Table of Contents

Закон о зонировании и расширение проектов в области общественной инфраструктуры

Закон о зонировании часто отклоняется как мирское муниципальное регулирование, но он является одним из самых мощных детерминант того, как растут города, как распределяются государственные доллары и служит ли расширение инфраструктуры всем жителям справедливо. Каждая новая дорога, водная магистраль, транзитная линия или школа формируется - ускоряется или ограничивается - кодом зонирования, регулирующим землю вокруг него. В этой статье рассматриваются глубокие отношения между зонированием и инфраструктурой, прослеживаются ее правовые истоки, исследуются, как различные модели зонирования влияют на спрос на общественные работы, и подчеркиваются инновационные реформы, которые обещают более эффективные, инклюзивные и устойчивые системы инфраструктуры. Планировщики, политики и вовлеченные граждане найдут основу для понимания того, почему реформа зонирования имеет важное значение для современного планирования инфраструктуры.

Правовые истоки зонирования в США

Современное зонирование возникло из хаотического сочетания заводов, жилых домов и скотобойни промышленного города. Стандартный закон о выделении зонирования штата 1922 года, разработанный консультативным комитетом Министерства торговли США, дал штатам шаблон делегировать полномочия по землепользованию муниципалитетам. Два года спустя Верховный суд США решительно поддержал конституционность зонирования в Деревня Euclid v. Ambler Realty Co. (272 США 365, 1926). Суд постановил, что разделение землепользования было законным осуществлением полицейской власти для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Это знаковое решение создало правовую основу для муниципального зонирования в Соединенных Штатах.

Ранние коды зонирования были простыми: они отображали каждую посылку в жилые, коммерческие или промышленные районы и перечисляли разрешенные виды использования. На протяжении десятилетий зонирование стало чрезвычайно сложным, включая ограничения плотности, ограничения высоты, соотношения площади пола, минимумы парковки и руководящие принципы проектирования. Эта эволюция имеет значение, потому что расширение инфраструктуры не происходит в вакууме. Район, зонированный для многоквартирных домов с одной семьей, требует разветвленных дорожных сетей и длинных коммунальных линий на домохозяйство, в то время как район, зонированный для пятиэтажных квартир с розничной торговлей на первом этаже, может поддерживать транзитные и районные системы водоснабжения гораздо более эффективно. Карта зонирования, по сути, долгосрочный бюджет капитала.

Как типы зонирования формируют спрос на инфраструктуру

Зона на основе использования

Традиционный подход делит землю на жилые, коммерческие, промышленные и сельскохозяйственные зоны. Планировщики инфраструктуры полагаются на эти обозначения для прогнозирования спроса. Промышленные зоны требуют дорог большой мощности, больших водопроводных сетей и канализационных линий большой мощности; коммерческие зоны требуют достаточной парковки и пешеходного доступа; жилые зоны нуждаются в школах, парках и уличном освещении. Поскольку зонирование на основе использования является жестким, оно часто блокирует неэффективные схемы инфраструктуры - особенно когда большие участки земли зарезервированы для одного использования вдали от других мест назначения. Например, евклидово зонирование, которое изолирует жилые подразделения от коммерческих коридоров, заставляет жителей ездить на каждое поручение, увеличивая расходы на обслуживание дорог и заторы.

Формат-ориентированные коды

Более современная альтернатива — это код на основе формы, который регулирует физическую форму зданий и общественных пространств, а не использование микроуправления. Коды на основе формы часто предписывают уличные входы, последовательные линии зданий и взаимосвязанные уличные сети. Согласно Американской ассоциации планирования , эти коды могут значительно снизить затраты на инфраструктуру, поскольку они способствуют компактному, пешеходному развитию, которое потребляет меньше дорог и труб на человека. Они также поощряют смешанное использование естественным образом, сокращая поездки на транспортных средствах и необходимость дорогостоящего расширения дорог. Многие города, включая Майами, Денвер и Нэшвилл, приняли коды на основе формы для эффективного роста.

Оверлейные зоны

Накладные зоны добавляют дополнительные правила поверх базового района, ориентируясь на конкретные вопросы, такие как историческое сохранение, управление поймой или развитие, ориентированное на транзит (TOD). Накладки TOD являются ярким примером зонирования, связанного с инфраструктурой: они увеличивают разрешенную плотность вокруг транзитных станций, гарантируя, что государственные инвестиции в железнодорожный или автобусный быстрый транзит максимизируются за счет высокого уровня езды. Некоторые накладные зоны также снижают требования к парковке, переключая спрос с дорог на транзитную и пешеходную инфраструктуру. Например, город Арлингтон, штат Вирджиния, использует накладку TOD вдоль своего коридора Росслин-Балстон, чтобы сконцентрировать развитие высокой плотности вокруг станций метро, снижая стоимость коммунальных услуг и улиц на душу населения.

Прямая связь между зонированием и расширением общественной инфраструктуры

Инфраструктурные проекты редко начинаются с чистого листа. Существующая система зонирования определяет, может ли новый мост, водозабор или школа быть построена там, где это наиболее необходимо, и по какой цене. Ниже приведены ключевые инфраструктурные системы и как зонирование взаимодействует с каждым.

Транспортировка

Зоонирование является основным фактором спроса на поездки. Отделение домов от рабочих мест и магазинов приводит к длительным поездкам, пробкам на дорогах и высоким затратам на обслуживание дорог. Смешанное использование и ориентированное на транзит зонирование позволяет сократить поездки, пешие прогулки, велосипеды и транзитное использование. Многие города создали ориентированные на транзит районы развития , которые обустраивают участки вблизи железнодорожных станций для более высокой плотности и смешанного использования, эффективно используя существующие транзитные инвестиции и отсрочивая необходимость новых полос движения. Например, Управление транспорта округа Лос-Анджелес сотрудничает с местными юрисдикциями для реализации зонирования TOD вокруг своих железнодорожных станций, стремясь сократить пройденные километры транспортных средств и поддержать климатические цели региона.

Вода и сточные воды

Водные системы обслуживают конкретную зону обслуживания, определенную зонированием и прогнозами роста. Когда город обуславливает район от одной семьи до нескольких семей, водопровод и канализация должны обрабатывать больший поток. Некоторые юрисдикции используют соответствующие постановления об общественных объектах (конкурентность), которые связывают утверждения о развитии с пропускной способностью инфраструктуры. Если изменения зонирования опережают модернизацию инфраструктуры, результат может быть перегружен очистными сооружениями и мораториями на новые соединения. Координация между поправками к зонированию и планами капитального улучшения имеет важное значение. В Остине, штат Техас, городской водный округ тесно сотрудничает с планированием, чтобы смоделировать, как предлагаемое перезонирование повлияет на давление воды и размер труб, избегая аварийных перерасходов.

Государственные школы

Школьные округа используют данные зонирования для прогнозирования зачисления и размещения новых школ. Переход от односемейного к многосемейному зонированию может привести к увеличению числа детей школьного возраста в районе, требующем новых классов. И наоборот, зонирование большого количества, которое препятствует разнообразию жилья, может привести к недоукомплектованию и закрытию школ. Совместное планирование между муниципальными департаментами планирования и школьными советами имеет решающее значение, но часто упускается из виду. Некоторые штаты теперь требуют платы за влияние на школу, связанной с плотностью зонирования, помогая финансировать новые объекты по мере роста. Законопроект Сената Калифорнии 50, хотя и не принят, подчеркнул необходимость синхронного планирования жилья и школьной инфраструктуры.

Зеленая инфраструктура и парки

Зоонирование может стимулировать зеленую инфраструктуру через стандарты управления ливневыми водами, требующие проницаемых поверхностей, дождевых садов или зеленых крыш. Парки и открытое пространство часто обеспечиваются через обязательную самоотдачу или сборы за воздействие в кодах зонирования. Компактное городское развитие опирается на общественные парки как основную инфраструктуру, и зонирование должно зарезервировать землю для них на ранних этапах процесса планирования. Смешанное использование и коды на основе формы часто интегрируют общественные площади и зеленые коридоры как часть уличной сети, уменьшая потребность в отдельных модернизациях инфраструктуры позже. Программа «Зеленый город» Филадельфии, программа «Чистые воды» использует наложения зонирования для того, чтобы требовать зеленую инфраструктуру ливневых вод в новых разработках, уменьшая комбинированные переполнения канализационных систем.

Тематические исследования: как зонирование приводит или задерживает инфраструктуру

Нью-Йорк: зонирование для транзита и устойчивости

Нью-Йорк регулярно использует крупномасштабное перезонирование, чтобы катализировать инвестиции в инфраструктуру. Перепланировка Hudson Yards, которая превратила бывший железнодорожный двор в плотный коммерческий и жилой район, стала возможной благодаря перезонированию 2005 года, которое увеличило плотность и было сопряжено с расширением линии метро 7. Совсем недавно, после урагана Сэнди, районы в Статен-Айленде и Квинсе были перезонированы, чтобы потребовать более высоких высот первого этажа и включить зеленую инфраструктуру, поддерживаемую миллиардами федеральных фондов устойчивости. Департамент городского планирования Нью-Йорка] предоставляет обширные записи, показывающие, как синхронизируются поправки к зонированию и капитальные проекты. В тексте поправки к зонированию для устойчивости к прибрежным наводнениям обновлены строительные стандарты для защиты от будущих наводнений, непосредственно связывая регулирование землепользования с адаптацией инфраструктуры.

Хьюстон: зонирования нет, но инфраструктура продолжает расширяться

Хьюстон остается единственным крупным городом США без всеобъемлющего кода зонирования. Вместо этого он полагается на правила разделения, ограничения и код развития. Критики отмечают, что это привело к разрастанию, неравенству и повышенным рискам наводнений. Тем не менее Хьюстону также удалось быстро расширить инфраструктуру - расширение автострады Кэти, система световых рельсов METRO и массовая программа улучшения дренажа - в основном потому, что развитие не замедляется слушанием по зонированию. Экологические группы, однако, утверждают, что отсутствие зонирования усугубило развитие пойм, как это видно во время урагана Харви в 2017 году. В ответ город обновил свои правила пойм и строительные кодексы, но без зонирования, он полагается на лоскутное одеяло добровольных мер и федеральных требований. Опыт Хьюстона показывает, что зонирование является только одним инструментом; результаты инфраструктуры также зависят от строительных кодексов, управления поймами и политической воли.

Портленд: Граница роста городов и эффективность инфраструктуры

Портленд, граница городского роста в Орегоне (UGB) стала моделью для сдерживания разрастания. Зоонирование в пределах UGB позволяет увеличить плотность, снижая стоимость дорог на душу населения, водопроводных и канализационных линий. Исследование, проведенное Институтом земельной политики Линкольна, показало, что границы роста могут снизить расходы на инфраструктуру при сохранении сельскохозяйственных угодий и природных территорий. Однако UGB также создает давление на перепланировку в существующих районах, что приводит к спорным изменениям зонирования над недостающим средним жильем и транзитными коридорами. Поправки к зонированию Портленда 2018 года позволили дуплексы и триплексы во всех жилых зонах, направленные на увеличение плотности без дорогостоящего нового расширения инфраструктуры. Подход города иллюстрирует постоянный баланс между сдерживанием роста и спросом на инфраструктуру.

Миннеаполис: ликвидация зонирования односемейных домов по всему городу

В 2018 году Миннеаполис стал первым крупным городом США, который завершил зонирование только одной семьи через свой комплексный план, Миннеаполис 2040. План позволил триплексы во всех жилых районах и увеличение плотности вдоль транзитных коридоров. Эта реформа зонирования была явно связана с целями инфраструктуры: концентрирование роста в районах с существующими коммунальными услугами и транзитом, снижение потребности в новых дорогах и водных линиях в окраинных районах. Ранние данные из города показывают значительное увеличение разрешений на многоквартирное жилье, и инфраструктурные агентства соответствующим образом скорректировали планы капитала. Реформа столкнулась с юридическими проблемами, но в значительной степени была поддержана, доказав, что смелые изменения зонирования могут привести к эффективному расширению инфраструктуры.

Проблемы на стыке зонирования и инфраструктуры

НИМБЫЗМ и общественная оппозиция

Предлагаемые изменения в зонировании, необходимые для инфраструктурных проектов, такие как зонирование коридора для скоростного автобусного транспорта или строительство новой школы в районе с низкой плотностью населения, часто сталкиваются с ожесточенным сопротивлением сообщества. Жители могут опасаться увеличения трафика, потери парковки или изменений в характере района. Задержки от публичных слушаний и судебных процессов могут добавить годы и миллионы к проектам. Успешные планировщики участвуют в ранних стадиях, предлагают дизайнерские концессии, такие как неудачи и озеленение, и четко сообщают о государственных льготах. Некоторые штаты ввели программы по плотности-бонусов или упорядоченные процессы утверждения для транзитно-ориентированных проектов для преодоления проблем NIMBY. Калифорнийский SB 35 упорядочивает одобрение проектов, которые отвечают определенным стандартам доступности и труда в юрисдикциях, которые не достигли целевых показателей жилищного производства.

Юридические и конституционные проблемы

Зонинг должен соответствовать пункту Пятой поправки. Положения, которые лишают все экономически жизнеспособное использование земли, могут считаться нормативным принятием, требующим компенсации. Инфраструктурные проекты, которые используют выдающуюся область - такие как расширение шоссе или трубопроводные маршруты - могут быть связаны в суде, если принятие оспаривается как не служащее общественному использованию. Решение Верховного суда 2005 года в Кело против города Нью-Лондона расширило определение общественного использования, чтобы включить экономическое развитие, но оно также вызвало волну реформ на государственном уровне, ограничивающих выдающуюся область. Планировщики должны тщательно ориентироваться в этих правовых границах, когда изменения зонирования и инфраструктурные проекты требуют приобретения земли. Недавние случаи, такие как Мурр против Висконсина (2017) далее уточнил, как агрегация посылок влияет на анализ взятий, добавляя сложность для планирования инфраструктуры.

Исключительное зонирование и неравенство

Исторически зонирование использовалось для исключения домохозяйств с низким доходом и цветных людей. Большие требования, запреты на многосемейное жилье и ограничительные соглашения увековечили сегрегацию. Это исключающее зонирование не только ограничивает предложение жилья, но и концентрирует инвестиции в государственную инфраструктуру - новые парки, модернизированные системы водоснабжения и тротуары - в более богатых районах. Реформирование этой политики посредством включения зонирования, бонусов плотности и дополнительных единиц жилья по праву имеет важное значение для более справедливого распределения инфраструктурных выгод. Многие города теперь проводят капитальные ремонты зонирования для решения расового равенства, такие как план Миннеаполиса 2040 года, который устранил односемейное зонирование по всему городу. План действий администрации Байдена по жилищному обеспечению также поощряет местные районы к реформе зонирования для содействия справедливому доступу к инфраструктуре.

Инновации в области планирования инфраструктуры 21-го века

Производительность на основе зонирования

Вместо того, чтобы предписывать конкретные виды использования, зонирование на основе производительности устанавливает стандарты для воздействия, такого как шум, движение, стоки ливневых вод и использование энергии. Эта гибкость позволяет разработчикам включать инновационные инфраструктурные решения - территориальные энергетические системы, очистку сточных вод на месте или зеленые крыши - которые более эффективно отвечают целевым показателям производительности, чем традиционные коды. Зона производительности также может вознаграждать проекты, которые снижают спрос на инфраструктуру, например, ограничивая непроницаемое покрытие или обеспечивая хранение ливневых вод на месте. Город Боулдер, штат Колорадо, использует подход на основе производительности для своих коммерческих зон, позволяя сократить требования к парковке, если разработчики предоставляют транзитные пропуска или велосипедные объекты.

Умный рост и коды на основе форм

Принципы умного роста — компактное развитие, транзитная связь, сохранение открытого пространства — часто реализуются через коды на основе форм. Эти коды отдают приоритет пешеходности, велосипедным дорожкам и общественным пространствам, поддерживая экономически эффективную инфраструктуру, концентрируя развитие вдоль существующих линий коммунальных услуг и транзитных коридоров. Исследования Smart Growth Network (ранее EPA) показывают, что такое компактное развитие может снизить затраты на инфраструктуру на 25-40% по сравнению с типичным разрастанием. Конгресс за новый урбанизм продвигает кодирование на основе форм как способ создания более финансово устойчивых сообществ, и такие города, как Нэшвилл, Теннесси, приняли коды на основе формы для эффективного управления ростом.

Data-Driven Zoning и планирование инфраструктуры

Географические информационные системы (ГИС) и передовая аналитика теперь позволяют планировщикам моделировать, как изменения зонирования влияют на спрос на инфраструктуру. Города могут моделировать сценарии: что произойдет с давлением воды, если мы будем зонировать от 10 до 30 единиц на акр? Сколько еще школьных мест необходимо, если мы разрешим четырехплексные системы? Зоонирование на основе данных позволяет активную, запланированную экспансию инфраструктуры, а не реактивные, кризисные исправления. Некоторые города интегрировали данные зонирования с системами управления капитальными активами, чтобы расставить приоритеты инвестиций, где изменения зонирования наиболее вероятны. Например, модель UrbanSim Сиэтла прогнозирует взаимодействие землепользования, транспорта и инфраструктуры, помогая городу согласовывать обновления зонирования с финансированием инфраструктуры.

Адаптивное зонирование климата

Все чаще города внедряют инновации в области зонирования, которые непосредственно касаются устойчивости к изменению климата. Прибрежные сообщества используют наложения на повышение уровня моря, которые ограничивают развитие в уязвимых зонах и требуют повышения инфраструктуры. В районах, подверженных пожарам, осуществляется устойчивое к пожарам зонирование с защитными требованиями к пространству и доступом к аварийным транспортным средствам. Эти коды переводят инвестиции в инфраструктуру от реактивного восстановления после стихийных бедствий к активному снижению риска. Например, код зонирования Майами-Бич теперь включает требования к высоте зданий и мандаты на насосы ливневых вод, непосредственно формируя дренаж и расширение водной инфраструктуры.

Заключение: Зоопарк как инструмент стратегической инфраструктуры

Законы о зонировании не просто административная бюрократия — они являются стратегическим рычагом для формирования расширения инфраструктуры. Когда зонирование и планирование инфраструктуры координируются, города могут расти более устойчиво, эффективно и справедливо. Ключ заключается в том, чтобы выйти за рамки статических, основанных на использовании карт и принять адаптивные коды, которые реагируют на демографические сдвиги, изменение климата и технологические инновации. Понимая и реформируя зонирование, сообщества могут обеспечить, чтобы общественная инфраструктура служила всем — будь то через новые транзитные линии, устойчивые системы водоснабжения или доступные парки — на десятилетия вперед. Будущее инфраструктуры лежит в коде.