Table of Contents

Каковы затраты на закрытие инвестиционной недвижимости?

Закрытие расходов - это сбор сборов и расходов, которые должны быть оплачены, когда сделка с недвижимостью завершена. Для инвестиционной недвижимости - будь то арендная плата за одну семью, многоквартирные дома или коммерческие здания - эти расходы выходят за рамки покупной цены и представляют собой значительное предварительное требование к наличным день. Неспособность учесть их может превратить многообещающую прибыль в сценарий отрицательного денежного потока с первого дня. В отличие от первичной покупки жилья, сделки с инвестиционной недвижимостью часто включают более высокие сборы, более строгие требования кредитора и более сложные сторонние услуги. Типичные компоненты затрат на закрытие включают сборы за получение кредита, расходы на оценку и проверку, страхование титула, сборы за регистрацию и передачу, налоги на регистрацию и передачу, предоплаченные налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев. Для инвесторов понимание каждого элемента имеет решающее значение для точного прогнозирования общей суммы денег, необходимой для закрытия и оценки истинной прибыльности сделки.

Почему затраты на закрытие выше для инвестиционной недвижимости?

Кредиторы классифицируют инвестиционную недвижимость как более рискованную, чем дома, занимаемые владельцами. Эта премия за риск проявляется в нескольких областях. Плата за закладывание часто на 0,5% до 1% выше, а требуемый первоначальный взнос может варьироваться от 15% до 25% или более. Многие кредиторы также требуют, чтобы инвесторы демонстрировали значительные денежные резервы - обычно от шести до двенадцати месяцев ипотечных платежей - после закрытия. Хотя резервы технически не являются затратами на закрытие, они должны быть доступны в ликвидных активах и учитываются в общей сумме денежных средств, необходимых при закрытии. сторонние сборы, такие как оценки и проверки, также могут быть более дорогими для многоквартирных или коммерческих объектов. Кроме того, некоторые сборы, которые кредиторы могут отказаться от первичных домов (платы за подачу заявки, сборы за кредитный отчет или пункты дисконтирования), редко подлежат обсуждению по инвестиционным кредитам. Чистый эффект заключается в том, что затраты на закрытие инвестиционной недвижимости часто на 1 - 2 процентных пункта выше, чем для сопоставимого основного места жительства.

Чем стоимость закрытия инвестиционной недвижимости отличается от первичного проживания?

Хотя базовая структура платы аналогична, величина и оборотность затрат резко расходятся. Для первичного жилья заемщик может заплатить от 2% до 3% от покупной цены в затратах на закрытие. Для инвестиционной недвижимости этот диапазон часто поднимается до 3% до 5%. Ключевые различия включают:

  • Сборы за получение кредита: Обычно от 0,5% до 1% от суммы кредита для займов, занятых владельцем; для инвестиций обычно от 1% до 2%.
  • Требование о выплате в размере до минимума: первичное жилье может требовать всего 3% (FHA) или 5% (обычно); инвестиционная недвижимость обычно требует не менее 15% и часто 20%-25%.
  • Требования к резервам: Очень немногие первичные кредиты на проживание требуют резервов после закрытия; большинство инвестиционных кредитов делают.
  • Баллы скидок: Баллы для покупки по ставке чаще начисляются и менее подлежат обсуждению по инвестиционным кредитам.
  • Отказы от льгот: Кредиторы редко отказываются от сборов за происхождение, обработку или андеррайтинг для инвестиционной недвижимости.
  • Оценка и проверка: Они могут быть более строгими и дорогостоящими, особенно для многосемейных или коммерческих активов.

Понимание этих различий помогает инвесторам избежать неожиданных сборов и точно сравнить предложения по кредитам. Всегда запрашивайте оценку кредита у по крайней мере трех кредиторов, чтобы увидеть, как каждый относится к ценообразованию инвестиционной недвижимости.

Общие затраты на закрытие сломаны

Чтобы эффективно планировать, инвесторы должны понимать каждую плату, с которой они могут столкнуться. Ниже приведен подробный инвентарь, сгруппированный по категориям.

Сборы кредиторов

  • Сбор за получение кредита: Покрывает стоимость кредитора для обработки и гарантирования кредита. Диапазон: 0,5%-2% от суммы кредита. Более высокий конец для инвестиций.
  • Плата за подачу заявления: Плата за квартиру ( $300-$500) иногда взимается авансом; может быть возмещена, если кредит отказано.
  • Плата за подписку: Плата за оценку кредитоспособности. Часто $400-$800.
  • Плата за обработку: $ 200-$ 500 для подготовки документов и ввода данных.
  • Баллы скидок: Предоплаченные проценты для снижения ставки. Каждый балл составляет 1% от суммы кредита. Тщательно оценивайте период безубыточности.

Тарифы третьих лиц

  • Стоимость оценки: $400–$800 для одной семьи; $800–$2000 для многоквартирного или коммерческого предприятия.
  • Стоимость проверки на дому: $300–$600 . Необязательно, но настоятельно рекомендуется. Может включать отдельные вредители, крышу, канализацию или экологические оценки ( $100–$500 каждый .
  • Поиск титулов и страхование: Страховой полис титульного кредитора является обязательным (стоимость на основе суммы кредита). Политика титульного права владельца является необязательной, но защищает покупателя. Сумма $500–2000+ в зависимости от местоположения и стоимости.
  • Сбор за депонирование или расчет: Сборы, взимаемые компанией-эмитентом для облегчения транзакции.Как правило 1%-2% покупной цены.
  • Плата за регистрацию: Выплачена в округ для записи акта и ипотеки. 50-300 долларов за документ.
  • Налоги на передачу: Навязаны государством или местным правительством на основе цены продажи. Диапазон: 0,1% -2% + цена. Широко варьируется (например, 0,1% в Колорадо против более 2% в некоторых частях Нью-Йорка).
  • Стоимость: Если требуется кредитором или титульной компанией, $300-$800.

Предоплаченные товары и резервы

  • Предоплаченные налоги на имущество: Пропорциональная доля налогов с закрытия до конца налогового года. Может составлять несколько тысяч долларов.
  • Предоплаченная страховка домовладельцев: Премия за первый год часто выплачивается при закрытии. Стоимость зависит от типа недвижимости и покрытия.
  • Предоплаченное ипотечное страхование (если применимо): Некоторые кредиторы требуют PMI для инвестиционных кредитов с менее чем 20% вниз.
  • Финансирование депозитного счета: Кредиторам может потребоваться 2-6 месяцев налогов и страхования в условном депонировании при закрытии.
  • Денежные резервы: Не стоимость закрытия, но должны быть задокументированы. Обычно 6-12 месяцев платежей PITI хранятся на ликвидных счетах.

Факторы, влияющие на стоимость закрытия

Окончательный подсчет зависит от нескольких ключевых переменных. Понимание их помогает инвесторам предвидеть расходы и сравнивать предложения по кредитам:

  • Тип кредита: Обычные, портфельные или твердые денежные кредиты имеют различные структуры вознаграждения. Государственные кредиты (FHA, VA) редко доступны для инвестиций.
  • Тип собственности: Многосемейная и коммерческая недвижимость требуют более обширной оценки, экологической оценки и юридического обзора.
  • Местонахождение недвижимости: Налоги на передачу, сборы за регистрацию и страховые тарифы могут варьироваться в зависимости от штата, округа и даже города. Например, затраты на закрытие в Калифорнии составляют в среднем около 1% от цены покупки, в то время как в Нью-Йорке они могут превышать 4%.
  • Количество единиц: 1-4 единицы инвестиций в жилую недвижимость имеют стандартные графики оплаты; 5+ единиц или коммерческая недвижимость часто включают коммерческое кредитование с более высокими затратами.
  • Стратегия процентных ставок: Оплата баллов скидки увеличивает первоначальные затраты, но снижает ежемесячные платежи. Сравните чистую приведенную стоимость обоих вариантов.
  • Политика кредиторов: Некоторые кредиторы связывают сборы с плоской платой за «происхождение»; другие перечисляют. Прочитайте оценку кредита тщательно.

Типичные диапазоны затрат

В среднем, затраты на закрытие инвестиционной недвижимости составляют от 2 до 5 % от покупной цены.

  • Недвижимость в размере 200 000 долларов США: 4000–10 000 долларов США
  • $400 000 собственности: $8,000–$20,000
  • $600 000 собственности: $ 12 000 — $ 30 000
  • 1 000 000 $ собственности: $ 20 000 — $ 50 000

Эти диапазоны включают как плату за кредитора, так и сторонние сборы. Недвижимость в районах с высокими налогами на передачу или со сложными коммерческими кредитами может превышать 6%. Всегда получайте подробную оценку кредита от вашего кредитора, чтобы получить номер недвижимости.

Стратегии управления и снижения затрат на закрытие

Хотя некоторые затраты фиксированы, инвесторы могут использовать несколько тактик для снижения общей суммы наличных денег, необходимых при закрытии.

Сравнение кредитных оценок

Оценки по запросу займа от по крайней мере трех кредиторов. Сравните не только процентную ставку, но и общие сборы за происхождение, баллы и сторонние сборы. Онлайн-кредиторы, кредитные союзы и местные банки сообщества часто предлагают конкурентные условия для инвестиционной недвижимости.

Переговоры о концессиях продавца

На многих рынках продавцы могут согласиться оплатить часть затрат на закрытие покупателя («концессия продавца»). Для инвестиционной недвижимости лимиты кредитора обычно составляют до 3% от покупной цены. Это может снизить ваши первоначальные денежные затраты.

Время закрытия

Закрытие ближе к концу месяца снижает предоплаченные проценты. Также закрытие через месяц с более низкими обязательствами по налогу на имущество может снизить пропорциональную уплату налога. Рассмотрим сезонные сроки: налоговые счета часто выше в определенные месяцы.

Используйте незакрытую стоимость кредита

Некоторые кредиторы предлагают кредиты, где кредитор оплачивает расходы на закрытие в обмен на более высокую процентную ставку. Это выгодно, если вы планируете держать недвижимость в течение короткого периода (2-5 лет) и хотите минимизировать авансовые деньги. Рассчитайте долгосрочную стоимость более высокой ставки с анализом безубыточности.

Выберите правильную кредитную программу

Портфельные кредиты местных банков могут иметь более низкие комиссионные сборы, чем обычные кредиты. Кредиты на твердые деньги, хотя и более дорогие, могут закрываться быстрее с меньшими авансовыми платежами. Оцените общую стоимость в течение ожидаемого периода ожидания.

Услуги по объединению

Некоторые кредиторы, титульные компании и агенты условного депонирования предлагают скидки, если вы используете их филиалы. Будьте в курсе потенциальных конфликтов интересов, но комплексное ценообразование может сэкономить 10-20% на сторонних сборах. Всегда просите сравнить с независимыми поставщиками.

Избегайте ненужных проверок

Вы можете пропустить дополнительные проверки (например, септик, хорошо, радон) для нового имущества, которое имеет последние отчеты. Однако, должное усердие имеет решающее значение; небольшая экономия теперь может привести к огромным затратам на ремонт позже. Взвешивайте риск на основе возраста имущества и местных условий.

Налоговые последствия закрытия расходов

Закрытие расходов имеет различные налоговые процедуры, и понимание их может улучшить возврат инвестиций после уплаты налогов.

  • Вычитаемые в год покупки: Баллы, выплачиваемые для снижения процентной ставки (если они соответствуют тестам IRS на инвестиционную недвижимость), предоплаченные налоги на недвижимость (пропорциональная доля) и страховые взносы по ипотечным кредитам (при условии поэтапного отказа). IRS Публикация 527 для получения полной информации.
  • Капитализированные и амортизированные: Большинство расходов на закрытие — страхование правового титула, сборы за регистрацию, оценочные сборы, судебные издержки, налоги на передачу — добавляются к стоимости недвижимости. Для аренды жилья вы обесцениваете базу более 27,5 лет; для коммерческой недвижимости более 39 лет (прямая линия). Это создает ежегодный вычет, который может компенсировать доход от аренды.
  • Амортизированные по сроку кредита: Плата за получение кредита, которая не является баллами, должна быть амортизирована в течение срока действия кредита. Для 30-летней ипотеки вы вычитаете 1/30 от платы каждый год.
  • Не подлежащие вычету или амортизации: Плата за услуги, характерные для кредита (например, кредитный отчет или оценочная комиссия), которые не капитализированы, являются просто частью стоимости кредита и амортизируются. Всегда консультируйтесь с налоговым специалистом или обратитесь к Налоговая тема 704 IRS для вашей конкретной ситуации.

Капитализируя приемлемые затраты, вы увеличиваете свою амортизируемую базу и каждый год снижаете налогооблагаемый доход. Это мощная долгосрочная налоговая стратегия для инвесторов в недвижимость.

Процесс закрытия и ваши права

Федеральный закон требует от кредиторов предоставить оценку кредита в течение трех рабочих дней с момента получения вашего заявления и раскрытия информации о закрытии не менее трех рабочих дней до закрытия. Эти документы перечисляют каждую стоимость, показывают любые изменения от первоначальной оценки и включают APR и общую сумму кредита. Как инвестор, вы имеете право:

  • Плата за вопросы: Если плата кажется чрезмерной или несанкционированной, попросите объяснение. Кредиторы должны предоставить добросовестное обоснование.
  • Запросить исправленное Раскрытие Закрытия: Если APR увеличился или срок кредита изменился, вы имеете право на новый трехдневный период рассмотрения.
  • Прогулка: Пока вы не подпишете окончательные документы, вы не обязаны закрывать. Просмотрите Раскрытие закрытия рядом с оценкой кредита. Для получения более подробной информации см. Руководство Бюро по финансовой защите потребителей по закрытию расходов .

Влияние закрытие расходов на инвестиционную доходность

Закрытие расходов непосредственно влияет на вашу доходность наличными и общую инвестиционную прибыльность. Например, если вы покупаете недвижимость с арендной платой в размере 200 000 долларов США с первоначальным взносом в размере 20 000 долларов США и затратами на закрытие в размере 8 000 долларов США, общая сумма вложенных денежных средств составляет 48 000 долларов США в год, если доходность недвижимости составляет 12 000 долларов США / 48 000 долларов США. Но если затраты на закрытие составляют 12 000 долларов США, общая сумма инвестиций становится 52 000 долларов США, а доходность падает до 23%. Небольшие различия имеют значение. Используйте электронную таблицу для моделирования того, как затраты на закрытие влияют на такие показатели, как IRR, чистая приведенная стоимость и накопление капитала. Всегда учитывайте затраты на закрытие при расчете максимально допустимого предложения (MAO), чтобы убедиться, что сделка соответствует вашим порогам доходности.

Особые соображения для различных типов собственности

Односемейные арендные

Это самые простые инвестиционные покупки. Сборы тесно связаны с основными кредитами на проживание, но с более высокими сборами за происхождение и требованиями к резервам. Оценки и проверки в целом стандартны. Ожидайте затраты на закрытие 3-4% от цены покупки.

Многосемейные свойства (2-4 единицы)

Кредиторы относятся к 2-4 единицам собственности, занимаемой владельцем, немного по-другому - вы можете получить кредит FHA до 4 единиц, если вы живете в одном, - но чистые инвестиционные многосемейные кредиты требуют 15%-25%. Оценки более сложны и стоят 600-1200 долларов. Инспекции часто включают отдельные отчеты для единиц, общих областей и строительных систем. Ожидайте затраты на закрытие 3-5%.

Коммерческая недвижимость (5+ единиц или нежилая)

Коммерческие кредиты имеют совершенно разные структуры сборов. Комиссионные сборы за закрытие обычно составляют 1%-2% от суммы кредита. Экологические оценки (фаза I) являются обязательными и стоят 2000-5000 долларов. Юридические сборы за проверку документов могут превышать 2000 долларов. Оценки могут стоить 2000-10000 долларов. Затраты на закрытие часто достигают 4%-7%. Работа с коммерческим ипотечным брокером, опытным в вашем классе активов.

Свойства Fix-and-Flip

Краткосрочное финансирование от кредиторов с твердыми деньгами или частных инвесторов обычно включает более высокие авансовые платежи (2-5 пунктов) и штрафы за короткую предоплату. Закрытие расходов может включать в себя очки, происхождение, оценку и судебные издержки. Кредиторы с твердыми деньгами часто требуют снижения на 20-30%. Поскольку период ожидания короткий, высокие сборы оказывают непропорциональное влияние на прибыль. Используйте консервативные оценки и всегда включайте затраты на стратегию выхода (например, комиссионные за продажу) в анализе вашей сделки.

Региональные вариации и необычные тарифы

Затраты на закрытие могут существенно различаться в зависимости от местоположения.

  • Нью-Йорк: Налоги на трансфер (город и штат) могут превышать 2,5% от цены продажи. Налог на особняки за недвижимость более $1 млн прибавляет 1%.
  • Калифорния: Плата за условное депонирование часто распределяется между покупателем и продавцом; страховые взносы за право собственности высоки. Налоги на трансфер варьируются в зависимости от округа.
  • Техас: Ставки титульного страхования регулируются и включают одновременную скидку на выдачу.
  • Флорида: Налоги на гербовые документы и нематериальный налог применяются к ипотеке.

Кроме того, некоторые юрисдикции взимают необычные сборы, такие как муниципальные сборы за воздействие , исторические сборы за сохранение или доступные доплаты за жилье . Спросите своего агента по недвижимости или титульную компанию о местном графике сборов, прежде чем делать предложение.

Заключительные мысли

Закрытие расходов является неизбежной частью покупки инвестиционной недвижимости, но они не должны быть препятствием для прибыльного инвестирования. Понимая типичные сборы, агрессивно совершая покупки среди кредиторов, ведя переговоры о концессиях продавцов и используя налоговые льготы, вы можете минимизировать денежные средства, необходимые при закрытии и сохранении вашего капитала для других инвестиций. Всегда запрашивайте оценку кредита и раскрытие информации о закрытии, просматривайте каждую статью и консультируйтесь с профессионалами в области недвижимости, которые специализируются на инвестиционных сделках. Для дальнейшего чтения изучите обзор расходов на закрытие Investopedia и руководство по закрытие расходов Freddie Mac. . При тщательном планировании вы можете обеспечить, чтобы затраты на закрытие увеличили, а не разрушили, ваши долгосрочные доходы.