Ang mga Pundasyon ng Urban Land-Use Regulation

Ang modernong lungsod ay isang komplikadong organismo, at ang paglaki nito ay ginagabayan ng isang balangkas ng mga regulasyon na nag-ebolb sa loob ng mahigit sa isang siglo.Ang mga pagbabawal at mga kahilingan sa pagpaparada ay dalawa sa pinakamakapangyarihang mga kasangkapan na ginagamit ng mga lokal na pamahalaan upang hubugin ang pisikal na kapaligiran.Ang mga tuntuning ito ay nakakaimpluwensiya sa lahat ng bagay mula sa taas ng isang gusali at ang layo na dapat nitong maupo mula sa kalye hanggang sa kung ilang mga kotse ang maaaring iimbak sa lugar sa dulo ng araw. para sa mga developer, mga tagaplano ng lungsod, at mga mamumuhunan, ang pag-unawa sa mga proporidad ng mga patakarang ito ay hindi opsyonal na proyektong pang-edukasyon.

Sa kanilang core, ang mga regulasyong ito ay naglalayong balansehin ang mga karapatang pribadong pag-aari sa mas malaking public good. ina-reach nila ang mga isyu ng pampublikong kalusugan, kaligtasan, at kapakanan sa pamamagitan ng paghihiwalay ng mga hindi pantay na gamit (tulad ng isang mabigat na industriyal na planta mula sa isang paaralan), na tinitiyak ang sapat na liwanag at hangin na maabot ang kalye, at pinangangasiwaan ang pangangailangan para sa on-street parking na mga code ng ika-20 siglo ay muling nirerererereregula at pinalitan ang mga lungsod ng mga patakarang naayon, sa mas madaling pag-mantay-gamit at pagpapanatili ng aksyon.

Ang artikulong ito ay sumisira sa kasaysayan, mekanika, at kasalukuyang mga hamon ng pagsosona ng mga paghihigpit at mga kahilingan ng parking, na nagbibigay ng praktikal na gabay para sa sinumang naglalayag sa urban development. susuriin natin kung paano ang mga patakarang ito ay nag-uugnay, kung saan sila ay nagtagumpay, at kung saan sila ay nagreresulta sa pag-unlad, kasama ang mga real-world halimbawa at mga link sa mga mapagkakatiwalaang mapagkukunan para sa higit pang pagbabasa.

Isang Maikling Kasaysayan ng Zoning sa Estados Unidos

Ang unang komprehensibong ordinansa sa pagsosona ay pinagtibay sa Lungsod ng New York noong 1916, pangunahin na upang pangalagaan ang halaga ng mga ari - ariang nabibili sa Fifth Avenue mula sa panghihimasok sa mga pagawaan ng damit.

Ang legal na pundasyon para sa zoning ay matatag sa kasong 1926 Supreme Court [Village of Euclid v. Ambler Realty Co., na nagpatibay sa konstitusyunalidad ng pagsosona bilang isang mabisang pagsasagawa ng kapangyarihan ng pulisya. Ang desisyong ito ay nagbigay ng malawak na awtoridad sa mga lokal na pamahalaan na hatiin ang lupain sa mga distrito at ipatupad ang paggamit ng mga restriksiyon.[1] Sa pamamagitan ng 1930s, karamihan sa mga pangunahing lungsod ng US ay nag-soning codes, at ang gawaing pandaigdigan.

Ang Pag - aani at ang Pamana Nito

Ang modelong pinagtibay sa [Euclid ay kadalasang tinatawag na Euclidean zoning, na kakikitaan ng paghihiwalay ng mga gamit ng lupa sa mga distritong mahigpit na binibigyang kahulugan: residensiya, komersiyal, at industriyal. Ang pamamaraang ito ay nilayon upang protektahan ang mga residente mula sa mga pampanguluhan tulad ng ingay, usok, at trapiko. Gayunpaman, mayroon din itong hindi maayos na mga resulta na humihimok sa lumalawak na pagpapaunlad ng mga lugar, tumaas na pagdepende sa mga sasakyan, at nakatulong sa mga kakulangan ng pabahay sa pamamagitan ng pagtatakda ng mga pook na may tirahan sa mga pook na tinitirhan.

Ang Euclidean zoning ay nananatiling pinaka-karaniwang balangkas sa Estados Unidos, ngunit ang mga limitasyon nito ay nagtulak sa isang pag-ikot tungo sa mixed-use at form-based codes, na nakatuon sa pisikal na katangian ng isang pook sa halip na mahigpit na gamitin ang paghihiwalay.

Kung Paano Nahuhubog ng mga Paghihigpit ang Kaguluhan ng Lunsod

Ang mga pagbabawal sa pagkokokonbersiya ay higit pa sa isang set ng paggamit ng mga kategorya. hinggil sa mga pamantayang dimensiyonal (height, floor area ratio, mga hadlang), mga takip ng densidad (mga nonit sa bawat acre), at kadalasang kinabibilangan ng mga design guide para sa mga aesthetic.Ang mga parameter na ito ay direktang sumasakop sa isang developer feapro para sama at ang katangian ng natapos na proyekto.

Mga Parametrong Pang-awitin

  • AngFloor Area Ratio (FAR): Ang ratio ng isang civil regulator na kalakhang bahagi ng sahig nito. Ang ibig sabihin ng FAR na 3.0 ay hindi hihigit sa kabuuang sukat ng sahig na tatlong beses ng lugar ng lot. Ang mas mataas na mga halaga ng FAR ay nagpapahintulot sa mas mataas, mas malaking mga gusali.
  • Mga Setback: Ang mga distansiya sa pagitan ng sobre ng gusali at ng mga linyang pag-aari (harap, gilid, hulihan). Ang mga seckback ay nagbibigay ng liwanag, hangin, at pribadong buhay, ngunit maaari ring magbawas ng mauunlad na lugar.
  • Mga Hangganan ng Height: Ang taas ng gusaling Maximum sa mga paa o palapag.Ang mga limitasyong pang-Hight ay kadalasang ginagamit upang mapanatili ang mga pananaw, akses ng araw, o lawak ng pook.
  • [[Talaksan:] Ang bilang ng mga yunit ng tirahan sa bawat acre. Ang mga limitasyong ito ay isang pangunahing limitasyon sa suplay ng pabahay sa mga lumalaking lungsod.

Mga Uri ng Distrito ng Zoning

Habang ang residensyal, komersiyal, at industriyal ay ang malawak na kategorya, karamihan ng mga munisipalidad ay subdivide pa nito. Halimbawa, ang isang sonang R-1 ay maaaring payagan lamang ang mga isahang-pamilyang indibidwal na mga tahanan, habang ang isang R-3 sona ay pumapayag sa mga apartment na multi-pamilya. ang ilang mga lungsod ay lumikha ng mga espesyalisadong distrito para sa makasaysayang pagpapanatili, transit-orienteng pagpapaunlad, o mga sonang stando na nagdaragdag ng karagdagang mga kahilingan (tulad ng abot-kayang mga set-asides).

Ang pag-unawa sa espesipikong kodigong panson para sa isang site ay hakbang sa anumang pagsusuring pangkasarian. Zoning maps and text ay makukuha sa publiko, at maraming lungsod ang nag-aalok ngayon ng online GSIS views. Ang American Planning Association ay nagbibigay ng mga mapagkukunan sa mga pinakamahusay na gawain para sa pagsosona ng reporma, na maaaring makatulong sa mga developer na naghahanap ng mga paglalayag o tagapagtaguyod para sa mga pagbabago.

Ang Mekanika ng mga Kahilingan sa Pagpaparada

Ang mga kahilingan sa pagkokokodigo ay nagtatakda ng pinakamababang bilang ng mga off-street na espasyong paradahan na dapat ilaan para sa isang bagong pag-unlad. Ang mga tuntuning ito ay ipinakilala noong kalagitnaan ng ika-20 siglo upang pangasiwaan ang baha ng mga kotse sa mga kalye ng lungsod. sa ngayon, ang mga ito ay isa sa pinaka-debateng aspekto ng pagpapaunlad ng lungsod, na may isang lumalagong kasunduan na ang mga ito ay kadalasang mas nakapipinsala kaysa kabutihan.

Kung Paano Nakalkula ang mga Pagtatagpo

Ang karaniwang mga ratio sa paradahan ay batay sa pormulang nakatali sa uri ng gamit at sa laki nito.

  • [Talaksan: 1 hanggang 2 espasyo bawat yunit ng tirahan, kung minsan ay may kahilingan para sa paradahan ng mga panauhin.
  • 4 hanggang 5 espasyo bawat 1,000 talampakang parisukat ng grosses na sukat ng sahig.
  • Office: 2.5 hanggang 4 na espasyo sa bawat 1,000 talampakang parisukat.
  • [[Talaksan: 10 hanggang 20 mga espasyo sa bawat 1,000 mga metro kuwadrado, depende sa kapasidad ng upuan.
  • Industriyal: 1 espasyo sa bawat 1,000 hanggang 2,000 metro kuwadrado, at mga espasyo para sa mga trak.

Ang mga bilang na ito ay kadalasang hinango mula sa Institute of Transportation Engineers (ITE) Parking Generation Manual[, na nag-iipon ng mga datos mula sa mga lugar sa labas ng lungsod na pinangingibabawan ng mga sasakyang pang-isahang-kanluran.Ang mga kritiko ay nangangatwiran na ang mga datos na ito ay lipas na at hindi gaanong sumasalamin sa mga urban na may mataas na transportable accessableable, adible, o runnerchairnientry variety o o o o piling terchances.

Mga Strategy ng Pagtatagpong Panlipunan at Reduksiyon

Maraming munisipalidad ngayon ang nagpapahintulot sa mga developer na bawasan ang suplay ng paradahan sa pamamagitan ng mga kasunduan sa sama-samang paradahan, kung saan ang isang loteng paradahan ay nagsisilbi ng maramihang gamit na may nakalululang mga oras na terroryo (hal., isang gusaling tanggapan na kabahagi ng isang simbahan o isang teatro). Ang ibang mga estratehiya ay kinabibilangan ng:

  • Nauusog: [pagsasasanhi ng dami ng espasyo na pinapayagang makasira ng loob ng labis na paggawa ng paradahan.
  • [[Unbundalang paradahan: Pagrererenta o pagbebenta ng parking nang hiwalay sa mga yunit ng residensyal, kaya nagbabayad lamang ang mga residente para sa mga espasyong ginagamit nila.
  • Transit-oriented development (TOD) Mga eksistensiya: Pagbabawas o pag-aalis ng mga kahilingan ng parking para sa mga proyekto malapit sa transit stations.
  • [[[[T:][Pagpapahintulot sa mga developer na magbayad ng bayad sa isang pondo ng lungsod para sa pampublikong mga pagpapabuti ng paradahan sa halip na pagtatayo ng mga espasyong on-site.

Para sa masusing pagsusuri ng reporma sa patakarang pangparada, si Donald Shoupimens book Ang Mataas na Halaga ng Malayang Paglilipunan ay itinuturing na tiyak na akda.[isang buod ng kanyang mga pangunahing argumento ay makukuha mula sa Planetizen website.

Ang Natatagong Halaga ng mga Kahilingan sa Pagpaparada

Ipinakikita ng isang lumalaking kalipunan ng pananaliksik na ang pagpaparada ng napakaraming sasakyan ay nangangailangan ng gastos sa pabahay at komersiyal na pagpapaunlad, pagpapasigla sa pagdepende sa kotse, at pag - aaksaya ng lupa na magagamit sana sa pabahay, parke, o komersiyo.

Epekto sa Kakayahang Mabahay

Ang paggawa ng parking ay magastos na feeditia na lugar ng paradahan ay maaaring magkahalaga ng $20,000 hanggang $50,000 o higit pa, at ang halaga na ito ay ipinapasa sa mga nangungupahan at mga mamimili. para sa isang 100-unit apartment building na kinakailangan upang maglaan ng 1.5 espasyo bawat yunit, ang halaga lamang ng parking ay maaaring umabot ng ilang milyong dolyar.Ito ay nagdaragdag ng daan-daang dolyar sa buwanang mga upa. sa mga lungsod kung saan labis ang mga kahilingan ng parking, ang resulta ay mas kaunting mga yunit ng pabahay at mas mataas na presyo.

Ang mga sinaunang ebidensiya mula sa mga repormang ito, kabilang ang Seattle, Minneapolis, at Buffalo, ay nag-alis ng mga minimum na parking sa buong lungsod. Ang mga maagang ebidensiya mula sa mga repormang ito ay nagpapakita na ang mga developer ay madalas pa ring nagbibigay ng ilang parking (upang matugunan ang pangangailangan ng pamilihan), ngunit ang mga ito ay nakapag-ilathala ng mas maraming mga yunit sa parehong lugar, pagbabawas ng per-unit na gastos. Ang mga Bayang pang-est ay nakapaglathala ng malawak na pagsusuri sa mga pananalapi ng mga urban.

Mga Epekto sa Kapaligiran at Disenyo

Ang malalaking mga landscape lots ay lumilikha ng mga urban heat isla, absorb ang stormwater streets, at hindi na nakapag-udyok ng paglalakad at paglobo ng mga urban strip at madalas na gumagawa ng patay na sona sa antas ng kalye.Ang mga regulasyong ito ay nag-eebolb din ng mga gusali pabalik mula sa bangketa, binabawasan ang gawaing naglalakad at ang pagiging-level ng kalye. sa paglipas ng mahabang panahon, ang mga regulasyong ito ay nag-lock sa mga car-orienteng mga padron na mahirap baligtarin.

Ang modernong mga gawaing pang-edukasyon, tulad ng programang US Green Building Counciliers LEED, ay nagreresulta sa nabawasang suplay ng paradahan at paglalaan ng paradahan ng bisikleta, pag-aalsa ng sasakyang de-kuryente, at mga espasyong pang-karugtong ng kotse.Ang mga insentibong ito ay nag-uugnay ng mga layuning pangkapaligiran sa smart urban growth.

Pag - aayos at Pagkabagay

Bilang tugon sa mga kabiguan ng Euclidean zoning, maraming lungsod ang gumagamit ng mga bagong pamamaraan na nagpapahintulot ng higit na pakikibagay habang iniingatan ang katangiang pangkomunidad. ang mga repormang ito ay partikular na mahalaga sa pagkakamit ng mga tunguhing pabahay at pagiging matatag ng klima.

Mga Kodigong Porso-Based

Hindi tulad ng tradisyonal na paggamit-based zoning, ang mga form-based codes ay nag-aayos sa pisikal na anyo ng mga gusali na ekwasyonal na taas, mass, at relasyon sa kalye ⁇ kaysa mahigpit na pagkontrol sa kung anong mga gawain ang maaaring mangyari sa loob. Ang paraang ito ay humihikayat sa mga kapaligirang mixoral-use kung saan ang mga apartment ay maaaring umiral sa ibabaw ng mga landfront, at mas naaayon sa mga urbanisadong urbanismo. Ang mga pag-aaral Fororm-Based Codes Institute[ ay nagbibigay ng mga panuntunan at mga pag-pag-aaral para sa mga pamayanang ito.

Transit-Oriented Development (TOD) Zones

Ang mga sonang TOD ay nagkokodigo ng mataas na-density, mixed-use development sa loob ng kalahating-mile version ng transit retest. Ang mga sonang ito ay karaniwang nagbawas o nag-aalis ng mga kahilingan ng parking, mas mataas na taas at density custable, at disenyo ng mga pamantayan na prehibit sa mga tao at mga kumpanya ng bisikleta. Ang mga matagumpay na halimbawa ay kinabibilangan ng Rosslyn-Ballston na pasilyo sa Arlington, Virginia, at ang Pearl District sa Portland, Oregon.

Mga Implusyonaryong Zoning at Density Bonus

Maraming mga munisipalidad ang nag-aasawa ng mga repormang pang-soning na may abot-kayang mga kahilingan sa pabahay. Inclusionary zoning mga utos na ang isang persentahe ng mga bagong yunit ay abot-kaya sa mga low- o katamtamang-income household. Ang mga Density bonus ay pumapayag sa mga developer na magtayo ng karagdagang market-rate unit kapalit ng paglalaan ng mga under-market-rate unit. Ang mga programang ito ay maaaring maging epektibo kapag ang bonus ay may sapat na halaga upang masaklaw ang mga abot-kayang yunit.

Halimbawa, ang lungsod ng San Franciscoipers density bonus program ay pumapayag sa 35% pagtaas ng units at floor area kapag ang mga developer kabilang ang hindi bababa sa 20% abot-kayang pabahay. ang mga katulad na modelo ay umiiral sa New York at Boston.

Araling Kaso: Reporma ng Pag - iimbak sa Tindahan sa Seattle

Ang Seattle ay nagbibigay ng isang nakapipilit na halimbawa kung paanong binago ng isang pangunahing lungsod ng US ang regulasyon nito sa parking. Noong 2012, inalis ng lungsod ang mga minimum ng parking para sa mga gusaling pangkomersiyo at residensyal sa mga sentro ng lungsod at malapit sa madalas na transit. Noong 2018, pinalawig ng Seattle ang patakarang ito sa buong lungsod, inaalis ang mga minimum ng parking para sa lahat ng bagong pag-unlad.

Ang mga resulta ay kapansin-pansin. Natuklasan ng isang pag-aaral ng Snowline Institute na sa pagitan ng 2012 at 2019, halos kalahati ng mga bagong gusali ng apartment sa Seattle ay itinayo ng kaunti sa 0.5 mga espasyong paradahan sa bawat yunit, at maraming itinayong sero.Ang patakaran ay hindi humantong sa kakulangan ng paradahan sa mga nakapaligid na kalye ⁇ on-street ⁇ at nanatiling abot-kaya.Sa halip, ginamit ng mga developer ang mga ipon upang magtayo ng mas maraming yunit, magdagdag ng mga servivesty, o magbawas ng mga upa.Nakakita rin ang lungsod ng pagtaas sa mga land-flo-scorpor retaint at mas maraming mga roadly roadscapeaceing.

Ang karanasan ng Seattleifects ay nagpapakita na ang reporma sa paradahan ay maaaring isagawa nang walang negatibong mga resulta, kung ito ay katambal ng mabuting transit at aktibong imprastraktura ng transportasyon.Sightline Institute.

Pagtitimbang ng mga Regulasyon Upang Madagdagan ang Paglago at Pagiging Kaibig - ibig

Ang tensiyon sa pagitan ng regulasyon at pag-unlad ay hindi sero-sum. Ang mga naka-isip na patakaran ng pagsosona at parking ay maaaring sumuporta sa paglago ng ekonomiya, environmental supportable, at social equity. Ang susi ay kilalanin na ang isang-size-fits-all na mga tuntunin ay madalas na nabibigo. isang town core na may matipunong transit, bike-stance, at mga daanan na hindi nangangailangan ng parehong mga kahilingan ng park ng park ng lev na walang bangketa.

Inirerekomenda ang Pinakamabuting mga Gawain

  • Mga pamantayan sa pagpaparada ng mga sasakyan batay sa aktuwal na pangangailangan, hindi sa mga talahanayan ng suburban. Gamitin ang lokal na datos tungkol sa pagmamay-ari ng sasakyan, paggamit ng transit, at gawi ng mga karterament.
  • Ang adopt parking maximums, hindi minimum, sa transit-rich areas upang himukin ang mode shift.
  • Allew pagbabawas o waveer ng mga kahilingan ng parking kapalit ng mga pamumuhunan sa transit, imprastraktura ng bisikleta, o mga programang car-stock.
  • Use form-based codes upang lumikha ng masigla at halo-use na mga pook sa halip na mga solo-use zone.
  • [Talaksan na update zoning maps[ upang isalamin ang kasalukuyang kalakarang ekonomiko at demograpiko, at rezone underutilized na industriyal na lupain para sa pabahay at mixed-use development.
  • [Engage the community maaga at gumamit ng malinaw, walang kinikilingang datos upang ipaliwanag ang trade-offs ng iba't ibang mga paraan ng pag-aayos.

Ang Kinabukasan ng Zoning at Pagko - Parking

Habang ang mga lungsod ay humaharap sa pagbabago ng klima, mga krisis sa abot ng bahay, at mga nagbabagong mga huwarang pang-galaw (autonous behikulo, mikromosyon, remote work), ang balangkas na pang-edukasyon ay dapat na patuloy na mag-ebolusyon na ang ilang mga lungsod ay nag-eeksperimento ng mga kahilingan ng sero-parking para sa lahat ng bagong pag-unlad, habang ang iba ay pinapalitan ang paggamit-based soning nang lubusan sa mga stabiling kodigong istry-based na sumusukat ng mga kinalabasan tulad ng mga emisyon ng karbon o trapiko.

Ang batas ng Estado-level ay gumaganap din ng papel. ang Oregon at California ay nagpasa ng mga batas na epektibong nagreresulta sa mga lokal na pagbabawal sa pagsosona upang payagan ang mas mataas na densidad malapit sa transit. Ang mga galaw na ito ay hudyat ng isang lumalagong pagkilala na ang lokal na parochialismo ay maaaring bumigo sa mga pabahay na pangrehiyon at mga tunguhing klima.

Para sa mga developer at tagaplano, mahalaga ang pananatiling nauuna sa mga kalakarang ito.Ang mga lungsod na mabubuhay sa darating na mga dekada ay ang mga nag-aayon ng kanilang mga regulasyong pang-lupa-use sa mga prinsipyo ng suspensiyon, densidad, at pagiging madaling lakaran. ang pag-unawa sa kasaysayan at mekanika ng pagsosona at pagpaparada ang unang hakbang sa pagtatayo ng mga pamayanang iyon.

Pagsasaayos

Ang pagtatakda ng mga restriksiyon at mga kahilingan sa pagpaparada ay ang hindi nakikitang kamay sa pagpapaunlad ng lungsod, ang mga ito ay nagtatakda kung ikaw ay nakatira sa isang malawak na arabal na may tatlong-car garahe o isang siksik na wallow kung saan maaari kang tumakbo ng mga gawain sa paglalakad.Naiimpluwensiyahan nito ang halaga ng iyong apartment, ang trapiko sa iyong kalye, at ang kalidad ng hangin na iyong nilalanghap. Sa pananatiling may kabatiran tungkol sa kung paano gumagana at itinataguyod ang mga tuntuning ito para sa mga reporma na mas inuuna ang mga tao kaysa sa mga kotse, maaari nating hubugin ang mga lungsod na hindi lamang kapaki-pakinabang kundi rin ang mga aktiba at masiglang henerasyon na darating.