Права сквоттера: определение и правовые основы

Права скваттера, формально известные как неблагоприятная собственность, являются правовыми принципами, которые при определенных условиях позволяют лицу, занимающему землю без разрешения владельца, в конечном итоге приобрести законный титул на эту собственность.В то время как термин «права» может подразумевать защищенное право, скваттеры не имеют неотъемлемого юридического права на владение чужой землей.Вместо этого эти законы возникают из давней правовой доктрины, призванной поощрять продуктивное использование земли, разрешать пограничные споры и тихий титул после длительных периодов неиспользования истинным владельцем.

Основная концепция заключается в том, что если землевладелец пренебрегает своей собственностью в течение установленного законом периода, а сквоттер отвечает определенным требованиям к заселению, сквоттер может обратиться в суд с просьбой признать его новым законным владельцем. Это не является автоматическим; это требует судебного разбирательства. Правила значительно различаются в зависимости от юрисдикции, но основное обоснование остается последовательным: избегать расточительного безделья земли и вознаграждать тех, кто использует собственность в выгодных целях.

Исторический фон

Истоки неблагоприятного владения восходят к английскому общему праву на протяжении веков. Доктрина служила практической цели в эпохи, когда земля была многочисленной, но часто плохо документированной или заброшенной. Разрешая долгосрочным, открытым оккупантам получить титул, закон способствовал заселению, выращиванию и экономической деятельности. В Соединенных Штатах эти принципы были приняты и адаптированы каждым государством, что привело к разнообразному своду законов, который существует сегодня. Исторически, доктрина также помогла урегулировать споры между соседями, чьи имущественные линии были неопределенными - сквоттер, утверждая неблагоприятное владение над небольшой полосой земли, мог после удовлетворения требований уточнить границу.

Современные суды по-прежнему применяют эти исторические обоснования, хотя рост электронной регистрации и обследования имущества уменьшил необходимость в таких механизмах. Тем не менее, каждое государство сохраняет некоторую форму неблагоприятного закона о владении, отражая устойчивое убеждение, что земля не должна лежать неиспользованной бесконечно.

Ключевые правовые элементы нежелательного владения

Для успешного требования неблагоприятного владения скваттер должен удовлетворять нескольким строгим требованиям, которые являются кумулятивными в большинстве штатов. Общий период времени оккупации является критическим порогом, как правило, в пределах от 5 до 30 лет в зависимости от юрисдикции.

  • Фактическое владение: Сквоттер должен физически использовать имущество в качестве владельца — жить там, заниматься сельским хозяйством или поддерживать улучшения.
  • Открытое и печально известное владение: Занятие должно быть видимым и достаточно очевидным, чтобы прилежный владелец мог его обнаружить.
  • Исключительное владение: Сквоттер не может разделить контроль с истинным владельцем или с широкой публикой; они должны владеть собственностью для себя в одиночку.
  • Враждебное владение: Это не требует злой воли, а просто того, что сквоттер занимает без разрешения владельца. Во многих штатах даже ошибочное убеждение, что земля принадлежит самому себе, может квалифицироваться как враждебное.
  • Постоянное владение: Занятие должно быть непрерывным в течение всего установленного законом периода. Любой перерыв, например, выселение владельца сквоттера или оставление сквоттером помещений, сбрасывает часы.

Некоторые штаты добавляют дополнительное требование, чтобы сквоттер должен платить налоги на имущество в течение периода. Например, Институт правовой информации Корнелла отмечает, что уплата налогов может быть решающим фактором во многих штатах. Соответствие всем этим элементам дает скваттеру право требования на титул, но они все равно должны подать тихий иск о праве собственности в суд, чтобы усовершенствовать эту собственность.

Отличие приседания от обхода

Хотя часто используется взаимозаменяемо в случайной беседе, приседания и нарушение являются различными юридическими понятиями. Пропуск - это несанкционированный вход на землю, который обычно является уголовным преступлением (ошибочным поведением) и может привести к штрафам или аресту. Это временное действие - кто-то поднимается на забор, проходит через поле или входит в здание без разрешения и выходит. Проходившие не намерены оставаться или претендовать на владение.

Сквоттеры, однако, устанавливают место жительства на собственности и намерены остаться. Их присутствие непрерывно и открыто, с целью в конечном итоге отстаивать законное право на землю. Эта разница в продолжительности и намерении имеет решающее значение: нарушение является краткосрочным и часто скрытным, в то время как приседание включает долгосрочную оккупацию с потенциальным требованием собственности. Правовые средства также различаются - владельцы недвижимости могут вызвать правоохранительные органы для нарушения, но они должны пройти через гражданское выселение, чтобы удалить сквоттера, который был на месте достаточно долго, чтобы установить некоторый цвет права.

Государственные вариации в законах о правах скваттера

Поскольку имущественное право является прежде всего вопросом государственного права, требования к неблагоприятному владению широко варьируются.

  • Нью-Йорк: Законный срок составляет 10 лет для неблагоприятных требований владения, и сквоттер должен продемонстрировать, что владение было под требованием права или цвета титула.
  • Калифорния: Срок составляет 5 лет для претензий, основанных на письменном документе (например, неисправном акте) и 5 лет для устных претензий, но сквоттер должен оплатить все налоги на имущество, причитающиеся на землю в течение этого времени.
  • Техас: Срок регулярного неблагоприятного владения составляет 10 лет, и скваттер должен платить налоги, если он претендует на основании акта, но 3 года под каким-либо цветом титула. Техас также признает 25-летний период владения без какого-либо цвета титула, если налоги уплачиваются.
  • Флорида: Требует 7 лет неблагоприятных владений с письменным инструментом и уплаты налогов, или 20 лет без инструмента, но все еще платящих налоги.

Владельцы недвижимости должны проконсультироваться с руководством Ноло по неблагоприятному владению или местным адвокатом по недвижимости, чтобы понять точные правила в их штате. Различия могут резко повлиять как на шансы сквоттера на успех, так и на стратегию владельца по выселению.

Юридические средства правовой защиты для собственников недвижимости

Владельцы недвижимости, обнаружившие сквоттеров, должны действовать быстро и законно, чтобы защитить свои права. Меры самопомощи, такие как принудительное удаление жильцов, отключение коммунальных услуг или смена замков без судебного приказа, могут привести к гражданской ответственности или даже уголовным обвинениям. Правильный путь через судебную систему.

Незаконные действия задержанных

Незаконный иск о задержании - это гражданское производство, используемое для выселения кого-то, кто неправомерно владеет недвижимостью. Этот процесс применяется не только к бывшим арендаторам, которые просрочили аренду, но и к сквоттерам. Эти шаги обычно включают:

  1. Уведомление об уходе: Владелец служит официальному письменному уведомлению с требованием освободить сквоттера. Сроки (часто от 3 до 30 дней) зависят от законодательства штата.
  2. Подача жалобы: Если сквоттер не уходит, владелец подает незаконную жалобу задержанного в соответствующий суд.
  3. Судебное слушание: Обе стороны представляют доказательства. Владелец должен доказать, что у них есть превосходное право собственности и что сквоттер не имеет законного права оставаться.
  4. Суд и судебный приказ о владении: Если суд выносит решение для владельца, он выносит решение и судебный приказ о владении, разрешающий шерифу или маршалу удалить сквоттера.

Весь процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, и в течение этого времени сквоттер может оставаться на собственности. Задержки часто возникают, если скваттер претендует на право владения, например, предполагаемая аренда или ожидающая неблагоприятная претензия на владение. Консультирование Руководство Avvo по выселению может помочь владельцам понять сроки и необходимую документацию.

Защита от неблагоприятных претензий владения

Чтобы скваттер никогда не получил успешный иск о нежелательном владении, владельцы должны принять активные меры:

  • Регулярные проверки: Часто, по крайней мере раз в месяц, посещайте вакантные объекты, чтобы никто там не жил.
  • Обеспечьте безопасность помещений: Ремонт сломанных дверей, окон, заборов и ворот. Используйте замки большой мощности и рассмотрите возможность посадки на пункты входа.
  • Пост «Не проникать» знаки: Явно размещенные знаки служат уведомлением о том, что вход запрещен. Они также помогают установить активный контроль владельца.
  • Платить налоги на имущество: Сохранение текущих налогов не позволяет скваттеру утверждать, что они их заплатили, а также избегает налоговых залогов, которые могут заоблачить титул.
  • Выдавать разрешения письма: Если вам стало известно о ком-то, занимающем землю, отправьте им письменное уведомление о предоставлении или отказе в разрешении. Любое разрешение немедленно побеждает «враждебный» элемент неблагоприятного владения.

Если вы обнаружите сквоттера, свяжитесь с правоохранительными органами, чтобы сообщить о нарушении, но также без промедления инициируйте процесс гражданского выселения. Чем дольше сквоттер остается, тем ближе они подходят к соблюдению установленного законом срока.

Практические соображения для владельцев недвижимости

Помимо юридических стратегий, практическое управление вакантными объектами недвижимости может сэкономить владельцам значительное время и деньги.

Регулярные проверки и безопасность

Неисправные дома и участки являются магнитами для несанкционированных жильцов. Распорядок проверки - ежемесячно или раз в две недели - позволяет владельцам обнаруживать ранние признаки заполняемости, такие как мусор, пешеходные дорожки или открытые окна. Установка камер безопасности с дистанционным мониторингом может обеспечить оповещения в режиме реального времени. Простые физические барьеры, такие как тернистые кусты, заборы и гравийные подъездные пути (которые показывают следы) могут сдерживать сквоттеров. В городских районах работа с соседями, чтобы сообщить о подозрительной активности, является эффективной недорогой мерой.

Процесс выселения сквоттеров

Выселение сквоттера принципиально отличается от выселения арендатора, который имел договор аренды. Скваттеры не имеют защиты закона арендодателя-арендатора (например, право на выздоровление от дефолта), но они все равно не могут быть удалены без судебного приказа. Процедура предполагает те же незаконные действия задержанного, описанные выше, но бремя доказывания лежит на владельце, чтобы показать, что оккупант не имеет законного права на пребывание там. Соберите доказательства владения (справедливости, налоговых записей), доказательства присутствия сквоттера (фотографии, видео, свидетельские показания) и доказательства того, что сквоттер никогда не имел разрешения. Многие владельцы нанимают адвоката по недвижимости для рассмотрения этих дел, потому что процессуальные ошибки могут привести к увольнению и перезапуску часов.

Полезность и налоговые обязанности

Даже когда недвижимость пустует, владелец остается ответственным за налоги на имущество, страхование и ответственность. Сквоттеры иногда подключаются к существующим коммунальным услугам или наносят ущерб, который увеличивает страховой риск. Чтобы минимизировать воздействие:

  • Отключите воду, газ и электричество у источника, когда имущество пусто. Уведомите коммунальные компании о предотвращении повторного подключения без разрешения владельца.
  • Стандартные политики домовладельцев могут исключать претензии во время расширенных вакансий; доступно специальное страхование вакантного имущества.
  • Если налоги упадут, сквоттер может заплатить их и использовать в качестве доказательства собственности, усиливая неблагоприятные претензии на владение.

Связанные правовые последствия

Права сквоттера выходят за рамки простых имущественных споров и могут пересекаться с другими областями права, создавая сложные ситуации для владельцев и жильцов.

Гражданские и уголовные последствия

В большинстве случаев приседания остаются гражданским делом - владелец должен подать в суд, чтобы вернуть владение. Однако, если сквоттер вошел в собственность путем взлома и проникновения, вандализма или мошенничества, могут применяться уголовные обвинения за нарушение, кражу со взломом или преступные преступления. Полиция может удалить сквоттера, если они могут доказать немедленную преступную деятельность, но часто они будут направлять владельца в гражданский суд. Различие: уголовные средства правовой защиты могут быть быстрее, но требуют более высокого бремени доказывания; гражданские средства правовой защиты медленнее, но обеспечивают постоянное решение, такое как тихое решение по делу о праве собственности.

Пересечение с другими областями права

Неблагоприятные требования владения могут повлиять на планирование имущества и завещание. Если скваттер приобретает титул, имущество первоначального владельца теряет актив. В семейном праве скваттер может осложнить разделение имущества при разводе, если имущество было супружеским. Проблемы с личными травмами возникают, если кто-то пострадал от имущества во время спора - ответственность может падать на владельца, даже если скваттер присутствует. Кроме того, скваттеры иногда требуют предписывающего сервитута (право на пересечение земли), а не полное владение, что может повлиять на соседнюю собственность.

Влияние на бизнес

Сквоттеры могут нанести ущерб инвентарю, оборудованию или зданиям, что приведет к значительным финансовым потерям. Они также могут нарушить работу или представлять опасность для сотрудников и клиентов. Законы о защите прав потребителей могут вступить в силу, если сквоттеры будут представлять себя сотрудниками или создавать небезопасные условия, которые наносят ущерб общественности. Предприятия должны иметь план быстрого реагирования для несанкционированных жителей, включая немедленные юридические действия и координацию с местными властями.

Заключение

Права скваттера, хотя часто неправильно понимаются, являются законной правовой доктриной с глубокими историческими корнями и значительными современными последствиями. Владельцы недвижимости должны оставаться бдительными, предпринимать активные шаги для обеспечения вакантной собственности и следовать юридическим процедурам при обращении к несанкционированным жильцам. Понимание нюансов законов о неблагоприятном владении государством имеет важное значение для защиты своих инвестиций. Оставаясь информированными и действуя быстро, владельцы недвижимости могут защищать свои права и избегать долгосрочных последствий успешного требования сквоттера.