Table of Contents

Покупка или продажа недвижимости является одним из самых значительных финансовых событий в жизни человека. Помимо переговоров о цене и обмене ключами, каждое закрытие вызывает ряд налоговых последствий, которые могут повлиять как на покупателей, так и на продавцов на долгие годы. Понимание налоговых последствий закрытия недвижимости заключается не только в соблюдении - это стратегическое финансовое планирование. Служба внутренних доходов (IRS) и государственные налоговые органы имеют конкретные правила, регулирующие порядок обработки сделок с недвижимостью, от вычитаемых расходов до налогооблагаемой прибыли. Эта статья предоставляет подробное практическое руководство по налоговым обязанностям и возможностям, которые возникают при закрытии, охватывая обе стороны сделки в глубину.

Налоговые последствия для покупателей при закрытии

Для покупателей закрытие недвижимости - это момент, когда вы официально приобретаете собственность. В то время как многие покупатели сосредотачиваются на цене покупки и условиях ипотеки, само закрытие генерирует несколько налоговых показателей, которые будут отображаться в будущих налоговых декларациях. Ключевые области включают вычитаемые затраты на закрытие, пропорции налога на недвижимость и создание базы затрат - все это может снизить будущее налоговое бремя или создать возможности для вычетов.

Ипотечные проценты и баллы

Одним из наиболее ценных налоговых льгот для покупателя жилья является возможность вычесть проценты по ипотеке, уплаченные по кредиту, используемому для покупки, строительства или улучшения основного места жительства или второго дома. При закрытии вы также можете заплатить «баллы» - предоплаченные проценты, которые скупают вашу процентную ставку. Баллы, как правило, вычитаются как проценты по ипотеке в уплаченном году, при условии соблюдения определенных требований. Например, баллы должны быть процентом от основного долга по кредиту, кредит должен использоваться для покупки или улучшения вашего основного дома, и баллы должны быть четко указаны в расчетном отчете (обычно в отчете о закрытии). Налоговое управление США рассматривает баллы как вычитаемые проценты, а не как капитальные затраты, поэтому вы можете вычесть свои расчетные декларации для своих налоговых записей. Вы можете вычесть баллы, даже если продавец платит их от вашего имени - эта сумма рассматривается как платный пункт продавца и все еще вычитается покупателем, при условии соблюдения тех же правил.

Налоги на недвижимость, которые должны быть закрыты

Налоги на недвижимость обычно пропорциональны между покупателем и продавцом при закрытии. Покупатель может возместить продавцу налоги, уже уплаченные, которые покрывают период после даты закрытия, или покупатель может уплатить налоги, которые продавец должен за период до закрытия. Эти пропорциональные суммы не обязательно вычитаются покупателем в полном объеме. Вместо этого покупатель может вычесть только налоги на недвижимость, которые фактически должны и уплачены за часть года после даты закрытия. Налоговое управление США дает четкое руководство: если вы покупаете дом в середине года, вы можете вычесть налоги, которые были оценены за период, которым вы владели недвижимостью, при условии, что вы вычтете налоги за период, которым они владели домом. В расчетном заявлении (форма 1099-S или раскрытие информации о закрытии) будут показаны пропорциональные суммы, поэтому обязательно сохраните этот документ для вашего налогового специалиста.

Невычитаемые затраты на закрытие / Nondeductible Closing Costs

Не все расходы, уплаченные при закрытии, немедленно вычитаются. Затраты, которые считаются частью покупной цены - такие как оценочные сборы, страхование титулов, сборы за регистрацию, налоги на передачу, проверки и гонорары адвоката - обычно не могут быть вычтены в год покупки. Вместо этого они добавляются к вашей базе затрат в собственности. Более высокая основа затрат уменьшает вашу налогооблагаемую прибыль, когда вы в конечном итоге продаете дом. И наоборот, некоторые расходы, такие как проценты по ипотечным кредитам, очки и налоги на недвижимость, вычитаются в уплаченном году. Понимание этого различия имеет решающее значение: добавление невычитаемых расходов к базе может сэкономить вам тысячи в налоге на прирост капитала в будущем. При вычете соответствующих статей вы всегда тщательно классифицируете расходы на закрытие и консультируете IRS Publication 530 (Налоговая информация для домовладельцев) для подробной разбивки.

Создание базы затрат

Ваша стоимость базы в собственности по существу то, что вы заплатили за него, в том числе цена покупки плюс определенные расчетные расходы и стоимость капитальных улучшений, сделанных с течением времени. При закрытии, вы должны записать окончательную цену покупки, как показано в расчетной декларации, наряду с любыми затратами, которые вы заплатили, которые добавляются к основе (например, титульные сборы, трансфертные налоги, которые вы платите как покупатель, сборы за регистрацию и любые платные продавцы предметы, которые рассматриваются как часть покупной цены). Эта основа будет использоваться для расчета прибыли или убытка при продаже. Если вы позже сделаете улучшения (например, новая крыша, реконструкция кухни или дополнение), они также увеличивают основу. Техническое обслуживание и ремонт не. Ведение подробного журнала вашей базы с первого дня является умной практикой, которую многие покупатели упускают из виду. Налоговое управление США позволяет вам регулировать основу для амортизации, если недвижимость используется для бизнеса или аренды, добавив еще один уровень сложности.

Государственные и местные трансфертные налоги

Многие штаты и муниципалитеты налагают налог на передачу или налог на документальную печать на продажу недвижимости. В большинстве сделок продавец несет ответственность за этот налог, но местные обычаи или переговоры могут потребовать от покупателя заплатить часть или все это. Для покупателей уплаченные налоги на передачу не подлежат вычету из федеральных налоговых деклараций о доходах - они добавляются к стоимости базы имущества. Однако некоторые штаты допускают вычет или кредит для этих налогов. Важно понимать правила вашей местной юрисдикции. Например, в таких штатах, как Нью-Йорк и Мэриленд, покупатель может заплатить часть налога на передачу. Всегда проверяйте с местным налоговым специалистом или обратитесь к веб-сайту отдела доходов вашего штата для получения руководства.

Налоговые последствия для продавцов при закрытии

Продавцы сталкиваются с самым непосредственным и потенциально самым большим налоговым воздействием от закрытия недвижимости: налог на прирост капитала на прибыль от продажи. Однако существует несколько исключений, вычетов и стратегий синхронизации, которые могут снизить или устранить этот налог. Понимание того, как затраты на закрытие влияют на вашу прибыль, как претендовать на первичное исключение проживания и как правильно сообщать о продаже, имеют важное значение для любого продавца.

Прибыль капитала и первичное исключение из проживания

Наиболее мощным налоговым послаблением для продавцов жилья является исключение раздела 121. Если вы владели и жили в доме в качестве основного места жительства в течение как минимум двух из пяти лет до продажи, вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли (500 000 долларов США для супружеских пар, поданных совместно). Это исключение составляет одну продажу, как правило, доступно только один раз в два года. Прибыль рассчитывается как цена продажи за вычетом вашей скорректированной стоимости и расходов на продажу. Если ваша прибыль превышает сумму исключения, избыток облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, который обычно имеет более низкие ставки, чем обычный доход. Чтобы соответствовать критериям, вы должны соответствовать критериям владения и использования - вам не нужно проживать в доме на точную дату продажи, но вы должны проживать там в течение не менее 24 месяцев в общей сложности в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи. Специальные правила применяются для военнослужащих, инвалидов и тех, кто продал из-за изменения занятости, здоровья или непредвиденных обстоятельств (частичное исключение разрешено).

Расходы на продажу, которые снижают прибыль

Для продавцов многие расходы, понесенные при закрытии, могут быть вычтены из цены продажи при расчете прибыли. Эти расходы на продажу включают комиссии агента по недвижимости, расходы на рекламу, юридические сборы, страхование титула (если продавец заплатил), налоги на передачу, сборы за запись и любые другие расходы, которые непосредственно связаны с продажей. Вычитая эти расходы из цены продажи, вы уменьшаете свою прибыль. Например, если вы продаете дом за 500 000 долларов США и платите 30 000 долларов США в комиссиях и 5000 долларов США в других затратах на закрытие, ваша чистая цена продажи составляет 465 000 долларов США. В сочетании с вашей базой затрат (оригинальная цена покупки плюс улучшения), эта чистая цифра определяет вашу налогооблагаемую прибыль. Держите все квитанции и расчетную выписку (форма 1099-S, если выдана) в качестве доказательства. Обратите внимание, что расходы на закрытие покупателя (например, оценочные или инспекционные сборы) не вычитаются продавцом - только расходы, которые вы платите в качестве счета продавца.

Улучшения и скорректированные основы

Как уже упоминалось, ваша стоимость увеличивается на первоначальную цену покупки плюс любые капитальные улучшения, которые вы сделали во время владения. При закрытии важно иметь запись всех значительных улучшений - такие вещи, как новая печь, замена крыши, капитальный озеленение, капитальный ремонт кухни или добавленный квадратный фут. Эти улучшения добавляются к основе и уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль. Ремонт рутины (рисование, исправление утечки, замена окна) не считаются улучшениями. Налоговое управление США не требует от вас сообщать о продаже, если прибыль полностью исключена, но вам все еще нужно документировать свою основу в случае аудита. Если у вас нет записей, Налоговое управление США может принять нулевую основу, что приводит к большей налогооблагаемой прибыли. Для продавцов, которые владели домом в течение десятилетий, отслеживание улучшений может быть сложной задачей, но важно минимизировать налоги.

Сообщение о продаже в IRS

Если вы продаете свое основное место жительства и прибыль полностью исключена (в пределах 250 000 долларов США / 500 000 долларов США), вам обычно не нужно сообщать о продаже в своей налоговой декларации. Однако, если прибыль превышает исключение или если вы не выполнили тесты на право собственности / использование, вы должны сообщить о продаже в приложении D (Прибыль от капитала и убытки) и форме 8949. Расчетный агент может выдать форму 1099-S (Поступления от сделок с недвижимостью), если продажа включает нерезидентство или если общая прибыль превышает сумму исключения, но многие первичные продажи жилья освобождены от отчетности 1099-S. Даже если вы не получаете 1099-S, сохраняйте свои закрывающие документы в случае, если Налоговое управление США просит. Для аренды или инвестиционной недвижимости отчетность обязательна независимо от суммы выигрыша.

1031 Обмен на аналогичную бумагу для инвестиционной собственности

Если вы продаете инвестиционную или коммерческую недвижимость (не ваше основное место жительства), вы можете отложить налоги на прирост капитала, используя аналогичную биржу Раздела 1031. Это позволяет реинвестировать выручку в аналогичную собственность и отложить налоговое обязательство. Закрытие биржи 1031 требует специальной обработки: вы должны использовать квалифицированного посредника для хранения выручки, и вы должны идентифицировать заменяющую собственность в течение 45 дней и закрыть в течение 180 дней. Налоговые последствия сложны, и несоблюдение строгих правил может вызвать немедленное налогообложение. Для большинства индивидуальных домовладельцев обмен 1031 не применяется к личным резиденциям, но это мощный инструмент для инвесторов в недвижимость. Всегда консультируйтесь с налоговым консультантом с опытом в 1031 бирже, прежде чем структурирование такой продажи.

Дополнительные и перекрывающиеся соображения

Помимо вопросов, касающихся покупателя и продавца, несколько налоговых тем затрагивают обе стороны при закрытии недвижимости. Понимание этих вопросов может помочь вам избежать ошибок и более эффективно планировать.

Налоговые формы и документация при закрытии

Каждый закрытие недвижимости генерирует Закрытие Раскрытие (CD) или аналогичный расчетный отчет. В этом документе перечислены все финансовые детали - цена покупки, условия кредитования, затраты на закрытие, налоговые пропорции и суммы, уплаченные каждой стороной. И покупатели, и продавцы должны хранить копию этой формы для целей налогообложения. Для продавцов, CD показывает выручку, комиссии и другие расходы на продажу. Для покупателей, он показывает уплаченные баллы, налоги на имущество и расходы, которые добавляют к основе. В некоторых сделках IRS требует, чтобы форма 1099-S была подана расчетным агентом. В то время как эта форма не показывает прибыль - только валовые доходы - это ключевой документ, если вам нужно сообщить о продаже. Не полагайтесь исключительно на 1099-S; ваши собственные расчеты основы и расходов являются вашей ответственностью.

Государственные и местные налоговые вариации

Федеральные налоговые правила едины, но государственные и местные налоговые законы широко различаются. Некоторые штаты налагают подоходный налог на прирост капитала, который отражает федеральные правила, в то время как другие вообще не имеют подоходного налога (например, Техас, Флорида, Невада). Многие штаты также имеют свои собственные налоги на передачу, сборы за регистрацию и системы налогообложения имущества. Некоторые штаты, такие как Калифорния и Нью-Йорк, имеют дополнительные налоги на операции с недвижимостью высокой стоимости. Кроме того, некоторые населенные пункты взимают свои собственные налоги на передачу (например, в Нью-Йорке, как городские, так и государственные налоги на передачу могут применяться). Покупатели и продавцы должны исследовать свой конкретный штат по отношению к расходам на закрытие, пунктам и налоговым вычетам на имущество. Тема 703 [[FLT: 1]] Ирс предоставляет отправную точку, но государственные ресурсы, такие как Калифорнийский совет по налогообложению франшизы или Департамент налогообложения и финансов штата Нью-Йорк предлагают более локализованное руководство.

Влияние последних изменений налогового законодательства

Закон о сокращении налогов и рабочих мест (TCJA) 2017 года внес существенные изменения, которые все еще влияют на закрытие недвижимости. Например, вычет по государственным и местным налогам (SALT) теперь ограничен 10 000 долларов США (5 000 долларов США для подачи отдельно в браке). Налоги на недвижимость являются частью этого ограничения, которое ограничивает выгоду для покупателей в штатах с высоким налогообложением. Кроме того, вычет процентов по ипотечным кредитам ограничен процентами до 750 000 долларов США долга приобретения (снизу до 1 миллиона долларов США) по кредитам, взятым после 15 декабря 2017 года. Эти правила влияют на то, сколько вычетов покупатели могут фактически претендовать на закрытие. Продавцы также должны знать, что TCJA устранила возможность вычитать транспортные расходы (за исключением военных, работающих на дому) и изменила правила для вычетов из домашнего офиса, которые могут повлиять на основу продавца, если они использовали часть дома для бизнеса. Всегда проверяйте последние рекомендации IRS, поскольку налоговое законодательство может измениться с новым законодательством.

Ведение учета лучших практик

И покупатели, и продавцы должны принять дисциплинированный учет с момента заключения сделки с недвижимостью. Сохранить следующие документы на неопределенный срок: раскрытие закрытия или HUD-1, договор купли-продажи, все поступления на капитальные улучшения, документы по займам, счета по налогу на имущество и любую переписку с налоговым инспектором. Если вы продаете, храните эти записи в течение как минимум трех лет после подачи налоговой декларации за год продажи (или дольше, если есть возможность аудита). Цифровые копии хороши, но гарантируют, что они резервируются. Для покупателей, которые планируют арендовать недвижимость в будущем, хранение подробных записей еще более важно, поскольку возврат амортизации может создать дополнительные налоговые обязательства при продаже. Публикация 530 IRS является важным ресурсом для домовладельцев, в то время как Публикация 544 [FLT: 3] охватывает продажи и обмены.

Когда обращаться к налоговому специалисту

Учитывая сложность налогового законодательства, целесообразно проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером (CPA) или зарегистрированным агентом, который специализируется на налогообложении недвижимости. Это особенно важно, если сделка включает в себя любое из следующих действий: обмен 1031, короткая продажа или выкуп, продажа дома, который был арендован или использован для бизнеса, продажа с прибылью, превышающей пределы исключения, продажа с участием нескольких владельцев или трастов, или покупка имущества в другом штате. Налоговый специалист может помочь вам смоделировать различные сценарии - например, перечислять вычеты или брать стандартный вычет - и убедиться, что вы используете все доступные возможности экономии налогов. Многие агенты по недвижимости и титульные компании могут предоставить рекомендации квалифицированным налоговым консультантам.

Стратегическое планирование будущих налоговых льгот

Недвижимость часто является долгосрочной инвестицией, и решения, которые вы принимаете при закрытии, могут влиять на ваши налоги в течение многих лет. Для покупателей понимание того, как максимизировать основу и отслеживать улучшения, настраивает вас на более низкий налоговый счет при продаже. Для продавцов, сроки продажи, чтобы максимизировать исключение основного места жительства и тщательно документировать расходы на продажу, могут иметь существенное значение. Подумайте о том, как будет использоваться дом: если вы планируете конвертировать свое основное место жительства в аренду в будущем, налоговый режим резко меняется. Например, вам может потребоваться распределить основу между личным и арендным использованием, и вы можете столкнуться с амортизацией при продаже. Хорошо информированный подход при закрытии закладывает основу для эффективного налогообложения владения недвижимостью.

Заключительные мысли

Налоговые последствия закрытия недвижимости многогранны, но с тщательным планированием и вниманием к деталям, как покупатели, так и продавцы могут успешно ориентироваться в них. Ведите тщательные записи, понимаете разницу между вычитаемыми расходами и корректировками базы и будьте в курсе действующего налогового законодательства. Независимо от того, покупаете ли вы свой первый дом, переходите на более крупную недвижимость или продаете долгосрочные инвестиции, знания, полученные из этой статьи, помогут вам подойти к закрытию с уверенностью. Для получения дополнительной авторитетной информации обратитесь к публикации 551 IRS (Основы активов) [1] и проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по налогам для консультаций, адаптированных к вашей конкретной ситуации.