Pag - unawa sa Banta ng Labis na Pagpapaunlad

Ang labis na pag-unlad ay nangyayari kapag ang bilis at densidad ng bagong konstruksiyon ay lumampas sa kapasidad ng umiiral na imprastraktura, mga natural na sistema, at katangiang pangkomunidad. ang karaniwang mga resulta ay kinabibilangan ng malalang pagsisikip ng trapiko, pagbaha ng tubig ng bagyo, pagkawala ng kulandong ng puno at bukas na espasyo, ang mga surpasyo na surpasyo at pagbaba ng mga aspeto, at ang pagbaba ng pag-unlad ay maaaring magpahina sa mismong mga katangian na gumagawa sa isang livable ng komunidad. ang mga batas ng Zoning ay nagbibigay ng pangunahing legal na balangkas para sa pangangasiwa ng paglagong iyon, ngunit epektibo lamang kapag ang mga residente at lokal na mga opisyal ay nauunawaan ang mga ito ay may kaugnayan sa paggamit ng mga ito.

Ang Zoning ay hindi isang mahirap unawaing konsepto sa batas; ito ay isang praktikal na kahon ng kasangkapan. Kapag ginamit nang tama, maaari itong magtakda ng malinaw na mga hangganan sa pagtatayo ng sukat, paggamit ng lupa, at densidad, na tinitiyak na ang mga bagong proyekto ay kapupunan sa halip na mangibabaw sa kanilang kapaligiran. Ang artikulong ito ay nagpapaliwanag sa mekanika ng pagsosona, kung paano nito hinahadlangan ang labis na pagpapaunlad, at ang mga residente ng kongkretong hakbang ay maaaring kumuha upang pangalagaan ang kanilang mga pook.

Mga Batas Zoning: Ang Pundasyon ng Pagkontrol ng Lupa-Use

Kung Ano ang Isinunod ni Zoning

Hinahati ng mga ordinansa ng Zoning ang isang munisipalidad sa mga distrito at nagrereseta ng mga pinahihintulutang gawain sa bawat isa. Ang mga pangunahing lehislaturang pingga ay kinabibilangan ng:

  • Use – mga katawagang pang-residensiya, pang-komersyo, pang-industriya, pang-agham, o pang-akademiya.
  • [Densidad – na sinusukat bilang mga yunit na tirahan sa bawat acre (DU/AC) o ratio ng sukat ng sahig (FAR).
  • Nagkakaroon ng taas – sukdulang mga hangganang patayo, kadalasang nasa mga paa o palapag.
  • [Setbacks – minimum na layo mula sa mga linya ng property hanggang sa mga istraktura.
  • – ang porsiyento ng isang dami na maaaring hindi mapigilan (mga gusali, stage).
  • [kailangan ng espasyo – mga inutos na parke, luntiang lugar, o likas na mga pananggalang.
  • Parking – bilang na minimum o pinakamaraming off-street na espasyo.

Ang mga lokal na pamahalaan ay nag-aampon ng mga kodigong soning sa ilalim ng awtoridad na ipinagkakaloob ng mga estadong may kakayahang gumawa. Ang unang komprehensibong ordinansang zoning sa Estados Unidos ay ipinatupad sa Lungsod ng New York noong 1916, isang tugon sa mga aninong-kasaping mga skyscraper ng panahong iyon.] Ang mga munisipalidad ng Estados Unidos ay gumagamit ng zong, ayon sa American Planning Association.

Mga Uri ng Kodigong Zoning

Tradisyonal [Euclidean zoning (ipinangalan sa kaso ng Korte Suprema noong 1926 Euclid v. Ambler) na naghihiwalay ng mga gamit sa mga natatanging distrito.Habang payak na nagpapatupad, maaari nitong himukin ang pag-atsara at pagdepende sa kotse.

  • Forram-based codes – bigyan ng prehistoryize ang porma ng gusali at roadscape sa ibabaw ng paggamit, na nagpapahintulot ng mixed na pisikal na katangian.
  • Performance zoning – nagreresulta sa mga kinalabasan tulad ng ingay, henerasyon ng trapiko, o epektong pangkapaligiran sa halip na espesipikong mga gamit.
  • Ang Institutive zong – ay nag-aalok ng mga bonus na density o iba pang mga palugit bilang kapalit ng mga benepisyong pampubliko tulad ng abot-kayang pabahay o pampublikong plaza.

Para sa over development prevention, ang pinakamahalagang kasangkapan ay ang base zoning standard. Kung walang malinaw na mga limitasyong numeriko, ang mga developer ay maaaring magtulak ng mga proyekto na lampas sa kapasidad ng imprastraktura.

Kung Paano Hinahadlangan ng Zoning ang Labis na Pag - unlad

Paglalagay ng Matigas na mga Bihag sa Density at Pagkamasalimuot

Ang pinaka-tamang paraan upang maiwasan ang labis na pag-unlad ay ang pagtatatag ng isang 50-unit na mga pamantayan ng densidad at katindihan. Halimbawa, ang isang sonang residensyal ay maaaring magbigay ng sukdulang 8 mga yunit ng tirahan sa bawat acre. Ang isang developer proposing ng isang 50-unit apartment complex sa isang 5-acreplot ay mangangailangan ng isang zoning variant o resoning, na nagbibigay sa komunidad ng pagkakataon na repasuhin ang proyektong ⁇ s. AngFloor area ratioints ay hindi maaaring magkaroon ng kabuuang sukat ng espasyong pang-palibot sa palapag.

Sa maraming mga pamayanan, kontrobersiyal ang pag-aalsa (paglago ng pinahihintulutang densidad). Sa pagpapanatili ng katamtamang densidad, maaaring panatilihin ng mga residente ang umiiral na katangian habang iniiwasan ang uri ng malalaking proyekto na nagpapahirap sa mga daan, sistema ng tubig, at mga paaralan. Ang Lincoln Institute of Land Policy ay nagsasaad na ang mga gora ng well-cablated density ay kabilang sa pinakamabisang mga kasangkapan para sa pagtutugma ng paglago sa kakayahan ng imprastraktura.

Pangangalaga sa Likas na Yaman at sa Bukás na Kalawakan

Maaaring kailanganin ng Zoning na ang isang persentahe ng bawat isang kalakhan ay manatili bilang pervious open space. Cluster development[ Mga ordinansa na nagpapahintulot sa mga tagapagtayo na magtuon ng pabahay sa isang bahagi ng isang lugar habang iniingatan ang natitira bilang karaniwang bukas na espasyo.Ang pangangalaga sa mga subdibisyon, kung saan ang hindi bababa sa 50% ng lupain ay nananatiling hindi pa nabubuo, ay isang lumalaking kalakaran.Ang labis na pagpapaunlad ng mga watershed ay partikular na nakapipinsala: ang hindi nastansiyal na mga ibabaw na surpasyo, pagbaha, at polusyon ng mga sonang Riparianocian at ang mga stage ay isang hangganan sa kahabaan ng mga latian, pag-sing malapit sa mga zon.

Maraming mga pamayanan din ang nag-aampon ng mga ordinansa servement surverance[ sa loob ng kanilang kodigong sononing, na nangangailangan ng mga developer upang maprotektahan ang mga magulang na puno o palitan ang mga ito.Ang mga probisyong ito ay pumipigil sa malinaw na pag-cut na sumisira sa katangiang pang-kapaligiran at nagpapalala sa mga islang pang-init.

Kontrolado ng Disenyo ang Nararaming Pagsulong

Ang disenyo na isinama sa kodigo ng pagsosona ay tumitiyak na ang bagong mga gusali ay angkop sa visual at spinial na konteksto.

  • [pag-aayos ng mass – pag-atras ng mga palapag sa itaas upang mabawasan ang mga anino at taas ng kalye-wall.
  • Façade ariculation – pag-iwas sa mahahaba at pahilis na mga dingding sa mga bintana, pag-aanning, at mga pagbabagong materyal.
  • [Setback community – pagpapanatili ng isang hindi nagbabagong linya ng pagtatayo sa kahabaan ng isang kalye.

Dahil sa malalaking paglalaang ito, waring hindi gaanong malaki ang mga pagbabago at mas naisasama sa mga gusali ng pamayanan, kahit ang isang proyekto na katamtaman ang laki ay maaaring maging napakalaki.

Mga Pagpapahintulot at Pagbabagu - bago ng Kalagayan: Mga Pag - iingat sa Komunidad

Hindi lahat ng mga labis na pag-unlad ay nagmumula sa mga tuwirang paglabag sa pagsosona. maraming mga proyektong pang-ekonomiya ang bumabangon sa Mga pahintulot sa paggamit ng kompyuter (CUPs) o Mga variansiya sa isang sonang residensiyal[. Ang isang CUP ay nagbibigay ng isang paggamit na hindi pinahihintulutan ng karapatan kung ito ay nakatutugon sa espesipikong mga kondisyon. Halimbawa, ang isang istasyon ng gas sa isang sonang tirahan ay maaaring pahintulutan lamang na may dagdag na mitong sa surimentong sekrehital.

Upang maiwasan ang labis na pag - unlad, kailangang suriing mabuti ng mga residente ang CUP at iba't ibang aplikasyon.

Impact ang mga Fee at mga Infrastructure Overlay Zone

Kapag ang pagsosona ay pumapayag sa paglago, dapat din nitong tiyakin na ang bagong pag-unlad ay nagbabayad ng imprastrakturang hinihingi nito. Ang mga bayad na opsiyon – mga paratang sa bagong pagtatayo upang pondohan ang mga daan, parke, paaralan, at mga utilidad – ay isang direktang paraan upang maiwasan ang labis na pagpapaunlad mula sa pagpapasan ng mga umiiral na residente. Ang ilang mga hurisdiksiyon ay nag-aampon [[FL]concurency management[T:3] o[T][T:[TL:FL4:FL] Ang mga bagong sistemang pampublikong Philippinescenteration ay hindi na nagbibigay ng sistemang Philippinescenter.[T] ay nagbibigay ng sistemang Philippinescenter na may pahintulot sa sistemang Philippines (F.[5] [[T].[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] Ang mga pasilidad na nagbibigay ng sistemang pampublikong pampublikong Philippines] ay hindi pamplication ay hindi pa

Sa pamamagitan ng paglalatag ng karagdagang mga regulasyon sa ibabaw ng pinakapaa ng lupa, tinitiyak ng mga sapin na ito na hindi hihigit ang tindi ng pag - unlad sa mga lugar na maaaring pangasiwaan ng lupa at ng mga serbisyo.

Mga Hakbang Para Mabisang Gamitin ng mga residente ang mga Batas Tungkol sa Zoning

Ang mga estratehiya sa itaas ay kasing makapangyarihan lamang ng mga community adminitor na handang ipatupad at pagbutihin ang mga ito. Narito ang isang praktikal na daang-map para sa mga residente na nais gumamit ng zoning upang maiwasan ang labis na pag-unlad:

1. Alamin ang Iyong Kodigong Zoning sa Loob at Labas

Ang bawat munisipalidad ay naglalathala ng kanyang ordinansang zoning online o sa city hall. Hanapin ang mga seksiyon na namamahala sa iyong espesipikong distritong soning: pinapayagang mga gamit, mga hangganan ng densidad, taas, at parking. Maglikha ng isang tratistang pang-industriya para sa inyong pook.Tanlan din ang mapa – ang mga hangganang pagbabago bago pa man ito ma-ayos. Alamin kung ano ang mga katangian ay pinapayagang magkaroon ng ⁇ by ⁇ verscans.

2. Dumalo sa mga Pulong ng Komisyon sa Pagpaplano at Pagpaplano

Ito ang pinakatuwirang paraan ng pag-aaasal.[ning boards of applications (ZBA) pakinggan ang mga variant at mga kahilingan ng CUP. Mga komisyon ng pagpaplano resonancing applications at komprehensibong plan requests. Kahit hindi ka makapagsalita, nagpapakita ng mensahe. Ang preparasyon ay nakasulat na mga komento na bumabanggit ng espesipikong mga bahaging zooning. Halimbawa: Ang iminungkahing gusali ay may taas na 42 talampakan, ngunit ang kodigo ng zoon ay may hangganan sa taas na 35 talampakan sa district. Ang isang dis ay hindi maipagmamatuwid ay hindi maipagmamatuwid dahil sa

3. Magtayo ng Isang Katiwala sa mga Kapitbahay at sa mga Grupong Lokal

Ang isang tinig ay madaling maipagwalang-bahala; ang isang daan ay hindi. Form o sumali sa isang samahang pook na nakatuon sa paggamit ng lupa. Partner sa mga pangkat pangkapaligiran, makasaysayang samahan sa pagpapanatili, at mga organisasyong sibiko.Ang mga grupong ito ay kadalasang may legal at pagpaplanong kadalubhasaan.Ang isang koalisyon ay maaaring umupa ng isang land-use attorney o planner upang repasuhin ang mga komplikadong aplikasyon. maraming matagumpay na hamon sa labis na pagpapaunlad ay nagsimula sa isang maliit na grupo na lumago sa isang kilusang pang-estado.

4. Gumamit ng mga Kasangkapan sa Labas ng Silid - pang - unawa

Ang Zoning ay isa lamang bahagi ng larawan. Community-wide ] contect preventive plans[ Ang pangitain para sa paglago sa hinaharap. Kung ang plano ay nangangailangan ng pagpapanatili ng mababang-density residential character, kung gayon ang anumang muling pag-aaalsa upang payagan ang mas mataas na densidad ay dapat na ipagkait bilang hindi kasuwato ng plano. Ang mga residente ay maaaring mag-promotegrate para sa mga regressments na nagpapalakas ng mga limitasyon ng pag-unlad.

Kasali sa iba pang legal na kasangkapan ang:

  • Mga referendum at mga pagkukusa – sa mga estadong nagpapahintulot ng direktang demokrasya, ang mga botante ay maaaring sumang-ayon o tumanggi sa mga pagbabagong sonanting.
  • Lawsuits – paghamon sa isang desisyon na nagreresulta sa ordinansa o kulang sa sapat na ebidensiya.[kailangan ng sanggunian] – kung minsan ay kinakailangan.
  • [Etika] Mga reklamo – kung ang mga kasapi ng lupon ay may mga alitan ng interes.

5. Ilathala ang Bagong mga Susog ng Zoning o mga Susog sa Teksto

Huwag lamang basta kumilos sa mga mungkahi; maging aktibo. Kung ang inyong lugar ay walang mga proteksiyon, gumawang kasama ng inyong konseho ng lunsod o ng departamento ng pagpaplano upang ipakilala ang isang Loodhood creast district na nagtatakda ng demolisyon, nagdaragdag ng review ng disenyo, o caps density. Maraming lungsod ang may mga planong pang-internaliksik na maaaring itaguyod ng mga residente. Ang proseso ay nangangailangan ng panahon, ngunit ang resulta ay permanenteng proteksiyon na na nakapaloob sa kodigo.

6. Gamitin ang mga Pahayag Pangmadla at Data

Kadalasang nagkakaroon ng over development dahil sa kulang sa mga numero ang mga kalaban. here ng mga pampublikong rekord na humihiling ng mga pag-aaral sa trapiko, mga ulat ng epektong pangkapaligiran, at mga pagtasa ng kapasidad ng imprastraktura. Gamitin ang mga kagamitang pangpasa gaya ng Zoning Atlas upang gunigunihin ang densidad sa ibayo ng inyong rehiyon. Data na ang iminungkahing pagpapaunlad ay magpapalawig sa trapiko ng mga katanggap-tanggap na antas o kaya'y maaaring maging tiyak sa kakayahan ng imburnal.

7. Motor Spot Zoning at Resoning Resplory

Isa sa mga pinakakaraniwang daanan para sa overgress ay ang spot zoning ⁇ ⁇ sa pag-iisa ng isang pakete upang payagan ang mas matinding paggamit habang ang paligid ay nananatiling hindi nagbabago. ⁇ - ⁇ - ⁇ - ⁇ - ⁇ Ang mga resonant na aplikasyon na tila hindi natuloy sa pamamagitan ng local-chiants character. Kapag ang isang pakete ay muling na-on mula sa mababang-density residensiya sa community hanggang sa commercial o high-density residenture, ang pagbabago ay maaaring magbunsod ng isang rece ng isang speksyon ng katulad na mga kahilingan. Ang mga residente ay dapat dumalo sa mga miting ng pagpaplano kung saan ang mga resoning ay unang naririnig at tumaas ang mga aktibatiba sa mga pagkabahala sa mga komprehensibong mga pagkabahala tungkol sa mga kwalidad.

8. Isaalang - alang ang Pagtakbo Para sa Tanggapan o Paglilingkod sa Isang Lupon

Ang pinaka-mapanlabang paraan upang maprotektahan ang isang pook ay magkaroon ng upuan sa mesa. Ang mga komisyong pagpaplano, mga tablang panlungsod, at mga sangguniang lungsod ay kadalasang mga boluntaryong posisyon na may nahigitan na impluwensiya. Elected at hinirang na mga opisyal na nakauunawa at nagpapahalaga sa pagsosona bilang isang kasangkapang pananggalang ay maaaring mag-uudyok ng patakaran para sa mga taon.Ang pagtakbo para sa isang lokal na opisina ay maaaring tila nakapanghihina ng loob, ngunit maraming mga pamayanan ay may hangganan ng termino at madalas na vacancies na vicenterence lalo na partikular na sa pagpaplano ng mga tabla. Kahit na maaaring payagan ang isang mamamayan na maging ang isang mahigpit na mag-eksistensiyon sa mas mahigpit na mga regulasyon, mga regulasyon, mga regulasyon, mga regulasyon, mga regulasyong pang-inhin ang mga regulasyon, mas matibay na mga regulasyong pangkapaligiran, mga pamantayang pang-kadisenyo, o mga pamantayang pangkapaligiran.

Karaniwang mga Patibong na Dapat Iwasan

Kahit ang mga mahusay na-intensioned soning pagsisikap ay maaaring mabigo kung ang mga residente ay gumagawa ng mga hindi maiiwasang pagkakamali. Narito ang ilang madalas na mga patibong:

  • [Pangangasiwa] – Minsang ang isang proyekto ay nagkamit ng paunang pagsang-ayon, reversing toy hard. Monitor development application applications maaga at dumalo sa mga pre-application meeting kung ang iyong lungsod ay nagpapahintulot ng pampublikong input.
  • Ang pag-iimbestiga lamang sa iyong sariling property[ – Over development ay kadalasang nagsisimula sa susunod na pinto ngunit mabilis na kumakalat. hinggil sa pagsosona ng mga pagbabago sa mga katabing distrito at sa hinaharap na lupain ay gumagamit ng mga mapa.
  • [[Talaksan ang komprehensibong plano – Ang Zoning ay dapat na maging alinsunod sa komprehensibong plano.[kailangan ng sanggunian] Kung ang plano ay nanghihikayat ng mataas na-density development sa inyong lugar, magiging mahirap na makipagtalo laban sa resonansiya.Creates para sa mga planed recombination bago ang malalaking proyekto ay mag-ebolb.
  • [[Ignored] Ang batas ng estado ay nagbabago[ – May ilang mga estado na patiunang nag-iint ng lokal na awtoridad sa pagsosona, lalo na sa pabahay o regulasyong pangkapaligiran.Tumayo sa mga batas ng estado na maaaring magresulta sa iyong mga lokal na proteksiyon.

Mga Pag - aaral sa Kaso: Paggawa ng mga Reporma na Naging Matagumpay

Mga Portlandimen na Umunlad Nang Baog

Noong 1973, hiniling ng Oregon ang bawat lungsod na magtatag ng hangganang pang-urban na pang-unlad (UGB) na maglaman ng mga kalatagan. habang ang UGB ay mas kasangkapang pang-rehiyon, ito ay tuwirang nakikipag-ugnayan sa lokal na zoning. sa loob ng hangganan, ang pagsosona ay nagpapahintulot ng mas mataas na mga destansiya; sa labas nito, ang rural na zoning ay nagpanatili ng mga patakarangang pabahay. Portlandifics UGB ay nagpanatili ng mga gastos sa pagsasaka at kagubatan, ngunit ito rin ang mga gastos sa pabahay.Ang aralin ay dapat na ang mga takip ng density ay magtambal sa mga patakarang abot-kayatang pabahay.

Arlington Countyiviers Form-Based Code

Arlington, Virginia, pinagtibay na mga kodigo ng porma-based para sa kanyang Rosslyn-Ballston koridor, pagpapalit ng lumang Euclidean zoning. Ang code ay nagtatakda ng sukdulang taas ng gusali, mga kahilingan ng pader ng kalye, at mga pamantayan ng plaza ng publiko. Sa pamamagitan ng pagtutok sa anyo sa halip na paggamit, ang county ay nakaakit ng mixed-use development na angkop sa konteksto nang hindi napupuno. Ang resulta ay isang maalakad, transit-orienteng distrito na lumago nang hindi isinasakripisyo ang karakter sa komunidad na huwaran para sa mga komunidad na naghahanap ng density.

Labis na Pag - aaral ng Disenyo sa Boulder Eksplus

Ang Boulder, Colorado ay gumagamit ng site plan review at mga gabay sa pagdidisenyo sa loob ng zoning code nito upang matiyak na ang mga bagong gusali ay angkop sa city architecture at pangkapaligirang karakter. Ang lupon ng review ay may awtoridad na magtanggi sa mga proyektong hindi maayos o hindi na angkop.Ang mga residente ay madalas na nagpapatotoo sa mga pagdinig na ito.Ang sistema ay pumigil sa mga genre, oversized na mga gusali mula sa pangingibabaw ng mga residensyal na distrito.

Pagsasaayos: Ang Zoning ay Isang Pananagutang May Bahagi

Ang mga batas sa pamamahagi ay hindi isang lunas, kundi ito ang pinaka-mapagkakatiwalaang legal na balangkas para sa paghadlang sa overgresyon.Ang mga ito ay nilikha ng mga lokal na pamahalaan, ngunit ang mga ito ay inaalalayan ng isang may kabatiran at may-akdang mamamayan.Ang bawat residente na nag-aaral ng kodigo, dumadalo sa isang pagpupulong, o mga tagapagtaguyod para sa mas matalinong ordinansa ay nakakatulong sa isang pamayanan na lumalaki sa antas ng tao.

Para malaman kung ano ang gagawin mo, tanungin ang sarili: Ang mga takip ng bubong ay sapat na para masimulan ang pakikipag - usap sa iyong departamento ng pagpaplano, depende ba sa kung ano ang gagawin mo sa mga kasangkapang pansosoning na hawak mo?