Чего ожидать при закрытии недвижимости

Покупка дома является одной из самых значительных финансовых и эмоциональных вех в жизни. Закрытие встречи - часто называемое собранием по расчету или депонированию - это заключительный акт в процессе покупки дома, где собственность официально переходит от продавца к покупателю. Для многих покупателей, впервые покупающих недвижимость, эта встреча может чувствовать себя подавляющей из-за стопки документов, юридического жаргона и больших сумм денег, меняющих руки. Однако, точное знание того, что произойдет, кто будет там, и что вам нужно принести, может превратить беспокойство в уверенность. Это всеобъемлющее руководство проведет вас через каждый этап назначения на закрытие недвижимости, от подготовки к после закрытия шагов, гарантируя, что вы ходите в информированном и уходите как гордый домовладелец.

Что такое закрытие недвижимости?

Закрытие недвижимости является юридической и финансовой кульминацией сделки с недвижимостью. Это момент, когда все стороны - покупатель, продавец, агенты, кредиторы и представители правового титула - собираются вместе (часто лично или виртуально) для выполнения необходимых документов, урегулирования непогашенных средств и передачи акта. Закрытие также является, когда ипотека покупателя (если применимо) становится официальной, и кредитор выплачивает кредитные средства. По сути, закрытие превращает контракт в собственность.

Процесс регулируется законами штатов и федеральными правилами, такими как правило TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure), которое предписывает покупателям получать Раскрытие о закрытии по крайней мере за три рабочих дня до закрытия. Этот документ содержит окончательные условия, процентную ставку, ежемесячный платеж и детализированные сборы. Понимание этих цифр заранее имеет решающее значение, потому что подписание при закрытии означает, что вы соглашаетесь с ними.

Подготовка к назначению: что делать за несколько дней до назначения

Большинство стрессов на закрытие исходит от сюрпризов в последнюю минуту. Умная подготовка начинается за несколько дней до того, как вы сядете за стол. Вот контрольный список, чтобы убедиться, что вы готовы.

Тщательно проанализируйте ваше закрывающее раскрытие

Ваш кредитор или расчетный агент должен предоставить Раскрытие закрытия (CD) по крайней мере за три рабочих дня до закрытия. Сравните его с вашей оценкой кредита с более ранней в процессе. Проверьте на расхождения в сумме кредита, процентной ставке, стоимости закрытия и цифрах закрытия. Если вы заметили ошибку, немедленно свяжитесь с вашим кредитором. После подписания вы отказываетесь от своего права оспаривать большинство сборов.

Сбор необходимых документов и средств

Вам понадобится удостоверение личности с фотографией, выданное правительством (лицензия водителя или паспорт). Если вы покупаете совместно, обе стороны должны принести удостоверение личности. Также возьмите копию страхового полиса вашего домовладельца, доказательство взносов ассоциации домовладельцев (HOA), если это применимо, и любые квитанции о банковском переводе. Для средств большинство закрытий требуют чек кассира или банковский перевод - личные чеки редко принимаются. Подтвердите с вашим агентом по закрытию точную сумму и приемлемый способ оплаты. Многие титульные компании теперь требуют, чтобы провода были отправлены не менее 24 часов заранее, чтобы избежать задержек.

Пройдите последний путь

Большинство контрактов на покупку позволяют окончательно пройти в течение 24 часов после закрытия. Это ваш последний шанс убедиться, что недвижимость находится в согласованном состоянии, что любой запрошенный ремонт был завершен, и что не было нанесено никакого нового ущерба. Если вы обнаружите проблемы, вы можете отложить закрытие или договориться о кредите. Не пропустите этот шаг - это ваша окончательная защита.

Кто посещает церемонию закрытия?

Листья символов при закрытии могут варьироваться в зависимости от состояния и типа транзакции.

(С) Покупатель(ы)(ы)(С)(1) - Вы и любые созаемщики или совладельцы.
(С) Продавец (продавцы) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С) (С
Агент по закрытию — это может быть представитель титульной компании, адвокат или сотрудник условного депонирования. Они контролируют подписание и обеспечивают правильное оформление документов.
Агенты по недвижимости (FLT:0) — агенты покупателя и продавца часто посещают, чтобы облегчить любые вопросы в последнюю минуту.
Представитель кредитора — иногда присутствует, но часто кредитор отправляет документы вперед, а закрывающий агент обрабатывает подписи.
Нотариус общественности — для того, чтобы засвидетельствовать подписи и удостовериться в личности.В некоторых штатах агент по закрытию также является нотариусом.

В некоторых штатах (например, в Калифорнии) покупатель и продавец никогда не встречаются; закрытие осуществляется через условное депонирование. В других (например, в Нью-Йорке) физическая встреча с адвокатами является нормой. Спросите своего агента или координатора закрытия, какой формат ожидать.

Ключевые документы, которые вы подпишете за закрытым столом

Планируйте подписать от 20 до 50 документов, в зависимости от типа кредита и состояния. Не пугайтесь - каждый документ служит определенной юридической или финансовой цели. Вот наиболее важные из них:

1.Дело

Этот документ передает право собственности от продавца к вам. Он подписан продавцом, а не покупателем, но вам может потребоваться подписать акцепт. Затем акт записывается в уезд, чтобы установить общественную собственность.

2.Ипотека или доверительное дело

Если у вас есть кредит, вы подпишете ипотеку (в государствах теории залога) или доверительный акт (в государствах теории титула). Это дает кредитору обеспечительный интерес в собственности - если вы не выполняете обязательства, они могут аннулировать.

3. Векселя

Это ваше обещание погасить кредит. В нем указана сумма кредита, процентная ставка, график погашения и последствия дефолта. Это самый важный финансовый документ, который вы подписываете - тщательно его охраняйте.

4. Раскрытие информации о закрытии (CD)

Вы уже просмотрели это, но теперь вы подписываетесь, чтобы подтвердить окончательные условия кредита и расходы на закрытие. Вы получаете подписанную копию для ваших записей.

5. Постановление об урегулировании (HUD-1 или ALTA)

Это перечисляет все дебеты и кредиты покупателю и продавцу. Это показывает, куда девался каждый доллар, включая комиссии риэлтора, налоги, страхование прав собственности и сборы за регистрацию.

6. Аффидевиты, Раскрытия и Инструкции по депонированию

Вы можете подписать письменные показания о проживании (с указанием того, что вы намерены жить в доме), раскрытие краски на основе свинца для домов, построенных до 1978 года, и различные формы, специфичные для штата.

7.Первоначальное заявление о депонировании

Если ваш кредитор собирает налоги на имущество и страхование на депозитный счет, в этом заявлении указаны собранные суммы и способы их выплаты.

Для более глубокого погружения Бюро финансовой защиты потребителей предоставляет полное руководство по закрытию документов .

Что происходит во время назначения шаг за шагом

Фактическое заключительное заседание обычно длится от 45 минут до двух часов.

Шаг 1: Введение и проверка личности

Агент по закрытию или нотариус попросит удостоверение личности с фотографией и подтвердит, что все присутствующие имеют право подписать. Они также могут запросить копию страхового связного вашего домовладельца.

Шаг 2: Представление документов и их подписание

Агент по закрытию представит каждый документ, часто в определенном порядке. Они суммируют ключевые моменты - особенно вексель, ипотека и раскрытие информации о закрытии. Вы можете прочитать каждый документ полностью, если хотите, но большинство опытных покупателей сканируют ключевые фигуры и подписывают.

Важно: Не подписывайте никаких документов, которые вы не понимаете. Попросите разъяснений по любому вопросу, от штрафов за предоплату до отказов от условного депонирования. Хороший агент по закрытию с радостью объяснит.

Шаг 3: Перевод средств

После того, как все документы подписаны, вы предоставляете средства для первоначального взноса и расходов на закрытие. Агент по закрытию проверяет средства (обычно с помощью банковского перевода или чека кассира), а затем выплачивает их: платит продавцу, агентам по недвижимости, кредитору и любым третьим лицам, таким как инспекторы или геодезисты. Продавец обычно получает чистую выручку за вычетом любых залогов или выплат.

Шаг 4: Обмен ключами и окончательный обзор прогулок

После того, как средства будут очищены, продавец передает ключи, открывалки гаражных ворот и любые руководства или гарантии.Некоторые агенты делают окончательный переход непосредственно перед закрытием, но если нет, то это момент, когда вы получаете доступ.

Шаг 5: Подписание Урегулированного заявления

И покупатель, и продавец подписывают расчетное заявление, чтобы убедиться, что все суммы верны. Это последний документ, прежде чем закрытие будет объявлено полным.

После закрытия: что будет дальше

Заключительное заседание — это не конец, за ним следуют административные шаги.

Запись акта и ипотеки

Титульный управляющий или агент по закрытию будет записывать акт и ипотеку в офис регистратора округа. Это делает вашу собственность публичной записью и совершенствует залог кредитора. Запись обычно происходит в течение 24-48 часов. Позже вы можете запросить заверенную копию записанного акта.

Получите свой пакет закрытия

Вы получите связующее или цифровую папку, содержащую копии каждого подписанного документа, расчетную выписку, полис страхования прав собственности и любые дополнительные раскрытия.Сохраните этот пакет навсегда - он может понадобиться вам при рефинансировании, продаже или подаче налогов.

Настройка коммунальных услуг и изменение адреса

Теперь, когда вы владеете домом, вы несете ответственность за коммунальные счета. Передача или создание электрических, газовых, водных, мусорных, интернет и любых других услуг. Не забудьте обновить свой адрес с почтовым отделением, банком, страховкой и регистрацией избирателей. Узнайте больше о важных задачах после закрытия от Контрольный список после покупки NerdWallet .

Сделайте свой первый ипотечный платеж

Ваш первый платеж обычно должен быть произведен примерно через 30–45 дней после закрытия, в зависимости от того, когда средства займа. Ваш кредитор предоставит платежный купон или онлайн-портал. Отметьте дату платежа в вашем календаре и настройте автоплатеж, чтобы избежать просроченных платежей. Обратите внимание, что некоторые расходы на закрытие включают предоплаченные проценты, поэтому ваша первая сумма платежа может отличаться от последующих.

Обычные подводные камни и как их избежать

Даже при тщательной подготовке могут возникнуть проблемы. Вот наиболее распространенные вопросы и способы их смягчения:

Задержки с финансированием

Ошибки передачи проводов или банковские трюмы могут задержать закрытие. Всегда подтверждайте инструкции провода непосредственно с агентом по закрытию по телефону - никогда не полагайтесь исключительно на электронную почту, поскольку мошенничество с проводами безудержно. Если вы используете чек кассира, убедитесь, что он составлен точно так, как указано.

Ошибки документа

Неправильная маркировка или неправильная процентная ставка при раскрытии информации о закрытии может аннулировать кредит. Просмотрите свой компакт-диск в ту минуту, когда вы его получите. Если требуется коррекция, вам, возможно, придется отложить закрытие на три рабочих дня, чтобы выполнить TRID.

Прохождение Last-Minute Walk-Through

Продавец, возможно, убрал приборы, которые вы ожидали, или труба могла лопнуть в одночасье. Если проход выявил проблемы, у вас есть рычаг, чтобы договориться о кредите или настаивать на ремонте до подписания. Не давите на закрытие без проверки.

Недостаточные средства на закрытие

Ваши деньги могут измениться, если расходы продавца сместятся или если вы неправильно рассчитывали пропорциональное налогообложение. Попросите окончательную цифру от наличных до закрытия за 48 часов. Приведите дополнительные средства, если это возможно, или планируйте быстро перевести дополнительные деньги.

Советы для плавного опыта закрытия

Общайтесь рано и часто: Оставайтесь на связи со своим агентом, кредитором и координатором закрытия.
Принесите ручку: Агенты закрытия обычно предоставляют ручки, но наличие собственной тонкой синей или черной ручки гарантирует, что ваши подписи четкие.
Читайте, но не анализируйте слишком много: У вас есть законное право читать каждое слово, но документы часто являются шаблонными.
Просите оценить время закрытия: Некоторые закрытия быстры; другие перетаскивают. Планируйте свой день соответственно и избегайте планирования чего-либо сразу после.
Рассматривайте виртуальное закрытие: Многие титульные компании теперь предлагают закрытие электронных книг или мобильных нотариусов, которые приходят к вам. Это может уменьшить стресс и время вдали от работы.

Для дополнительного спокойствия Национальная ассоциация риэлторов предоставляет ресурсы и руководства для потребителей, которые объясняют ваши права при закрытии.

Часто задаваемые вопросы о закрытии

Можно ли закрыться, не присутствуя физически?

Да, многие штаты разрешают удаленное онлайн-нотариальное заверение (RON) или позволяют вам предоставить доверенность кому-то другому для подписания.Проверяйте своего агента по закрытию и кредитора - они должны заранее утвердить альтернативные методы подписания.

Что будет, если я не смогу присутствовать на запланированном закрытии?

Свяжитесь с вашим агентом немедленно. Закрытие часто может быть перенесено в течение нескольких дней, но это может повлиять на блокировку процентной ставки или сроки выхода продавца. Некоторые контракты налагают штрафы за задержки.

Нужен ли адвокат при закрытии?

В некоторых штатах (например, в Нью-Йорке, Джорджии и Массачусетсе) требуется адвокат. В других все обрабатывает титульная компания. Даже если это и не требуется, наем адвоката по недвижимости для проверки может защитить ваши интересы, особенно для сложных сделок.

Сколько времени нужно, чтобы получить ключи после закрытия?

Обычно ключи вы получаете сразу после подписания и финансирования, но иногда продавец остается на несколько дней по договору возврата аренды. Подтвердите владение ключами в вашем контракте.

Оригинальное название: Closing Is the Beginning

В то время как закрытие встречи является последним препятствием, которое вы должны устранить, чтобы купить дом, это также знаменует начало вашего путешествия в качестве домовладельца. Процесс интенсивный, но тщательная подготовка и четкое понимание того, что ожидать, превратит его из источника стресса в триумфальную веху. Держите свои документы организованными, опирайтесь на свою команду по недвижимости и празднуйте, когда ключи находятся в вашей руке. Ведь закрытие стола - это то, где мечты становятся адресами.

Чего ожидать при закрытии недвижимости

Table of Contents