Table of Contents

Неблагоприятное владение - это правовой принцип, который позволяет человеку претендовать на владение землей при определенных условиях, даже если они не являются первоначальным владельцем. Понимание того, как эти законы работают в вашем штате, может иметь решающее значение, если вы считаете, что у вас есть претензии на имущество, которое было забыто или не использовалось первоначальным владельцем. Хотя концепция является древней, ее применение сегодня широко варьируется в разных юрисдикциях, что делает необходимым понимание не только общей доктрины, но и конкретных нюансов уставов вашего штата.

Что такое неблагоприятная собственность?

Неблагоприятное владение — правовая доктрина, которая предоставляет лицу право собственности на землю после того, как оно заняло ее в течение определенного периода, открыто и без разрешения первоначального владельца. Этот процесс может значительно варьироваться от штата к штату, с различными требованиями и сроками. Доктрина служит нескольким целям: она поощряет продуктивное использование земли, разрешает несвежие претензии на титул и наказывает владельцев собственности, которые не защищают свои границы. По сути, неблагоприятное владение передает право собственности от небрежного владельца к прилежному оккупанту, который рассматривал собственность как свою собственную.

Исторически неблагоприятное владение восходит к английскому общему праву и было ввезено в американскую юриспруденцию.Государства кодифицировали эти принципы в законах об исковой давности для действий по выселению, фактически создавая механизм, чтобы заткнуть титул после предписанного периода владения.Однако сам термин «неблагоприятное владение» не появляется во многих законах; скорее, это судебная интерпретация законов, регулирующих восстановление недвижимого имущества.

Основные требования к неблагоприятным владениям

Для того чтобы добиться успеха в деле о неблагоприятных условиях владения, заявитель должен, как правило, доказывать каждый из следующих элементов на основе четких и убедительных доказательств.

фактическое владение

Заявитель должен физически использовать землю в качестве типичного владельца. Это означает больше, чем случайные посещения; это требует непрерывных, видимых актов владения, соответствующих характеру собственности. Для вакантной партии это может включать в себя содержание газона, возведение забора или парковку транспортных средств. Для дома это может означать проживание в резиденции и оплату коммунальных услуг. Суды рассматривают совокупность обстоятельств, чтобы определить, является ли владение «фактичным».

Открытое и печальное владение

Занятие должно быть видимым и достаточно очевидным, чтобы разумный владелец заметил его. Это требование препятствует тайным захватам и дает истинному владельцу возможность возражать. Примеры включают строительство сарая, посадку сада, размещение знаков «Не пересекать» или установку подъездной дороги. Заявитель не может скрыть их использование; это должно быть очевидно любому, кто осматривает имущество.

Исключительное владение

Заявитель должен владеть землей, не делясь ею с другими, включая истинного собственника. Если истинный собственник также использует собственность или позволяет другим использовать ее совместно, эксклюзивность может быть побеждена. Однако исключительное владение не означает, что заявитель должен физически занимать каждый квадратный дюйм; это означает, что они осуществляли господство, сравнимое с господством владельца.

Враждебное владение

Враждебность не означает агрессивность или насилие; это означает, что оккупация осуществляется без разрешения владельца и против его интересов.

  • Объективный стандарт (большинство штатов): Заявителю не нужно иметь добросовестное убеждение, что он владеет землей; достаточно просто занять ее без согласия владельца.
  • Стандарт добросовестности (меньшинство): Заявитель должен иметь подлинную, но ошибочную веру в то, что он владеет землей, часто из-за дефектного действия или пограничной ошибки.
  • Агрессивный стандарт нарушителя (редкий): Заявитель должен знать, что земля принадлежит кому-то другому и намеревается ее забрать.

Понимание стандарта враждебности вашего государства имеет решающее значение, поскольку оно может определить, является ли ваше заявление жизнеспособным с самого начала.

Непрерывное владение в течение установленного законом периода

Краткие пробелы, такие как уход в течение нескольких месяцев, могут нарушить преемственность, если заявитель не возобновил владение с намерением вернуть. Законный период колеблется от 5 до 21 года в зависимости от государства, и он может варьироваться для различных типов требований (например, цвет титула против простого владения). Обычно допускается укладка: последовательные неблагоприятные обладатели могут комбинировать свои периоды владения, если есть правоспособность (например, наследование, дело или устная передача).

Как получить права собственности через неблагоприятные владения

Если вы считаете, что соответствуете этим критериям, принятие конкретных мер может помочь вам установить претензию. Процесс не является автоматическим; вы должны предпринять позитивные действия, чтобы усовершенствовать название.

Шаг 1: Докажите, что вы используете

Начните с создания полной записи о вашем владении. Возьмите устаревшие фотографии улучшений, деятельности по техническому обслуживанию и любых структур, которые вы добавили. Сохраните квитанции на материалы, коммунальные услуги, налоги на имущество, которые вы, возможно, заплатили (даже если ошибочно), и расходы на озеленение. Получите свидетельские показания от соседей или других лиц, которые могут подтвердить ваше открытое и непрерывное использование. Ведите журнал, подробно описывающий ежедневную или еженедельную деятельность на земле. Суды придают высокую доказательную ценность документальному доказательству владения.

Шаг 2: Изучите конкретные законы вашего государства

Каждое государство имеет свой собственный закон о неблагоприятных правах собственности, часто встречающийся в разделе кодекса, охватывающем положения об исковой давности в отношении действий с недвижимостью.

  • Например, Калифорния требует 5 лет, если у вас есть дело или цвет титула, в противном случае 5 лет; Нью-Йорк требует 10 лет; Техас требует 10 лет для мирного и неблагоприятного владения под зарегистрированным делом, но 25 лет без цвета титула.
  • Требование к названию: Некоторые государства требуют письменного документа (сделки), который кажется действительным, но на самом деле является дефектным.
  • Уплата налогов: Многие штаты требуют от истца уплаты имущественных налогов на землю за установленный законом период. См. Texas Property Code § 16.026.
  • Требование добросовестности: Несколько штатов (например, Колорадо, Калифорния) имеют элементы добросовестности.
  • Рецептурные сервитуты: Аналогичные, но отличные правила применяются к сервитутам по рецепту.

Надежные источники включают веб-сайты законодательных органов штата и авторитетные юридические руководства, такие как Институт правовой информации в Корнелле или Обзор неблагоприятного владения Ноло .

Шаг 3: Проверьте исключения и требования, характерные для вашего штата

Некоторые государства накладывают дополнительные препятствия.

  • Нью-Джерси требует, чтобы неблагоприятные владения находились под притязанием на право, а также требует уплаты налогов в течение 30 лет (или 60 лет для диких земель).
  • Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida Florida
  • Алабама требует 10 лет неблагоприятного владения, но имеет специальные правила для пожизненных арендаторов.
  • Вашингтон требует 10 лет открытого, печально известного, исключительного, враждебного и постоянного владения, и заявитель должен платить налоги, когда они станут должным образом.

Имейте в виду, что претензии к правительству (федеральной, государственной или муниципальной земле) обычно запрещены. Аналогичным образом, многие штаты запрещают неблагоприятное владение незарегистрированной землей или землей, находящейся в доверительном владении у индейских племен.

Шаг 4: Подать тихое заглавие

Неблагоприятное владение не автоматически наделяет титулом по завершении установленного законом периода. Вы должны подать иск в гражданский суд на тихое название - по существу, попросив судью объявить вас законным владельцем. Это формальное разбирательство, которое включает в себя вручение истинному владельцу (или его наследникам) уведомления. Если истинный владелец не отвечает или не может быть расположен, вы можете действовать по умолчанию. Однако многие неблагоприятные требования об обладании оспариваются, что приводит к судебному разбирательству, которое может длиться месяцы или годы.

Шаг 5: проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости

Учитывая сложность и высокие ставки неблагоприятных претензий на владение, настоятельно рекомендуется работать с опытным адвокатом по недвижимости. Адвокат может помочь вам оценить, соответствует ли ваше владение всем элементам, выявить потенциальные дефекты, ориентироваться в процессуальных правилах и представлять вас в суде. Во многих штатах есть строгие требования к признанию вины; ошибка в вашей жалобе может быть фатальной. Юридические сборы могут быть значительными, но потенциальная выгода - полное владение имуществом - часто оправдывает инвестиции.

Важные соображения и оборона

Неблагоприятные законы об обладании предназначены для поощрения продуктивного использования земли и разрешения давних споров. Однако они сложны и могут быть оспорены. Важно понимать конкретные законы вашего штата и обращаться за юридической консультацией до начала разбирательства.

Обычная защита от неблагоприятных претензий на владение

Истинные владельцы могут поднять несколько защитных сил, чтобы победить претензию:

  • Разрешение предоставлено: Если истинный владелец когда-либо давал заявителю разрешение на использование земли (даже устно), враждебность отрицается. Разрешительное использование не может стать неблагоприятным, если только заявитель позже не откажется от разрешения, и владелец знает.
  • Нетрудоспособность владельца: Многие штаты наносят (паузу) установленный законом срок, если истинный владелец является несовершеннолетним, умственно некомпетентным, заключенным в тюрьму или служащим в армии.
  • Прекращение владения: Если владелец повторно входит в собственность, подает заявление о выселении или уведомляет об уходе, преемственность может быть нарушена.
  • Правительственная собственность: Неблагоприятное владение, как правило, не может быть заявлено против федерального правительства, большинства правительств штатов и многих местных органов власти.
  • Собственность, находящаяся в доверительном управлении: Некоторые штаты освобождают землю, находящуюся в собственности благотворительных трастов или религиозных организаций.

Моральные и практические соображения

Неблагоприятное владение часто рассматривается как законный способ разрешения пограничных споров и возвращения заброшенной земли в продуктивное использование. Однако критики утверждают, что ею можно злоупотреблять — например, сквоттеры могут пытаться претендовать на ценную городскую собственность, не платя за нее. Суды уравновешивают эти опасения, строго требуя, чтобы каждый элемент был доказан с четкими и убедительными доказательствами. Если вы рассматриваете неблагоприятный иск о владении, убедитесь, что ваши мотивы согласуются с целью доктрины: вознаграждать долгосрочное открытое владение, где истинный владелец отказался или проигнорировал свои права.

Обзор государственных периодов

Ниже приведена выборка установленных законом сроков для неблагоприятного владения в нескольких штатах. Всегда проверяйте текущие законы, поскольку они могут меняться.

  • Алабама: 10 лет
  • Аляска: 10 лет (с цветом названия и налоговой оплатой) или 20 лет
  • Калифорния: 5 лет (с цветом названия и налоговой оплатой) или 5 лет в целом
  • Колорадо: 18 лет (с цветом названия) или 7 лет (с уплатой налогов по ошибочному мнению)
  • Флорида: 7 лет (с цветом названия и налоговой оплатой) или 20 лет
  • Нью-Йорк: 10 лет
  • Техас: 10 лет (по зарегистрированному акту) или 25 лет без цвета титула, плюс уплата налогов
  • Вашингтон: 10 лет

Для получения полного списка, обратитесь к авторитетным источникам, таким как Корнелль LII неблагоприятная запись владения .

Практические советы для потенциальных истцов

Держите подробный бумажный след

Сохраняйте каждый документ, который показывает вашу связь с землей: налоговая оценка, уплачивающая имущество (даже если вы не являетесь владельцем записи), счета за коммунальные услуги на ваше имя, счета подрядчика для ремонта и журнал посетителей или арендаторов. Если у имущества есть почтовый адрес, используйте его в качестве официального адреса для подписок и водительских прав.

Границы Марка четко

Строить заборы, вывески или установить маркеры, которые однозначно показывают, что вы претендуете на землю как на свою собственную. Это помогает удовлетворить открытое и пресловутое требование и сдерживает проблемы.

Не оплачивайте аренду или не признавайте титул владельца

Оплата аренды или даже письменное признание того, что кто-то другой владеет землей, отменяет враждебное требование. Если вы получите требование от истинного владельца, проконсультируйтесь с адвокатом, прежде чем отвечать. Любое признание права собственности сбрасывает установленный законом срок.

Рассмотрим соглашение о пограничной линии

Если ваше требование возникает из-за незначительного посягательства (например, забор, который находится в двух футах от собственности соседа), тихий титульный иск может быть чрезмерным. Вместо этого подумайте о переговорах о соглашении о границе или обмене земель. Если владелец соглашается на вашу оккупацию, она становится вседозволенной и не может созреть в неблагоприятное владение, но вы получаете мир и уверенность.

Когда нежелательное владение может быть не правильным путем

Неблагоприятное владение является радикальным средством. Альтернативные варианты включают:

  • Приобретение недвижимости: Если владелец известен, сделать предложение может быть проще и дешевле, чем судебный процесс.
  • Упрощение по рецепту: Если вам нужно только право пересекать землю (например, подъездную дорогу), рецепт может быть проще, чем полная собственность.
  • Граница по согласию: Некоторые штаты разрешают претензии, основанные на том, где забор стоял в течение многих лет, не требуя всех неблагоприятных элементов владения.

Помните, что требование о нежелательном владении - это серьезный юридический процесс, требующий терпения и надлежащей документации. Если он будет успешным, это может привести к получению законной собственности на имущество, которое долгое время было заброшено или заброшено. Но путь чреват процессуальными ловушками и потенциалом для дорогостоящих судебных разбирательств. Тщательная подготовка и профессиональное руководство необходимы.

Для дальнейшего чтения, раздел Американской ассоциации адвокатов по недвижимости, трасту и имущественному праву предлагает ресурсы по правам собственности, включая публикации о неблагоприятном владении.