilingan ng bukas na espasyo.
  • [[Talaksan] Mga panuntunan – Mga pangkontrol ng kagandahan, landscaping, signage, at mga kahilingan ng parking.

Ang mga sonang overlay ay nagpapatupad ng karagdagang mga restriksiyon sa tuktok ng baseng distrito, kadalasan para sa makasaysayang pagpapanatili, pangangasiwa ng bahagdan, o transit-oriented development. ang mga may-ari ng ari-arian ay dapat na masusing repasuhin ang opisyal na zoning map at code bago magplano ng anumang muling pagpapaunlad. Maraming mga munisipalidad ay nagbibigay ng online GSIS na mga kasangkapan upang suriin ang isang klasipikasyon ng balutan.

Mga Ari - ariang May - ari ng Estados Unidos na Dapat Linanging Muli ang Pagkakatuwa

Ang pinakamatuwid na landas sa muling pagpapaunlad ay ang paggawa sa loob ng umiiral na klasipikasyong soning. Habang ang iminungkahing paggamit ay isang pinahihintulutang paggamit at ang proyekto ay nakatutugon sa lahat ng mga pamantayang dimensiyon at disenyo, ang may-ari ng ari-arian ay karaniwang may karapatang makagawa. Ang karapatang ito ay hindi absolute, gayunpaman. Ang mga lokal na pamahalaan ay maaaring magpataw ng mga kondisyon sa pamamagitan ng site plan review, mga tablang disenyo, o mga pagtasang pangkapaligiran. Karagdagan pa, ang hindi sumasang-ayon ay gumagamit ng mga ekwastwal na ektibong paggamit ng mga ekwasyong ekwili kapag itinatag ngunit ngayon ay ipinagbabawal sa ilalim ng zonitoryong zoning EXTEXTEFORDORD.

Kapag muling nilinang ang isang pag-aari na mayroon nang hindi sumasang-ayong gamit, ang mga may-ari ay dapat na lumakad nang maingat, na pagpapalawak ng isang hindi umaayong paggamit ay maaaring mangailangan ng isang hindi pantay o pagbabago sa nakapailalim na pagsosona. kung ang umiiral na istraktura ay napinsala ng higit sa isang porsiyento ng halaga nito, maraming mga kodigo ang nangangailangan ng muling pagtatayo upang makasunod sa mga kasalukuyang pamantayan.Ang mga planong muling pagpapaunlad ay dapat palaging kinabibilangan ng isang soning pagsunod review na isinasagawa ng isang land-use attorney o propesyonal na planner.

Ang isa pang susing karapatan ay ang kakayahang mag- aplay para sa mga pahintulot sa pagtatayo minsang ang isang proyekto ay pumapanig sa kodigo. kung ang permit ay hindi nailalapat, ang may-akda ay maaaring umapela sa tabla ng mga pag-aanunsyo (BZA) o katumbas na katawan, at sa wakas sa korte ng estado.Ang bigat ng patunay ay nakasalalay sa aplikante upang ipakita na ang panukala ay nakatutugon sa mga kahilingan ng codeivities.

Ang Proseso ng Pagkukumpuni: Pagbabago ng Isang Resperimento sa Pag - aari na Itinalagang Gamitin

Ang resonanting ay isang aksiyong pang-impormasyon na nagreresulta sa pag-aayos ng mapa o teksto upang baguhin ang isang klasipikasyon ng ari-arian. ito ay naiiba mula sa isang hindi pantay o espesyal na paggamit na permit, na tumatalakay sa mga eksepsiyon sa loob ng isang ibinigay na sona. Ang mga aplikasyong resonansiya ay karaniwang sinimulan ng may-ari ng ari ngunit nangangailangan ng pagsang-ari ng lokal na lehislatibong katawan na perimulat sa konseho ng lungsod o komisyong county naison pagkatapos ng isang rekomendasyon mula sa komisyong pagpaplano.

Mga Hakbang sa Pagkukulong - Muli

  1. [[Pangunggunian – Maraming mga munisipalidad ang nanghihikayat o nangangailangan ng isang pagpupulong na may mga tauhang nagpaplano upang talakayin ang pagiging feasible, komprehensibong plan harmoniko, at mga maaaring maging isyu.
  2. [kailangan ng sanggunian] Pailalim – Pagsasalaysay ng isang legal na paglalarawan ng propesiya, umiiral at iminungkahing soning, isang planong site, at isang salaysay na nagpapaliwanag ng mga benepisyong pang-ekonomiya at pangkomunidad.
  3. [Staff review at report – Pagsusuri ng kahilingan ng mga tauhan sa Planning laban sa komprehensibong plano, soning code, environmental demandts, at kakayahang imprastraktura.
  4. [kailangan ng sanggunian][kailangan ng sanggunian][ – Ang batas ng Estado ay nagbibigay-pansin sa mga katabing may-ari ng ari-arian, publikasyon sa isang lokal na pahayagan, at hindi bababa sa isang pampublikong pagdinig bago ang komisyon ng pagpaplano. Community input ay seryosong isinasaalang-alang.
  5. [Talaksan: – Ang mga boto ng komisyon upang irekomenda ang pagsang-ayon, pagkakaila, o modipikasyon. Ang kanilang rekomendasyon ay isang advisory ngunit nagdadala ng bigat.
  6. [Legislative body decise[ – Ang konseho ng lungsod o lupong county ay humahawak ng pangwakas na pampublikong pagdinig at boto sa ordinansang resonanting. Maaaring magdagdag ng mga susog, ngunit maaaring mangailangan ng malaking pagbabagong-pansin.
  7. Aptroval o pagtatatwa – Kung inaprubahan, ang mapa ng pagsosona ay ina-apruba. kung hindi, ang may-ari ay maaaring maghintay ng isang yugto (kadalasang anim na buwan sa isang taon) bago muling mag-ani o maaaring hamunin ang desisyon sa korte.

Mga Pag - aaral sa Estratehiya Para sa mga Resonasyon

Ang matagumpay na muling pagsosona ay kadalasang nakasalalay sa pagpapakita na ang iminungkahing pagbabago ay mas naaayon sa hurisdiksiyong ekwasyon komprehensibong plano. Kung ang plano ay nagtatalaga ng lugar para sa hinaharap na komersiyal na paggamit, ang isang residensyal na-to-commercial na resonanting ay mas hindi nagbabago. Kung ang plano ay nangangailangan ng mababang-densidad na residensyal, ang muling pag-iisa sa mga high-density apartment ay maaaring humarap sa malakas na oposisyon. Ang mga may ari ng ari-arian ay dapat mag-arian na mag-ari ng isang land-use at isang planang maagang sa proseso. Ang mga pulong na pre-appliberspliksiyon ay maaaring magsiwalat ng mga mahahalagang mga mahahalagang mga diperensiya bago ang pagbuo ng mga ential na proyekto ng mga o pag-eduklubasegential na adroleksiyon ng mga o pag-probased.Ang mga o pag-probaseconsiplihibit ay kadalasang pagharap sa mga adroloid. Ang mga ad.Ang mga ad.Ang mga ad.Ang mga adroleksiyon ay maaaring ang

Mga Pagbabago at mga Pagpapahintulot sa Paggamit ng Kalagayan

Ang resonance ay hindi lamang ang kasangkapan. Ang mga may ari ng ari-arian na naghahanap ng tulong mula sa mahigpit na mga pamantayan ng dimensiyon ay maaaring mag-play para sa isang variance[[[kailangan ng sanggunian][kailangan ng sanggunian] Mga kahilingan sa pagsosona kapag ang mahigpit na pagpapatupad ay magdudulot ng hindi kinakailangang kahirapan dahil sa mga natatanging pisikal na katangian ng propesiya (e.g, kakaibang hugis, matarik na dalisdis).[kailangang ipakita ng aplikante na ang kahirapan ay hindi self-nipresyevedy, na ang kakayanan ng kaigi ng kaigi ng kaigihan ng pook, at abot ng pangangailangan na ito ay ang mga suspedeblusyon ay ang mga estadong mahirap makuha, at ang mga kripwersactasyon ay ang mga kondisyon ay ang mga kripwersa sa mga estado.

Ang isang [[[[[Can (tinatawag ding espesyal na eksepsiyon o espesyal na paggamit na permit) ay nagpapahintulot ng isang paggamit na pinapayagan sa ilalim ng kodigong soning na kung kailan lamang matugunan ang espesipikong mga kondisyon. Ang mga halimbawa ay kinabibilangan ng mga simbahan sa mga sonang residensyal, kama-and-breakfasts, o malalaking-scale development. di tulad ng isang confix, ang isang kondisyongitable na paggamit ng permit ay hindi nangangailangan ng pagpapakita ng kahirapan; ang aplikante ay dapat patunayan ang mga pamantayang itinakda sa codeictraction, ang mga kondisyong quadiential prosictra-communication, ngunit ang mga desisyon ay dapat gamitin ang mga ential pros.

Ang mga regulasyon ng Zoning ay kung minsan maaaring maging labis, na lumalabag sa mga karapatan sa pag-aari ng konstitusyon. Ang Ikalimang Susog ay nagbabawal sa pamahalaan sa pagkuha ng pribadong pag-aari nang walang kabayaran.[kailangan ng sanggunian] Ang isang regulasyon ay nangyayari kapag ang may-ari ng lahat ng mga maaaring ekonomiyang paggamit ng lupain (isang kabuuang pagkuha) o, sa ilalim ng Penn Central na nag-aanya ng pag-aasam ng pagsubok na pang-ekono, kapag ang epektong pangkabuhayan, panghihimasok sa mga inaasahang pamumuhunan, at katangian ng pamahalaan ay mabigat na pagkondena sa mga hukumang pang-ari.[kailangan ng mga ari-arian, bagaman ang mga lokal na mga hukuman ay epektibong pang-arian ay ang mga batas ay nagbibigay ng mga batas upang sirain ang mga batas na pang-ari nito ay epektibong pang-ari.

Kabilang sa iba pang mga legal na hamon ang [[ mga pag-aangkin (kung ang mga pamamaraan ay hindi patas o ayon sa sariling kagustuhan) at di-pantay na proteksiyon[ang mga pag-aangkin (kung ang isang soning desisyon ay inaasinta ang isang ari-arian nang walang makatuwirang batayan). Stow zoning ⁇ E ⁇ E ⁇ L ⁇ L ⁇ ] Ang isang maliit na pakete para sa isang paggamit ng mga nakapaligid na lupain ay hindi nagbabagong-ayon sa[[3][T][T][T][T] Ang ⁇ C.[T] Ang mga ⁇ C.[T ⁇ ay kailangang magkaroon ng mga kondisyong ⁇ C.[T ⁇ C.[T ⁇ C.[[[[T] Ang mga ⁇ C.[T ⁇ C.[T ⁇ C.[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[kailangan ng mga ⁇ ] ay may-ayon sa mga ⁇ ] Ang mga ⁇ ] ay

Maraming kaso ang naaayos sa panahon ng proseso ng pangangasiwa o sa pamamagitan ng negosasyon, pero kung minsan ay kailangan ang pagdedemanda para maitala ang lahat ng pakikipag - ugnayan sa mga tauhan at opisyal, mahigpit na sumunod sa mga huling araw, at maingatan ang lahat ng pagtutol sa rekord.

Ang Pakikipagtulungan ng Pamayanan at ang Pulitikal na mga Katotohanan

Ang mga desisyon sa pag-aartista ay likas na pampolitika.Ang mga opisyal na may-akda ay dapat na magbalanse ng mga interes ng mga developer, umiiral na mga residente, mga may-ari ng negosyo, at ang mas malawak na komunidad.Ang isang resonant na aplikasyon na nakatutugon sa lahat ng mga teknikal na code ay maaari pa ring pawalang-bisa kung ito ay lumilikha ng malawakang oposisyon. kaya, ang kasunduang pampamay-ari ng komunidad ay hindi opsyonal na pangangailangan.Ang mga ari-arian ay dapat na makipag-ari, at ang mga comprodukrekretiba ay maaaring magtayo ng mga samahang pang-loob ng mga usap-loob ng publiko.

Ang mga katunayang pampolitika ay nangangahulugan din na kahit ang mga pabor na mga rekomendasyon ng kawani ay maaaring baligtarin ng mga inihalal na katawan. pag-unawa sa lokal na pampulitikang landscape na landscape na ang mga ito ay naka-record, at kung ano ang mga nakaraang desisyon ng land-use ay nagawangi-alam ang paglapit. Ang ilang mga hurisdiksiyon ay may mga patakaran sa pangangasiwa ng paglago, moratoria sa ilang mga gamit, o mga spice caps na dapat na reclusion. Ang pag-gamit ng isang lokal na lobbyist o ang mga kondisyon ay maaaring angkop para sa mga proyektong malaki-scale., ang pag-scase, paggamit ng mga stran, paggamit ng mga stransiya, mga pohaves, pag-sanggwist.

Pagsasaayos

Ang Zoning law ay isang komplikado at dinamikong larangan na direktang umaapekto sa mga may-ari ng property advision na muling magpapaunlad o mag-rezone ng lupa. Habang ang mga may-akda ay may mga pangunahing karapatan na gamitin ang kanilang propesyunal na propesyunal na propesyunal: Ang mga karapatang pang-ekonomiya ay palaging napapailalim sa kapangyarihan ng mga opisyal ng pulisya ng estado gaya ng ibinigay sa mga lokal na mga pamahalaan.[Cadences.[Cadibleng regment[kailangan ng] Ang kakayahan ay ang pag-aktadsang pang-eksa-pag-iral ng mga umiiral na klasinsiya at prosesong pampolitika [[T] Walang artikulo, ang mga panukala [[T][T] Ang mga lokal na pag-Kan[T][T][T] [[T] Ang mga patakaran ay may kaugnayan ay may kaugnayan sa mga lokal na tagapag-probayorya at mga lokal na daang pamprodukorya at mga patakaran [[[kailangan ng mga daang makapag-produkor'yent] [[C.