Table of Contents

Что такое действие и почему оно имеет значение при закрытии

В любой сделке с недвижимостью акт является единственным наиболее важным документом, который переходит из рук в руки. Без него право собственности не может юридически передаваться от продавца к покупателю. В то время как договор и кредитные документы привлекают много внимания, акт является окончательной, обязательной частью, которая делает продажу официальной. Понимание его функции, типов и роли во время закрытия защищает вас от будущих споров о праве собственности и гарантирует, что ваши права собственности защищены.

Документ является письменным юридическим документом, который передает право собственности на недвижимое имущество. Он должен содержать четкое описание имущества, идентифицировать лицо, предоставляющее право (продавца) и лицо, предоставляющее право (покупателя), и быть исполненным (подписанным) лицом, предоставляющим право. Чтобы быть эффективным против третьих сторон, он должен быть записан в публичных земельных отчетах округа, где находится имущество. Эта запись обеспечивает конструктивное уведомление миру о интересе нового владельца.

Анатомия одного дела

Каждое действительное действие включает в себя несколько существенных элементов. Хотя изменения существуют по состоянию, основные компоненты остаются последовательными:

  • [[ФЛТ:0]]Грант и Грант:[[ФЛТ:1]] Лицо, передающее имущество (грант) и лицо, получающее его (грант).
  • Рассмотрение: Обмен стоимости, как правило, покупной цены, хотя она может быть номинальной.
  • Гарантирующий пункт: Слова, которые демонстрируют намерение передать право собственности, такие как «конвейеры и ордеры».
  • Описание собственности: Точное юридическое описание, а не только адрес улицы. Это может использовать номера лотов и блоков из записанной платформы, мет и границ или правительственного опроса.
  • Исключения и резервации: Любые существующие сервитуты, права на полезные ископаемые или ограничения, которые остаются в собственности.
  • Подпись Грантатора: Должна быть нотариально заверена в большинстве штатов, чтобы быть записываемой.
  • Признание: Свидетельство нотариуса, подтверждающее личность лица, предоставляющего право, и его добровольную подпись.

Действия, в которых отсутствует какой-либо из этих элементов, могут быть недействительными или неисполнимыми.Во время закрытия титульная компания или адвокат гарантирует, что действие соответствует всем юридическим требованиям, прежде чем оно будет доставлено и записано.

Пять типов сделок, используемых в недвижимости

Уровень защиты, которую обеспечивает акт, значительно варьируется. Покупатели должны понимать, какой тип они получают и какие гарантии с ним приходят.

Общий гарантийный акт

Этот акт обеспечивает самую сильную защиту. Грантодатель обещает, что титул свободен от всех дефектов, залогов и претензий, как до, так и во время их владения . Если третья сторона позже оспаривает титул, лицо, предоставляющее право, обязано защищать его. Большинство продаж жилья включают общий гарантийный акт, потому что он дает покупателю спокойствие и требуется многими кредиторами.

Специальный ордер

Также называется ограниченным гарантийным актом, это касается только дефектов, которые произошли в период владения лица, предоставляющего право. Он не защищает от проблем, которые существовали до того, как лицо, предоставляющее право, владело имуществом. Они распространены в коммерческих сделках и продажах банками или трастами, где продавец хочет ограничить ответственность.

Отказаться от дела

Подписание договора о прекращении права требования передает любые проценты, которые лицо, предоставляющее право, имеет, если таковые имеются, без каких-либо обещаний о качестве титула. Он часто используется для устранения незначительных дефектов титула, передачи имущества между членами семьи или в поселениях по разводам. Кредиторы обычно не принимают акты о прекращении права требования для сделок купли-продажи, потому что они не предлагают защиту покупателя.

Грант Дейл

Используемый в штатах, таких как Калифорния, акт о предоставлении гранта подразумевает, что лицо, предоставляющее грант, еще не передало имущество кому-либо другому и что нет никаких нераскрытых обременений. Он предлагает меньшую защиту, чем общий гарантийный акт, но больше, чем отказ от требования. Подачи гранта распространены во многих западных штатах.

Сделка по обмену и продаже

Этот акт передает имущество без явного гарантийного права лица, предоставляющего право, но это может означать, что лицо, предоставляющее право, имеет право на продажу. Он часто используется в налоговых продажах или аукционах по выкупу. Покупатели должны провести тщательную проверку перед принятием такого акта.

«Тип действия, которое вы получаете, напрямую влияет на ваш правовой регресс, если проблема с названием всплывет позже. Всегда проверяйте его с вашим агентом или адвокатом».

Центральная роль акта в процессе закрытия

Закрытие недвижимости, также известное как урегулирование, является событием, когда право собственности официально передается.Дело выполняется продавцом и передается покупателю (или представителю покупателя). Вот как действие вписывается в каждый этап закрытия:

Предварительное закрытие: поиск заголовков и подготовка документов

До даты закрытия титульная компания или адвокат выполняет поиск по названию , чтобы проверить, что у продавца есть хороший титул, и определить любые залоговые права, суждения или другие проблемы с помутнением. На основе этого поиска составляется чистый акт. Если проблемы найдены, они должны быть решены до того, как новый акт может быть записан.

Узнайте больше о процессе страхования правового титула и почему поиск заголовка имеет решающее значение.

Заключительное совещание

Во время официального закрытия (которое может быть лично, через почту или удаленно) продавец подписывает акт перед нотариусом. Покупатель подписывает вексель и ипотеку (если финансирование). Средства выплачиваются, и акт доставляется покупателю. Доставка является ключевым юридическим элементом - собственность не передается до тех пор, пока акт не будет физически или конструктивно доставлен.

Оригинальное название: Recording the Deed

После закрытия дело должно быть записано в офис регистратора графства. Этот шаг делает передачу публичной и защищает право собственности покупателя от будущих претензий. Запись также устанавливает приоритет над любыми более поздними документами. Неспособность записать может привести к «гонке в здание суда», где второй покупатель надлежащим образом записывает свое дело и требует превосходного титула.

Почему понимание действия защищает ваши инвестиции

Это не просто формальность, это основа собственности. Вот четыре причины, по которым каждый покупатель и продавец должен обратить на это пристальное внимание:

  • Доказательство владения: Записанный акт является основным доказательством того, что вы владеете собственностью. Кредиторы, титульные компании и будущие покупатели полагаются на него.
  • Чистая цепочка заголовка: Правильно составленный и записанный акт поддерживает непрерывную цепочку заголовка, что упрощает будущие продажи или рефинансирование.
  • Определения границ: Юридическое описание в акте определяет, что именно включает земля.Расхождения могут привести к пограничным спорам с соседями.
  • Передача прав: Деяние передает не только землю, но и прикрепленные права, такие как сервитуты или права на полезные ископаемые, если явно не зарезервировано.

Если в документе содержатся ошибки, такие как неправильное название, неправильное юридическое описание или отсутствующая подпись, он может быть недействительным. Вот почему многие штаты требуют страхования титулов для защиты кредиторов и покупателей от таких дефектов.

Обычные подводные камни и как их избежать

Даже опытные специалисты по недвижимости могут столкнуться с проблемами, связанными с делом. Осведомленность об этих проблемах помогает вам решить их, прежде чем они сорвут закрытие или затуманят ваш титул.

Забытая подпись или неправильное признание

Подписание акта без подписи нотариуса часто не регистрируется.Закрытие агента должно гарантировать, что нотариальный раздел выполнен правильно и включает печать нотариуса и дату истечения срока действия.

Юридическое описание, которое не соответствует опросу

Устаревшее или неправильное юридическое описание может сделать документ неисправным. Всегда сравнивайте описание документа с последним опросом или выставкой имущества.

Пропавшая супружеская подпись

В штатах, где действует общинная собственность, оба супруга должны выполнить деяние, даже если только один из них имеет право собственности.

Неизданные предыдущие подвески

Если предыдущая ипотека или залоговое обязательство по суду все еще зарегистрированы, новый акт не может стереть его. титульная компания обеспечит, чтобы все залоговые обязательства были оплачены и выпущены до записи нового акта.

Использование неправильного типа действия

Покупатели, которые принимают акт о прекращении действия требования без понимания его ограничений, могут позже обнаружить проблемы с названием, которые продавец никогда не гарантировал. Если требуется полная защита, настаивайте на общем гарантийном акте.

Запись дела: что происходит после закрытия

Запись является заключительным шагом в обеспечении юридической силы акта в отношении третьих сторон. В большинстве юрисдикций регистратор или регистратор актов получает оригинал выполненного акта (часто после уплаты сборов за запись и налогов на передачу). После штампа и индексации акт становится частью публичной записи. Это служит нескольким целям:

  • Конструктивное уведомление: Общественность считается осведомленной о вашей собственности, что препятствует более позднему добросовестному покупателю заявлять о незнании.
  • Приоритет: Большинство состояний следуют системе записи «расового уведомления» или «чистой гонки».Первый записанный инструмент обычно имеет приоритет над более поздними.
  • Цепь титула: Записанное деяние создает постоянную запись в истории собственности, на которую будут полагаться будущие поиски титула.

Покупатели должны получить заверенную копию зарегистрированного акта от титульной компании или офиса регистратора, часто через несколько недель после закрытия. Держите его с вашими постоянными записями, а также раскрытием информации о закрытии и полисом страхования титула владельца.

Как страхование титула дополняет действие

В документе передается право собственности, но не гарантируется, что право собственности не имеет скрытых дефектов. Например, поддельное деяние предыдущего владельца, неизвестного наследника, претендующего на процент, или ошибка опроса все еще может повлиять на ваше право собственности. Страхование прав собственности защищает от этих скрытых рисков. Существуют два типа:

  • Политика кредитора: Требуется почти всеми ипотечными кредиторами, покрывающими сумму кредита.
  • Политика владельца: Опционально, но настоятельно рекомендуется; покрывает ваши собственные и юридические расходы до покупной цены.

Большинство кредиторов требуют политику кредитора, но политика владельца является недорогим способом защитить обещание действия.Прочитайте руководство по инвестициям о том, почему вам нужно страхование титула .

Особые ситуации: дела в трастах, завещании и выкупе

Не все действия являются простыми передачами от лица, предоставляющего право. Несколько особых обстоятельств влияют на то, как действия используются во время закрытия:

Доверительные действия (Deed of Trust)

Во многих штатах финансирование обеспечивается актом доверия, а не ипотекой. В этом участвуют три стороны: заемщик (доверитель), доверительный управляющий (часто титульная компания) и кредитор (бенефициар). При полном погашении доверительный управляющий выдает акт о возврате, освобождающий залог. Во время продажи покупатель должен обеспечить, чтобы любой существующий акт о доверии был удовлетворен и повторно передан.

Переводы завещания

Если продавец является имуществом, то акт может быть подписан личным представителем или исполнителем. Для этого требуются административные письма, выданные судом, и часто постановление о завещании, подтверждающее продажу. Покупатели должны проверить, что представитель имеет законные полномочия для исполнения акта.

Документы о взыскании

Когда имущество продается при выкупе, победитель получает акт о выкупе (часто дело шерифа или доверительного управляющего). Эти действия обычно передают титул «как есть» без гарантий. Покупатели при продаже выкупа должны получить страхование титула и поиск титула перед торгами, чтобы понять риски.

Международные покупатели и записи документов

Неамериканские граждане, приобретающие недвижимость, сталкиваются с дополнительными соображениями. Многие штаты требуют, чтобы документ включал иностранный адрес покупателя, а некоторые налагают удерживаемые налоги на продавца, если покупатель является нерезидентом. Кроме того, юридическое описание документа должно соответствовать стандартам США. Опытный адвокат по недвижимости может помочь в навигации по этим требованиям и обеспечить, чтобы действие было действительным в разных юрисдикциях.

Часто задаваемые вопросы о действиях при закрытии

Когда же фактически происходит передача собственности?

Передача прав собственности при поставке и принятии акта, который обычно происходит при закрытии.Однако запись необходима для защиты прав покупателя от третьих лиц.

Могу ли я продать недвижимость, если документ еще не зарегистрирован?

Технически да, но это очень рискованно. Незарегистрированные дела уязвимы для превосходящих требований. Всегда записывайте как можно скорее после закрытия.

Что делать, если после записи произошла ошибка?

Исправительное действие (также называемое действием исправления) может быть использовано для исправления незначительных ошибок, таких как опечатки или неправильные юридические описания.

Требуется ли нотариус на каждый поступок?

Большинство штатов требуют нотариального заверения, чтобы документ был задокументирован. Некоторые штаты разрешают признание нотариусу или уполномоченному должностному лицу. Без него акт может быть недействительным.

Нужен ли мне адвокат, чтобы подготовить дело?

В то время как некоторые штаты позволяют титульным компаниям или агентам условного депонирования составлять документы, во многих юрисдикциях требуется адвокат. Даже если это не требуется по закону, юридическая проверка гарантирует, что действие точно отражает сделку и защищает ваши интересы.

Заключение: Обеспечьте свою собственность правильным делом

Подписание договора является краеугольным камнем владения недвижимостью. Понимание его значения при закрытии дает возможность покупателям и продавцам уверенно ориентироваться в сделке. От выбора правильного типа договора до обеспечения его правильной составленности, подписания, нотариального заверения и записи каждый шаг имеет значение. Партнерство с квалифицированным агентом по закрытию, титульной компанией или адвокатом по недвижимости помогает избежать дорогостоящих ошибок.

Потратьте время, чтобы прочитать документ перед подписанием. Задавайте вопросы о любых непонятных вам пунктах. А после закрытия подтвердите, что документ был записан и получите копию для ваших записей. Таким образом, вы защищаете самые большие инвестиции, которые когда-либо сделает большинство людей.