Введение в имущественные интересы

Собственность не является единой концепцией, а совокупностью прав, которые могут быть разделены, ограничены или переданы различными способами.Две фундаментальные формы собственности в законодательстве о недвижимости являются Fee Simple и Life Estate. Понимание этих концепций имеет важное значение для всех, кто участвует в покупке, продаже или планировании передачи недвижимости. Fee Simple является наиболее полной и устойчивой долей собственности, в то время как Life Estate является временным интересом, который длится только в течение жизни назначенного лица. Эта статья обеспечивает подробное сравнение, исследует юридические нюансы и предлагает практическое руководство для планирования недвижимости и решений в области недвижимости.

Что такое простая собственность?

Плата Simple, часто называемая простого абсолютного FLT: 1, является высшей формой собственности, признанной законом. Она предоставляет владельцу полный набор прав FLT: 2: право владеть, использовать, пользоваться, продавать, сдавать в аренду, ипотеку, разрабатывать (завещать по завещанию) или даже уничтожать собственность, при условии только правительственных ограничений, таких как законы о зонировании, строительные кодексы и налогообложение. Этот тип собственности является неопределенным - он длится вечно и нисходит к наследникам владельца после смерти, либо через завещание или через законы о завещании, если нет завещания.

Особенности простого владения

  • Длительность: Доля собственности бесконечна. Конечная дата не существует. Имущество может храниться поколение за поколением.
  • Передача: Собственник может продать, отдать или обменять имущество в любое время без необходимости получения разрешения от кого-либо.
  • Наследование: После смерти имущество переходит к наследникам владельца или названным бенефициарам.
  • Исключительность: Владелец имеет право исключать других из имущества, при условии соблюдения законных прав на въезд (например, коммунальные услуги, экстренные службы).
  • Оставшиеся и будущие интересы: Плата Simple не может иметь будущий интерес, удерживаемый кем-то другим, если владелец не создает его (например, предоставление спасательного имущества).

Пример простой платы

Рассмотрим Сару, которая покупает дом в Чикаго. Она получает дело, передающее собственность ей "в оплату простого". Сара может жить в доме, сдавать его в аренду, ремонтировать, продавать или оставлять его своей дочери в своем завещании. Ни одна третья сторона не имеет никаких будущих претензий на собственность после смерти Сары, если она покинет ее свободно. Ее собственность является абсолютной и безусловной, за исключением стандартных юридических обязательств, таких как налоги на имущество и местные постановления.

Юридические вариации: плата простая

Хотя Плата за Простой Абсолют является наиболее распространенной, существуют вариации, называемые Fee Простое Неосуществимое, которые могут быть прекращены, если возникает определенное условие. Например, акт может предоставить собственность «в школьный округ, пока она используется в качестве государственной школы». Если округ перестает использовать его в качестве школы, собственность может вернуться к лицу, предоставляющему право, или их наследникам. Однако эти осуществимые сборы менее распространены и отличаются от стандартной Платы Простой Абсолют.

Что такое поместье жизни?

A Life Estate — имущественный интерес, который длится только в течение жизни конкретного лица, известный как Life tenant. Лицо, которое владеет пожизненным имуществом, имеет право владеть, использовать и пользоваться имуществом в течение своей жизни, но оно не может продавать или передавать имущество таким образом, который выходит за пределы его жизни, без согласия лица, которое владеет будущим интересом, называемого mainderman. После смерти пожизненного арендатора право собственности автоматически переходит к остаточному лицу (или оставшимся людям).

Ключевые элементы жизненного пространства

  • Жизнедеятель: Лицо, имеющее право пользоваться имуществом в течение своей жизни.Они могут сдавать его в аренду, собирать доход и жить там, но они не должны совершать растраты (т.е. наносить ущерб имуществу или значительно снижать его стоимость).
  • Оставшийся: Лицо (или лица), которое получит полное право собственности на имущество после смерти пожизненного арендатора. Оставшийся человек имеет будущий интерес, но не имеет права владеть имуществом в течение жизни арендатора.
  • Продолжительность: Поместье жизни автоматически заканчивается после смерти арендатора жизни.Если поместье жизни создано для жизни кого-то другого (например, «для жизни А для жизни В»), оно называется pur autre vie поместье жизни.
  • Передача: Жизненный арендатор может продать или передать свой пожизненный имущественный интерес, но покупатель получает только оставшуюся пожизненную собственность — она все еще истекает после смерти пожизненного арендатора.
  • Создание: Жизненное поместье может быть создано по делам, воле или доверию. Например, родитель может дать дом своему ребенку «на всю жизнь, затем внуку». Родитель — лицо, предоставляющее право, ребёнок — пожизненный арендатор, а внук — остаток.

Пример поместья жизни

Джон, пожилой вдовец, хочет, чтобы его вторая жена, Мария, могла жить в их доме до конца своей жизни, но он хочет, чтобы собственность в конечном итоге перешла к его детям от его первого брака. Джон делит дом «Марии на всю жизнь, затем его детям в равной степени». Мария становится пожизненным арендатором. Она может жить в доме, платить налоги и содержание и даже сдавать его в аренду, но она не может продать дом без согласия детей. Когда Мария умирает, право собственности автоматически переходит к детям Джона без завещания.

Юридические нюансы: обязанности арендатора жизни

Жилой арендатор имеет юридическую обязанность поддерживать имущество и избегать отходов . Отходы включают действия, которые уменьшают стоимость имущества, такие как снос здания, резка древесины (за исключением дров или обычного содержания) или неспособность произвести необходимый ремонт. Жилой арендатор обычно отвечает за обычный ремонт и налоги на имущество. Однако оставшийся человек может нести ответственность за крупные капитальные улучшения, если не согласовано иное. Кроме того, пожизненный арендатор должен оплачивать расходы, связанные с использованием имущества, такие как коммунальные услуги и страхование.

Основные различия между простотой оплаты и усадьбой

Основное различие заключается в продолжительности, контроле и переносимости. Ниже приводится сравнительная разбивка:

  • Продолжительность: Плата Простая длится бесконечно; Жизненный поместье заканчивается после смерти пожизненного арендатора (или другого указанного лица).
  • Переводимость:] Плата Simple может быть свободно продана, заложена или выдана без ограничений. Жизненное имущество может быть продано, но покупатель получает проценты только за оставшуюся жизнь арендатора, что делает его гораздо менее рыночным. Оставшийся человек не может продать полную собственность до смерти арендатора жизни, если оба интереса не объединены.
  • Контроль: Простые владельцы имеют полные права на изменение имущества, снос зданий или изменение использования (при условии зонирования). Жизненные арендаторы должны сохранять имущество для оставшегося лица; они не могут совершать отходы или вносить фундаментальные изменения без согласия.
  • Наследование: Наследственность Простая может быть передана наследникам по завещанию или завещанию. Жизненное имущество не может быть унаследовано наследниками пожизненного арендатора, потому что процент исчезает после смерти. Вместо этого имущество переходит к остаточному лицу.
  • Кредит и финансирование: Простые объекты недвижимости легко ипотеки или использовать в качестве обеспечения. Жизненные объекты трудно финансировать, потому что кредиторы видят проценты как неопределенные и временные. Жизненный арендатор не может предоставить ипотеку, которая связывает оставшегося человека.
  • Налоговый режим: Различия в освобождении от налога на имущество (например, поместье) и налоге на прирост капитала при продаже также различаются.

Практические последствия для планирования недвижимости

Выбор между этими формами собственности имеет значительные последствия для планирования недвижимости, налоговых обязательств и защиты активов.

Планирование недвижимости с Life Estates

Жизненная недвижимость является популярным инструментом планирования недвижимости, поскольку она позволяет лицу, предоставляющему право, сохранять право на использование собственности в течение своей жизни, гарантируя, что собственность переходит непосредственно к названному бенефициару без прохождения завещания. Это может сэкономить время и деньги. Например, родитель может передать дом взрослому ребенку через акт о пожизненной недвижимости, сохраняя при этом право на проживание там. Однако родитель (как пожизненный арендатор) может потерять право на получение Medicaid, если они требуют долгосрочного ухода, потому что проценты по пожизненной недвижимости считаются активом. В соответствии с федеральными правилами Medicaid, если человек отдает собственность или создает пожизненную недвижимость в течение пяти лет после подачи заявки на уход в доме престарелых, это может вызвать период штрафа. Восстановление медицинской недвижимости также может потребовать возмещения от имущества, включая дом.

Капитал получает налоговые льготы

Когда имущество, хранящееся в Fee Simple, продается, продавец платит налог на прирост капитала на разницу между ценой продажи и скорректированной стоимостью (как правило, то, что они заплатили). С пожизненной недвижимостью налоговые последствия могут быть сложными. Если пожизненный арендатор и остаточный человек продают имущество вместе, прирост капитала распределяется на основе актуарных таблиц из IRS. Часть пожизненного арендатора обычно меньше, потому что их проценты временны. Основа стоимости оставшегося человека может быть увеличена при смерти пожизненного арендатора в соответствии с действующим налоговым законодательством (если имущество включено в имущественную массу пожизненного арендатора). Это повышение в основе может устранить прирост капитала для оставшегося человека, если они продают вскоре после наследования. Руководство IRS по приросту капитала предоставляет более подробную информацию, но рекомендуется консультация налогового специалиста.

Медпомощь и защита активов

Для лиц, планирующих долгосрочный уход, спасательное поместье может быть обоюдоострым мечом. С одной стороны, оно удерживает дом от завещания и может защитить интересы остаточного жителя. С другой стороны, интерес квартиросъемщика подсчитывается для целей получения права на получение медицинской помощи в большинстве штатов. Если пожизненный арендатор отдает остаток интереса, он может быть оштрафован в качестве подарка. Некоторые штаты позволяют квартиросъемщику в доме быть освобожденным, если квартиросъемщик намерен вернуться домой. Однако правила сильно различаются, и Планирование квартир с квартирами квартир требует тщательной стратегии.

Сделки с недвижимостью, включающие недвижимость жизни

Продажа имущества, подлежащего пожизненному имуществу, является более сложной. Для передачи четкого титула (Fee Simple) как пожизненный арендатор, так и остальная часть должны согласиться на продажу. Их интересы могут быть проданы вместе. Доходы распределяются в соответствии с актуарной стоимостью каждого интереса. Жизненный арендатор получает единовременную сумму, представляющую текущую стоимость их права на использование имущества на ожидаемый срок жизни. Оставшийся человек получает остаток. Покупатели часто отказываются от недвижимости в пожизненном имуществе, если все стороны не сотрудничают, поэтому пожизненные недвижимости могут снизить рыночную стоимость.

Преимущества и недостатки

Плата за простое владение

Преимущества:

  • Максимальный контроль и гибкость.
  • Легко продать, ипотеку или перевести.
  • Легко наследуется.
  • Наивысшая рыночная и имущественная ценность.

Недостатки:

  • При условии соблюдения требований кредиторов и судебных исков (если только они не защищены поместьями или другими исключениями).
  • Полная ответственность за налог на имущество и ответственность за обслуживание.
  • При использовании в планировании недвижимости может потребоваться завещание, которое может быть дорогостоящим и публичным.

Собственность по недвижимости

Преимущества:

  • При этом он не может быть застрахован от смерти потерпевшего.
  • Позволяет лицу, предоставляющему право, продолжать использовать имущество, обеспечивая его передачу конкретным наследникам.
  • Может обеспечить выжившего супруга, сохраняя при этом имущество для детей от предыдущего брака.
  • Потенциальные налоговые льготы на прирост капитала (увеличение в зависимости от смерти арендатора).

Недостатки:

  • Ограниченный контроль: арендатор не может продать недвижимость в одиночку или внести серьезные изменения.
  • Трудность в финансировании или рефинансировании.
  • Может создать осложнения с правом на получение Medicaid.
  • Снижение привлекательности рынка для интересов арендатора жизни.
  • Возможные конфликты между арендатором и оставшимся человеком по поводу обслуживания и расходов.

Как выбрать между простотой оплаты и усадьбой

Решение зависит от ваших целей. Если вы хотите получить максимальную свободу использования, продажи или заимствования против вашей собственности и планируете оставить ее наследникам через завещание или доверие, Fee Simple является стандартом. Если вы хотите сохранить пожизненное использование собственности, гарантируя, что она перейдет непосредственно конкретному человеку после вашей смерти без завещания, и вы готовы принять ограничения на контроль, Life Estate может быть уместным.

Рассмотрим эти сценарии:

  • Вы состоите в браке: Многие пары владеют имуществом в качестве совместных арендаторов с правом на выживание (форма Fee Simple) или в качестве арендаторов в целом. Это обеспечивает автоматическую передачу пережившему супругу. Жизненное имущество менее распространено для супругов, если нет конкретных проблем (например, желание защитить детей от предыдущего брака).
  • Вы родитель, желающий помочь взрослому ребенку: Поступая в дом ребенка, сохраняя при этом житейское поместье, вы можете оставить родителя в доме. Ребенок становится оставшимся. Это позволяет избежать завещания, но может повлиять на право родителей на получение Медпомощи.
  • Вы планируете для инвалида-иждивенца: Жизненный фонд может быть частью траста особых потребностей. Однако тщательное планирование с адвокатом имеет важное значение, чтобы избежать потери государственных пособий.

Для большинства людей отзывной траст предлагает более гибкую альтернативу спасательному поместью для избежания завещания. Трасты позволяют вам сохранить контроль, изменить условия и избежать многих ограничений спасательного поместья. Проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом по планированию недвижимости, чтобы взвесить ваши варианты.

Заключение

Плата Simple и Life Estate представляют собой два полюса владения недвижимостью: один постоянный и абсолютный, другой временный и ограниченный. В то время как плата Simple является дефолтом для большинства жилых объектов недвижимости, недвижимость играет важную роль в планировании недвижимости, особенно для смешанных семей или когда избегание завещания желательно без использования траста. Однако, недвижимость на пожизненный срок поставляется со значительными ограничениями на возможность передачи и контроля, и это имеет последствия для налогов, Medicaid и будущей рыночной состоятельности. Перед выбором любой структуры, разумно рассмотреть ваши долгосрочные цели с юридическими и финансовыми профессионалами. Для дальнейшего чтения, статья Nolo о сборе Simple и Юридический институт юридической информации Cornell Law School обеспечивают авторитетную основу. Всегда проверяйте текущие законы в вашей юрисдикции, поскольку закон о недвижимости варьируется в зависимости от штата.