Table of Contents

Предварительная подготовка к закрытию: основа гладкой транзакции

Путь к домовладению завершается за закрытым столом, но основная основа начинается через недели или даже месяцы. На этапе предварительного закрытия вы и ваша команда — кредитор, агент по недвижимости и, возможно, адвокат — координируете ряд важных задач. Для начинающих покупателей этот этап может показаться ошеломляющим, но разбивка его на управляемые части устраняет большую часть беспокойства.

Обеспечение вашего ипотечного обязательства

После принятия вашего предложения ваш кредитор обрабатывает вашу заявку на кредит, проверяя ваши доходы, активы, кредитную историю и занятость. После утверждения вы получите официальное письмо с обязательством. Перед закрытием вы получите два ключевых документа: Оценка кредита (предоставляется в течение трех рабочих дней до подачи заявки) и Раскрытие о закрытии (требуется, по крайней мере, три рабочих дня до закрытия). Раскрытие о закрытии суммирует окончательные условия кредита, ежемесячные платежи и все расходы на закрытие. Сядьте с обоими документами бок о бок, чтобы обнаружить любые несанкционированные изменения. Если вы видите расхождения - такие как более высокая процентная ставка, другой кредитный продукт или новые сборы - немедленно попросите вашего кредитора письменное объяснение .

Домашняя проверка и оценка

Тщательная проверка дома не подлежит обсуждению для любого благоразумного покупателя. Наймите лицензированного профессионального инспектора для оценки структурной целостности имущества, электрических систем, сантехники, крыши, HVAC и других основных компонентов. Отчет об инспекции дает вам рычаги для переговоров о ремонте, кредитах или даже снижении цены, если продавец не решит критические проблемы. Между тем, ваш кредитор заказывает оценку для подтверждения рыночной стоимости дома. Если оценка идет ниже, чем цена покупки, вам может потребоваться пересмотреть переговоры с продавцом, принести дополнительные деньги для покрытия разрыва или, в худшем случае, уйти, если ваш контракт включает в себя непредвиденные обстоятельства. Понимание этих непредвиденных обстоятельств в первую очередь предотвращает сюрпризы в последнюю минуту.

Поиск по названию и страхование титула

Титульная компания или адвокат по недвижимости проводит поиск титула, чтобы убедиться, что продавец имеет четкое право собственности и что никакие залогы, решения, сервитуты или другие претензии не затуманивают титул. Вам будет необходимо приобрести полис титульного страхования кредитора, чтобы защитить интерес банка к собственности. настоятельно рекомендуется также приобрести полис владельца. Страхование титула владельца защищает ваш капитал и покрывает судебные издержки, если скрытое требование, такое как нераскрытый наследник или старый неоплаченный залог подрядчика, появляется после закрытия. Это одноразовая стоимость, оплачиваемая при закрытии, и остается в силе до тех пор, пока вы или ваши наследники владеют домом.

Пересмотр линии закрытия раскрытия информации по строкам

Раскрытие информации о закрытии - это юридически обязательный пятистраничный документ, в котором перечислены все расходы, связанные с вашей ипотекой и передачей имущества. Он включает в себя сборы кредитора, сторонние сборы (оценка, кредитный отчет, титульные услуги, проверка), предоплаченные предметы (налоги на недвижимость, пропорциональное между продавцом и покупателем, страховая премия домовладельцев, первоначальные депозиты условного депонирования) и любые кредиты продавца. Проверьте свое имя, адрес имущества, сумму кредита, процентную ставку, ежемесячную оплату (включая основную сумму, проценты, налоги, страхование и любой PMI) и точные денежные средства, необходимые для закрытия. Если что-либо отличается от оценки кредита, попросите письменное объяснение. Ошибки в этом документе могут задержать закрытие или, что еще хуже, привести к переплате.

Оригинальное название: Your Last Look Before Ownership

Запланированный обычно в течение 24 часов до заключительного совещания, окончательный проход является вашим последним шансом оценить состояние имущества. Принесите ваше соглашение о покупке, отчет об осмотре и любые соглашения о ремонте. Подтвердите, что продавец завершил все согласованные ремонты к профессиональному стандарту. Убедитесь, что все приборы, светильники, системы отопления и охлаждения и другие включенные элементы присутствуют и работают. Убедитесь, что никаких новых повреждений, таких как утечки воды, разбитые окна или недостающие приспособления, произошли с момента вашего последнего посещения. Также подтвердите, что дом пуст, если ваш контракт не указывает иное. Если вы обнаружите проблемы, немедленно свяжитесь с вашим агентом по недвижимости. Прохождение является договорным правом; не пропустите его. Если продавец не поддерживает имущество, как согласовано, у вас могут быть основания отложить закрытие или потребовать кредит.

Закрытие совещания: чего ожидать за столом

День закрытия - это официальное собрание, обычно проводимое в титульной компании, офисе условного депонирования или офисе адвоката. Процесс может длиться от одного до двух часов, в зависимости от сложности и количества документов. Вот подробная разбивка:

Кто посещает закрытое заседание

За столом присутствуют вы (покупатель), ваш агент по недвижимости, продавец (или их представитель), агент по закрытию или сотрудник по условному депонированию, а иногда и представитель кредитора. В штатах, где адвокаты по недвижимости контролируют транзакции, адвокат будет присутствовать, чтобы провести вас через документы. Вы имеете право привести доверенного члена семьи, друга или финансового консультанта для моральной поддержки - просто заранее проконсультируйтесь с офисом закрытия, так как некоторые имеют ограниченное место.

Документы, которые вы подпишете

Подготовьтесь к стопке документов. Не спешите. Прочитайте каждый внимательно или попросите агента по закрытию суммировать ключевые моменты. В число наиболее важных документов входят:

  • Вексельная записка — Ваше обязательное обещание погасить кредит, включая процентную ставку, график платежей, просроченные платежи и штрафы за досрочное погашение (если таковые имеются).
  • Ипотека или доверительный акт — Это обеспечивает записку, предоставляя кредитору залог на имущество. Он определяет ваши права и обязанности, такие как страхование дома и уплата налогов на имущество.
  • Дело — документ, который передает право собственности от продавца к вам.
  • Раскрытие информации о закрытии — Ваше окончательное заявление о расчете. Подпишитесь, чтобы подтвердить получение, но обратите внимание, что числовые суммы обычно обрабатываются титульной компанией.
  • Раскрытие информации о первоначальном счете условного депонирования — Объясняет, как будет управляться ваш счет условного депонирования для налогов и страхования.
  • Другие требуемые раскрытия — включает определение опасности наводнений (если применимо), раскрытие краски на основе свинца для домов, построенных до 1978 года, заявление о правде в кредитовании и конкретные формы состояния.

Никогда не подписывайте под давлением или без понимания того, что вы подписываете.Если термин неясен, попросите объяснение на простом английском языке.

Оплата ваших расходов на закрытие и понижающий платеж

Вы должны принести средства для покрытия расходов и вашего первоначального взноса (если первоначальный взнос не включен в кредит).Допустимые формы оплаты, как правило, чек кассира, сертифицированный чек или банковский перевод. Личные чеки редко принимаются. Мошенничество с проводами является серьезной и растущей угрозой - никогда не доверяйте инструкциям по проводке, отправленным по электронной почте, без независимой проверки их по телефону с использованием номера, который вы знаете, является законным (не номер из того же электронного письма). Закрытие агент предоставит безопасные, проверенные инструкции. Закрытие обычно составляет от 2% до 5% от покупной цены. Например, на доме за 300 000 долларов вы можете заплатить от 6 000 до 15 000 долларов в качестве сборов плюс ваш первоначальный взнос.

Подробнее о Закрытие расходов

Закрытие расходов - это сборы, взимаемые различными сторонами для обработки вашей ипотеки и передачи права собственности. Они могут быть шоком для начинающих покупателей, которые уже растянуты первоначальным взносом. Вот подробная разбивка общих сборов:

Общие сборы и типичные диапазоны

  • Плата за заем — взимается кредитором за андеррайтинг и обработку кредита. Часто от 0,5% до 1% от суммы кредита.
  • Стоимость аренды — $300-$600 за типичный дом для одной семьи.
  • Сбор за кредитный отчет — $30—$50.
  • Страхование титулов и титулов — может составлять 1000 долларов США или более, в зависимости от стоимости недвижимости и местных ставок.
  • Запись сборов — Платится в местный регистратор графства, чтобы официально зарегистрировать дело и ипотеку. Обычно 50—200 долларов.
  • Налоги на перевод — Накладываются государством и/или местным правительством на основе цены продажи. Могут варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.
  • Предоплаченные предметы (FLT: 1) — Пропорциональные налоги на имущество (вы возмещаете продавцу налоги, которые продавец уже заплатил после даты закрытия), страховая премия домовладельцев за первый год и первоначальный депозит условного депонирования (обычно 2-6 месяцев налогов и страхования).
  • Сборы Ассоциации домовладельцев (HOA) — Если недвижимость находится в запланированном сообществе, вам может потребоваться оплатить трансферные сборы и пропорциональное вознаграждение.

Как платить и защищать себя

Ваш агент по закрытию предоставит окончательную сумму наличных денег, причитающуюся при закрытии, часто называемую цифрой «наличные деньги, чтобы закрыть». Для больших сумм используйте чек кассира или банковский перевод. Если проводка, подтвердите время отсечения банка и допустите обработку в тот же день. Сохраните все квитанции и подтвердите, что перевод был получен до встречи. Избегайте использования номера вашего личного банковского счета по электронной почте. Позвоните в титульную компанию напрямую с проверенным номером телефона, чтобы подтвердить инструкции по проводке. Помните: если кто-то просит вас перевести средства на другой счет в последнюю минуту, это мошенничество.

Шаги после закрытия: что происходит после подписания

После сбора всех подписей и распределения средств процесс не заканчивается. Закрывающий агент запишет акт и закладную в офис регистратора округа в течение нескольких дней. Это делает транзакцию публичной и устанавливает ваше законное право собственности. Вы получите копии всех подписанных документов после записи, как правило, в течение нескольких недель. Держите их в безопасном, огнеупорном месте.

Запись акта и ипотеки

Запись является важным юридическим шагом, который совершенствует залог кредитора и подтверждает ваше название. Закрывающий агент обрабатывает это автоматически. После записи вы можете запросить заверенные копии из офиса регистратора округа за дополнительную плату. Они полезны, если вы когда-либо продаете или рефинансируете.

Переезд: практические шаги

После того, как дело будет записано, вы получите ключи. Немедленно измените замки - у вас нет возможности узнать, у кого еще есть копии (прежние владельцы, подрядчики, друзья). Установите новые замки или переключите все внешние двери. Кроме того, переключите учетные записи коммунальных служб на свое имя: электричество, газ, вода, мусор, интернет и кабель. Настройте пересылку почты с USPS. Пройдите через дом с вашим отчетом об инспекции, чтобы определить любые незначительные ремонтные или эксплуатационные расходы, которые вы хотите адресовать. Держите свои закрывающие документы - особенно Раскрытие о закрытии и вексель - в безопасном, огнезащитном файле. Они понадобятся вам при подаче налогов (для вычитаемых баллов и процентов по ипотеке) или при рефинансировании позже.

Советы для начинающих покупателей жилья, чтобы оставаться на пути

  • Получить предварительно одобренное письмо — письмо с предварительным одобрением (а не только предварительная квалификация) укрепляет ваше предложение и проясняет ваш бюджет.
  • Прочитайте каждую строку Раскрытия закрытия — Сравните ее с линией оценки кредита по строке.
  • Магазин сторонних услуг — Вам не нужно использовать рекомендованную титульную компанию кредитора, инспектора или страхового провайдера.
  • Общайтесь открыто с вашим агентом по недвижимости — они прошли десятки закрытий и могут отмечать потенциальные проблемы, прежде чем они станут проблемами.
  • Избегайте серьезных финансовых изменений — Не открывайте новые кредитные счета, не совершайте крупных покупок или не меняйте работу между утверждением кредита и закрытием.
  • Бюджет на непредвиденные расходы после закрытия — Даже тщательная проверка может пропустить скрытые проблемы.Отложите 1%-2% от покупной цены на немедленный ремонт или улучшения.

Обычные подводные камни, чтобы избежать

  • Игнорирование отчета о названии — Неразрешенные залоги, ошибки в юридическом описании или нераскрытые наследники могут задержать закрытие или создать дорогостоящие судебные иски позже.
  • Пренебрежение окончательным прохождением — Принятие имущества без окончательной проверки означает, что вы можете наследовать ущерб, который произошел между осмотром и закрытием.
  • Опираясь на устные обещания — Любое соглашение о ремонте, кредитах или включении личного имущества должно быть в письменной форме и приложено к контракту.
  • Падение за мошенничество с использованием проводов — Мошенники обычно выдают себя за титульные компании через скомпрометированную электронную почту. Всегда проверяйте инструкции по проводке, вызывая известный, независимый номер телефона.
  • Забывание о предоставлении действительной идентификации — требуется действующий удостоверение личности с фотографией, выданное правительством (лицензия водителя, паспорт).

Роль адвоката по недвижимости

Во многих штатах адвокат по недвижимости не является обязательным, но найм может быть бесценным - особенно для покупателей, впервые покупающих недвижимость. Адвокат может пересмотреть договор купли-продажи, прежде чем подписывать его, определить проблемные пункты или непредвиденные обстоятельства, договориться о ремонте или кредитах и присутствовать при закрытии, чтобы обеспечить защиту ваших интересов. Они также могут решать более сложные вопросы, такие как недвижимость с сервитутами, пограничные споры или продажи завещания. Стоимость обычно составляет фиксированную плату в размере от 500 до 1500 долларов США - скромная инвестиция по сравнению с рисками непредставленной сделки. Даже если не требуется, рассмотрите адвоката, если вы чувствуете неуверенность в каком-либо документе или если у собственности есть уникальные проблемы с титулом.

Понимание ваших прав и окончательный контрольный список

Бюро по защите прав потребителей предоставляет отличные ресурсы, чтобы помочь вам в этом процессе. Просмотрите их руководства по Оценкам кредитов и Раскрытие информации , чтобы ознакомиться с ключевыми документами. Вы также можете использовать контрольный список покупок жилья и городского развития для отслеживания вашего прогресса. Наконец, Федеральная торговая комиссия предлагает рекомендации по сборы за закрытие ипотеки , которые могут помочь вам обнаружить ненужные сборы.

Заключительные мысли

Понимание пошагового процесса закрытия недвижимости превращает пугающее событие в управляемую веху. Подготовившись заранее, прочитав каждый документ, задав вопросы и собрав доверенную команду, вы успешно проведете день закрытия и уверенно войдете в свой новый дом. Процесс закрытия - это последовательность четко определенных шагов - вам не нужно запоминать каждую деталь, но вы должны знать, кого просить о помощи на каждом этапе. Ваш агент по недвижимости, кредитор и титульный профессионал здесь, чтобы направлять вас. Используйте их мудро, и вы пересечете финишную черту с ясностью и спокойствием.