Какие права собственности есть при покупке заложенного дома

Понимание прав собственности при покупке выкупа

Покупка заложенного дома может быть захватывающей возможностью, но она также включает в себя понимание конкретных прав собственности. Эти права определяют, что вы можете и не можете делать с имуществом после покупки. Знание этих прав помогает покупателям принимать обоснованные решения и избегать будущих юридических вопросов. Хотя ценник может выглядеть привлекательно, правовой ландшафт, окружающий выкуп, часто сложен. Многие начинающие инвесторы или покупатели жилья обнаруживают слишком поздно, что имущество, которым они думали, что они владели, поставляется со скрытыми нитями, такими как затяжные налоговые залогы, нераскрытые сервитуты или даже существующие арендаторы с правовой защитой. Эта статья проведет вас через все аспекты прав собственности в покупках выкупа, чтобы вы могли двигаться вперед с уверенностью.

Что такое имущественные права?

Права собственности относятся к законным правам владельцев на использование, контроль и передачу своего имущества. При покупке выкупленного дома эти права могут быть затронуты предыдущими залогами, ипотекой или юридическими претензиями. Важно проверить, какие права включены в продажу и какие ограничения могут существовать. В законодательстве о недвижимости права собственности часто описываются как «связка палок» - каждая палка представляет собой отдельное право, такое как право владеть, использовать, исключать других, пользоваться или распоряжаться имуществом. В стандартной продаже покупатель получает весь пакет. Но при продаже выкупа некоторые палки могут уже отсутствовать или сломаны.

Например, предыдущий владелец мог предоставить сервитут соседу, который остается действительным после выкупа. Или местный муниципалитет может иметь налоговое залоговое обязательство, которое выживает после аукциона. Чтобы полностью охватить свою собственность, вы должны понимать, какие права передаются, а какие нет. Это не всегда очевидно из списка аукциона или первоначального договора купли-продажи.

Виды прав собственности в заложенных домах

Запрещенные объекты недвижимости имеют уникальное сочетание прав и обязанностей. Ниже приведены наиболее распространенные категории, с которыми вы столкнетесь.

Платить простые права

Наиболее полные права собственности, позволяющие вам свободно использовать собственность, продавать или передавать ее. Плата за простой является самой высокой формой собственности, признанной законом. Когда вы покупаете выкупленный дом, подлежащий простой комиссии, вы обычно имеете полный контроль - при условии, что нет других затяжных претензий. Но многие продажи выкупа передают только проценты гаранта , которые могут быть меньше, чем просто плата, если предыдущий владелец обременил титул.

Аренда или договоры аренды

Иногда арендаторы могут по-прежнему иметь права на владение имуществом после выкупа, в зависимости от местных законов. Закон о защите арендаторов от выкупа дает большинству арендаторов право оставаться до конца срока аренды или 90-дневного периода уведомления, если нет аренды. Этот федеральный закон применяется по всей стране, хотя некоторые штаты предлагают еще более сильную защиту. Если вы покупаете выкупленную недвижимость с арендатором на месте, вы не можете просто изменить замки. Вы должны соблюдать договор аренды или предоставить надлежащее уведомление.

Законы штатов сильно различаются. В Нью-Йорке, например, арендаторы в заложенных зданиях часто получают расширенную помощь по переселению. В Калифорнии арендаторы имеют сильные права в соответствии с Законом о защите арендаторов. Всегда проверяйте местные законы о арендодателе-арендаторе, прежде чем предполагать, что у вас будет немедленное вакантное владение.

Лиэнс и обременения

Непогашенные долги или претензии могут по-прежнему влиять на имущество, ограничивая ваши права до тех пор, пока они не будут урегулированы. Не все залоговые обязательства стираются продажей выкупа. Старшие залоговые обязательства, такие как первая ипотека, обычно удовлетворяются из выручки от продажи. Но младшие залоговые обязательства (вторая ипотека, кредитные линии собственного капитала, залоговые обязательства механика) могут выжить, если выкуп не отсекает все подчиненные интересы. Кроме того, залоговые обязательства по налогу на имущество, залоговые обязательства ассоциации домовладельцев (HOA) и федеральные налоговые залоговые обязательства могут прикрепляться к имуществу независимо от процесса выкупа.

Вы должны провести тщательный поиск правового титула, чтобы идентифицировать эти обременения. Некоторые штаты держат «продажу выкупа без выкупа» только из залога кредитора; другие обеспечивают более окончательный перерыв. Например, в несудебном выкупе во многих штатах младшие залогы погашаются. Но в судебном выкупе суд может позволить определенным интересам выжить. Понимание типа процесса выкупа в вашем штате имеет решающее значение для знания того, какие залогы остаются.

Смягчения и ограничения

Права, предоставленные другим, таким как коммунальные компании или соседи, могут ограничивать то, как вы используете собственность. Упрощения работают с землей, что означает, что они автоматически передаются новому владельцу. Утилитарный сервитут, например, может позволить энергетической компании проводить линии через ваш задний двор. Вы не можете заблокировать этот доступ. Аналогичным образом, частные сервитуты для общих подъездных путей, дренажа или просмотров могут ограничивать то, что вы можете построить или изменить. Ограничения зонирования, исторические правила района и , условия и ограничения (FLT:1]) от предыдущей ассоциации домовладельцев также могут ограничивать ваши права собственности. Всегда просматривайте записанную карту, планшет и любые записанные CC & Rs до закрытия.

Два основных типа взыскания: судебный против несудебного

Тип выкупа напрямую влияет на то, какие права собственности выживают. В судебном выкупе кредитор подает иск, суд контролирует продажу, а шериф или судебный клерк проводит аукцион. Этот процесс обычно гасит все младшие залоговые права и обеспечивает относительно чистый титул - часто называемый «делом шерифа» с сильной защитой для покупателя.

В несудебном выкупе (также называемом «силой продажи» выкупа), кредитор следует за процессом, разрешенным государством, без участия суда. Дело, данное на аукционе, является «делом доверительного управляющего». Хотя эти аукционы быстрее, название часто менее достоверно. Многие штаты считают, что несудебные продажи не отсекают все младшие залогы или определенные законные требования. Например, несудебное выкуп не гасит налоговые залоги, залоги ТСЖ или федеральные налоговые залоги. Это означает, что вы можете взять титул с учетом этих непогашенных долгов.

Перед тем, как делать ставки, узнайте, какой процесс используется в вашем штате. Если вы покупаете в несудебном штате, вам может потребоваться дополнительная страховка титула или тихая акция за титул, чтобы очистить титул.

Важные моменты при покупке

Перед покупкой выкупленного дома важно провести тщательный поиск прав собственности. Этот процесс раскрывает любые существующие залоговые права, претензии или ограничения, которые могут повлиять на ваши права собственности. Консультирование с адвокатом по недвижимости также может помочь уточнить ваши права и обязанности.

Поиск по названию и страхование титула

Поиск по названию проверяет публичные записи, чтобы проследить цепочку владения собственностью и определить любые невыплаченные требования. Большинство кредиторов требуют поиска по названию и страхования прав собственности для защиты своих инвестиций. Но если вы платите наличными, у вас может возникнуть соблазн пропустить этот шаг. Не. Страхование прав собственности защищает вас от скрытых дефектов - поддельных документов, нераскрытых наследников, ошибок записи, а иногда и нераскрытых залогов. Стоимость - одноразовая премия, и это может сэкономить вам десятки тысяч долларов позже. Поскольку недвижимость выкупа часто имеет замутненные названия, страхование прав собственности особенно важно здесь. Некоторые титульные компании могут отказаться страховать покупку выкупа до подачи тихого иска о праве собственности. Знайте это заранее.

Периоды погашения: уникальное право собственности

Многие штаты предоставляют бывшему владельцу законное право на выкуп — период после продажи выкупа, в течение которого они могут вернуть имущество, уплатив выигрышную сумму предложения плюс проценты и сборы. Этот период может варьироваться от нескольких месяцев до года или более. В течение периода выкупа ваши права собственности не являются абсолютными. Вы не можете быть в состоянии вступить во владение, внести серьезные изменения или выселить предыдущего владельца. В штатах, таких как Айова и Миннесота, периоды выкупа являются длинными. В Техасе они короткие или отсутствуют. Всегда проверяйте законы о выкупе вашего штата, прежде чем предпринимать какие-либо действия по недвижимости.

Право владения и выселения

Выигрыш аукциона не дает автоматически ключей. Предыдущий владелец или любые арендаторы могут все же находиться внутри. Во многих штатах нельзя просто сменить замки или отключить коммунальные услуги. Необходимо соблюдать формальные процедуры выселения. В судебных выкупах продажа часто включает в себя порядок владения, делая выселение проще. В несудебных выкупах, возможно, потребуется подать отдельный незаконный иск задержанного. Это может занять недели или месяцы. Будьте готовы к стоимости и задержке.

Если недвижимость занята арендатором, помните о защите ПТФА. Предоставьте надлежащее уведомление и, при необходимости, юридические документы о выселении. Никогда не прибегайте к выселению самопомощи; это незаконно в каждом штате и может подвергнуть вас значительным штрафам.

HOA Liens и Super Liens

Во многих штатах ассоциации домовладельцев имеют «супер-срок хранения», который сохраняется при выкупе. Это означает, что ТСЖ может собирать неоплаченные оценки от нового владельца, даже если оценки были понесены до выкупа. Сумма может варьироваться от нескольких сотен до многих тысяч долларов. Некоторые штаты ограничивают супер-срок хранения конкретным количеством месяцев оценок (например, шесть месяцев в Калифорнии). Но другие разрешают полную сумму. Всегда проверяйте записи ТСЖ до закрытия и фактор потенциальных долгов ТСЖ в вашей покупной цене.

Шаги для защиты ваших прав собственности

Знать риски - это первый шаг. Принятие конкретных мер - это второй. Следуйте этим шагам, чтобы защитить свою собственность.

Закажите предварительный отчет о названии перед торгами. В этом отчете будут перечислены любые зарегистрированные залоговые права, сервитуты и ограничения. Если в отчете отображается облако, вы можете решить, по-прежнему делать ставки или проходить.
Внимательно изучите документы о продаже выкупа. Ищите любые положения о правах выкупа, правах на проживание или процедурах после продажи.
Проверьте, присутствуют ли арендаторы или жильцы. Прогуляйтесь по собственности (если это возможно) и проверьте наличие признаков присутствия. Если арендаторы находятся там, определите условия их аренды и их защищенный статус в соответствии с PTFA и законодательством штата.
Объявить взносы и супер-поручительство. Свяжитесь с HOA или управляющей компанией напрямую. Попросите заявление о неоплаченных оценках и любых ожидающих штрафах.
Поговорите с адвокатом по недвижимости. Покупки выкупа не являются стандартными сделками с недвижимостью. Адвокат, имеющий опыт в вашем местном процессе выкупа, может определить риски, которые вы можете пропустить.
Получите страховку титула владельца. Даже если вы платите наличными, единовременная премия обеспечивает долгосрочную защиту от дефектов титула, которые появляются позже.
Планирование после покупки тихих действий с названием, если это необходимо. В некоторых штатах или ситуациях тихий иск с названием является единственным способом очистить все оставшиеся облака на названии.