Table of Contents

Ang Tunay na Closang Pang - ibabaw: Mula sa Inaalok na Pagsenyas Tungo sa Pangwakas na Pagsesenyas

Ang paglalakbay mula sa isang tinatanggap na alok na paghawak ng mga susi sa iyong bagong tahanan ay nagsasangkot ng maingat na pinagtutugmang pagkakasunud - sunod ng mga hakbang na kilala bilang proseso ng pagsasara. Bagaman maaaring baguhin ng lokal na mga kaugalian, mga uri ng utang, at mga kalagayan sa pamilihan ang iskedyul, ang isang pamantayang real estate ay karaniwang umaabot sa mga pananagutan ng mga mamimili, mga nagbebenta, at ng kanilang propesyonal na mga koponan, at naglalaan ng praktikal na mga kabatiran upang mapanatili ang di - kinakailangang pagkilos nang walang pagkaantala.

Phase 1: Ang Pundasyon – Pre-Aptroval sa pamamagitan ng Ratified Contract

Paghahanda sa Pananalapi Bago ang Pag - aalok

Ang timeline ay hindi nagsisimula kapag ang isang alok ay nakasulat na ⁇ it ay nagsisimula sa pinansiyal na pagiging handa ng mamimili.[mortgage pre-approval ⁇ ] ⁇ ay nagdadala ng mas maraming bigat kaysa sa simpleng pre-qualification.[kailangan ng] Pre-approval ang nagpapautang upang hilahin ang kredito ng mamimili, tiyakin ang kita at ari-arian, at isang kondisyonal na pangako para sa isang espesipikong halaga. Ito ay mga hudyat sa mga nagbebenta na ang mga mamimili ay parehong seryoso at ang pag-aanturementing ang mga ahente ay upang makuha ang mga ahenteng may bayad. Sa pag-ihambing ng mga ahenteng pre-propwero-propwers na may ppic na ang mga pre-propwers. Ang mga pre-prop na nag-prop na pag-up ay dapat na inaalok ay madalas na may fecation ay mag-up sa mga pre-props. Ang mga pre-prop na may ent. Ang mga pre-up ay dapat na may fecation ay nag-up ay dapat na mga pre-pro

Pag - arte sa Isang Kabihasaang Aalok

Kapag natukoy ng mamimili ang isang ari-arian, ang kanilang ahente ay nag-aadragment ng isang purchase agreement[.[kailangan ng legal na pag-aanunsyo ng dokumentong ito na nagtatakda ng presyo ng pagbili, iminungkahing petsa ng pagsasara, taimtim na halaga ng salapi, at ang lahat ng-important Ang mga kondisyong pang-importansya kung hindi natugunan ang mga tuntuning legal kung ang mga tuntuning pang-salapi.[FL&3] Ang mga kondisyon ay ang mga kondisyong pang-kalahatan:[kailangan ng mga kondisyon ay dapat na dapat na dapat matugunan upang mabigyan ng kontrata upang manatili ang isang kontrata upang manatili sa kasunduan, pagbibigay ng isang legal na pag-kateng pampook sa mga pamamaraan kung ang mga patakaran.

  • Fincing Contingency: Pahintulutan ang mamimili na lumayo kung hindi sila makakuha ng sangla sa loob ng isang itinakdang timeframe, karaniwan nang 21 hanggang 30 araw.
  • Inspeksiyon Konstinksiyon: pinahihintulutan ang mamimili na ipasuri at ipaayos ang ari-arian sa propesyonal na paraan o tapusin ang kontrata kung matuklasan ang mga mahahalagang isyu.
  • [Pang-aawit Konstitusyon: Ipinagsasanggalang ang mamimili kung ang tahanan ay nag-aanalisa ng mas mababa sa napagkasunduang presyo ng pagbili, na nagpapahintulot ng muling pag-eeegotiasyon o pag-urong.

Ang nagbebenta ay maaaring tumagal nang ilang oras hanggang ilang araw sa alok, o kapag ang kontrata ay hindi tinanggap, o hindi tinanggap, o hindi na ginagamit ang mga ito.

Phase 2: Escrow, Due Diligence, at ang Inspeksiyong Yugto (Days 1–15)

Pagbubukas at Pag - aalis ng Taimtim na Salapi

Karaka - raka pagkatapos ng ratification, ang mamimili ay nagdeposito [ sa isang neutral na third-party account, na karaniwang hawak ng isang kompanyang may pamagat o ahenteng eskrow. Ang depositong ito ay nagpapakita ng pangako ng mamimili at karaniwang 1% hanggang 3% ng presyo ng pagbili, bagaman maaaring mas mataas ito sa mga pamilihang pangkumpitensya.Ang eskrow officer ay nagbubukas ng isang file at gumaganap bilang sentral na link ng mga dokumentong pang-kompyuter at distimentaryong si Simsivul, ang mga ahenteng pang-kaparaan:[T] Ang isang enclecloidente [L't] ay nag-kaparacepublishorya[T] ay nag-kadeadct.[2's] Ang mga utos na naka-kadecance[T.[T] ay na naka-publigent:T.[T.[2's] Ang mga kahilingan ay na naka-publig enct.

Ang Paghahanap ng Titulo at ang Report ng mga Preliminaryo

Sinusuri ng panulaan ng pamagat ang mga pampublikong rekord upang matiyak ang legal na karapatan ng nagbebenta na ilipat ang pagmamay-ari at kilalanin ang anumang naitalang mga pag-aangkin laban sa proporsyon. Ang mamimili at ang kanilang ahente ay tumatanggap ng isang [1] preliminaryong karapatan ng nagbebenta na mag-ulat[1] na nagtatala ng lahat ng mga inkwasyon laban sa ari-arian, kabilang ang hindi-ariang buwis sa ari-arian, hatol laban sa nagbebenta, hindi pa naisahang mga hulog na hulog, hindi pa na suspensang pag-sama (HOA) Ang mga self.[TL] ay maaaring magbigay ng mga Philippinesiyong mga surminsang na nagbibigay ng mga Philippines:[T.[T.[T.[T.[T. Ang mga Philippines't.[T.[T.

Ang Panahon ng Pagsisiyasat: Isang Malalim na Pag - asa sa Kalagayan ng mga Ari - arian

Ang yugto ng pagsisiyasat na contingency ay ang pinakaaktibong panahon para sa mamimili. Ang pagsisiyasat sa bahay ay sumasaklaw sa integridad ng produksyonal na ari-arian, bubong, pundasyon, mga sistema ng HVAC, pagtutubero, at mga bahaging elektrikal. depende sa edad, lokasyon, at uri, ang mga espesyalisadong pagsisiyasat ay maaaring angkop:

  • [Termita / Pest Inspeksyon:[kailangan ng maraming nagpapautang, lalo na sa mas mainit na klima kung saan laganap ang mga organismong wood-destining.
  • [Radon Test: [1] Inirerekomenda sa mga lugar na may alam na potensiyal ng radon; ang radon ang ikalawang nangungunang sanhi ng kanser sa baga.
  • [Sewer Scope: Ang isang camera inspeksyon ng pangunahing linya ng imburnal upang masuri ang mga bara, bitak, o panghihimasok ng ugat ng puno, na maaaring magkahalaga ng libu-libo upang kumpunihin.
  • Mold Inspection:[[[1][kailangan ng sanggunian] Kung ang produksyon ay may kasaysayan ng pinsala sa tubig o nakikitang amag.
  • Chimney / Fireplace Inspection: Mahalaga para sa mga matatandang tahanan na may mga tsimnea ng masoneriya.
  • Bell and Septic Inspectition:[[kailangan ng sanggunian] Mahalaga sa mga katangiang rural na hindi konektado sa mga sistemang munisipal.

Ang ahente ng mamimili ay naghaharap ng mga ulat sa pag - iinspeksiyon at nakikipag - ayos ng mga pagkumpuni o mga kredito. Ito ay isang napakahalagang sandali: kung hindi maabot ang kasunduan, ang mamimili ay maaaring humingi ng pahintulot at umalis na hindi mawala ang kanilang taimtim na salapi. Ang pagsasagawa ng inspektor na may patotoo ng ang American Society of Home Inspectors (ASHI) ay tumutulong upang matiyak ang masusi at etikal na pagtatasa. Ang mga mamimili ay dapat ding dumalo sa pagsisiyasat ng tao upang magtanong at magtamo mismo ng kaalaman sa mga sistema ng ari - arian.

Phase 3: Appraisal, Loan Processing, at Underwriting (Days 15–35)

Ang Appraisal: Protektahan ang Pamumuhunan ng Nagpapautang

Habang ang mga pagsisiyasat ay nakatuon sa pisikal na kalagayan ng ari - arian, ang appraisal[ ay nakatuon sa halaga nito sa pamilihan. Ang nagpapautang ay nag - uutos ng isang pagtasa upang matiyak ang ari - arian ay sulit sa halaga na kanilang ipinautang. Ang tagapagtaya ay sumusuri sa kamakailang maihahambing na benta (comps), ang lugar ng tahanan, kuwadradong paa, sukat ng kapalaran, at pangkalahatang kondisyon. Kung ang kalkulasyon ay dumarating sa [T:T] Ang karaniwang halaga ay maaaring magbigay ng isang karaniwang halaga, ang ₱5 ay dapat na impormasyon sa alinman sa isang hakbang na nasa pagitan nito, at ang ₱15 ay dapat na nasa ₱15.

Pagproseso at Pagsulat sa Loan: Ang Silid ng mga Makina

Sabay-sabay, ang paketeng pautang ng mamimili ay umaabot sa ganap underwriting[.[[1].[lahat ng dokumentasyong ibinigay ng mamimili: pagbabayad ng stubs, W-2s, mga pagbabalik ng buwis, mga statement ng bangko, at kasaysayan ng kredito.[kailangan ng sanggunian] Ang mga ito ay nagpapatakbo ng pautang sa pamamagitan ng mga sistemang de-kalidad tulad ng Fannie Mae's Desktop Underwriter o Freddie Mac's Loan Pros Pros Prospect, at pagkatapos ay isang isyung pamplo [[2][T][T][T][T][T][T][T][T] Ang karaniwang kalagayan ay dapat na dapat na magbigay ng pahintulot:[T.[T][T][T.

  • Isinulat na paliwanag para sa malalaking deposito sa mga deposito sa bangko (oras ng pondo).
  • Pag-uulit ng rental history mula sa mga nakaraang kabesera.
  • Kaloob na mga dokumento sa liham kung ang pondo ay may kaloob para sa mababang kabayaran, pati na ang patotoo ng kakayahan ng nagbibigay ng regalo na maglaan ng pondo.
  • Patotoo ng seguro sa mga may - ari ng bahay na may sapat na saklaw.
  • Magbayad ng mga liham para sa anumang mahalagang pagkakautang na binabalak ng mamimili na isara bago magsara.
  • Katibayan ng isang kasiya - siyang pagtaya.

Sa buong yugtong ito, mahalaga ang komunikasyon. dapat iwasan ng mga mamimili ang paggawa ng malalaking pagbili, pagpapalit ng trabaho, o pag-aaplay para sa bagong kredito, dahil ang anumang pagbabago sa kanilang profile sa pananalapi ay maaaring mangailangan ng muling-underwriting at pagkaantala sa pagsasara ng timeline. Ang mga tantiya ng Loan na inilaan sa mas maaga sa proseso ay dapat na maingat na repasuhin, habang binabalangkas nito ang mga kondisyon sa pag-utang at tinatayang gastos. Ang underwriter ay maaaring humiling ng karagdagang mga dokumento sa anumang punto, at ang mga mabilis na pagtugon ay maaaring maiwasan ang mga botttttttsneck.

Phase 4:Payak na Pag-aalis, Pag-alis ng Closing, at Pangwakas na Paglalakad (Days 35–50)

Pag - aalis ng mga Hilig: Ang Punto na Hindi Na Manunumbalik

Kapag ang pagtatantiya ay pumasok sa o mataas sa kontratang presyo at ang pag-utang ay nakatanggap ng malinaw na pagsara mula sa underriting, ang mamimili ay pormal na nag-iindorso ng mga palatandaan sa kanilang contingencies. Ang pagtanggal ng contingency ay isang mahalagang mahalagang mahalagang mahalagang kesa kung hindi sila mag-a-block ng legal na dahilan. Hindi dapat mag-alis ng kasunduan sa isang kasunduang kondisyon, non-cancellable na kontrata sa pagbili. Sa puntong ito, ang mga resulta ng masikap na pag-eksekseksiporidad ng mamimili ay karaniwang nanganganib na pera kung sila ay muling mag-in ang mga mamimili ay muling mag-in ang mga kesa-atadresultaintang may legal na halaga, ang halaga, pag-intiplisisyon.

Ang Closing Disclosure (CD): A Critical Review Document

Ang nagpapautang ay legal na hinihiling na magbigay ng Closing Disclosure[ sa mamimili ng hindi bababa sa tatlong araw ng negosyo bago ang nakatakdang petsa ng pagsasara. Ito ay hindi isang dokumento upang i-closing. Ang CD ay nag-eeeembects lahat ng mga huling gastos na nauugnay sa utang at pagbili, kabilang ang mga bayad sa pagpapautang, mga bayad sa titulo, mga bayad sa pagtatala, mga prepaid tax, at ang eksaktong halaga na kailangan upang ihambing ang CD sa[T:TL2] Ang mga bayarin sa bawat ential entrysclooks ay maaaring magbigay ng tatlong entrance (T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][T][CCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC

Ang Huling Paglalakad: Huling Pagkakataon Upang Mag - isip - isip

Karaniwang isinasagawa sa loob ng 24 oras ng pagsasara, ang [final walks ang huling pagkakataon ng mamimili upang matiyak ang kondisyon ng produksyon. Hindi ito pangalawang pagsisiyasat ngunit isang pagpapatunay na ang propesiya ay nasa parehong kondisyon gaya nang kapag ang alok ay ginawa, na ang anumang napagkasunduang-tuklasin ay natapos na, at na ang tahanan ay bakante maliban na lamang kung ang isang kasunduan sa reveback ay nasa lugar. Ang mga tseke ng mamimili ay nasa parehong applications at staintil ay nananatiling ang mga utilidad, walang bagong pinsala, walang bagong pag-pag-ayos na ang pag-ayari, at ang entrance ay dapat na ang entreresultang bukasan bago parin ang ent.

Phase 5: Closing Day – Pagsesenyas, Pamumuhunan, at Pagrerekord (Days 50–60)

Ang Paghudyat ng Seremonya

Depende sa batas ng estado, ang bumibili at nagbebenta ay maaaring magtipon sa isang kompanya ng mga titulo, opisina ng escorrow, o opisina ng abogado.

  • [[[Talaksan: Ang legal na pangako ng mamimili na bayaran ang sangla, kabilang ang rate ng interes, iskedyul ng pagbabayad, at termino.
  • Ang Panday ng Pagtitiwala o Mortgage: ay nagseseguro sa utang laban sa propesiya at nagbibigay ng karapatan sa nagpapautang na maging malapit kung hindi gagawa ng mga pagbabayad.
  • Ang Closing Disclosure:[[[[T:1][update][kailangan ng sanggunian] Ang pagkilala sa lahat ng mga gastos at kondisyon sa pag-utang.
  • [Ingles: Details the property tax and insurance reserves is areging.
  • [Certificate of Occupancy:[kailangan ng bagong konstruksiyon o malalaking pagkukumpuni.

Ang nagbebenta ay nagreresulta sa na ini-dead, paglipat ng pagmamay-ari sa mamimili, at nagbibigay ng [affidavit ng pamagat, pagsumpa ng walang alam na mga kasinungalingan o pag-aangkin laban sa produksyon.Ang dalawang partido ay lumagda rin sa iba't ibang mga affidavit ibang mga affidavit at mga prestansiya na kinakailangan ng estado at pederal na batas. Ang mga mamimili ay dapat magdala ng litrato ID at ang kanilang mga sertipikadong o tseke ay hindi kasama ang mga gastos sa pagsasara ng halaga sa utang.

Pag - iimbak at Pagrerekord: Ang Pangwakas na mga Hakbang

Kapag ang lahat ng dokumento ay nilagdaan, sila ay iniimbestigahan at ipinadadala sa nagpautang para sa pangwakas na na sama - samang sinasang - ayunan[. Ang mga pondong pautang ay ipinahihiram sa ahente ng eskrow. Ito ang kadalasang pinakamaigting na bahagi ng araw ng pagsasara, yamang ang mga kawad ay maaaring antalahin ng mga protocol ng bangko, di - wastong pagkuha ng mga numero, o pandaraya sa mga pondong tinatanggap, ang mga ahente ng eskrow ay nagbibigay - karapatan [[T:2] Ang mga rekord ng publiko ay maaaring mangyari sa pamamagitan ng mga rekord.

Karaniwang mga Patibong na Nakawawala sa Katagalugan

Kahit na maingat na pagpaplano, ang real estate closet timeline ay maaaring mapaharap sa mga hadlang.

Ang Gagok ng Appraisal

Ang mababang pagtatantiya ay isa sa pinakakaraniwang dahilan ng mga namimilí. Kapag ang natantiyang halaga ay bumaba sa presyo ng kontrata, ang nagpapautang ay magpapahiram lamang batay sa mas mababang halaga. Ang mga mamimili ay maaaring mag - abuloy ng mas mababang halaga.

Sa Ilalim ng Nakasulat na mga Kalagayan at mga Pag - aapura sa Dokumento

Ang mga lender ay madalas na humihiling ng karagdagang dokumentasyon sa huli ng proseso. Ang isang sahod stub na nagpapakita ng isang kamakailang bonus, isang malaking deposito na ginawa mga buwan na ang nakalipas, o isang hindi pa natiyak na mapagkukunan ng pondo ay maaaring lahat tumigil sa ilalim ng sulatin.Ang pinakamahusay na depensa ay ang kaagad na pagbibigay ng lahat ng hinihinging dokumentasyon at may pag-aaaalinlangan na pakikipag-usap sa opisyal ng utang.[kailangan ng sanggunian] Ang mga mamimili ay dapat ding mag-ayos at makahingi ng mga dokumentong may-ari bago magsimula ang proseso ng pagpapautang.[kailangan ng pahintulot sa isang tugon at kagalang-g pautang mula sa simula ay mahalagang panatilihin ang mga mananang may-utang sa pag-utang sa pag-utang.

Pagkukumpuni ng mga Negotiasyon

Maaaring masira ang mga negosasyon sa mga natuklasang pagsisiyasat. Maaaring tumanggi ang isang nagbebenta na magbayad para sa mga mahahalagang pagkukumpuni, o maaaring lumayo ang isang mamimili sa mga isyung katulad ng pinsala ng anay, mga bitak ng pundasyon, o mga lumang sistema ng kuryente.Ang mga ahente ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa pangangasiwa ng mga inaasahan at paghanap ng isang panggitnang lugar, tulad ng pag-aalok ng isang kredito sa pagsasara sa halip na pag-aambag sa gawaing dapat gawin bago ang pagsasara.Ang mga tagapagbili ay dapat magsaalang-alang alang ng pagkuha ng pre-alang-alang-alang ng mga pagsisiyasat na pang-alang-alangan at makipag-alangan sa mga isyu bago sila ay maging mga insubposito.

Ang isang lumang pagsisinungaling mula sa isang dating may-ari, isang bukas na pahintulot mula sa isang hindi nai-record na pagbabago, o isang madaling pag-aaccess na nagtatakda sa intensiyon ng mamimili na paggamit ng ari-arian ay maaaring magpaantala o pumatay ng isang transaksiyon. Ang titulong kompanya ay pangkalahatang lumutas ng mga isyung ito, ngunit ang proseso ay nangangailangan ng panahon. Ang pagsasaayos ng paunang pamagat na ulat pagkatapos ng ratipikasyon at pagrerereview nito na may real estate at abogado ay ang pinakamahusay na paraan upang maiwasan ang mga huling-minutong titulo na sorpresa. Ang mga mamimili ay dapat ding suriin ang anumang mga kondisyon ng HOA, at mga restriksiyon (CR) na maaaring gumamit ng mga tuntunin ng kanilang mga tuntunin sa pag-upa, o pag-upaan, o mga tuntunin ng mga tuntunin ng mga ari-arianal na pag-arian, o pag-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-ka-kate, o mga tuntunin.

Mga Pagbabago sa Pananalapi ng Bíng sa Panahon ng Proseso

Ang mga mamimili na nagbabago ng trabaho, kumukuha ng bagong utang (katulad ng isang kotseng utang o bagong credit card), o gumagawa ng malalaking pagbili sa panahon ng pagsasara ay maaaring isapanganib ang kanilang pagsang-ayon sa utang.Ang mga mamimili ay kadalasang humihila muli ng utang bago ang pagsasara, at anumang bagong utang ay maaaring magbago ng de-to-income rating at mag-udyok ng re-under repriting. dapat iwasan ng mga mamimili ang anumang mahalagang pagbabago sa pananalapi hanggang matapos ang pagsasara. Kung ang isang mamimili ay dapat magbago ng trabaho bago ang pagsasara, dapat nilang ipakipag-usap agad ang sitwasyon sa kanilang nagpapautang upang malaman kung paano ito makakaapekto sa kanilang pagsang-ayon.

Pagsasaayos: Paglalayag sa Proseso ng Closing Nang May Pagtitiwala

Ang 30 hanggang 60 na timeline ng isang real estate closement ay isang komplikado, multi-steep na paglalakbay na kinasasangkutan ng isang pinag-ugnay na pangkat ng mga nagpapautang, inspektor, mga opisyal ng titulo, abogado, at ahente. Ang tagumpay ay umaasa sa organisasyon, malinaw na komunikasyon, at isang ganap na pag-unawa sa bawat yugto. Para sa mga mamimili, ang pananatiling matatag sa pananalapi at pagtugon sa mga kahilingan ng dokumentasyon ay pangunahin. para sa mga nagbebenta, ang pagtiyak ng malinaw na pamagat at pagkumpleto ay gumagawa ng tiwala at pumipigil sa paghawak sa bawat adwado sa mga adwacerement adcances, encrements para sa bawat isang adrydcrements, encrewnership at pagpapanatili ng isang adrys para sa isang adryptions.[T] Ang isang adrydcrewnership ay maaaring magkaroon ng isang adryd.[T.