Аренда недвижимости представляет собой один из наиболее распространенных, но часто неправильно понимаемых имущественных интересов в недвижимости. В отличие от фрихолдинговых недвижимости, которые передают полное владение землей и структурами на неопределенный срок, лизинговая недвижимость предоставляет арендатору право владеть и использовать недвижимость на определенный срок по договору аренды. Этот временный интерес имеет основополагающее значение как для жилого, так и для коммерческого лизинга, но он несет в себе уникальные сложности, которые непосредственно влияют на процесс закрытия, когда недвижимость продается, рефинансируется или когда сама аренда передается. Понимание нюансов лизинговых недвижимости имеет важное значение для покупателей, продавцов, арендодателей, арендаторов, кредиторов и агентов закрытия для обеспечения плавной сделки и избежать дорогостоящих споров.

Понимание Leasehold Estates

По своей сути, арендованная недвижимость является договорным правом на владение собственностью, принадлежащей другой стороне - арендодателю или арендодателю. Арендатор или арендатор имеет принадлежащую долю, которая ограничена временем и условиями, изложенными в аренде. Это отличается от недвижимости в свободном владении, где владелец владеет собственностью напрямую (при условии каких-либо залогов или обременений) и может обычно использовать ее на неопределенный срок. Аренда недвижимости возникает в самых разных контекстах: арендатор квартиры, розничный магазин в торговом центре, офисный арендатор в многоэтажном здании и даже домовладелец на арендованной земле (как видно из аренды земли, распространенной на определенных рынках, таких как Гавайи или части Мэриленда).

Юридически, арендованная недвижимость классифицируется как недвижимость для определенных целей (интересы арендатора могут быть заложены, назначены или подлежать выдающейся собственности), но рассматривается как договор личного имущества в других отношениях. Этот двойной характер создает юридические и процедурные проблемы во время закрытия. Продолжительность аренды недвижимости может варьироваться от месяца (или даже меньше) до 99 лет или более, но независимо от продолжительности, интерес по своей сути временный. В конце срока владение возвращается арендодателю, если аренда не возобновлена или арендатор покупает недвижимость.

Виды недвижимости Leasehold

В общем праве признаются четыре основных типа имущества, каждый из которых имеет различные характеристики, влияющие на процедуры прав, прекращения и закрытия. Понимание того, какой тип присутствует, является первым шагом в оценке воздействия на сделку.

Усадьба на годы

Это договор аренды с фиксированной датой начала и окончания. Он автоматически прекращается в указанную дату окончания без какого-либо требования уведомления любой из сторон. Примеры включают однолетнюю аренду квартиры или пятилетнюю коммерческую аренду. Поскольку срок определен, этот тип арендной недвижимости предлагает наибольшую предсказуемость как для арендодателя, так и для арендатора. Во время закрытия оставшийся срок и любые варианты продления должны быть проверены.

Периодическая недвижимость (периодическая аренда)

Периодическая недвижимость продолжается в течение последовательных интервалов (например, от недели к неделе, от месяца к месяцу, от года к году), пока любая из сторон не выдаст надлежащее уведомление о прекращении. Период уведомления обычно равен периоду аренды (например, 30 дней для аренды от месяца к месяцу). Этот тип распространен в жилых арендах, которые продолжаются после первоначального срока аренды или в ситуациях, когда не подписывается фиксированная аренда, но принимается арендная плата. Отсутствие фиксированной даты окончания может создать неопределенность во время закрытия; покупатель или новый арендодатель должен понимать требования уведомления и непогашенные обязательства.

Поместье в Уилле

Недвижимость по желанию существует, когда арендатор занимает имущество с разрешения арендодателя, но без фиксированного срока или периодического графика платежей. Любая сторона может прекратить в любое время. Это редко встречается в официальных коммерческих условиях, но может произойти в неофициальных соглашениях или когда арендатор держится после истечения срока аренды с согласия арендодателя. Из-за его неопределенного характера, недвижимость по желанию трудно финансировать или назначать и обычно требует формального преобразования аренды до закрытия продажи.

Поместье при страдании (Tenancy at Sufferance)

Это возникает, когда арендатор остается во владении после истечения срока аренды без разрешения арендодателя. Арендатор по существу является пережитком, и арендодатель может либо рассматривать их как нарушителя, либо принимать арендную плату для создания периодического арендатора. Недвижимость при страдании создает значительные осложнения во время закрытия, поскольку продавец не может доставить вакантное владение, а покупатель может наследовать проблемного арендатора. Процесс закрытия должен решить процедуру выселения или договориться о новой аренде.

Как аренда недвижимости влияет на сделки с недвижимостью и закрытие

Когда имущество, подлежащее аренде, продается, покупатель покупает имущество, подлежащее существующей аренде. Это означает, что покупатель вступает в роль арендодателя и должен соблюдать условия аренды. Однако процесс закрытия гораздо более вовлечен, чем простая передача права собственности на плату. Кредиторы, титульные компании и адвокаты требуют тщательной проверки для защиты всех сторон. Следующие соображения имеют решающее значение.

Проверка Due Diligence

Команда покупателя должна пересмотреть каждый существенный срок каждой аренды, затрагивающей собственность. Это включает в себя не только текущий арендный договор арендатора, но и любые субаренды, поправки, уступки или сертификаты estoppel.

  • Срок действия и срок действия: Убедитесь, что оставшийся срок соответствует инвестиционному горизонту покупателя или требованиям к финансированию.
  • Варианты продления и права первого отказа: Они могут повлиять на способность покупателя перестроить или занять имущество.
  • Арендные и залоговые депозиты: Текущая арендная плата, эскалации, концессии и местоположение залоговых депозитов (например, на процентном счете) должны быть подтверждены. При закрытии депозиты обычно передаются покупателю.
  • Обязательства по обслуживанию и ремонту: Многие договоры аренды требуют от арендодателя сохранения общих площадей или конструктивных элементов. Покупатель должен понимать эти текущие расходы.
  • Требования к страхованию: Аренда часто требует определенного страхования ответственности и страхования имущества. Покупатель должен иметь соответствующие полисы при закрытии.
  • Использовать ограничения и операционные ковенанты: Коммерческая аренда может ограничить тип бизнеса арендатора или часы работы.
  • Положения о неисполнении обязательств и сроки погашения: Любые существующие неисполнения обязательств или просроченные арендные платежи должны быть урегулированы до закрытия.

Уступки и положения о субсидировании

Большинство договоров аренды содержат ограничения на способность арендатора уступить аренду или передать помещение другой стороне. Однако способность продавца (арендатора) передать имущество также вызывает проблемы уступки. Многие договоры аренды требуют от арендодателя получить согласие арендатора до продажи имущества, особенно если продажа приведет к изменению контроля над собственностью. Альтернативно, некоторые договоры аренды содержат пункт о том, что аренда автоматически назначается при продаже. Заключительный агент должен проверить, требуется ли согласие арендатора и, если это необходимо, получить его в письменной форме. Неспособность сделать это может позволить арендатору требовать, чтобы аренда была прекращена или требовать возмещения убытков.

Сертификаты Estoppel

Сертификат эстоппеля — документ, подписанный арендатором, который проверяет текущий статус аренды и отсутствие дефолтов или нераскрытых соглашений. Кредиторы обычно требуют сертификаты эстоппеля от всех арендаторов в качестве условия финансирования. Сертификат подтверждает:

  • Договор аренды действует в полном объеме и не был изменен, за исключением случаев, когда это было указано.
  • Сумма арендной платы и залога является текущей.
  • За текущий месяц арендная плата не выплачивалась заранее.
  • Арендатор не имеет известных претензий или компенсаций против арендодателя.
  • Арендатор признает права покупателя по договору аренды.

Сертификаты Estoppel защищают покупателя и кредитора от скрытых обязательств. Их необходимо получить до закрытия и тщательно пересмотреть. Если арендатор отказывается подписывать или предоставляет квалификацию, это может указывать на спор, требующий разрешения.

Соглашения о субординации, неперерыве и атторнации (SNDA)

Когда имущество финансируется за счет ипотеки, кредитор потребует, чтобы его залог был старше доли в аренде. Это обычно достигается посредством пункта субординации в аренде или отдельной СНДА. СНДА содержит три компонента:

  • Подчинение: Арендатор соглашается с тем, что ипотека имеет приоритет над арендой, а это означает, что если кредитор отказывается от права выкупа, аренда может быть прекращена, если SNDA не предусматривает иное.
  • Невыезд: Кредитор соглашается с тем, что до тех пор, пока арендатор не находится в дефолте, арендатор может оставаться во владении, даже если кредитор отказывается от права выкупа.
  • Арендатор: Арендатор соглашается признать кредитора или нового владельца после выкупа в качестве своего нового арендодателя на тех же условиях аренды.

Во время закрытия кредитор покупателя потребует SNDA от всех арендаторов (или, по крайней мере, от крупных арендаторов). Переговоры по этим соглашениям могут занять много времени, особенно если у арендаторов есть рычаги.

Соображения в связи с финансированием

Кредиторы по-разному относятся к объектам лизинговой собственности на основе структуры аренды. Если объект недвижимости подлежит земельной аренде (здание принадлежит арендатору, но земля сдается в аренду), кредит является арендной ипотекой. Кредиторы потребуют, чтобы земельная аренда была полностью пересмотрена и соответствовала определенным критериям: она должна иметь оставшийся срок достаточно долго, чтобы амортизировать кредит (часто не менее 10-20 лет после срока кредита), не может содержать запретительные условия уступки и должна предусматривать права кредитора на выкуп. Для объектов с несколькими арендаторами кредитор будет финансировать денежный поток на основе аренды, проверяя, что арендная плата достаточна для покрытия обслуживания долга и расходов. Вакансия или срок аренды вскоре после закрытия могут потребовать резервы или меньшую сумму кредита.

Страхование титула на лизинговые проценты

Страхование прав собственности на арендуемое имущество защищает интересы арендатора от дефектов в праве собственности арендодателя или обременений, которые могут помешать аренде. Покупатель (как новый арендодатель) обычно получает полис владельца, покрывающий комиссионные проценты, но арендатор также может потребовать полис. Во время закрытия титульная компания будет изучать, влияют ли существующие залогы или сервитуты на имущество и правильно ли записана аренда. В некоторых штатах запись аренды или меморандум об аренде требуется для уведомления третьих сторон. Заключительный агент должен координировать с титульной компанией, чтобы гарантировать, что аренда подлежит исполнению против последующих покупателей.

Специальные процедуры закрытия для арендованных земель

Хотя каждое закрытие недвижимости уникально, следующие шаги особенно важны, когда речь идет об аренде недвижимости.

  1. Проверка аренды по методу адвокатом и командой покупателя. Все поправки и боковые письма должны быть собраны.
  2. Получить сертификаты эстоппеля от всех арендаторов задолго до даты закрытия.
  3. Переговоры SNDAs с арендаторами и кредитором. Это может потребовать нескольких раундов пересмотра.
  4. Проверить депозиты ценных бумаг, принадлежащие продавцу. Подтвердить сумму и месторасположение. При закрытии продавец должен либо передать средства покупателю, либо предоставить кредит по цене покупки.
  5. Обзор пропорциональностей арендной платы, налогов на недвижимость, коммунальных услуг и расходов на обслуживание общей территории (CAM).
  6. Обратиться к любому неисполнению обязательств арендатором или спорам.Продавец должен устранить неисполнение обязательств до закрытия, или покупатель может потребовать отсрочку или депонирование.
  7. Запишите акт и любой меморандум об аренде , если это требуется местным законодательством. Также запишите SNDA и уступку аренды, если это необходимо для совершенствования обеспечительных интересов кредитора.
  8. Арендатор поставляет уведомления, информирующие их о новой собственности и о том, куда отправлять арендную плату. Это часто делается после закрытия, но должно быть подготовлено заранее.

Обычные подводные камни и как их избежать

Сложность лизинговых усадеб может привести к нескольким подводным камням при закрытии. Осведомленность может предотвратить задержки и судебные разбирательства.

  • Нераскрытые поправки или устные соглашения: Арендаторы могут утверждать, что арендодатель согласился сократить арендную плату или предоставить дополнительное пространство. Всегда требуют, чтобы все соглашения были в письменной форме и включены в выставку аренды.
  • Срок действия договора аренды слишком рано после закрытия: Новый владелец может унаследовать пустующее здание вскоре после покупки. Просмотрите условия аренды и рассмотрите вопрос о требовании от продавца продлить аренду или предоставить гарантию вакансии.
  • Неспособность получить согласие арендатора на уступку: Некоторые договоры аренды требуют от арендодателя получить согласие арендатора до продажи. Игнорирование этого может дать арендаторам основания для прекращения. Получить подписанные согласия до закрытия.
  • Неправильная обработка залоговых депозитов: Государственные законы часто требуют, чтобы залоговые депозиты хранились на отдельном счете с процентами, выплачиваемыми арендатору. Закрывающий агент должен обеспечить, чтобы продавец правильно перевел эти депозиты. Ненадлежащее управление может привести к утроению ущерба в некоторых юрисдикциях.
  • Отсутствуя SNDA от ключевого арендатора: Без соглашения о ненарушении кредитор может отказаться финансировать кредит. Крупные якорные арендаторы часто требуют длительных переговоров. Начните рано и встраивайте время в контракт.
  • Конфликты между зонированием и использованием: Бизнес арендатора может нарушать постановления о зонировании или ограничительные соглашения. Покупатель должен убедиться, что текущее использование является законным и будет продолжаться в рамках новой собственности.

Заключение

Аренда недвижимости - это не просто деталь в сделке с недвижимостью - это фундаментальное юридическое и финансовое соображение, которое может диктовать успех закрытия. Являетесь ли вы первым покупателем жилья, который берет на себя аренду кондоминиума, коммерческим инвестором, приобретающим офисное здание с несколькими арендаторами, или кредитором, андеррайтингующим кредит, обеспеченный арендованной собственностью, первостепенное значение имеет надлежащая проверка, связанная с интересами аренды. Привлечение опытных адвокатов по недвижимости, титульных компаний и агентов по закрытию, которые понимают нюансы закона об аренде и процедуры закрытия, - это лучший способ преодолеть эти сложности. Тщательно проверяя арендные договоры, обеспечивая правильное обращение с депозитами и устранение потенциальных подводных камней на ранней стадии, стороны могут достичь плавного, бесспорного закрытия, которое защищает их инвестиции на долгие годы.

Для дальнейшего чтения, проконсультируйтесь с ресурсами из Американской ассоциации адвокатов раздела недвижимости, доверия и права на недвижимость и Nolo руководство по арендодателю-арендатора закона . Кроме того, отраслевые стандарты для коммерческих договоров аренды могут быть изучены через Совет брокеров и менеджеров по недвижимости (CRE) .