Когда вы собираетесь закрыть покупку дома, Раскрытие о закрытии является одним из самых важных документов, которые вы получите. Он излагает окончательные условия и стоимость вашей ипотеки, заменяя более раннюю оценку кредита и предоставляя подробную разбивку всего, что вам нужно знать, прежде чем подписывать. Многие покупатели жилья чувствуют себя запуганными его длиной и юридическим жаргоном, но правильное чтение этого документа важно, чтобы избежать дорогостоящих сюрпризов за закрывающейся таблицей. Это руководство проведет вас через каждый раздел, объяснит, что означает каждое число, и покажет вам, как проверить, что условия соответствуют тому, что вы согласились. К моменту завершения вы сможете просмотреть Раскрытие о закрытии с уверенностью опытного профессионала в области недвижимости.

Что такое закрытие раскрытия?

Раскрытие информации о закрытии является стандартизированной формой, созданной Бюро по защите прав потребителей (CFPB) в соответствии с правилом TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID). Он предоставляет исчерпывающее резюме окончательных условий кредита, прогнозируемых ежемесячных платежей, общих затрат на закрытие и суммы денег, которые вы должны принести к закрытию. Федеральный закон требует, чтобы ваш кредитор предоставил этот документ по крайней мере за три рабочих дня до запланированной даты закрытия. Этот трехдневный период обзора дает вам время сравнить окончательные цифры с оценкой кредита, которую вы получили ранее, и задать вопросы о любых изменениях.

Хотя Раскрытие Закрытия выглядит аналогично Оценке Кредита, оно содержит фактические номера для вашего конкретного кредита, а не оценки. Любое несоответствие между ними может быть красным флагом. Это также юридически обязательный документ: условия Раскрытия Закрытия - это те, которые вы будете придерживаться, поэтому вы должны убедиться, что все правильно, прежде чем подписывать. Если вы обнаружите значительную ошибку, закрытие может потребоваться отложить, чтобы исправить его, поэтому разумно рассмотреть документ, как только вы его получите.

Ключевые разделы Закрывающего Раскрытия

Раскрытие Закрытия разделено на несколько четких разделов. Понимание каждого из них поможет вам эффективно ориентироваться в форме и выявлять потенциальные проблемы. Ниже мы разбиваем наиболее важные разделы.

1. условия займа

Этот раздел появляется в верхней части первой страницы и перечисляет основные детали вашей ипотеки: сумма кредита, процентная ставка, ежемесячная основная и процентная выплата, является ли ставка фиксированной или регулируемой, и срок (например, 30 лет). Он также сообщает вам, если ваш кредит имеет штраф за досрочное погашение или отрицательную функцию амортизации. Проверьте эти цифры по вашей оценке кредита. Если процентная ставка или сумма кредита изменилась без уважительной причины (например, изменение вашего кредитного рейтинга или стоимости имущества), вы имеете право попросить объяснение. Обратите особое внимание на строки «Может ли эта сумма увеличиться после закрытия?» - они указывают на потенциальные будущие изменения, такие как корректировки регулируемой ставки.

2.Прогнозируемые платежи

Непосредственно ниже условий кредита вы увидите таблицу, показывающую ваши прогнозируемые ежемесячные платежи. В этой таблице платеж разбивается на компоненты: основной и процентный, ипотечное страхование (если применимо), и предполагаемую сумму для налогов на имущество и страхования домовладельцев, которые будут проводиться в условном депонировании. Общая сумма показана - это ваше вероятное ежемесячное обязательство. Однако обратите внимание, что налоги и страхование являются оценками и могут меняться с течением времени. Сравните эти цифры с теми, которые указаны в вашей оценке кредита. Если суммы условного депонирования значительно увеличились, попросите вашего кредитора подробно описать, как были рассчитаны оценки. Некоторые покупатели жилья ошибочно считают, что прогнозируемый платеж фиксирован, но налоги и страхование подлежат переоценке или повышению ставки.

3. Закрытие расходов

Это часто самый сложный раздел, потому что он перечисляет все сборы, связанные с ипотекой. Он разделен на две основные части: ваши детали закрытия и другие расходы. ваши детали закрытия включают сборы за кредитора (платы за происхождение, баллы, сборы за андеррайтинг), услуги, которые вы не можете купить (например, сборы за оценку и кредитный отчет, взимаемые кредитором), и услуги, которые вы можете приобрести (например, страховка титула и сборы за расчеты). Другие расходы покрывают предоплаченные предметы (начиная с процентов, страховые взносы домовладельцев), первоначальные платежи за депонирование, налоги и государственные сборы и сборы за передачу ассоциации домовладельца.

Многие из этих сборов должны соответствовать цифрам на вашей оценке кредита в пределах допустимых допусков. Например, сборы за происхождение не могут увеличиться, в то время как услуги, которые вы покупаете, могут увеличиться до 10% только при определенных обстоятельствах. Если плата превысила разрешенную терпимость, вы можете иметь право на возврат. Тщательно просмотрите линию «Общие затраты на закрытие» и линию «Закрытие расходов, финансируемых (оплаченных из суммы кредита)», чтобы понять, сколько вы платите из кармана по сравнению с пополнением кредита.

4.Наличные деньги закрываются

В нижней части первой страницы показана финальная часть головоломки: сколько денег вам нужно принести на закрытие. Это число рассчитывается из покупной цены минус ваш первоначальный взнос, плюс затраты на закрытие, минус любые кредиты или серьезные денежные депозиты, которые вы уже сделали. Оно также включает в себя любые корректировки по налогам на имущество, уплаченным заранее. Если показатель Cash to Close значительно отличается от вашей предыдущей оценки, выясните, почему. Иногда разница связана с изменением процентной ставки, дополнительной пошлиной или изменением пропорции налога на имущество. Обычно вы платите эту сумму через чек кассира или банковский перевод, поэтому подтвердите точный метод оплаты с вашим кредитором или расчетным агентом за несколько дней до закрытия.

Как читать страницу закрытия раскрытия по странице

Стандартное Раскрытие Закрытия содержит пять страниц, каждая из которых содержит важную информацию. Не просто просмотрите первую страницу; прочитайте весь документ. Вот что вы найдете на каждой странице.

Страница 1: Условия кредитования, прогнозируемые платежи и резюме

Как описано выше, эта страница дает вам номера высокого уровня. Проверьте сумму кредита, процентную ставку, ежемесячный платеж и наличные деньги, чтобы закрыть. Также обратите внимание на строку «В депонировании» в разделе «Проектируемые платежи» - если вашему кредитору требуется депозитный счет, перечисленные суммы будут собираться ежемесячно. Проверьте поле «Оценочный общий ежемесячный платеж» и убедитесь, что он соответствует вашему бюджету.

Страница 2: Закрытие детали стоимости

На этой странице перечислены все сборы, уплаченные каждому поставщику услуг. Она разделена на разделы: Плата за заклад, Услуги, которые вы не делали покупки, Услуги, которые вы делали покупки, Предоплаты, Первоначальный платеж условного депонирования при закрытии и другие. Сравните каждую строку с вашей оценкой кредита. Если вы видите плату, которую вы не признаете, попросите своего кредитора объяснить. Некоторые сборы, такие как «плата за обработку» или «административная плата», могут быть избыточными или оборотными. Также ищите общую сумму стоимости закрытия и сумму финансирования. Обратите внимание на любые кредиты кредитора или кредиты продавца, которые уменьшают ваши личные расходы.

Страница 3: Расчет наличности для закрытия и резюме

На этой странице показан пошаговый расчет того, как происходит закрытие денежных средств. Он начинается с общих затрат на закрытие, вычитает любые кредиты и добавляет такие предметы, как первоначальный взнос. Он также включает в себя сводку вашей транзакции, такую как цена покупки, сумма кредита и любые корректировки налогов или других корректировок. Если ваш кредит включает в себя кредит продавца, убедитесь, что он правильно учтен. На этой странице вы также увидите цифры «Из-за заемщика при закрытии» и «Из-за продавца при закрытии». Они должны соответствовать вашей расчетной выписке от титульной компании.

Страница 4: Раскрытие информации о займах и дополнительная информация

Страница 4 содержит важные юридические раскрытия. Они включают общую заявленную процентную ставку (APR) и финансовый сбор, сумму, которую вы заплатили после первых пяти лет, общий процентный процент и данные счета условного депонирования. Он также показывает вам максимальную процентную ставку, возможную в ипотеке с регулируемой ставкой, плату за просрочку платежа и любые правила рефинансирования или предположения. Прочитайте эту страницу внимательно, потому что она подчеркивает штрафы или условия, которые могут стоить вам денег позже. Например, если проверка штрафной коробки предоплаты, вы можете быть обвинены в досрочном погашении вашего кредита.

Страница 5: Контактная информация, подписи заемщика и другие детали

На последней странице перечислены кредитор, агент по расчету и другие поставщики услуг вместе с их контактной информацией. Вы также найдете дату выдачи документа, дату закрытия и место для вашей подписи. Перед подписанием подтвердите, что ваше имя и адрес правильно написаны и что адрес недвижимости соответствует вашему соглашению о покупке. На этой странице вы также можете увидеть сравнение условий вашего кредита с теми, которые указаны в вашей оценке кредита, подчеркивая любые изменения, которые выходят за пределы допустимости. Если вы заметили ошибку на этой странице, немедленно свяжитесь с вашим кредитором - подписывание означает, что вы принимаете условия, перечисленные.

Распространенные ошибки, которые нужно искать при закрытии

Ошибки при раскрытии информации о закрытии чаще, чем многие думают. Даже небольшие ошибки могут привести к оплате больше, чем необходимо, или застрять с нежелательными функциями кредита. Следите за этими частыми проблемными областями:

  • Неправильная личная информация: Неправильное имя, неправильно написанный адрес или неправильный номер социального страхования могут создать проблемы с названием или кредитом позже.
  • Разница в размере кредита или процентной ставки: Если цифры отличаются от вашей оценки кредита без приемлемой причины, попросите объяснение.
  • Измененные сборы кредиторов: Некоторые кредиторы пытаются добавить сборы в последнюю минуту, такие как «плата за подготовку документов», которая никогда не была указана.
  • Неточные суммы условного депонирования: Расчеты условного депонирования для налогов и страхования должны основываться на достоверных оценках. Если требуемый первоначальный депозит условного депонирования кажется высоким, запросите подробную разбивку.
  • Пропущенные кредиты: Если вам обещали кредит кредитора или кредит продавца, подтвердите, что он появляется на вашем Раскрытие закрытия. Отсутствующий кредит может добавить сотни или тысячи к вашим деньгам, необходимым для закрытия.
  • Неправильный кредитный продукт: В документе должно быть указано, является ли ваш кредит фиксированной или регулируемой ставкой, и если у него есть платеж по баллону.

Что делать, если вы обнаружили ошибки

Если вы обнаружите ошибку, приостановите процесс закрытия. Не подписывайте Раскрытие закрытия до исправления ошибки и у вас есть пересмотренная версия. Свяжитесь с вашим кредитором или кредитным офицером немедленно и объясните проблему. Многие проблемы можно быстро исправить, переиздав документ. Однако, если ошибка значительно меняет условия кредита, вы имеете право на новый трехдневный период обзора. CFPB требует, чтобы если APR увеличивается более чем на 0,125% (или 0,25% для кредитов с регулируемой ставкой), или если добавляется штраф за досрочное погашение, вы должны получить обновленное Раскрытие закрытия и начинается новое трехдневное ожидание. Этот период ожидания защищает вас от сюрпризов в последнюю минуту.

Всегда получайте любые исправления в письменной форме. Словесного соглашения недостаточно. Ведите учет всех сообщений с вашим кредитором о спорных предметах. Если кредитор отказывается исправить явную ошибку, вы имеете право подать жалобу в CFPB или банковский регулятор вашего штата. Однако в большинстве случаев кредиторы будут работать с вами, чтобы исправить проблему, потому что задержка закрытия также стоит им денег.

Советы для гладкого процесса закрытия

Закрытие не должно быть стрессовым. Несколько активных шагов помогут вам избежать задержек в последнюю минуту и сюрпризов.

  • Запросить Раскрытие закрытия как можно скорее. Даже если кредитор обязан доставить его за три дня до закрытия, вы можете попросить его раньше.
  • Сравните оценку кредита. Создайте простую таблицу или распечатайте оба документа и выделите все различия. Обратите особое внимание на категории сборов, которые не должны меняться, такие как сборы за начало или баллы.
  • Поговорите со своим агентом по недвижимости. Ваш агент может помочь вам понять, какие сборы являются стандартными в вашем регионе и какие могут быть завышены. Они также могут пересмотреть условия контракта, чтобы гарантировать, что кредиты или концессии продавца точно отражены.
  • Подтвердите, что ваши наличные деньги закрыты. Как только номер Cash to Close будет окончательным, организуйте точный способ оплаты, который требуется вашему агенту по расчету. Как правило, вам понадобится чек кассира или банковский перевод в тот же день. Избегайте личных чеков, поскольку они редко принимаются.
  • Пройдите окончательный осмотр имущества. Перед закрытием проверьте дом, чтобы проверить его состояние. Если продавец согласился сделать ремонт, подтвердите, что они завершены. Любые обнаруженные проблемы могут повлиять на окончательную сумму урегулирования.
  • Принесите необходимые документы и документы. Вам понадобится удостоверение личности, выданное правительством, и само Раскрытие о закрытии. Некоторые кредиторы также просят предоставить доказательства страхования домовладельца и копию договора купли-продажи.

Наконец, не спешите с процессом подписания. Закрывающий агент проведет вас по каждой странице, но вы уже должны быть знакомы с цифрами. Если что-то не выглядит правильно, скажите это перед тем, как подписаться. Как только вы подпишете, вы юридически привержены кредиту.

Заключение

Понимание вашего Раскрытия о закрытии является одним из наиболее важных шагов, которые вы можете предпринять в процессе покупки жилья. Это ваша последняя проверка, чтобы убедиться, что ипотека, которую вы принимаете, - это именно то, на что вы подписались - никаких скрытых сборов, никаких неожиданных изменений ставки, никаких отсутствующих кредитов. Тщательно проверяя условия кредита, прогнозируемые платежи, детали закрытия и наличные деньги, необходимые для закрытия, вы можете закрыть свой новый дом с уверенностью. Если вы столкнетесь с ошибкой, не подписывайтесь, пока она не будет исправлена. С этими знаниями вы готовы ориентироваться в таблице закрытия, как профессионал.

Для дальнейшего чтения, изучите официальное руководство CFPB по Раскрытие и просмотрите форму , чтобы ознакомиться с макетом. Для понимания правил толерантности, Положение Z Положение CFPB обеспечивает правовую основу. Если вы подозреваете недобросовестную практику, подавайте жалобу через Портал жалоб CFPB.