Table of Contents

Когда дело доходит до покупки дома, процесс закрытия является заключительным критическим шагом, когда собственность официально переходит от продавца к покупателю. Для большинства покупок дома тип ипотечного кредита, который включает в себя - будь то обычные или FHA - формирует каждый аспект этого закрытия, от бумажной работы, необходимой к расходам, причитающимся за столом. Обычные кредиты являются наиболее распространенным типом ипотеки, не застрахованной каким-либо государственным учреждением, в то время как кредиты FHA поддерживаются Федеральной администрацией жилья и предназначены для снижения барьеров для покупателей, впервые заработавших жилье, и тех, у кого нет идеального кредита. Понимание различий между обычным закрытием и закрытием FHA имеет важное значение для любого, кто входит в рынок недвижимости - будь то покупатель, продавец или профессионал в области недвижимости. Это руководство разбивает каждый этап, требование и последствия, чтобы вы могли уверенно ориентироваться в своем закрытии.

Что определяет обычное и FHA закрытие?

Традиционное закрытие является заключительным шагом в ипотечной сделке, где кредит не застрахован или не гарантирован федеральным правительством. Эти кредиты должны соответствовать правилам андеррайтинга, установленным Fannie Mae или Freddie Mac, которые обычно требуют более высоких кредитных баллов (часто 620 или выше) и более крупных первоначальных платежей (обычно от 5% до 20% от покупной цены).

FHA закрытие, напротив, включает в себя ипотеку, застрахованную FHA, частью Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD). FHA не кредитует деньги напрямую; он страхует кредит так, что если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор защищен. Это позволяет кредиторам предлагать кредиты покупателям с более низким кредитным рейтингом (до 500 с 10% первоначальным взносом или 580 с 3,5% вниз) и меньшими первоначальными платежами. компромисс включает более строгие требования к имущественному состоянию и обязательное ипотечное страхование, которое длится на протяжении всего срока действия кредита во многих случаях.

Разница в выплатах Down

Обычные платежи по кредитам

Обычные кредиты предлагают гибкие варианты первоначального взноса, но самые сильные условия - самые низкие процентные ставки и отсутствие частного ипотечного страхования (PMI) - зарезервированы для тех, кто положил по крайней мере 20%. Тем не менее, можно получить обычный кредит с минимальным снижением на 3% через такие программы, как HomeReady Fannie Mae или HomeOne Freddie Mac. Тем не менее, любой первоначальный взнос ниже 20% запускает PMI, который добавляет к ежемесячному платежу по ипотеке. Требуемый процент первоначального взноса также напрямую влияет на затраты на закрытие, поскольку больший первоначальный взнос уменьшает сумму кредита и, следовательно, потребность в PMI.

FHA Loan Down Payments (ФХА)

Кредиты FHA славятся своим низким требованием первоначального взноса: всего 3,5% для заемщиков с кредитным рейтингом 580 или выше. Для баллов от 500 до 579 требуется первоначальный взнос в размере 10%. Это делает кредиты FHA особенно привлекательными для начинающих покупателей жилья или тех, у кого ограничены сбережения. Однако низкий первоначальный взнос сопряжен с затратами - авансовыми и годовыми страховыми взносами по ипотечным кредитам (MIP), которые защищают кредитора. Авансовый MIP составляет 1,75% от суммы кредита (можно вписать в кредит), а годовой MIP варьируется в зависимости от срока кредита и первоначального взноса, но он обычно остается на месте в течение всего срока кредита, если первоначальный взнос составляет менее 10%.

Ипотечное страхование: PMI против MIP

Ипотечное страхование является одним из наиболее значительных отличий между обычным и FHA-закрытием.

Частное ипотечное страхование (PMI) по обычным кредитам

Когда обычный заемщик ставит менее 20%, кредитор требует PMI. PMI предоставляется частными страховщиками и может быть оплачен в виде ежемесячной премии, в виде одной авансовой премии или через несколько более высокую процентную ставку (PMI, выплачиваемый кредитором). Одно ключевое преимущество: PMI может быть отменено, как только отношение кредита к стоимости заемщика достигает 80%, обычно через официальный запрос или автоматически, когда соотношение достигает 78%. Это дает обычным заемщикам путь к полному падению MI, со временем снижая ежемесячные расходы.

Премии по ипотечному страхованию (MIP) по кредитам FHA

Для большинства кредитов FHA с первоначальным взносом менее 10%, MIP длится весь срок действия кредита, то есть вы не можете отменить его, если не рефинансируете в обычный кредит. Для кредитов с первоначальным взносом 10% или более, MIP требуется в течение 11 лет. Эта долгосрочная стоимость MI является решающим фактором: кредит FHA может показаться дешевле авансом, но может быть более дорогим с течением времени из-за постоянного MIP.

Кредитный рейтинг и требования к коэффициенту долга к доходу

Обычные стандарты кредитования займов

Обычные кредиты обычно требуют минимального кредитного рейтинга 620, хотя многие кредиторы предпочитают 660 или выше для конкурентных процентных ставок. Заемщики со счетами ниже 660 могут столкнуться с более высокими ставками или более строгими лимитами долга к доходу (DTI). Максимальное соотношение DTI для обычных кредитов обычно составляет 43% (с использованием коэффициента бэкэнда, который включает все ежемесячные платежи по долгам), хотя некоторые автоматизированные системы андеррайтинга позволяют до 50% с компенсирующими факторами, такими как значительные резервы или большой первоначальный взнос.

Кредитные стандарты FHA

Кредиты FHA более прощающие: кредитный рейтинг 580 квалифицируется для программы первоначальных платежей 3,5%. Оценки между 500 и 579 требуют 10% вниз. FHA также позволяет более высокие коэффициенты DTI - часто до 50% или даже 55% с сильными компенсирующими факторами. Это делает кредиты FHA жизнеспособным вариантом для заемщиков с прошлыми кредитными проблемами или более высокой долговой нагрузкой. Однако кредиторы могут перекрывать свои собственные требования, поэтому не все кредиторы, одобренные FHA, принимают баллы по абсолютному минимуму.

Требования к собственности и оценки

Состояние приобретаемого дома может существенно повлиять на сроки закрытия и процесс.

Обычные стандарты собственности

Обычные оценки в первую очередь сосредоточены на рыночной стоимости недвижимости. В то время как оценщик будет отмечать любые очевидные проблемы безопасности или структурные проблемы, обычные кредиты не имеют строгого набора минимальных требований к собственности (MPR), выходящих за рамки того, что типично для безопасного, обитаемого жилья. Продавцы домов, финансируемых за счет обычных источников, обычно имеют меньше требований к ремонту, что может ускорить процесс.

Стандарты собственности FHA

Кредиты FHA требуют детальной оценки, которая включает в себя проверку состояния имущества на соответствие минимальным требованиям собственности HUD. Дом должен быть безопасным, безопасным и конструктивно обоснованным. Такие проблемы, как шелушение краски (в домах, построенных до 1978 года, из-за проблем с краской на основе свинца), отсутствие поручней, дефектная кровля или неадекватные системы отопления / охлаждения, должны быть решены до закрытия. Это может привести к переговорам о ремонте или даже убить сделку, если продавец не желает исправить проблемы. Для покупателей дополнительная защита гарантирует, что они покупают готовый дом, но это также может задержать закрытие или увеличить расходы на необходимый ремонт.

Закрытие расходов: чего ожидать

Типичные затраты на закрытие для обычных кредитов

Обычные затраты на закрытие обычно варьируются от 2% до 5% от покупной цены. Они включают в себя сборы за получение кредита, оценку, страхование титула, сборы за условное депонирование, сборы за регистрацию и предоплаченные предметы (налоги на недвижимость и страхование домовладельцев). Поскольку обычные кредиты имеют меньше сборов по государственному заказу и не имеют авансовых MIP, затраты на закрытие из кармана могут быть немного ниже, чем FHA. Однако платежи PMI часто сводятся к ежемесячным расходам.

Типичные затраты на закрытие кредитов FHA

Закрытие FHA также подпадает под диапазон от 2% до 5%, но они включают авансовую страховую премию по ипотечному страхованию в размере 1,75% (если только она не финансируется в кредит). Кредиты FHA также позволяют продавцам уступить до 6% от покупной цены (по сравнению с 3% для обычных), что может помочь покупателям покрыть расходы на закрытие. Однако кредиты FHA имеют более строгие ограничения на определенные сборы, такие как допустимые сборы за подготовку или обработку документов, и кредиторы должны соблюдать рекомендации HUD, которые иногда ограничивают переговоры.

Концессии продавцов и гибкость

Продавцы часто сравнивают типы кредитов при оценке предложений, потому что тип финансирования влияет на потенциальные затраты продавца и сроки.

При обычном кредите продавцы могут внести до 3% от покупной цены к стоимости закрытия покупателя, если первоначальный взнос покупателя составляет менее 10% (или 6%, если первоначальный взнос составляет 10% или более).

При кредите FHA продавцы могут внести до 6% от покупной цены к расходам покупателя на закрытие, что более щедро. Однако продавцы могут опасаться предложений FHA из-за строгих требований к оценке и состоянию имущества. Если дом не соответствует оценке FHA, продавец может быть вынужден сделать дорогостоящий ремонт или рискнуть потерять сделку. Многие продавцы на конкурентных рынках предпочитают обычные предложения за их простоту и более быструю временную шкалу.

Разница во времени между обычным и FHA закрытие

Типичное закрытие занимает от 30 до 45 дней для обоих типов кредитов, но закрытие FHA иногда может занять больше времени из-за дополнительных требований к оценке и андеррайтингу. Оценка FHA часто требует двухэтапного процесса (стоимость и условие), и если требуется ремонт, кредитор должен проверить завершение - иногда через повторную проверку. Кроме того, кредиты FHA могут потребовать больше документации от самозанятых заемщиков или тех, у кого нетрадиционный доход. Обычные кредиты, особенно те, которые обрабатываются через автоматизированные системы андеррайтинга, могут двигаться быстрее, если кредитный профиль заемщика силен.

Влияние на покупателей и продавцов: стратегические соображения

Для покупателей

Если у вас низкий кредитный рейтинг (до 620) или ограниченные сбережения для первоначального взноса, кредит FHA часто является наиболее доступным путем к домовладению. Возможность использовать подарочные средства для первоначального взноса и более высокие допустимые концессии продавца также может сделать FHA привлекательным. Однако будьте готовы к пожизненному MIP (если ваш первоначальный взнос ниже 10%) и потенциально более высоким ежемесячным расходам. Для покупателей с хорошим кредитом (680 +) и возможностью понизить по крайней мере 5%, обычный кредит обычно предлагает более низкие долгосрочные расходы, особенно если вы можете отменить PMI позже. Всегда сравнивайте общую стоимость, включая проценты и страхование, в течение ожидаемого времени в доме.

Для продавцов

Продавцы, получающие несколько предложений, могут отдавать предпочтение обычным предложениям, поскольку обычно существует меньше непредвиденных обстоятельств, и оценка часто менее жесткая. Предложение FHA, хотя и остается жизнеспособным, может поставляться с требованиями к ремонту и немного более длительным закрытием. Если дом продавца нуждается в значительных обновлениях, может быть разумно избегать покупателей FHA, если продавец не готов завершить ремонт. Однако, если рынок медленный, принятие предложения FHA с квалифицированным покупателем все еще может привести к успешной сделке.

Последствия рефинансирования

Разница распространяется за пределы первоначальной покупки. Кредиты FHA предлагают оптимизированные варианты рефинансирования (FHA Streamline), которые требуют очень мало документации и не оцениваются, что облегчает снижение ставок, если у вас есть существующий кредит FHA. Обычные кредиты также предлагают варианты рефинансирования по ставкам и срокам или варианты вывода средств, но стандарты андеррайтинга могут быть более строгими. Заемщики с кредитами FHA, которые строят собственный капитал, часто рефинансируют в обычный кредит для удаления MIP - общая стратегия после погашения кредита или когда стоимость дома растет.

Какой тип закрытия подходит именно вам?

Выбор между обычным и FHA закрытия сводится к вашей финансовой ситуации, кредитный профиль и долгосрочные цели. Если вы первый раз покупатель с умеренным кредитным баллом и ограниченный первоначальный взнос, кредит FHA обеспечивает проверенный путь. Если у вас есть сильный кредит и может позволить себе 5%-10% первоначальный взнос, обычный кредит, скорее всего, сэкономит вам деньги с течением времени, особенно из-за отменяемых PMI. Оба типа закрытия хорошо зарекомендовали себя и широко используются - ваш кредитор и агент по недвижимости может помочь вам запустить цифры на основе вашего конкретного сценария.

Ключевые факторы, которые следует учитывать

  • Ваш кредитный рейтинг и способность претендовать на обычный кредит
  • Размер вашего первоначального взноса и сколько вы можете занять
  • Как долго вы планируете оставаться в доме (долгосрочный MIP может не иметь значения, планируете ли вы рефинансировать или продать в течение нескольких лет)
  • Состояние дома, который вы хотите купить (FHA может потребовать больше ремонта)
  • Предпочтения продавца на вашем местном рынке
  • Общий ежемесячный платеж, включая страхование, налоги и ипотечное страхование

Заключение

Различия между обычными и FHA закрытия выходят далеко за рамки бумажной работы - они влияют на суммы первоначальных платежей, расходы по ипотечному страхованию, условия страхования имущества, сроки закрытия и даже переговоры с продавцом. Закрытие FHA может открыть дверь для домовладения для покупателей с более низким кредитом и сбережениями, но оно поставляется с долгосрочным ипотечным страхованием и более строгими стандартами собственности. Обычное закрытие предлагает большую гибкость для тех, у кого более сильный кредит и возможность сделать больший первоначальный взнос, а также возможность отменить частное ипотечное страхование. Понимая эти различия, покупатели и продавцы могут принимать обоснованные решения, эффективно вести переговоры и закрывать с уверенностью. Всегда работайте с опытными профессионалами в области недвижимости и ипотечными кредиторами, которые могут объяснить ваши варианты и помочь вам выбрать финансирование, которое наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

Внешние ресурсы: