Table of Contents

Kung Bakit Hindi Na Maintindihan ang Tunay na mga Closing ng Ari - arian

Ang pagde - develop ng isang real estate ay ang panghuli at kritikal na hakbang kung saan ang mga paglilipat ng pagmamay - ari mula sa pagbebenta tungo sa mamimili.

Ang mga pagsasara ng mga lupa't bahay ay nagsasangkot ng masalimuot na kawing ng mga pangyayari, kabilang na ang pagsangla sa ilalim ng sulat - kamay, mga pananaliksik sa titulo, pagsisiyasat, pagtatasa, at paghahanda ng legal na dokumento.

1. Mortingage Financing & Underwriting Hiccups

Ang pinakakaraniwang dahilan ng isang naantalang pagsasara ay ang pagkaasiwa sa mga mamimili na gumastos ng salapi. Kahit na pagkatapos ng isang pre-approval, ang mga nagpapautang ay dapat na tumiyak ng kita, mga ari-arian, at mga rekord ng utang sa panahon ng underwriting stage.

  • [[[[Category: Ang isang mamimili ay nagbubukas ng bagong credit card o gumagawa ng malaking pagbili, na nagbabago ng kanilang de-to-income ratio.
  • Sa kumpletong dokumentasyon: Ang Missing pay stubs, statement ng bangko, o mga pagbabalik ng buwis ay maaaring pumigil sa underwriter ⁇ s review.
  • Apbrasal shortfalls: Kung ang propesyunal na ari-arian ay nagreresulta sa mas mababa sa napagkasunduang presyo ng pagbili, ang nagpapautang ay maaaring mangailangan ng muling pag-eeengotiasyon o mas malaki pang kabayarang down na bayad.
  • [Changes sa katayuan ng trabaho: Ang pagbabago ng trabaho o agwat sa trabaho bago ang pagsasara ay maaaring pagmulan ng karagdagang pagsusuri.

[[[[T:] Alamin ang higit pa tungkol sa proseso ng pagsasangla mula sa Consumer Financial Protection Bureau Eniftors Observatorship guide.

2. Mga Pagtalo sa mga Titulo at sa Pagmamay - ari

Ang isang pananaliksik sa pamagat ay isinasagawa upang matiyak ang nagbebenta ay may maliwanag na pagmamay-ari at walang mga kasinungalingan o pag-aangkin laban sa propesyunal. Ang mga problema na madalas na sanhi ng mga pagkaantala ay kinabibilangan ng:

  • Mga kasinungalingang Ungpaid:[Cantractor kasinungalingan, di-bayad na kabayaran ng HOA, o mga kasinungalingan sa buwis ay dapat lutasin bago makapaglabas ng malinis na patakaran ang titulong kompanya.
  • Mga error sa mga pampublikong rekord: Ang mga Misspelled na pangalan, hindi wastong paglalarawan ng pakete, o nawawalang dokumento ay maaaring lumikha ng mga depekto sa pamagat.
  • Mga isyu ng Heirship o diborsiyo: Kung ang isang ari-arian ay pag-aari ng maramihang partido na hindi lahat ay sumasang-ayon sa pagbebenta, ang pagsasara ay nai-stat hanggang sa lahat ng tanda.
  • Ang mga pag-aalsa o panghihimasok: Ang isang hindi mapagkakatiwalaang kaluwagan o isang kapitbahay na ekwatoryo na tumatawid sa linya ng property ay maaaring mangailangan ng legal na resolusyon.

Ang gawaing pantitulo ay kadalasang nakukumpleto sa simula ng proseso, ngunit maaaring lumitaw ang mga isyu sa huling minuto.Ang pag-aayos ng isang patlang search kaagad pagkatapos pumirma ng kontrata ay nakababawas sa panganib ng mga sorpresa.

3. Inspeksiyunal at Appraisal Scheduleng Logjams

Sa abalang mga pamilihan, mabilis na nabubuo ang kanilang kalendaryo.

  • Ang Inspector reable ay limitado: Lalo na sa panahon ng sukdulang pagbili, maaaring kumuha ng isang linggo o higit pa upang mag- iskedyul ng isang pagsisiyasat sa bahay.
  • Mga kaugnay na mga salita: Ang mga tagapag - utos ay nag - uutos sa pamamagitan ng isang kompanyang nangangasiwa, at kung ang mga taga - Dyber ay labis na nabibigatan, mas matagal ang ulat.
  • Mga negosasyong Repair: Pagkatapos ng pagsisiyasat, kung may mga mahahalagang isyung matatagpuan (roof cass, may sirang kuryente, amag), ang mamimili ay maaaring humiling ng mga pagkukumpuni o pagbabawas ng presyo, na nangangailangan ng bagong addenda at posibleng ibang pagtasa.
  • [[Ingles: Ang mga problemang kritikal tulad ng mga lamat sa pundasyon o anay ay maaaring pansamantalang maging hindi maaaring gamitin para sa pagtustos, na nangangailangan ng pagreresulta bago magsara.

Upang maiwasan ang mga pagkaantala, ang mga pagsisiyasat sa iskedyul kapag napirmahan na ang kontrata at agad na tumutugon sa mga kahilingan sa pagkukumpuni.

4. Mga Isyu Tungkol sa Apprais na Higit Pa sa Numero

Kahit na kung ang tagapagtaya ay makadalaw agad sa ari - arian, ang pagpapahalaga mismo ay maaaring lumikha ng mga problema na hindi kayang sukatin.

  • Unoswal na kahalintulad na benta: Kung ang propesyunal ay natatangi (hal.g., rural, makasaysayan, o mataas na-end), ang tagatantiya ay maaaring magpunyagi upang makahanap ng mabubuting mga komps, na humahantong sa isang masalimuot na ulat na mas matagal.
  • [[kailangan ng sanggunian] Mga pagkukumpuni para sa pagpapautang elegatibong: Ang FHA, VA, at mga utang na pang-Amerika ay may mahigpit na pamantayang pang-ari. Kung ang taga-Screar ay nag-eeeskriba ng mga patsay, nawawalang mga handrail, o isang inpracticus HVC, ang nagpapautang ay maaaring mangailangan ng mga fix bago magsara.
  • [Kasalukuyang bayad at pagkaantala:[ Kung mababa ang unang pagtasa at hinahamon ito ng mamimili, o kung ang nagpautang ay mag-utos ng pangalawang pagtasa, na nagdaragdag ng mga araw sa timeline.

Sa mga estado kung saan ang mga abogado ang humahawak ng mga pagsasara (hal.g., New York, New Jersey, Georgia), ang proseso ay kinasasangkutan ng maraming kompanya ng batas na naghahanda ng mga dokumento.

  • Ang Attorney ay nag-iskedyul ng alitan: Ang paghahanap ng isang parehong magagamit na petsa para sa mga mamimiling ideoxian at nagbebentang torneys upang repasuhin at lagdaan ang mga dokumento ay maaaring mahirap.
  • Ang mga rebisyon ng document ay nangangailangan ng panahon: Ang bawat rebisyon ng kontrata, gawa, o pangwakas na pangungusap ay nangangailangan ng legal na pagrerepaso, at ang mga abogado ay maaaring magkaroon ng iba pang kliyente na may mga deadline.
  • [[[C]] [[kailangan ng sanggunian: Ang mga lender ay nagpapadala ng mga panghuling instruksiyon sa lehislaturang kompanya o abogado ng titulo, ngunit kung ang anumang detalye ay hindi kumpleto, hindi maaaring magpatuloy ang konkretong ito.

Mga Estratehiyang Pampabilis sa Iyong Tunay na Pag - aaring Closing

Bagaman hindi mo makontrol ang bawat bagay, makagagawa ka ng espesipikong mga hakbang upang mabawasan ang posibilidad na maantala ang iyong buhay, at maging ikaw man ay isang mamimili, nagbebenta, o ahente.

1.Purihin ang Pre-Approved, Hindi Lamang Pre-Qualified

Ang pre-qualification ay isang simpleng pagtatantiya batay sa sariling-ulat na impormasyon. Ang isang pre-approval, sa kabilang banda, ay kinasasangkutan ng isang buong tseke ng pautang at dokumentasyon ng dokumento.Ito ay nagbibigay ng tiwala sa nagbebenta at nagpapakilala rin sa mga potensiyal na isyu ng kredito nang maaga. Minsang nasa ilalim ng kontrata, manatili sa pakikipag-ugnayan sa iyong nagpapautang at iwasan ang paggawa ng anumang pagbabago sa pananalapi hanggang sa pagsasara.

Humingi ng liham ng utang sa iyong nagpautang sa sandaling makumpleto ang ilalim ng sulat ng sulat. Ito ay mas matibay na hakbang kaysa sa isang pre-approval at mga hudyat sa lahat ng partido na matatag ang pananalapi.

2. Isaayos ang Gawaing Pagtutumulo at Surbey karaka - raka

Huwag hintaying ang kontrata ay tuluyang mabitay upang makipag-ugnayan sa isang kompanya ng titulo. Kapag tinanggap na ang alok, bigyan ng karapatan ang titulong paghahanap at bayad para sa paunang ulat. Kung ang produksyon ay nangangailangan ng bagong survey, mag-utos na sa parehong panahon.Ito ay nagbibigay ng titulong linggo ng kompanya upang lutasin ang anumang isyu bago ang nakatakdang pagsasara.

  • Para sa mga mamimili:[[ Hilingin sa inyong ahente na isama ang isang titulong gusto ng kompanya sa alok upang ang order ay mailagay sa parehong araw.
  • Para sa mga nagtitinda: Kung mayroon ka nang kamakailang survey o patakaran sa titulo mula sa iyong binili, ibigay mo ito nang maaga upang makatipid ng panahon.

3. Pumili ng Isang Makaranasan, Responsive Team

Ang mga propesyonal na kasama mong nagtatrabaho ay maaaring gumawa o mag-iba ng isang final timeline. humanap ng isang ahente ng real estate na may track record ng pagsasara sa oras, isang nagpapautang na kilala sa mabilis na pag-iinternasyunal (ang ilan ay kilalang para sa mga pagkaantala), at isang real estate attorney o ahente ng titulo na tumutugon sa mga email at tawag. silipin ang online review at humiling ng mga referral mula sa mga taong kasarado lamang.

Kapag umupa ka ng ahente o nagpapautang, tanungin mo sila: ⁇ Ano ang average mo days-to-close? ⁇ at ⁇ Paano mo pinangangasiwaan ang mga huling-minutong isyu?

Ang isang pangkat na mahusay sa komunikasyon at may malinaw na panloob na mga proseso ay mas mabilis na makasasagip ng di - inaasahang mga problema kaysa isa na di - maayos.

4. Makipagtalastasan Nang Malinaw at Madalas

Ang katahimikan ay kaaway ng isang maayos na pagsasara. halakhakan ng isang kabahaging sentro ng komunikasyon (isang teksto ng grupo, kadena ng email, o dedikadong kasangkapan ng pamamahala ng proyekto) ang lahat ng mga partido: mamimili, nagbebenta, kapwa ahente, nagpapautang, abogado, at kompanya ng titulo. Gamitin ito sa:

  • Magbahagi ng deadline at tiyakin ang resibo ng mga dokumento.
  • Alisto agad sa lahat kapag may bumangong problema.
  • Isaayos ang petsa at oras kapag ang nagpapautang ay nagbibigay ng berdeng liwanag.
  • Sumunod sa mga bagay na naghihintay (hal.g., ang report ng pagtantiya ay dumating pa?

Ang agad na pagtugon sa mga kahilingan para sa karagdagang dokumento o lagda ay maaaring mag - ahit ng mga araw na wala sa timeline.

5. Maghanda ng Lahat ng Dokumentasyon sa Patiunang Paraan

Iwasan ang pag-aalsa para sa mga huling-minutong papeles, na nangangahulugan ng pagkolekta ng mga sumusunod bago mo simulan ang pangangaso sa bahay:

  • Dalawang taon ng pagbabalik ng buwis at W-2s
  • Mga stub na nagbabayad kamakailan (huling 30 araw)
  • Mga statement ng bangko para sa lahat ng mga account (huling 2-3 buwan)
  • Larawan ID (deribatibong lisensiya o pasaporte)
  • Patotoo ng anumang malalaking deposito o regalo (na may sulat ng regalo)

Para sa mga nagtitinda, magtipon:

  • Pag - iral ng patakaran sa seguro na may pamagat
  • Mga resibo ng buwis at mga dokumento ng HOA
  • Mga detalye ng warranty sa bahay (kung lilipat)
  • Kumpunihin ang mga rekord at resibo sa anumang upgrade kamakailan
  • Anumang permit para sa trabaho sa bahay

Ang paghahanda ng mga dokumentong ito sa simula ng proseso ay nag-aalis ng pangangailangan para sa mga kahilingan pabalik-and-forth sa kalaunan.

6.[Talaksan ng Pagsisiyasat] May Paunang Inspeksiyon

Ang mga nagbebenta ay maaaring lubhang pabilisin ang proseso sa pamamagitan ng pag-aayos ng isang home inspection bago itala ang produksyon. Kapag alam mo na ang kondisyon ng bubong, HVAC, pagtutubero, at pundasyon, maaari mong ayusin ang mga pre-inspending isyu sa harap o pag-alam ng mga isyu sa harap. Ito ay umiiwas sa karaniwang 10- hanggang 14-araw na inspeksiyong continentensiya at pumipigil sa mga surpremyong renegitasyon.Ang mga mamimili ay nakikinabang din sa isang pre-inspeksiyon dahil maaari nilang i-inspeksiyon ang pag-inspeksiyon (o shortspeksiyon), na ginagawang mas kaakit-akit nito.

7. Gamitin ang Teknolohiya para sa mga E-Signature at mga Kanal na Pang-espasyo

Ngayon, karamihan sa mga nagpapautang at mga may titulo ay sumusuporta sa mga electronic signing sa pamamagitan ng mga platapormang gaya ng Docusign o Adobe Sign. Dahil dito, ang mga dokumento ay napirmahan at maibabalik sa loob ng ilang minuto sa halip na magdamag na shipping. Tanungin ang iyong nagpapautang at abogado kung maaari silang mag - aplay ng elektronikong mga lagda para sa mga paunang dokumento.

[[[[T: National Association of Realtors ⁇ a ⁇ d to the pagsasara proseso para sa mga tip sa paggamit ng teknolohiya.

Patiunang mga Mungkahi Para Iwasan ang Karaniwang mga Patibong

Ikulong ang Iyong Interes Nang Maaga at Wasto

Kung ang pagsasara mo ay naantala lampas pa sa panahon ng pagkulong, baka kailangan mong magbayad para mas malaki ang ma - lock o mas mataas ang tanggapin mong halaga. Gumawa ka kasama ng iyong nagpautang para makapili ng lock period na makatotohanang tumutugma sa inaasahang petsa ng pagsasara, at magdagdag ng isang stamp ng di - kukulangin sa 10 araw.

2. Pasimplehin ang Seguro sa mga May - ari ng Bahay Bago ang Selestiyal na Linggo

Maraming mamimili ang nakakalimot na kailangan nila ng katibayan ng seguro sa mga may - ari ng bahay bago pondohan ng nagpapautang ang utang. Pamimili nang maaga para sa seguro at maglaan ng pampatibay sa nagpapautang nang di - kukulangin sa 10 araw bago magsara.

3. Unawain Kung Ano ang Maaaring Maging Dahilan ng Isang CROB TRID ⁇ Cooling Period ng Ekspiya

Ang mga tuntunin ng TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) ay nangangailangan na ang Closing Disclosure (CD) ay ihatid sa mamimili ng hindi bababa sa tatlong araw ng negosyo bago ang pagsasara. Kung may anumang mahalagang pagbabagong nangyayari (e.g., isang bagong tantiya ng utang, isang pagbabago sa APR, o isang pagbabago sa produktong pautang), isang bagong pag-aayos ang nai-udyok, muling pag-arte sa tatlong-araw na orasan. Iwasan ang mga pagbabago sa mga kondisyon pagkatapos na ipinalabas ang CD Kahit na parang isang maliit na pag-bago tulad ng isang kondorso-parasyon, kaya't maaari itong mag-bago sa bawat isang pang-oras na sanhi ng maagang pag-bago.

4. Lumakad sa mga Ari - arian Isang Araw o Dalawa Bago Masara ang mga Bagay - bagay

Ang huling hakbang ay pamantayan, subalit maraming mamimili ang nag - iiskedyul nito sa umaga ng pagsasara. Kung ang paglalakad sa daan ay nagsisiwalat ng mga problema (hal., ang nagbebenta ay nag - aalis ng mga kagamitan na dapat sanang manatili, o ang bahay ay hindi malinis), baka kailanganin mong ipagpaliban ang pagsasara upang makipag - ayos. Ayusin ang paglakad nang hindi kukulangin sa 24 na oras bago ang pagsasara upang bigyan ang iyong sarili at ang mga ahente ng silid upang lutasin ang anumang isyu nang hindi iginigiit ang petsa ng pagsasara.

5. Magkaroon ng Planong B Para sa Pananalapi Kung Makarating ang mga Buyler Ekspanya sa Talon ng Loan

Sa isang makompetensiyang pamilihan, kabilang sa ilang mga mamimili ang konsumpsiyon na ang transaksiyon ay kinansela kung ang isang transaksiyon ay nabigo ang paggastos. ngunit kung ikaw ang nagbebenta, mababawasan mo ang mga pagkaantala sa pamamagitan ng pag-basta ng mga biling-buhay ng pananalapi nang maaga.[kailangan ng sanggunian] Pinatutunayan ang pre-approval na may credit report bago tanggapin ang alok. para sa mga mamimili, isaalang-alang ang pagkakaroon ng backup plan, tulad ng isang pahiram sa tulay o regalo ng pamilya, kung ang iyong pangunahing utang ay tumama sa isang debut.

[[[[Talaksan: Para sa higit pa sa mga taga-utang na contingency waivers, tingnan ang Bankrateng artikulo tungkol sa mga kompositong sangla[.

Kapag Hindi Maiiwasan ang mga Pagpapaliban - liban: Kung Paano Mapananatili ang Iyong Palamig

Kahit na sa pinakamagaling na paghahanda, ang ilang pagkaantala ay basta hindi maiiwasang utei halimbawa, isang biglang likas na sakuna na nakaaapekto sa pagtasa, isang pagsasama ng bangko na nagpapaliban sa pagpoproseso ng utang, o isang kamatayan sa pamilya ng isang pangunahing partido.

  • Agad na nag-umpisa: Sabihin sa lahat sa sandaling alam mo.Ang paghihintay ay lalo lamang magpapalala.
  • Get rerebisadong timelines sa pagsusulat:[[T:1] Tanungin ang nagpapautang o kompanya ng titulo para sa isang bagong tinatayang petsa ng pagsasara.
  • [[[[Talaksan:[ Kung ikaw ang nagbebenta, maaaring may karapatan ka sa isang per-araw na bayad para sa isang naantalang pagsasara (contractual ⁇ time ay sa esensiya ⁇ sugnay).[kailangan ng sanggunian] Para sa mga mamimili, hilingin sa nagbebenta na sumang-ayon sa isang ekstensiyon sa halip na hayaang mawala ang kontrata.
  • Tandaan na ang karamihan sa mga pagkaantala ay dahil sa mga glitches ng administrasyon, hindi dahil sa masamang pananampalataya.Ang pananatiling mahinahon at propesyonal ay tumutulong upang mas mabilis na malutas ang isyu.

Mga Huling Kaisipan: Ang Bilis at Katiyakan ay Makakamit

Ang mga real estate closeing ay masalimuot, ngunit ang karamihan ng mga pagkaantala ay nasusuri at maiiwasan. Sa pag-unawa sa karaniwang mga silo ⁇ fincing na isyu, problema sa pamagat, pagsisiyasat sa bottsneck, at ang mga pagkasira ng komunikasyon ay maaaring kumuha ng proactive na mga hakbang upang panatilihin ang proseso ay gumagalaw. Sa pagsisimula nang maaga, piliin ang iyong koponan nang may katalinuhan, at manatili sa ibabaw ng bawat dead. Sa pamamagitan ng mga estratehiyang binalangkas sa itaas, mababawasan mo ang karaniwang 45-hanggang 60-araw na pagsasara ng siklo nang malaki, kadalasan hanggang 30 araw o mas mababa pa nga para sa mga transaksiyong mahusay-prependihan.

Binibili mo man ang iyong unang bahay, ipinagbibili upang ilipat sa ibang bansa, o namumuhunan sa mga ari - ariang pang - upa, ang isang makinis, napapanahong pagsasara ay nagbibigay sa iyo ng kapayapaan ng isip at nagliligtas sa iyo ng salapi, at itatakda ang mga tip na ito, at ikaw ay makararating sa hangganan nang may pagtitiwala.