Ang pagpaplano ng mga lungsod at ang mga lupa ay gumagamit ng mga regulasyon na bumubuo ng pundasyon ng organisadong pagpapaunlad ng pamayanan. Kabilang sa mga pinakamahahalagang kasangkapang ginagamit ng mga lokal na pamahalaan ay ang mga sonang panlunsuran at pangkalanluran. habang ang mga ito ay may iisang tunguhin na gabayan ang paglago at pangalagaan ang kapakanan ng publiko, ang mga ito ay nagsisilbi sa pangunahing magkaibang papel.Ang mga distrito ay lumilikha ng balangkas na baseline para sa paggamit ng lupa, nagtatakda kung anong mga gawain ang maaaring mangyari kung saan. ang mga sonang overlay ay nagdaragdag ng mga patong ng karagdagang mga kahilingan sa ibabaw ng partikular na mga priyoridad ng komunidad.

Ano ba ang mga Distritong Zoning?

Ang mga distritong Zoning ay ang mga pangunahing kategoryang land-use na itinatag ng mga ordinansang munisipal.Nahahati nila ang isang lungsod, bayan, o county sa mga heograpikong lugar, ang bawat isa ay nag-aatas ng isang tiyak na set ng mga pinahihintulutang gamit, sukat ng gusali, at hangganan ng densidad. Halimbawa, ang isang distritong tirahang pang-internasyonal ay maaaring magresulta ng mga tindahang pang-interiya, opisina, at mga restawran.Ang mga distritong industriyal ay na na nagpapahintulot ng mga pabrika at bodega, at mga distritong pang-inhinanyaanya at bukas na lugar na pang-palatandaan.

Ang konsepto ng pagsosona ay lumitaw noong unang bahagi ng ika-20 siglo, na isinagawa ng Lungsod ng Bagong York ang nasyonal na ⁇ s unang komprehensibong resolusyon ng pagsosona noong 1916. Ang legal na pundasyon ay pinagtibay sa 1926 kaso ng Korte Suprema [Village of Euclid v. Ang pag-iisa ay naging isang pamantayang pang-urbandong Realty Co., na nagpatibay ng pag-iisa bilang isang mabisang pagsasagawa ng kapangyarihan ng pulisya. Mula noon, ang zong ay naging isang kasangkapangurban na namamahala sa paglago, [[T] Ang mga tahanangbagbagbagbagbagbase ([2] ay gumagamit ng mga tahanangbase] at pagpapanatili ng mga tahanangang may lakas[T][T][T][3°] ay hindi maayos na hindi maayos.[T].[T].[T] [[3°].[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T

Karaniwang Uri ng mga Distrito ng Zoning

Ang modernong mga ordinansa sa pagsosona ay karaniwang kinabibilangan ng ilang malawak na mga kategorya, na ang bawat isa ay may mga subcategories para sa iba't ibang mga integrasyon:

  • [Residential (R) – Mababang-densidad (R-1: solong-pamilya), medium-density (R-2: duplexes, mga bahay bayan), at mataas na-densidad (R-3: apartmentes, condominiums).
  • Commercial (C) – Kapitbahay na komersiyal (C-1), pangkalahatang komersyal (C-2), at sentral na distritong pangnegosyo (C-3 o CBD).
  • Industriyal (I)[ – Liwanag na industriyal (I-1) para sa pagtitipon at pag-aalsa; mabigat na industriyal (I-2) para sa paggawa at pagpoproseso.
  • Agricultural (A) – Naingatan ang sakahan at katangiang rural, na kadalasang may malaking minimum na sukat ng lupa.
  • Mixed-Use (MU) – Isang mas bagong kategorya na nagsasama ng mga residensyal, komersiyal, at kung minsan ay light industriyal na gamit sa isang distrito.

Ang bawat distrito ay may detalyadong [[[[paybayin] Ang mga tuntuning ito ay nagbibigay ng espesipikong mga pinahihintulutang gamitin, hadlang, hangganan sa taas, ratio ng sahig (FAR), mga kahilingan sa parking, at mga lot coverage. Ang mga tuntuning ito ay nilayon upang maprotektahan ang mga halaga ng ari-arian, kalusugan ng publiko, at katangiang pampamayan.

Kung Paano Naitatatag ang mga Distrito ng Zoning

Ang mga distrito ng Zoning ay nalilikha sa pamamagitan ng proseso ng paggawa ng batas na karaniwang kinasasangkutan ng mga komisyong pagpaplano, pampublikong pagdinig, at sangguniang pang-estado o county board convolution. Ang proseso ay nagsisimula sa isang [kailangan ng sanggunian] na bumabalangkas sa mga pangmatagalang-term na mga tunguhin ng komunidad. Batay sa planong iyon, isang mapang pansoning ay iginuhit, na nagtatalaga ng mga distrito sa bawat isang pakete ng lupain.[kailangan ng sanggunian] Ang ordinansa ay dapat na maging alinsunod sa mga regulasyon para sa bawat mga regulasyon ng distrito.

Ano ba ang Labis na Naglalayag na mga Zone?

Ang mga sonang overlay ay mga karagdagang regulasyon na inilalagay sa ibabaw ng mga umiiral na distritong zoning.Ang mga ito ay ⁇ overlay ⁇ isang karagdagang set ng mga alituntunin na nagbabago o nag-eebolb sa mga saligang kahilingan ng distrito.Ang isang sonang sekwensiya ay hindi pumapalit sa baseng zoning; bagkus, ito ay nagdaragdag ng mga kondisyon na dapat matugunan bukod sa mga tuntuning base.Ito ay pumapayag sa isang munisipalidad na puntirya ng mga tiyak na lugar o mga isyu nang hindi binabago ang buong mapa ng zong.

Ang mga sonang overlay ay karaniwang ginagamit upang tukuyin ang makasaysayang pagpapanatili, pangangalagang pangkapaligiran, abot-kayang pabahay, mga pamantayan ng disenyo, pangangasiwa ng bahagdan, at transit-oriented development. Halimbawa, ang isang makasaysayang pasô ay maaaring maglagay ng mga transpormasyon sa labas upang mapanatili ang katangiang arkitektural, kahit na kung ang instansiyang distansya ay maaaring limitahan ang mga ibabaw na hindi napapasok malapit sa mga tubig-tubig, na lampas sa mga kahilingan ng base districtian storywater.

Kung Paano Gumagana ang Sobrang Porsyon

Ang isang sonang may sapin ay binibigyang - kahulugan sa isang mapa na nagpapakita ng mga hangganan nito. Karaniwan na, ang mga regulasyon sa reflapides ay kumakapit sa mga regulasyon sa paggawa ng mga gusali na 35 piye ang taas ngunit ang mga nakakalupkop na takip nito sa 25 piye, ang hangganan ng mga reflux adventrix., kung ang palaman ay nagbibigay ng isang density bonus (higit pang mga yunit sa bawat acre) pati na ang abot - kaya ng bahay, ay maaaring gamitin ng mga tagaayos na may sukat na 25 piye.

Ang mga sonang overlay ay maaaring i-play sa buong lungsod o sa mga espesipikong koridor, pook, o mga katangiang pangkapaligiran. Kadalasang tinatanggap bilang bahagi ng isang Ang pag-iisa ng teksto na restorasyon at dumadaan sa isang katulad na proseso ng pampublikong review bilang baseng mga pagbabagong-tanaw. Minsang nasa lugar, ang mga sonang naka-cresonan ay nagbibigay ng [FLT: para sa mga pamayanan upang matugunan ang mga natatanging kondisyon nang hindi binabago ang buong kodigo.

Karaniwang mga Uri ng Sobrang Taba

  • Historikong Preserve Overlay – Proteksyon ng mga makasaysayang distrito sa pamamagitan ng pagkontrol ng demolisyon, mga pagbabago, at bagong konstruksiyon. Kadalasang nangangailangan ng review ng isang makasaysayang komisyon ng pagpapanatili.
  • Environmental Protection Overlay – pinangangalagaan ang mga latian, matatarik na dalisdis, tirahan ng mga hayop, at kalidad ng tubig. Maaaring limitahan ang pagpapaunlad malapit sa mga sapa o mangailangan ng mas malalaking mga stamp.
  • Floodlain Overlay – Imposes mahigpit na pamantayan ng pagpapaunlad sa mga lugar ng bahagdan-prone, tulad ng pagtaas ng mga istrakturang mataas sa base bahagdan at pagbabawal sa ilang mga gamit.
  • Ang mga Affordable Housing Overlay – Mga inspirasyon o utos ang isang porsiyento ng mga yunit ay abot-kaya sa mga sambahayang mababa- at katamtaman-income. Kadalasang nagbibigay ng mga bonus sa densidad o nabawasang mga kahilingan sa pagpaparada.
  • Fororm-Based Code Overlay – Nakatuon ang pansin sa anyo ng gusali at roadscape sa halip na panlupang paggamit, pagtataguyod ng disenyong pang-resident-friendly.[kadalasang ginagamit na downtown o sa kahabaan ng mga pasilyong transit.
  • Airport Access Overlay – Mga limitasyon sa pagtatayo ng mga taas at paggamit ng lupa malapit sa mga paliparan upang matiyak ang kaligtasan at mabawasan ang mga pagbangga ng ingay.

Mga Pangunahing Pagkakaiba sa Pagitan ng mga Distritong Zoning at ng mga Sone na Sobrang Taba

Bagaman ang dalawang ito ay mga kasangkapang pang - ayos, nagkakaiba ang saklaw, layunin, at pagkakapit. Itinatampok ng sumusunod na mesa ang mga pagkakaiba (na kinakatawan bilang isang talaan para sa kaliwanagan):

  • [[FLT: Ang Zoning districts ay nagtatatag ng lupa ay gumagamit ng balangkas; ang mga sonang sedimental ay nagpapatupad [[[[[[[[5][kailangan ng sanggunian] sa ibabaw ng balangkas na iyon.
  • Geographic Scope: Ang mga distrito ng Zoning ay sumasaklaw sa buong hurisdiksiyon o malalaking mga stage; ang mga sonang stain ay karaniwang nilalapat sa mas maliit at pinupuntiryang mga lugar (hal.g., isang makasaysayang pook, isang bahagdan, isang pasilyong transit).
  • [Regulasyon Nature: Ang mga distritong Zoning ay nagbibigay ng kahulugan sa mga ginagamit na pinahihintulutan, kondisyonal, o bawal. o indibidwal na sona ay binabago ang mga gumagamit ng mga tuntunin o nagdaragdag ng mga bagong pamantayan (hal.g., disenyo, densidad, pangkapaligirang pagganap).
  • Flexility: Ang mga sonang overlay ay maaaring iangkop sa mga espesipikong kondisyon at maaaring kabilangan ng mga insentibo (hal., mga bonus sa densidad) na hindi inaalok ng baseng zoning.
  • [[Hierarchy: Kung sakaling magkaroon ng alitan, ang mas mahigpit na regulasyon ay karaniwang nananaig. ang mga overlay zone ay kadalasang nauuna sa mga baseng mga patakarang pandistrito kung saan sila ay nagkakaiba.
  • Purpose: Ang mga distritong Zoning ay nag-oorganisa ng mga distritong panglupain na ginagamit sa buong lungsod upang paghiwalayin ang mga hindi magkakaayon na gamit. Ang mga sonang overlay ay tumutukoy sa partikular na mga tunguhing pampamayanan gaya ng pagpapanatili, abot-kaya, o katangiang pangkapaligiran.

Kung Paano Nagtutulungan ang mga Distrito ng Zoning at ang mga Sona na Sobrang Taba

Ang isang distritong pangmasa ay nagbibigay ng proteksiyon sa mga pamayanan, samantalang ang isang makasaysayang estruktura ay tumitiyak na ang bagong konstruksiyon ay may paggalang sa pamana ng arkitektura.

Ang mga sonang overlay ay nagpapahintulot din sa mga munisipalidad na mag-ebolb ng mga bagong patakaran nang hindi sinisira ang buong kodigong zoning. halimbawa, ang isang lungsod ay maaaring mag-ampon ng isang transit-oriented development (TOD) na spint sa kahabaan ng isang bagong light railway line, na na nagpapahintulot ng mas mataas na mga decancietities at nabawasan na parking malapit sa mga istasyon. Kung matagumpay, ang mga prinsipyo ay maaaring sa kalaunang masasali sa baseng soning para sa mga katulad na lugar. Ang ganitong layered ay nagbibigay ng parehong matatag at patter.

Para sa mga may - ari ng ari - arian, mahalagang suriin kapuwa ang himpilang zoning district at ang anumang praktikal na sonang may sapin bago gawin.

Mga Tunay-World Halimbawa ng mga Labis na Paninirahang Zone na May Pagkilos

Makasaysayang Distrito na Overlay: Charleston, South Carolina

Ang Charlestonifics historical restorations, na itinatag noong 1931, ay isa sa mga una sa Estados Unidos. Ito ay nagbibigay proteksiyon sa city electure sa pamamagitan ng pangangasiwa ng mga demoliyon, panlabas na mga transpormasyon, at bagong konstruksiyon sa loob ng Lumang at Makasaysayang Distrito.Ang mga may ari ng ari ng ari-arian ay dapat kumuha ng sertipiko ng pagiging angkop mula sa Board of Arkitektural Review.Ang reple ay naging instrumental sa pagpapanatili ng karakter at turismo ng Charleston.

Labis na Pagsabog ng Baha: Houston, Texas

Ang Houston ay may isang gloom replain stack na pumipigil sa pag-unlad sa mga lugar na madalas na pagbaha, lalo na pagkatapos ng Bagyong Harvey.[kailangan ng landscain] Ang mga gusali ay mataas sa taas ng baha at ang compensatory storage ay inilalaan para sa anumang stamplain sa bahagdan. habang si Houston ay kulang ng tradisyonal na soning city cerew bilang isang target na lupang regulasyon upang mabawasan ang panganib ng baha at maprotektahan ang kaligtasan ng publiko.

Maluwag na Pabahay: Portland, Oregon

Ang Portlandificers [[0][Untiary Zoning Overlay ay nangangailangan ng mga bagong gusaling tirahan na may 20 o higit pang yunit upang magtabi ng isang porsiyento ng mga yunit na abot-kaya sa mga sambahayan na kumikita ng hanggang 80% ng area median income. Ang staint ay naglalapat ng mga lungsod-lalawigan sa mga sonang multipamilya at nag-aalok ng mga bonus at bayad na mga waiver. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay ng mga stageages market-rate upang makagawa ng mga abot-kayang yunit, na nagpapakita kung paano maaaring matugunan ang mga sonang pabahay na walang mga krisis sa mga pabahay.

Sobrang Kapaligiran: Austin, Texas

Ang Austin Eftrients Water Quality Protection Overlay ay kumakapit sa mga lugar sa ibabaw ng Edwards Aquifer refuge zone.Ito ay naghihigpit sa hindi napapasok na takip, nangangailangan ng mga low-impluwensyang pamamaraan ng pagpapaunlad, at nagbabawal sa ilang mapanganib na gamit.Ang stainment ay tumitiyak na ang pag-unlad ay hindi nagpaparumi sa rehiyong-pang-inom ng pangunahing mapagkukunan ng tubig. Ang patong na ito ng regulasyon ay mas mahigpit kaysa sa mga sa mga saligang alituntunin ng distrito at ipinatutupad sa pamamagitan ng mga planong pagrerereview.

Mga Pag - aaral sa Batas at sa Pag - aasikaso

Ang mga distritong ito at mga sonang may mga sapin ay dapat ipatupad ayon sa mga batas na tumutulong sa estado.[1] Ang karamihan sa mga estado ay nagbibigay ng awtoridad sa mga munisipalidad na kontrolin ang paggamit ng lupa sa pamamagitan ng pagsosona, kung ito ay makatuwiran, hindi ayon sa kagustuhan, at nagsisilbi sa lehitimong layuning pampubliko.Ang mga sonang overlay ay dapat ding makatugon sa mga pamantayang ito at malinaw na makatwiran sa pamamagitan ng isang komprehensibong plano.

Kung minsan, may mga hamon na puwedeng mabalutan ng pera ang mga lugar na may ari - arian na nagsasabing ang karagdagang mga restriksiyon ay ang paggamit ng ari - arian nang walang bayad.

Halimbawa, ang isang makasaysayang kahon ay maaaring may kinalaman sa isang tablang pangdisenyo, samantalang ang isang balot na pangkapaligiran ay maaaring mangailangan ng mga pagtaya sa epekto ng kapaligiran.

Mga Pakinabang at Hamon ng Labis na Pag - aaksaya ng Sona

Mga Pakinabang

  • Ang regulasyong pang-Tagalog: Ang mga sonang overlay ay tumatalakay sa mga espesipikong isyu nang hindi sinisira ang mas malawak na sistemang zoning.
  • Flexility: Maaaring kasama rito ang mga insentibo (density bonus, mga pagbabawas ng bayad) na humihikayat ng ninanais na mga kalalabasan katulad ng abot-kayang pabahay o luntiang gusali.
  • [Kasama: Ang mga sonang overlay ay maaaring baguhin o madaling alisin habang nagbabago ang mga kalagayan.
  • Community tipanan: Ang mga sonang overlay ay kadalasang nangangailangan ng pampublikong pagdinig at stainter input, na nagpapahintulot sa mga pook na hubugin ang mga regulasyon na direktang umaapekto sa mga ito.
  • [[[T: Ang mga landscain at variance claim ay nakababawas sa panganib ng sakuna at sa mga gastos ng long-term sa mga nagbabayad ng buwis.

Mga Hamon

  • Complexity: Ang maramihang patong ng mga regulasyon ay maaaring ikalito sa mga may ari ng ari ng ari-arian, developer, at maging sa mga tauhan sa pagpaplano.[kailangan ng maingat na pagtutugma.
  • [[Talaksan: Itinuturing ng ilang may-ari ng ari-arian ang mga balot bilang paglabag sa karapatang pang-ari, na humahantong sa mga legal na hamon o pulitikal na oposisyon.
  • [Enforcement:[Talaksan ng pagsunod sa mga pamantayang pangkalupkop (hal., review ng disenyo, abot-kayang mga tipang pang-bahay) ay nangangailangan ng mga nakaalay na mapagkukunang kawani.
  • [[[T:] Maaaring palalain ng mga naka-sign na mga balot ang hindi pagkakapantay-pantay. Halimbawa, ang mga makasaysayang sekwensiya ay maaaring magpataas ng mga halaga ng ari-arian at mag-iba ng mga naninirahang may mababang-income kung hindi katambal ng mga paraang abot-kaya.
  • Overlap and conflict: Kapag ang maramihang mga balot ay kumakapit sa iisang balutan (hal., makasaysayan at pangkapaligiran), ang pagtutugma ng kanilang mga kahilingan ay maaaring maging hamon.

Pagsasaayos

Ang mga distritong Zoning at mga sonang may sapin ay mga kasangkapang complementary na naghuhubog sa naturang kapaligiran. ang mga distritong Zoning ay nagbibigay ng pundasyong kaayusan na naghihiwalay sa mga hindi magkakabagay na gamit at nagtatatag ng mga pangunahing kagawiang pang-unlad.Ang mga sonang verlay ay nagdaragdag ng patong ng mga pagkakaiba, nagpapahintulot sa mga pamayanan na maprotektahan ang makasaysayang katangian, makapag-ayos ng abot-kayang pabahay, at makapagkamit ng iba pang mga tunguhing patakaran nang hindi muling iniinambit ang buong kodigong soning.

Para sa mga tagaplano, developer, at mamamayan, mahalaga ang pag-unawa sa parehong proseso ng paglalayag sa proseso ng paggamit ng lupa. kung ikaw man ay nagtatayo ng isang tahanan sa isang makasaysayang distrito, nagkakaroon ng isang proyektong mixed-use sa isang transit dornament, o nagtataguyod para sa mas malakas na mga proteksiyong pang-reproduksiyon, sa pagkaalam kung paanong ang mga sonang may saping-buhay na interaksiyon sa pamamagitan ng baseng pagsooning ay tutulong sa iyo na gumawa ng mga may kabatirang desisyon. habang patuloy na hinaharap ng mga lungsod ang mga hamon tulad ng pagbabago ng klima, pag-ari ng pabahay, at muling pagsasaayos ng ekonomiya, ang mga sonang pang-loob ay mananatiling isang malakas at na pang-edukreprodukreksiyon.

Para sa higit pang impormasyon tungkol sa pagsosona, tingnan ang American Planning Association Events zoning forces[.[[1] Para malaman ang tungkol sa mga sonang imbakan ng tubig para sa degince management, puntahan ang FEMA Floodlain Management page. Para sa abot - kayang mga bahay na mga pascaink, tingnan ang [[FL] [[4]HUD User na tampok sa ⁇ [T][TL] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T] [[T]] [[T] [[T] [[T]] [[T]] [[T] [[T]] [[T]]] [[T] [[T] [[