Аксессуарные жилые единицы (ADU) - иногда называемые бабушкиными квартирами, апартаментами на заднем дворе или коттеджами на заднем дворе - стали мощным инструментом для увеличения предложения жилья, создания доступных вариантов аренды и предоставления возможности проживания нескольким поколениям в существующих районах. Эти автономные жилые единицы имеют один участок с основным домом для одной семьи и обычно включают в себя собственную кухню, ванную комнату и жилое пространство. В то время как ADU предлагают четкие преимущества, их строительство в значительной степени определяется местными правилами зонирования, которые диктуют все, от того, разрешено ли ADU до его максимального размера, размещения и необходимой парковки.

Понимание правил зонирования

Правила зонирования являются правовой основой, которая регулирует землепользование в муниципалитете. Они делят город или уезд на зоны, такие как жилые, коммерческие, промышленные или сельскохозяйственные, и определяют, какие типы структур и деятельности разрешены в каждой зоне. Основная цель зонирования заключается в содействии упорядоченному развитию, защите ценностей собственности, обеспечении общественной безопасности и поддержании характера районов. Для домовладельцев и застройщиков, заинтересованных в строительстве ADU, законы о зонировании являются первым и наиболее значительным препятствием для устранения.

Полномочия на зону исходят от полицейской власти штата, которая затем делегируется местным органам власти. Исторически жилые зоны для одной семьи часто писались, чтобы исключить любое вторичное жилое подразделение, исходя из предположения, что второй дом на много приведет к переполненности, проблемам с парковкой или изменению характера района. Однако, поскольку кризисы доступности жилья углубились по всей территории Соединенных Штатов, многие штаты и муниципалитеты пересмотрели свои коды зонирования, чтобы явно разрешить ADU, часто с упрощенными процессами утверждения. Несмотря на эти изменения, конкретные требования все еще могут резко варьироваться от одной юрисдикции к следующей, делая полное понимание местных правил существенным.

Типы законов зонирования, влияющих на ADU

Законы о зонировании затрагивают почти все аспекты проектирования и строительства ADU. Хотя детали различаются, большинство правил попадают в несколько общих категорий. Знание этих категорий помогает владельцам недвижимости предвидеть ограничения и планировать соответственно.

Используйте правила

Правила использования определяют, какие виды деятельности и структуры разрешены в данной зоне. Во многих жилых зонах ADU теперь классифицируются как «доступное использование» для основного жилья. Это означает, что ADU подчиняется основному дому по размеру и функции. Некоторые более старые коды зонирования по-прежнему полностью запрещают ADU, в то время как другие разрешают их только путем условного разрешения на использование или специального исключения - процесс, который часто включает в себя публичные слушания и уведомления соседей. Все большее число штатов, включая Калифорнию, Орегон, Вашингтон и Массачусетс, приняли законы, которые упреждают местные запреты и требуют, чтобы муниципалитеты разрешали ADU, по крайней мере по праву, на участках, зонированных для домов на одну семью.

Ограничения по размеру

Большинство кодов зонирования накладывают максимальные ограничения размера на ADU. Эти ограничения могут быть выражены как максимальная площадь пола - часто от 800 до 1200 квадратных футов - или как процент от квадратного метра основного жилья, как правило, от 30% до 50%. Некоторые города также регулируют количество разрешенных спален или ванных комнат. Пределы размера предназначены для обеспечения того, чтобы ADU оставался вторичным по отношению к основному дому и не чрезмерно увеличивал плотность или напряжённую инфраструктуру. Владельцы недвижимости должны проверить, различает ли их юрисдикция прикрепленные ADU (построенные на или в пределах основного дома) и отдельные ADU (отдельная структура). Отдельные единицы могут иметь разные размеры крышек или могут быть ограничены расчетами покрытия участка или соотношения площади пола (FAR).

Требования к сдаче

Недостатки - это минимальные расстояния, на которые должна быть расположена структура от линий собственности, улиц, а иногда и других зданий. Стандартные неблагоприятные условия для первичных домов могут составлять от 20 до 30 футов от линии передней собственности и от 5 до 10 футов от боковых и задних линий. Для ADU многие муниципалитеты допускают снижение неблагоприятных условий, особенно для небольших отдельных единиц. В некоторых случаях может быть разрешена нулевая линия ADU (построенная до границы собственности), если она соответствует конкретным стандартам пожарной безопасности. Однако требования к неблагоприятным условиям могут серьезно ограничить площадь строительства на небольшом участке, что делает необходимым измерение потенциальных мест перед принятием на себя проекта.

Правила парковки

Один из самых спорных вопросов зонирования для ADU — парковка. Исторически многие местные кодексы требовали одного или двух дополнительных парковочных мест вне улицы на ADU. Это могло заставить домовладельцев прокладывать передние дворы, расширять подъездные пути или строить новые гаражи. Однако, в знак признания того, что ADU часто обслуживают членов семьи или арендаторов, которые могут не владеть автомобилями, многие юрисдикции ослабили или устранили требования к парковке, особенно для единиц, расположенных вблизи транзита, в исторических районах или когда существующий дом уже имеет достаточную парковку. Законы штата о превентивном праве в таких местах, как Калифорния, теперь запрещают местным органам власти требовать замены парковки, если существующий гараж или навес преобразованы в ADU.

Ограничения по высоте и покрытие лота

Коды зонирования обычно устанавливают максимальную высоту здания, что влияет на возможность двухэтажного ADU. Многие юрисдикции ограничивают ADU одной историей или той же высотой, что и основное жилье. Правила покрытия лотом ограничивают процент многого, которое может быть покрыто непроницаемыми поверхностями, включая здания. Поскольку ADU добавляет квадратные метры на сайт, домовладельцы могут потребоваться проверить, что общее покрытие остается под разрешенным пределом, или им может потребоваться подать заявку на дисперсию.

Требования к оккупационным должностям собственника

Некоторые коды зонирования требуют, чтобы либо основной дом, либо ADU были заняты владельцем. Цель состоит в том, чтобы поощрять ответственное управление имуществом и не допустить, чтобы лот стал инвестиционной собственностью только для аренды. В то время как требования к проживанию владельца все больше ослабляются - особенно в штатах, настаивающих на более благоприятной политике ADU - они остаются в силе во многих сообществах. Нарушение этого правила может привести к штрафам или даже приказам прекратить заполняемость.

Проблемы и возможности

Навигация по правилам зонирования редко бывает простой, но потенциальные вознаграждения существенны. С точки зрения проблем владельцы недвижимости часто сталкиваются с лабиринтом противоречивых правил, длительным временем рассмотрения разрешений и неожиданными затратами. Даже в юрисдикциях, которые разрешают ADU по праву, процесс получения разрешений на строительство, подключения коммунальных услуг и удовлетворения пожарных кодов может занять месяцы. Домовладельцы также могут столкнуться с оппозицией со стороны соседей, которые боятся увеличения трафика или потери конфиденциальности, что приводит к слушаниям или апелляциям, которые задерживают проекты и подрывают энтузиазм.

Финансирование ADU может быть еще одним препятствием. Традиционные ипотечные продукты не всегда покрывают стоимость строительства отдельного подразделения, а методы оценки могут недооценивать ADU, потому что сопоставимые данные о продажах ограничены. Однако новые кредитные программы, такие как кредиты на реабилитацию FHA 203 (k), ипотечные кредиты на ремонт дома Fannie Mae и специализированные кредиторы ADU, появляются для заполнения пробела. Владельцы недвижимости также должны учитывать стоимость сборов за влияние, сборов за подключение к коммунальным услугам и переоценки налога на имущество, которые широко варьируются в зависимости от местоположения.

Несмотря на эти препятствия, возможности являются убедительными. ADU могут генерировать доход от аренды, который помогает домовладельцам компенсировать свои налоги на ипотеку или недвижимость. Они предоставляют доступное жилье для членов семьи, таких как стареющие родители или взрослые дети, без затрат на отдельный дом. При правильном проектировании ADU могут увеличить общую стоимость недвижимости. В более широком масштабе ADU способствуют мягкой плотности - концепция, которая добавляет жилищные единицы в существующие районы без радикального изменения их характера. Этот подход позволяет избежать экологических и инфраструктурных затрат на разрастающееся развитие зеленых насаждений и может помочь стабилизировать сообщества, предоставляя более разнообразные типы жилья.

Шаги по созданию ADU в рамках законов зонирования

Успешное строительство АДУ требует методического подхода, который начинается задолго до того, как будет залит какой-либо фундамент. Следующие шаги намечают типичный путь от первоначальной идеи до готового блока.

1.Исследуйте местные коды зонирования

Первый шаг - найти и прочитать указ о зонировании вашего города или округа, муниципальный кодекс или кодекс развития земли. Многие муниципалитеты теперь публикуют руководство или фактический лист, посвященный ADU, в котором кратко излагаются ключевые правила. Обратите пристальное внимание на раздел определений - некоторые юрисдикции используют термины, такие как «вторичная жилая единица», «гранническая квартира» или «доступная квартира», взаимозаменяемо с ADU. Обратите внимание на зоны, где ADU явно разрешены (например, R-1, R-2) и любые наложения, такие как исторические районы или зоны наводнений, которые могут налагать дополнительные ограничения. Также целесообразно проверить любые ожидающие изменения в зонировании, которые могут упростить или усложнить ваш проект.

2.Проконсультируйтесь с местными органами власти

Коды зонирования могут быть плотными и открытыми для интерпретации. Запланируйте встречу перед подачей заявки с вашим местным отделом планирования или строительным отделом. Приведите грубый план сайта или обзор недвижимости и подготовьте конкретные вопросы о неудачах, высотах, покрытии участков и сборах за разрешение. Многие планировщики могут указать вам на внутренние раздачи или контрольные списки, которые проясняют распространенные недоразумения. На этой встрече также пришло время спросить о любых законах о государственных льготах, которые могут отменить местные ограничения - например, если ваше государство запрещает требования к парковке для ADU вблизи транзита, вы можете использовать это для переговоров об отказе.

3. Дизайн в рамках правил

Вооружившись знаниями с этапов 1 и 2, работайте с архитектором, дизайнером или ADU-подкованным подрядчиком для разработки планов, которые соответствуют всем ограничениям зонирования. Если ваш участок небольшой, рассмотрите прилагаемый ADU, который разделяет стену с основным домом, что может снизить требования к отставанию. Если ограничения по высоте исключают вторую историю, одноэтажный блок с компактным охватом может быть лучшим вариантом. Многие юрисдикции теперь предлагают предварительно утвержденные планы ADU - набор стандартизированных проектов, которые уже были проверены на соответствие коду. Эти планы могут значительно снизить затраты на проектирование и сократить сроки рассмотрения разрешения.

4. получить необходимые разрешения

Большинство проектов ADU требуют, по крайней мере, разрешения на строительство и, возможно, отдельного разрешения на зонирование или землепользование. В некоторых областях вам также может потребоваться условное разрешение на использование, отклонение (если ваш дизайн отклоняется от кода) или исторический обзор, если недвижимость находится в указанном районе. Предоставьте свой набор планов, план сайта и любые сборы за заявку. Ожидайте, что процесс рассмотрения займет от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от сложности и отставания в отделе планирования. В течение этого периода вы можете получить «исправления» или запросы на дополнительную информацию - быстро отреагируйте, чтобы сохранить проект.

5. Обеспечение финансирования и найма подрядчиков

Пока разрешения находятся на рассмотрении, можно начать организацию финансирования. Если вы платите из своего кармана, убедитесь, что у вас есть реалистичный бюджет, который включает непредвиденные обстоятельства для непредвиденных условий сайта или повышения цен. Если вам нужен кредит, изучите как традиционные ипотечные кредиты, так и продукты ADU. Сравните процентные ставки, затраты на закрытие и условия погашения. Одновременно получайте заявки от по крайней мере двух или трех лицензированных генеральных подрядчиков, которые имеют опыт строительства ADU. Спросите ссылки и посетите завершенные проекты, если это возможно. Подрядчик, который знает местный процесс выдачи разрешений, неоценим.

6.Строить и пройти инспекции

После выдачи разрешений и финансирования может начаться строительство. Будьте готовы к периодическим проверкам отделом строительства для фундамента, обрамления, сантехники, электротехники и окончательного утверждения. Каждая проверка гарантирует, что работа соответствует утвержденным планам и применимым строительным нормам. Планирование этих проверок быстро предотвращает задержки. После того, как окончательная проверка будет подписана, вы получите свидетельство о заполняемости (или эквивалент), позволяющее вам юридически арендовать или занять устройство.

Эволюционирующие правила и тенденции

За последнее десятилетие более десятка штатов приняли законы, которые отменяют местные ограничения и облегчают строительство ADU. Калифорния возглавила серию законопроектов, которые, среди прочего, ограничивали требования к парковке, снижали плату за воздействие и требовали одобрения на уровне министров (без дискреционного обзора) для большинства ADU. Другие штаты, включая Орегон, Вашингтон, Колорадо, Мэн и Род-Айленд, последовали этому примеру с аналогичными превентивными мерами. Эти законы часто сопровождаются типовыми постановлениями, которые могут принимать местные органы власти, стандартизируя правила в разных юрисдикциях.

В то же время многие города принимают ADU в рамках своей более широкой жилищной стратегии. Например, Портленд, штат Орегон, разрешил два ADU на лот и предлагает калькулятор затрат, чтобы помочь жителям оценить расходы. Сиэтл, Вашингтон, разрешает ADU по всему городу и отказывается от определенных сборов за единицы, ограниченные доходом. На федеральном уровне Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал руководство по финансированию ADU и нормативной передовой практике. Сторонники жилищного строительства продолжают настаивать на дальнейших реформах, таких как устранение требований к проживанию владельцев, повышение лимитов размера и разрешение ADU в многосемейных зонах.

Технологии также влияют на развитие ADU. Сборные и модульные комплекты ADU становятся все более популярными, поскольку они предлагают контролируемое заводом качество, более быстрые сроки строительства и более низкие затраты по сравнению с заказными сборками. Некоторые компании предоставляют услуги под ключ, включая проектирование, разрешение и установку, что упрощает процесс для домовладельцев. По мере развития строительных материалов и совершенствования методов строительства стоимость квадратного фута ADU начала снижаться, делая их доступными для более широкой аудитории.

Заключение

Строительство вспомогательного жилого комплекса является важным мероприятием, которое требует тщательного внимания к местным правилам зонирования. Эти законы могут быть ограничительными, но они существуют, чтобы сбалансировать преимущества дополнительного жилья с необходимостью сохранения характера района, пропускной способности инфраструктуры и безопасности. Понимая ключевые типы правил зонирования - использование, размер, неудачи, парковка, высота, покрытие участков и заполняемость владельца - владельцы недвижимости могут уверенно ориентироваться в процессе и избегать дорогостоящих ошибок.

Растущая национальная тенденция к зонированию, благоприятному для ADU, предполагает, что эти единицы будут играть все более важную роль в решении проблемы нехватки жилья и предоставлении доступных вариантов проживания. Планируете ли вы разместить члена семьи, получать доход от аренды или просто увеличивать стоимость вашей собственности, усилия, потраченные на обучение и соблюдение законов о зонировании, являются окупаемой инвестицией. При надлежащем исследовании, профессиональном руководстве и реалистичной временной шкале вы можете превратить видение коттеджа на заднем дворе или в сьюте в функциональное, законное и ценное дополнение к вашему дому.

Для дальнейшего чтения и ресурсов изучите руководство HUD ADU , ресурсы Американской ассоциации планирования на ADU и Калифорнийский государственный справочник ADU для глубокого погружения в подход одного государства.