Table of Contents

Понимание несоответствующих видов использования имеет важное значение для любого владельца недвижимости, застройщика или планировщика сообщества, ориентирующегося в сложном ландшафте права зонирования. Эти виды использования представляют собой юридический мост между прошлыми правилами и текущими постановлениями, позволяя определенным объектам продолжать работать даже после изменения зонирования, в противном случае они бы были запрещены. Без концепции несоответствующих видов использования муниципалитеты будут сталкиваться с постоянными нарушениями и правовой неопределенностью каждый раз, когда они обновляют свои коды зонирования. В этой статье рассматриваются определение, правовая защита, ограничения и практические последствия несоответствующих видов использования, предоставляя всеобъемлющий ресурс для всех, кто участвует в землепользовании и недвижимости.

Что такое несоответствующие виды использования?

Несоответствующее использование возникает, когда участок земли или структура были законно установлены в соответствии с правилами зонирования, действующими на момент его создания, но применимое постановление о зонировании позже изменено, чтобы существующее использование больше не соответствовало новым правилам. Например, небольшая автомастерская, которая работала на законных основаниях в районе, позже перезонированном для использования в качестве жилого помещения для одной семьи, станет несоответствующим использованием. Ключевым элементом является то, что использование было законным в день его начала; он не теряет свой статус просто потому, что правила изменились.

Зонирование служит для отделения несовместимых видов землепользования, таких как тяжелая промышленность, от жилых кварталов, и для содействия упорядоченному росту. Однако зонирование не является статическим. Города обновляют свои всеобъемлющие планы и постановления, чтобы отразить изменение демографических, экономических приоритетов или экологических целей. Без защиты несоответствующих видов использования, каждое перезонирование может заставить существующие предприятия или дома немедленно закрыться, поднимая серьезные конституционные вопросы о правах собственности и надлежащей правовой процедуре. Доктрина несоответствующего использования позволяет прагматичный переход - признавая, что существующие инвестиции заслуживают защиты, все еще позволяя прогрессивные реформы зонирования.

Иллюстративные примеры

  • Продуктовый магазин, который предшествует изменению зонирования в жилой район.
  • Гравийная яма, работающая на земле, позже предназначенной для сельскохозяйственного использования.
  • Дуплекс в односемейной зоне, построенный до введения в действие кода зонирования.
  • Рекламный щит, который был разрешен должным образом, но теперь нарушает ограничения на высоту.

Суды и муниципальные кодексы часто проводят различие между несоответствующим использованием (сама деятельность) и несоответствующим устройству (здание, которое не отвечает текущим требованиям к отставанию, высоте или объему, даже если использование разрешено).

Виды несоответствующих видов использования

Закон о зонировании обычно признает две широкие категории несоответствующих видов использования, каждая из которых имеет различный правовой режим:

Несоответствующее использование (активность)

Это происходит, когда деятельность, проводимая на объекте, больше не соответствует разрешенным видам использования в текущем районе зонирования. Например, бизнес по очистке от сухих отходов в зоне смешанного использования, которая позже перезонируется исключительно в жилую зону, создает несоответствующее использование. Деятельность разрешается продолжать в соответствии с пунктом дедушки , но строгие ограничения применяются к ее расширению или модификации.

Несоответствующая структура

Здесь само здание нарушает такие стандарты размеров, как отношение площади пола, ярдовые неудачи или ограничения высоты, даже если использование разрешено. Классическим примером является дом, построенный в 10 футах от линии собственности в районе, который теперь требует 20-футовой боковой неудачи. Структура является законной, чтобы остаться, но любые дополнения могут потребоваться для соблюдения текущих правил неудачи, или вся структура теряет свой несоответствующий статус.

Некоторые юрисдикции далее разбивают несоответствующие виды использования на конкретные подтипы: несоответствующие закону (соответствующие первоначальным требованиям и никогда не отклоняемые) против незаконные несоответствующие (установленные в нарушение предыдущего закона, но позже защищенные ошибкой — редко признанные). Правильное определение типа имеет решающее значение, поскольку защита и ограничения различаются.

Правовая защита для несоответствующих видов использования

Основная правовая защита для несоответствующих видов использования исходит из Пятой поправки к Конституции США, которая запрещает правительству брать частную собственность без справедливой компенсации. Разрешение использования, которое было законным на момент его создания, продолжать, несмотря на изменение зонирования, является способом избежать регулирующего принятия . Суды последовательно считали, что постановления о зонировании не могут задним числом устранить установленные виды использования, если не будет выполнена убедительная общественная цель, и даже тогда может потребоваться компенсация.

Большинство муниципальных кодов зонирования прямо заявляют, что законное несоответствующее использование может продолжаться , часто используя такие формулировки, как: «Любое законное несоответствующее использование, существующее на момент принятия этого постановления, может быть продолжено, хотя такое использование не соответствует положениям этого постановления». Эта защита не является абсолютной; она подчиняется условиям, предназначенным для предотвращения несоответствующего использования от расширения или становления постоянным бедствием на соседство.

Ключевые условия защиты

  • Использование должно быть юридически установлено в соответствии с предыдущими правилами зонирования. Использование, которое было незаконным с самого начала (например, работа без требуемого разрешения), не может стать несоответствующим использованию.
  • Использование должно быть активным и постоянным.Если владелец недвижимости добровольно прекращает несоответствующее использование в течение определенного периода (часто от 6 до 12 месяцев, в зависимости от местного кода), право на продолжение теряется.
  • Структура не должна быть существенно разрушена. Многие постановления утверждают, что если здание, содержащее несоответствующее использование, повреждено сверх определенного процента его стоимости (например, 50%), оно может быть восстановлено только в том случае, если новая структура соответствует текущему зонированию.
  • Владелец недвижимости не должен расширять или усиливать несоответствующее использование. Например, несоответствующая автомастерская не может увеличить площадь своего пола, добавить больше сервисных заливов или управлять более громким оборудованием, которое создает дополнительный шум или трафик.

Ограничения и прекращение несоответствующих видов использования

Хотя несоответствующие виды использования пользуются значительной защитой, они не являются постоянными. Несколько механизмов позволяют муниципалитетам постепенно прекращать или прекращать такое использование с течением времени, способствуя возможному соблюдению плана зонирования.

Брошенный

Если несоответствующее использование прекращается на определенный период - часто один год, но иногда всего шесть месяцев или до трех лет - имущество теряет статус дедушки. После этого любое новое использование должно соответствовать текущему зонированию. Отказ требует цели, показывающей, что владелец намеревался прекратить использование. Временные вакансии (например, магазин, закрытый для ремонта) обычно не вызывают оставление, но длительное безделье может.

разрушение

Большинство кодов зонирования включают пункт об уничтожении: если структура, в которой находится несоответствующее использование, повреждена или разрушена за пределами определенного порога (обычно 50% от ее справедливой рыночной стоимости или стоимости замены), здание может быть восстановлено только в полном соответствии с действующими правилами зонирования. Это правило поощряет владельцев недвижимости поддерживать свои здания, и оно избегает постоянного увековечения несоответствующего использования после катастрофического события.

амортизация

В некоторых юрисдикциях устанавливается срок амортизации — фиксированный период времени (например, 5, 10 или 20 лет), в течение которого может продолжаться несоответствующее использование, после чего оно должно прекратиться. Этот подход уравновешивает ожидания владельца имущества, поддерживаемые инвестициями, с интересом сообщества в возможном соответствии. Суды поддержали положения об амортизации, когда период является разумным, учитывая такие факторы, как возраст структуры, инвестиции владельца и вред, причиненный использованием.

Запреты на расширение

Расширение несоответствующего использования почти повсеместно запрещено. Это правило гарантирует, что использование не растет таким образом, что подрывает цель нового зонирования. Однако некоторые коды допускают ограниченные расширения, такие как небольшое дополнение к дому, которое оказывается несоответствующим в неудаче, если расширение не увеличивает несоответствие. Например, добавление палубы, которая размещена в существующем следе, может быть разрешено, но расширение структуры дальше в требуемую неудачу не.

Последствия для собственников недвижимости

Для собственника имущества, владеющего несоответствующим статусом использования, может быть как актив, так и обязательство. Статус защищает существующий бизнес или использование от вытеснения путем изменения зонирования, сохраняя экономическую жизнеспособность имущества. Несоответствующая автомастерская в жилом районе может по-прежнему быть ценным доходным активом, потому что никакой новый конкурент не может открыть аналогичный магазин поблизости. Эта эксклюзивность может увеличить стоимость имущества.

Однако ограничения значительны. Собственник не может увеличить здание или изменить использование на другое несоответствующее использование без потери защиты. Продажа имущества может быть сложной, поскольку покупатель наследует те же ограничения. Кредиторы могут рассматривать несоответствующие свойства как более рискованные - особенно если риск разрушения или отказа вызывает неопределенность в отношении будущего восстановления. Кроме того, если использование требует существенного обновления (например, доведение старого здания до текущих кодов пожара), стоимость может быть несоразмерной стоимости имущества.

Стратегии для собственников недвижимости

  • Документация: Ведение записей, подтверждающих, что использование было юридически установлено до изменения зонирования — старые разрешения, налоговые записи, фотографии и письменные показания от предыдущих владельцев.
  • Непрерывная работа: Избегать любых пробелов в использовании, которые муниципалитет мог бы интерпретировать как отказ. Даже кратковременные закрытия (например, для ремоделирования) должны сопровождаться доказательствами продолжающегося намерения продолжать.
  • Знайте местный код: Поймите конкретный период отказа, порог уничтожения и правила расширения в вашей юрисдикции.
  • Рассматривайте дисперсию: Если расширение необходимо, подайте заявку на дисперсию от доски зонирования. Дисперсия может позволить разумное расширение, если свойство испытывает уникальные трудности.

Последствия для сообществ

С муниципальной точки зрения, несоответствующие виды использования создают напряженность между обеспечением видения зонирования и уважением прав собственности. С одной стороны, позволяя интенсивному промышленному использованию сохраняться в растущем жилом районе, можно создавать неудобства - шум, движение, запахи и опасности безопасности - которые расстраивают новых жителей и подрывают долгосрочные цели планирования сообщества.

С другой стороны, резкое устранение несоответствующих видов использования путем принудительного закрытия или сноса может привести к юридическим проблемам, претензиям на компенсацию и политической реакции. Умные сообщества управляют этим балансом с помощью проактивных стратегий:

Стимулы добровольного соответствия

Вместо конфискации многие города предлагают стимулы для поощрения владельцев недвижимости добровольно приводить их использование в соответствие. Снижение налогов, бонусы за плотность или ускоренное разрешение на перепланировку могут быть мощными инструментами. Например, город может позволить несоответствующей гравийной яме продолжаться в течение фиксированного срока, при этом владелец соглашается на план мелиорации, который заканчивается жилым подразделением.

Буферные зоны и смягчение

Некоторые коды зонирования требуют несоответствующих применений для обеспечения буферов, таких как увеличенный ландшафт, звуковые стены или ограниченные часы работы, чтобы минимизировать их влияние на соседние соответствующие применения. Это позволяет использовать, чтобы оставаться при одновременном снижении трения.

Периодические обновления кода

Положения об амортизации в новых кодексах зонирования уменьшают необходимость в вечном демпинге. Установив конечный период для несоответствующих видов использования, города могут обеспечить, чтобы в конечном итоге все виды землепользования соответствовали текущему плану. Суды обычно поддерживают амортизацию, особенно для видов использования, которые особенно несовместимы или опасны.

Несоответствующие виды использования vs. варианты

Важно различать несоответствующее использование и отклонение . . Разница - это формальное разрешение, предоставленное советом по зонированию, чтобы разрешить отклонение от правил зонирования - обычно для нового использования или структуры, которая в противном случае была бы запрещена. Несоответствующее использование, напротив, является существующим использованием, которое было законным на момент его создания. Ключевое различие: отклонение требует применения и демонстрации затруднения (уникальные топографические условия, например), тогда как несоответствующее использование - это правовой статус, который автоматически возникает из изменения зонирования. Разнообразия являются дискреционными; несоответствующие виды использования защищены законом.

Совет: Владелец недвижимости не может получить статус несоответствующего использования, просто начав запрещенную деятельность и надеясь, что позже он будет дедушкой. Использование должно существовать до изменения зонирования. Варианты являются единственным маршрутом для новых несоответствующих видов деятельности.

Последние тенденции и вызовы

Закон о зонировании продолжает развиваться, и несоответствующие применения находятся в центре нескольких современных дебатов:

Гентрификация и перемещение

В быстро облагораживающих районах более старые промышленные или коммерческие виды использования часто становятся несоответствующими по мере расширения жилого зонирования. Города должны решить, следует ли защищать эти виды использования (сохранение доступных рабочих мест и услуг) или поэтапно их сокращать (сокращение неудобств для новых жителей). Некоторые общины принимают меры защиты «наследственного бизнеса» для сохранения несоответствующих видов использования, которые служат долгосрочным жителям.

Изменение климата и устойчивость

Несоответствующие сооружения, расположенные в поймах или зонах лесных пожаров, представляют новые риски. Многие муниципалитеты обновляют свои строительные нормы, но изо всех сил пытаются применить ретроактивные требования к несоответствующим зданиям. Некоторые используют амортизацию для поэтапного отказа от прибрежной застройки, в то время как другие предлагают выкупы за неоднократно поврежденные объекты.

Краткосрочная аренда

Рост Airbnb и подобных платформ создал много несоответствующих применений - дома, используемые в качестве краткосрочной аренды в зонах, которые запрещают такую деятельность. Города борются с тем, чтобы дедушки существующих арендных плат или устранить их через амортизацию, часто сталкиваясь с судебными проблемами от владельцев, которые утверждают, что их использование является защищенным инвестиционным ожиданием.

Право на ферму

Многие штаты приняли законы о «праве на фермерство», которые защищают эти фермы от неприятных судебных исков и правоприменения зонирования, эффективно создавая несоответствующее законодательству использование, которое трудно поэтапно прекратить муниципалитетам.

Заключение

Несоответствующие виды использования являются жизненно важным компонентом законодательства о зонировании, гарантируя, что владельцы недвижимости не будут несправедливо наказаны изменениями в правилах землепользования. Они обеспечивают стабильность, защищают инвестиции и позволяют общинам обновлять свои коды зонирования, не вызывая внезапного нарушения. Тем не менее, доктрина не лишена ограничений - запреты на оставление, разрушение, амортизацию и расширение служат для постепенного согласования существующих видов использования с будущим видением сообщества.

Для владельцев недвижимости понимание правил, регулирующих несоответствующий статус, имеет важное значение для поддержания права на продолжение операций и принятия обоснованных решений о ремонте, продаже или расширении. Для муниципальных планировщиков балансирование защиты с обеспечением соблюдения требует продуманного составления кода и активного участия сообщества. А для всех, кто участвует в недвижимости, четкое понимание несоответствующих видов использования помогает ориентироваться в сложном пересечении прав собственности и общественного планирования.

Поскольку законодательство о зонировании продолжает адаптироваться к новым вызовам - от устойчивости к изменению климата до экономики совместного использования - принципы, лежащие в основе несоответствующих видов использования, останутся актуальными, как и всегда.Уважая прошлое при планировании на будущее, доктрина обеспечивает справедливую и практическую основу для управления изменениями в землепользовании.

Для дальнейшего чтения обратитесь к Американской ассоциации планирования для кодов типового зонирования, Юридическому информационному институту в Корнелле для прецедентного права по нормативным требованиям или постановления о зонировании вашего местного муниципалитета для конкретных положений о несоответствующем использовании. Обзор законодательства Беркли статья о конституционных и практических соображениях.