Понимание влияния законов об историческом сохранении на права собственности

Типы общего обозначения

Свойства могут подпадать под различные обозначения, каждое из которых имеет уникальные последствия.

• Национальный реестр исторических мест: В первую очередь почетный. Перечень не ограничивает частных владельцев, но он может сделать собственность подходящей для налоговых льгот или грантов. Он также запускает пересмотр Раздела 106 при наличии федерального участия.
• Местный исторический район или достопримечательность: Это законное наложение зонирования, которое обеспечивает соблюдение руководящих принципов проектирования. Владельцы обычно не могут вносить внешние изменения (например, заменять окна, менять линии крыши или менять цвета краски в некоторых районах) без сертификата соответствия от местной комиссии по сохранению.
• Исторические меры по сохранению: Добровольные, юридически обязывающие соглашения, в которых владелец недвижимости жертвует или продает права на развитие организации по сохранению. Эти сервитуты работают с землей и постоянно ограничивают использование.

Влияние на права собственности: подробная экспертиза

Права собственности в Соединенных Штатах коренятся в Пятой поправке, которая запрещает взятие частной собственности для общественного использования без справедливой компенсации. Хотя законы о сохранении, как правило, не представляют собой физическое взятие, они могут быть оспорены как нормативные взятия, если они заходят слишком далеко в ограничении использования. Основное напряжение между полицейской властью государства для защиты общественного благосостояния (включая культурное наследие) и правом владельца использовать, развивать или распоряжаться собственностью.

Общие ограничения для владельцев недвижимости

Когда собственность подлежит местному закону об историческом сохранении, владельцы сталкиваются с рядом конкретных ограничений, которые непосредственно влияют на их права собственности. Это не просто предложения; это подлежащие исполнению правила.

• Контроль внешних изменений: Владельцы должны получить сертификат соответствия (COA) перед внесением каких-либо видимых изменений. Это может включать в себя ремонт или замену окон, дверей, сайдинга, кровли, заборов и даже вывесок. Процесс обзора может быть трудоемким и дорогостоящим, и комиссия может отказать в изменениях, которые не соответствуют историческому характеру структуры или района.
• Ограничения на снос: Снос исторического имущества часто строго ограничен или запрещен прямо. В некоторых юрисдикциях разрешение на снос может быть отложено на месяцы или годы, пока комиссия ищет альтернативу, или владелец может быть обязан доказать, что сохранение экономически неосуществимо.
• Новое строительство и дополнения: Строительство новой структуры или добавление к существующему историческому зданию в пределах района должно соответствовать руководящим принципам проектирования в отношении высоты, массы, материалов и неудач.
• Внутренние ограничения: В то время как большинство местных постановлений сосредоточены на внешних изменениях, некоторые обозначенные ориентиры могут также иметь контроль над значительными внутренними пространствами, видимыми для общественности или структурно неотъемлемыми в истории здания.

Экономическое воздействие на стоимость и использование имущества

Финансовые последствия исторического обозначения являются сложными и часто обсуждаются. Последствия для прав собственности выходят за рамки правовых ограничений рыночных реалий.

• Потенциал снижения стоимости недвижимости: Наиболее распространенная проблема заключается в том, что ограничения снижают потенциал развития. Имущество, которое может быть перестроено в многоэтажный многоквартирный дом, может стоить гораздо меньше, чем сохранившаяся двухэтажная структура. Эта потеря стоимости «высшего и наилучшего использования» может быть значительной.
• Стоимость соответствия: Для содержания исторической собственности часто требуются специализированные материалы и квалифицированная рабочая сила, которые могут быть дороже, чем современные альтернативы.Кроме того, получение разрешений и навигация по процессу обзора могут потребовать найма архитекторов или консультантов по сохранению, что увеличивает затраты на проект.
• Налоговые стимулы и гранты: С положительной стороны, владельцы объектов недвижимости, включенных в Национальный реестр, могут претендовать на федеральные и государственные налоговые льготы для существенной реабилитации. Многие местные органы власти также предлагают льготы по налогу на имущество, гранты или кредиты под низкие проценты для работ по сохранению. Для некоторых владельцев эти стимулы могут компенсировать расходы на соблюдение.
• Премиум за исторический характер: В желательных районах исторические районы могут фактически иметь более высокие значения недвижимости. Покупатели могут быть готовы платить премию за эстетическую, архитектурную целостность и чувство общности, которое обеспечивает сохранение. Исследования показывают смешанные результаты, но многие исторические районы имеют стабильные или ценные ценности недвижимости.

Правовые проблемы: нормативные требования и надлежащий процесс

Владельцы недвижимости, которые считают, что законы о сохранении несправедливо лишают их экономического использования их земли, часто обращаются в суды. Основной правовой основой является анализ нормативных актов, установленный в Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка (1978).

Тест Penn Central учитывает три фактора:

1. Экономическое воздействие регулирования на заявителя. Если регулирование лишает владельца всех экономически выгодных видов использования (полное принятие), требуется компенсация.
2. Степень, в которой регулирование мешает различным инвестиционным ожиданиям . Была ли недвижимость приобретена с знанием правил сохранения?
3. Характер правительственных действий Является ли это физическим вторжением или просто публичной программой, корректирующей выгоды и бремя экономической жизни?

На практике большинство правил сохранения выживают, принимая вызовы, потому что они не отрицают все жизнеспособное использование. Однако случаи, когда владельцы остаются без разумной экономической отдачи, могут преуспеть. Например, в Лукас против Берегового совета Южной Каролины (1992), Верховный суд постановил, что регулирование, которое отрицает все экономически выгодное использование, само по себе принимает, если ограничение не присуще закону о собственности (например, неприятности).

Другая распространенная проблема основана на надлежащей процедуре и равной защите . Владельцы могут утверждать, что процесс назначения был произвольным, что имущество фактически не соответствует критериям исторической значимости или что правила применяются неравномерно. Успешные проблемы редки, но могут возникать, когда комиссия действует за пределами своих полномочий или не соблюдает свои собственные процедуры.

Этический и практический баланс

Помимо строгих законных норм, существует и этический аспект. Законы о сохранении признают, что частная собственность не является абсолютным правом; она подчиняется полицейской власти государства по защите общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Сегодня это благосостояние включает культурные и эстетические ценности. Этический вопрос заключается в том, как далеко может зайти общество, требуя от индивидуальных владельцев нести расходы на общественную выгоду?

Сторонники строгой охраны утверждают, что исторические ресурсы конечны и незаменимы. После того, как здание снесено, исторические записи навсегда утрачены. Они утверждают, что владельцы недвижимости, которые покупают в историческом районе, имеют уведомление об ограничениях и выгоду от соседского характера, который сохраняется. Противники возражают, что владельцы не должны быть вынуждены стать неоплачиваемыми хранителями общественных артефактов. Они утверждают, что если общественность хочет сохранить здание, оно должно компенсировать владельцу потерю прав на развитие путем покупки сервитута или налогового вычета.

Тематические исследования: Напряженность в реальном мире

Изучение конкретных споров помогает проиллюстрировать, как эти законы действуют на местах.

Тема 1: Центральный случай Пенна

Дело Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорк является основополагающим примером. Grand Central Terminal, принадлежащий Penn Central, который был назначен ориентиром Нью-Йорка в 1967 году. Компания хотела построить 55-этажную офисную башню над терминалом, чтобы максимизировать права на воздух. Комиссия по сохранению достопримечательностей отклонила предложение. Penn Central подала в суд, утверждая, что отказ был взятием его имущества без компенсации. Верховный суд США вынес решение против Penn Central, установив многофакторный тест, который все еще используется сегодня. Постановление признало, что закон о сохранении города Нью-Йорк выдвинул законную общественную цель и что Penn Central все еще может использовать терминал для своего существующего использования. «воздушные права» не считались отдельным правом собственности, которое было принято. Это дело демонстрирует, что даже крупные экономические потери (способность развивать 55 историй) не обязательно берут, если владелец сохраняет разумное использование имущества.

Тема 2: «Чикагский спор о достопримечательностях» — церковь Святого Бонифация

В более свежем примере церковь Святого Бонифация в Чикаго стала точкой вспышки для местной консервации против развития. Церковь в австрийском стиле 1902 года была назначена ориентиром Чикаго. После закрытия собрания застройщик приобрел собственность, намеревающуюся снести церковь и построить жилую башню. Чикагский городской совет проголосовал за сохранение обозначения ориентира, предотвращая снос. Разработчик подал в суд, утверждая, что неконституционный захват. Федеральный окружной суд в конечном итоге вынес решение в пользу города, отметив, что застройщик все еще мог использовать здание церкви для других целей (например, розничная торговля или мероприятия) и купил его со знанием статуса ориентира. Дело укрепило, что владелец недвижимости не может ожидать сноса исторического сооружения просто потому, что они хотят другого использования, при условии, что жизнеспособное использование остается.

Тема 3: Проблема «сноса за ненадобностью» в Детройте

Снос в результате пренебрежения происходит, когда владельцы намеренно позволяют своим историческим свойствам ухудшаться настолько сильно, что снос становится единственным вариантом. Исторические районы Детройта дают суровый пример. Многие свойства, перечисленные в местных исторических реестрах, пришли в упадок из-за экономических трудностей. Комиссия по сохранению города изо всех сил пыталась обеспечить выполнение приказов о техническом обслуживании, что привело к возможному краху или опасным условиям. В ответ некоторые города приняли постановления, которые требуют от владельцев предотвращения ущерба, связанного с погодой, но обеспечение соблюдения затруднено, когда у владельцев нет средств. Это иллюстрирует пределы закона о сохранении: без ресурсов закон может стать пустым мандатом, а права собственности эффективно устраняются через пренебрежение, а не регулирование.

Тематическое исследование 4: Недавняя позиция Верховного суда - Город Остин против Рейгана Национальная реклама

Хотя дело Верховного суда 2022 года «Город Остин против Рейгана» против Национальной рекламы касалось эстетических и исторических правил. Дело касалось городского постановления, которое рассматривало знаки за пределами помещения иначе, чем знаки на месте по причинам исторической сохранности. Суд поддержал различие города как контент-нейтральное, позволяя регламенту стоять. Это сигнализирует о том, что даже в эпоху повышенного контроля за правами собственности суды будут поддерживать разумные правила, которые служат законным целям исторической сохранности, если они не основаны на содержании речи (для знаков) и рационально связаны с целью.

Навигация по законам о сохранении собственности как собственник

Для тех, кто владеет или рассматривает возможность покупки исторической недвижимости, активные шаги могут помочь управлять влиянием на права собственности.

• Понять назначение: Определить, является ли имущество индивидуально перечислены в Национальном реестре, локальный реестр, или часть исторического района. Уровень регулирования сильно варьируется. Местные постановления сохранения на сегодняшний день являются наиболее ограничительными. Владельцы должны пересмотреть конкретные руководящие принципы проектирования и процедуры комиссии для их юрисдикции.
• Ранее свяжитесь с Комиссией по сохранению: Прежде чем строить какие-либо планы, которые могут изменить внешний вид, встретитесь с персоналом по сохранению или комиссии неофициально. Многие юрисдикции предлагают встречи перед подачей заявки для обсуждения концепций дизайна. Раннее участие может сэкономить время и деньги и помочь избежать отказа в сертификате соответствия.
• Документ Экономические трудности: Если требование сохранения налагает необоснованное финансовое бремя, большинство местных законов имеют положение «трудности». Владельцы могут подать заявку на отклонение или исключение, если они могут продемонстрировать, что правила отказывают им в разумной экономической отдаче от имущества. Это требует отображения финансовых записей, оценок и доказательств того, что были изучены альтернативные виды использования.
• Рассматривайте налоговые льготы и льготы: Если цель состоит в сохранении и повторном использовании имущества, посмотрите на федеральные и государственные налоговые льготы по восстановлению. Для владельцев, которые хотят защитить имущество навсегда при снижении налоговых обязательств, пожертвование сервитута для сохранения квалифицированной организации может обеспечить благотворительный вычет.
• Ищите адвоката: При возникновении значительного ограничения обратитесь к адвокату, имеющему опыт в области землепользования и имущественных прав. Они могут оценить, является ли требование о принятии или оспаривание надлежащей правовой процедуры жизнеспособным, и представлять владельца в слушаниях комиссии или судебных разбирательствах.

Будущее исторического сохранения и прав собственности

Напряженность между сохранением и правами собственности вряд ли исчезнет. Ее эволюцию формируют несколько тенденций.

• По мере того, как федеральные меры по сохранению исчезают, местные органы власти все чаще принимают строгие постановления. Это означает, что влияние прав собственности будет в первую очередь определяться на уровне города или округа с широкими различиями в юрисдикциях.
• Озабоченность вопросами справедливости и электрификации:] Сохранение подверглось критике за вклад в джентрификацию путем повышения стоимости недвижимости и ограничения развития доступного жилья в исторических районах. Некоторые города переосмысливают способы применения законов о сохранении, не вытесняя долгосрочных жителей. Это включает в себя политику инклюзивного зонирования, которая требует сохранения без устранения плотности.
• Изменение климата и адаптивное повторное использование:] Экологическое движение дало консервации новый аргумент: повторное использование существующих зданий снижает выбросы углерода по сравнению с новым строительством. Некоторые города в настоящее время продвигают «повторное использование зданий» постановления, которые затрудняют снос сооружений, даже неисторических, по экологическим причинам, что может расширить сферу ограничений прав собственности.
• Технологии и документация: Достижения в области 3D-сканирования и цифровой документации могут в конечном итоге снизить потребность в физической сохранности. Если здание можно архивировать в цифровом виде, некоторые утверждают, что общественный интерес к сохранению физической структуры уменьшается, что потенциально ослабляет аргументы в пользу ограничительных законов. Однако большинство защитников природы по-прежнему ценят подлинную построенную ткань.
• Сдвиги Верховного суда: Нынешний Верховный суд продемонстрировал тенденцию к большей защите прав собственности, как это видно в таких случаях, как Седар Пойнт Нюрсери против Хассида (2021), который расширил определение физического взятия. Это может ободрить проблемы с правилами сохранения, хотя стандарт Пенна Центрального остается доминирующим тестом. Владельцы должны следить за дальнейшими уточнениями в доктрине нормативных взятий.