Table of Contents

Растущая привлекательность маломасштабной жизни

По всей территории Соединенных Штатов и за их пределами крошечные дома и другие альтернативные модели жилья захватили общественное воображение как ответ на растущие расходы на жилье, экологические проблемы и стремление к более простой жизни. Движение крошечных домов, которое набрало обороты в начале 2000-х годов, теперь охватывает все, от колесных микрожилых домов до домов-контейнеров, вспомогательных жилых единиц (ADU) и кохузинговых сообществ. Сторонники указывают на сокращение углеродных следов, более низкие счета за коммунальные услуги и свободу от долгосрочного ипотечного долга в качестве ключевых преимуществ. Тем не менее, несмотря на этот культурный и экономический импульс, нормативная среда остается упрямым препятствием. Зонирование кодов, первоначально предназначенных для обычных односемейных районов, часто исключает эти инновационные типы жилья. В этой статье рассматривается сложный ландшафт зонирования для крошечных домов и альтернативного жилья, подробно описываются наиболее распространенные барьеры, юридические и практические нюансы, стоящие за ними, и политические реформы, которые начинают открывать двери для более разнообразных жилищных решений.

Понимание законов зонирования: исторический и практический обзор

Зоонирование является основным инструментом местного самоуправления и #8217 для контроля за землепользованием и развитием. Возникнув в начале 20-го века с проверкой евклидового зонирования в Деревня Евклида против Ambler Realty Co. (1926), эти правила делят муниципалитеты на районы (жилые, коммерческие, промышленные и т. Д.) И устанавливают правила для того, что может быть построено, насколько большими могут быть структуры и как можно использовать посылки. Первоначальное намерение состояло в том, чтобы отделить несовместимые виды использования, защитить ценности собственности и способствовать упорядоченному росту. Однако со временем зонирование также использовалось для исключения определенных групп населения и типов жилья, часто через минимальные размеры лотов, требования к площади пола и ограничительные определения & #8220; семья. & #8221; Для крошечных домов и альтернативных жилищ эти же положения создают запутанную сеть правовых препятствий.

Ключевые концепции зонирования, которые влияют на крошечные дома

  • Используют классификации: Большинство жилых зон разрешают только “ односемейные жилища,„ которые муниципалитеты определяют по-разному. Крошечный дом на колесах может быть классифицирован как рекреационный автомобиль (RV) или мобильный дом, подвергая его различным — часто более строгим —положениям.
  • Пределы плотности: Зоонирование устанавливает максимальные жилые единицы на акр. Крошечные дома, которые занимают меньше места, иногда запускают плотные крышки, которые рассматривают каждую единицу как полноценное жилище, ограничивая количество, которое может быть размещено на много, даже если общая площадь квадратного метра остается низкой.
  • Требования к высоте и задней части: Передние, боковые и задние задние части удерживают здания от линий собственности, но на небольших участках они могут сделать невозможным размещение крошечного дома без дисперсии.
  • Парковка и заполняемость: Многие коды требуют двух или более парковочных мест на жилое помещение, правило, которое может увеличить стоимость земли и уменьшить доступное пространство для жилых единиц. Ограничения занятости на основе “ семьи ” также могут ограничивать совместное или коммунальное проживание.

Роль строительных кодексов

В то время как зонирование контролирует землепользование, строительные кодексы регулируют безопасность строительства. Крошечные дома сталкиваются с дополнительными проблемами здесь: национальные модельные коды (IRC, IBC) только недавно начали обращаться к крошечным домам. В Международном жилищном кодексе 2018 года (IRC) добавлено приложение Q, которое обеспечивает стандарты для крошечных домов (менее 400 квадратных футов), но принятие является добровольным, и не все штаты приняли его. Дома на колесах часто выходят за рамки традиционных строительных кодексов полностью, регулируемые вместо этого отраслевыми стандартами RV (ANSI/NFPA 1192 или печать RVIA). Эта нормативная серая область затрудняет получение финансирования, страхования и разрешений на строительство.

Общие барьеры зонирования в деталях

Барьеры, с которыми сталкиваются защитники крошечных домов, не случайны; они проистекают из десятилетий нормативной инерции и предположения по умолчанию, что жилье должно соответствовать традиционной пригородной модели. Ниже приведены наиболее часто упоминаемые препятствия, каждое из которых имеет практические последствия.

Минимальные требования к размеру

Возможно, единственное наибольшее препятствие, минимальные требования к квадратному метру записаны во многих муниципальных кодах зонирования. Они обычно варьируются от 500 до 1000 квадратных футов на единицу жилья. Для крошечного дома 200–400 квадратных футов, это правило само по себе делает структуру незаконной в качестве основного места жительства. Даже когда коды не устанавливают явную минимальную площадь этажа, они могут определять “ жилой блок ” способами, которые подразумевают определенный размер (например, требующий спальню по крайней мере 70 квадратных футов). Реформы часто сосредоточены на устранении или снижении этих минимумов. Например, закон Орегона’s 2018 года (HB 2737) эффективно запретил местным органам власти устанавливать минимальные требования к квадратному метру для жилья, значительная победа для защитников крошечного дома. Аналогичные законопроекты были введены в других штатах, но битвы за упреждение продолжаются.

Сетбек и ограничения размера лота

Традиционное зонирование часто требует передних неудач 20–30 футов и боковых неудач 5–15 футов. В сочетании с минимальными размерами лотов (часто от 5000 до 10 000 квадратных футов), эти правила делают практически невозможным размещение крошечного дома на небольшом участке заполнения. В результате, даже если домовладелец хочет разместить крошечный дом на своем заднем дворе в качестве гостевого дома или арендного блока, неудачи могут подтолкнуть структуру слишком близко к линии собственности или уменьшить площадь строительства до нуля. Размещение нескольких крошечных домов на одной посылке (маленькая деревня дома) еще более сложно, поскольку каждый блок обычно должен рассматриваться как отдельный участок с собственным соблюдением. Некоторые сообщества решали эту проблему, разрешая “ семейное соединение ” кластерное жилье или уменьшая неудачи в запланированных разработках единиц (PUD), но эти механизмы остаются редкими.

Используйте ограничения: RV, мобильные дома и ADU

То, как классифицируется крошечный дом, определяет, какой район зонирования он может занимать. Если муниципалитет классифицирует крошечный дом на колесах как рекреационный автомобиль, его можно разрешить только в парках или кемпингах RV, а не в жилых зонах. Если он классифицируется как мобильный дом, он может быть ограничен производственными домашними сообществами. Это создает уловку-22: жители хотят размещать крошечные дома на постоянных основаниях в стандартных районах, но правовая база толкает их в менее желательные места. Принадлежности жилых единиц (ADU), иногда называемые квартирами бабушки или апартаментами в законе, предлагают более простой путь для постоянных крошечных домов, но не все юрисдикции разрешают ADU, и те, которые часто налагают требования к проживанию владельца, правила парковки или ограничения размера, которые противоречат крошечным размерам дома. Закон штата Калифорния & #8217 (AB 68, вступающий в силу 2020) стал моделью, упреждая многие местные ограничения, но даже там реализация варьируется.

Парковка и покрытие лота

Минимальные требования к парковке (1,5-2 места на жильё) являются наследием транспортного планирования середины 20-го века. Для крошечных домов, которые часто продаются людям, которые хотят более низкой автомобильной зависимости, эти правила добавляют ненужные расходы и уменьшают доступную для жилья землю. Аналогичным образом, максимальные ограничения покрытия участков (процент участка, который может быть покрыт непроницаемыми поверхностями) могут предотвратить установку нескольких крошечных домов или даже одного большего крошечного дома на небольшом участке. Современные зонирование на основе формы и ориентированные на транзит накладки развития начали ослаблять мандаты на парковку, но большинство традиционных кодов все еще строго их соблюдают.

Решения: политические реформы, адвокатура и творческие обходные пути

Несмотря на препятствия, растущее движение жителей, планировщиков и политиков сокращает ограничительное зонирование. Наиболее эффективные решения сочетают в себе местную адвокацию, упреждение на государственном уровне и гибкие стандарты проектирования. Ниже приведены ключевые стратегии и примеры того, где они преуспели.

Обновления кода зонирования и наложения

Многие города внесли поправки в свои постановления о зонировании, чтобы явно разрешить крошечные дома. Например, Спур, штат Техас, ввел в действие первый в стране код зонирования, благоприятный для дома, в 2014 году, позволяя домам размером до 140 квадратных футов. Беллингем, Вашингтон и Портленд, штат Орегон, также создали & #8220; крошечные дома, заполняемые & #8221; или & #8220; организационные & #8221; зонирование, которое отказывается от минимальных размеров и требований к отставке в обмен на обязательства по доступности или экологически чистый дизайн. Муниципалитеты также могут принимать зоны наложения, которые заменяют базовое зонирование для конкретных районов или целей. A & #8220; крошечные дома, накладываемые на район & #8221; могут быть отображены на районы вблизи транзитных или центров занятости, что позволяет гибкие стандарты размерности. Такие сообщества, как Лэнгли, Вашингтон, использовали этот подход, чтобы разрешить дополнительные крошечные дома на существующих участках.

Превентивное государство: революция ADU

Когда местные органы власти неохотно меняются, законодательные органы штатов могут вмешаться. В Орегоне и #8217; HB 2737 (2018) устранили местные минимальные требования к квадратному метру для односемейных жилищ. Законы ADU Калифорнии и #8217 (AB 68, AB 881, SB 13 и т. Д.) Теперь требуют одобрения на уровне министров ADU до 1200 квадратных футов, запрещают требования к оккупантам и ограничивают мандаты на парковку. Вермонт и Массачусетс аналогичным образом приняли законы для легализации ADU по праву. Эти превентивные законы заставляют муниципалитеты принимать более разнообразные типы жилья, включая крошечные дома, которые соответствуют определениям ADU. Однако законы ADU по-прежнему не охватывают крошечные дома на колесах в большинстве штатов, а правозащитные группы, такие как Ассоциация крошечной домашней промышленности [FLT: 1]], настаивают на более широких определениях.

Участие и образование общин

Изменения в зонировании часто сталкиваются с оппозицией со стороны существующих жителей, которые боятся снижения стоимости недвижимости, увеличения трафика или эстетической несоответствия. Успешные защитники инвестируют в общинную пропаганду: проведение ратушей, создание модельных крошечных домов, которые соседи могут посетить, и публикация данных, показывающих, что хорошо спроектированные крошечные дома не наносят вреда близлежащим ценностям. Американская ассоциация планирования опубликовала руководство по справедливой реформе зонирования, которая включает тематические исследования крошечных проектов домов. Местные главы AFLCIO и жилищные некоммерческие организации также могут быть мощными союзниками при создании крошечных домов в качестве жилья для рабочей силы. Образовательные кампании, которые подчеркивают устойчивость, доступность и автономию частной собственности часто резонируют со скептическими аудиториями.

Разрешения на вариации и условное использование

Для индивидуальных владельцев недвижимости дисперсия является юридическим отказом от конкретных требований к зонированию. Разнообразия предоставляются, когда строгое применение кода вызовет чрезмерные трудности из-за уникальных характеристик собственности (например, нечеткая форма, крутой склон). Процесс занимает много времени и дискреционный, но хорошо подготовленная заявка с планами сайта, уведомлениями соседей и четкой демонстрацией трудностей может преуспеть. Условные разрешения на использование (CUP) позволяют использовать, что не по праву, при условии условий, которые смягчают последствия. Некоторые юрисдикции создали конкретную категорию CUP для крошечных домов, позволяя их в каждом конкретном случае. Однако зависимость от дисперсий и CUP не масштабируема; сторонники реформы настаивают на одобрении по праву для снижения неопределенности и стоимости.

Тематические исследования: сообщества, которые преодолели трудности с зонированием

Примеры из реального мира иллюстрируют как проблемы, так и возможности. Следующие проекты с упорством и креативностью преодолевали препятствия в зонировании.

Деревня в Cahokia, Иллинойс

Расположенная к востоку от Сент-Луиса, деревня в Кахокии является сообществом домов, которое превратилось в крошечную деревню. Работая с местным отделом планирования, чтобы реклассифицировать землю как запланированный район развития, разработчики смогли обойти минимальный размер лота и правила неудачи. В настоящее время сообщество включает 25 крошечных домов площадью от 240 до 400 квадратных футов, построенных на постоянных фундаментах. Успех привел к поправкам в зонирование, которые позволяют аналогичные разработки в других местах в округе.

Портленд, Орегон & #8217; Пилотная программа Tiny House

В 2016 году Портленд запустил пилотную программу, позволяющую временные крошечные дома на принадлежащих городу участках, с оптимизированным разрешением. Программа была разработана для проверки возможности использования крошечных домов в качестве переходного жилья при сборе данных о инфраструктуре и отношениях с соседями. После положительной оценки город пересмотрел свой код зонирования, чтобы разрешить крошечные дома на постоянных основаниях во всех жилых зонах, при условии, что они соответствуют Приложению Q IRC. Портленд теперь имеет одну из самых разрешительных сред для крошечных домов в США.

Fresno, California & #8217; ADU Incentive

Фресно, столкнувшись с серьезной нехваткой доступного жилья, использовал государственное законодательство ADU в качестве рычага. Город предложил предварительно одобренные планы ADU, включая два крошечных проекта дома, и отказался от платы за воздействие для единиц с ограниченным доходом. Код зонирования был изменен, чтобы позволить ADU на участках размером до 3000 квадратных футов с уменьшенными неудачами. В течение двух лет было выдано более 200 разрешений ADU, значительная часть для единиц менее 600 квадратных футов. Департамент жилищного строительства и городского развития США привел Fresno в качестве модели для использования ADU для увеличения предложения жилья.

Заглядывая вперед: будущее зонирования для альтернативного жилья

Движение за крошечное жилье и альтернативное жилье является частью более широкого перехода к дерегулированию жилищной политики. Группы YIMBY (Yes In My Backyard) и экологические организации сформировали коалицию, которая настаивает на проведении реформ зонирования на всех уровнях правительства. Несколько тенденций предполагают, что нормативная среда будет продолжать развиваться.

От евклидовых до кодов, основанных на форме

Все большее число городов заменяют традиционное евклидово зонирование кодами на основе формы, которые регулируют физическую форму (высоту, массу, уличную фасадную площадь), а не использование. Эти коды по своей сути более гибкие, часто разрешая сочетание типов жилья, включая крошечные дома, ADU и совместное жилье на том же блоке. Коды на основе формы также уменьшают зависимость от неудач, сосредотачиваясь вместо этого на размещении зданий по отношению к улице. Ранние последователи, такие как Майами, Флорида и Буффало, Нью-Йорк, сообщили о более быстром разрешении и большем разнообразии жилья.

Превентивное действие на уровне государства как тактика

Вслед за Калифорнией и Орегоном штаты, такие как Вашингтон, Колорадо и Нью-Йорк, рассматривают законопроекты, которые предписывают легализацию ADU или устраняют требования минимального размера. Совет по защите природных ресурсов выступает за такие меры как часть политики по использованию земель, благоприятной для климата. Также растет интерес к легализации сообществ крошечных домов в качестве отдельных жилых зон, таких как мобильные домашние парки, но с вариантами собственности. Некоторые законодатели изучают & #8220; Жилье сообщества & #8221; обозначения, которые позволят самоуправляющиеся крошечные домашние деревни с общими коммунальными услугами.

Технологии и инновации

Новые методы строительства, в том числе дома с 3D-печатью и модульные панели, делают крошечные дома дешевле и быстрее в строительстве. По мере созревания этих технологий давление на регуляторы для их размещения будет возрастать. Умные разрешительные платформы, такие как разработанные компанией Accela и другими, могут помочь автоматизировать проверки соответствия зонированию, облегчая разработчикам крошечных домов навигацию по сложным кодам. Между тем, распространение солнечных панелей, компостирование туалетов и систем серой воды позволяет создавать автономные крошечные дома, которые бросают вызов традиционным требованиям инфраструктуры.

Вывод: Балансирование регулирования и инноваций

Законы о зонировании не являются неизменными; они являются живыми документами, отражающими ценности сообщества и экономические условия. Недавняя история крошечных домов и альтернативного жилья показывает, что изменения возможны, когда защитники сочетают правовой анализ, политическое участие и убедительное повествование. Наиболее успешные реформы пришли из сообществ, которые признают преимущества разнообразного жилья: сокращение бездомности, более эффективное использование земли, более низкое воздействие на окружающую среду и большую экономическую устойчивость. Целью не должно быть устранение зонирования & #8212; некоторое регулирование необходимо для защиты здоровья, безопасности и соседства. Вместо этого цель должна быть более гибкой, реагирующей системой, которая позволяет инновационным жилищным решениям процветать наряду с обычными домами. Для тех, кто рассматривает крошечный дом, путь вперед включает понимание местного зонирования, связь с группами защиты и участие в политическом процессе, чтобы продвигать реформы кодекса. С терпением и настойчивостью мечта о мелкомасштабной, устойчивой жизни может стать правовой реальностью во все большем количестве общин.