Table of Contents

Критическая роль раскрытия информации о закрытии в покупке вашего дома

Путь к домовладению проложен документами, но ни один из них не является более важным, чем Раскрытие о закрытии (CD). Эта федеральная форма, утвержденная Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) в соответствии с правилом TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID), служит окончательным, авторитетным заявлением об условиях вашего кредита и затратах на закрытие. Понимание этого документа тщательно является последним критическим шагом, прежде чем вы подпишете пунктирную линию.

CD предназначен для защиты вас как покупателя. Стандартизирует раскрытие информации о кредитовании, упрощает сравнение ипотечных предложений и улавливает ошибки. Вы имеете законное право получить этот документ по крайней мере за три рабочих дня до даты закрытия. Это обязательное окно обзора не является предложением; это право защиты потребителей. Использование этого времени для мудрого рассмотрения каждого пункта строки может спасти вас от дорогостоящих ошибок и обеспечить, чтобы сделка, которую вы пожали руку, была закрыта.

Что такое закрытие и почему это важно?

До того, как CFPB создал правило TRID в 2015 году, покупатели жилья должны были жонглировать несколькими формами раскрытия информации, включая оценку добросовестности (GFE) и окончательное заявление об урегулировании HUD-1. Эти документы часто путали заемщиков, не хватало согласованности и затрудняли обнаружение изменений в комиссиях в последнюю минуту. Раскрытие информации о закрытии было создано для замены этих старых форм одним, интегрированным и простым для чтения документом.

CD работает рука об руку с оценкой кредита (LE), которую вы получили после подачи заявки на ипотеку. LE предоставил начальную проекцию условий и расходов по кредиту. CD является окончательным отчетом. В то время как CFPB допускает некоторые колебания между LE и CD, значительные изменения жестко регулируются. По закону окончательный CD должен отражать фактические затраты по кредиту. Если есть расхождения, кредитор должен предоставить вескую причину, известную как «измененное обстоятельство», и может потребоваться выпустить исправленный CD и сбросить трехдневный период ожидания.

Проверка вашего CD - это не просто проверка номеров; это проверка целостности вашей крупнейшей финансовой транзакции. Правильный CD гарантирует, что вы не переплачиваете за услуги, что ваша процентная ставка заблокирована по согласованию и что у вас есть правильные деньги, необходимые для закрытия. Без тщательного анализа вы рискуете согласиться с условиями, которые отличаются от вашего первоначального соглашения или оплаты услуг, которые вы не санкционировали.

Анатомия закрывающего раскрытия

Раскрытие информации о закрытии занимает пять страниц, и каждая страница служит определенной цели.Понимание того, где найти важную информацию, является первым шагом к освоению вашего обзора.

Страница 1: Условия кредитования и прогнозируемые платежи

На первой странице представлена краткая информация о сделке на высоком уровне. В верхнем разделе «Условия кредитования» отображается сумма кредита, процентная ставка и ежемесячный основной и процентный платеж. Также подчеркивается, имеет ли кредит штраф за предоплату или платеж с баллона. Эти два пункта являются нарушителями сделок для многих заемщиков, поэтому это заметное размещение гарантирует, что их невозможно пропустить.

В разделе "Проектируемые платежи" разбивается ваш общий ежемесячный платеж. Он показывает, сколько вашего платежа идет на основной и процентный, ипотечное страхование (если применимо), и предполагаемые суммы для налогов на имущество и страхования домовладельцев, хранящиеся в условном депонировании. Этот раздел дает вам истинный платеж "PITI" (основной, проценты, налоги, страхование), который, вероятно, выше, чем ваш базовый основной и проценты.

Наконец, в поле «Стоимость при закрытии» содержится быстрый снимок того, сколько денег вам нужно будет принести в таблицу, включая первоначальный взнос и общие расходы на закрытие, за вычетом любых кредитов или депозитов, уже оплаченных.

Страница 2: Расходы по займам

Страница 2 ныряет в конкретные сборы, связанные с получением кредита. Она разделена на три раздела:

  • Раздел A: Сборы за закладную — Это включает в себя сборы, взимаемые кредитором за обработку, андеррайтинг и получение кредита. Здесь также перечислены скидочные баллы, уплаченные за снижение процентной ставки. Это область с высокой тщательностью, поскольку эти сборы подлежат правилу «нулевой терпимости», что означает, что они не могут увеличиться по оценке кредита, если вы не запросили конкретное изменение.
  • Раздел B: Услуги, которые вы не покупали для - Это сторонние услуги, которые выбрал кредитор, такие как плата за оценку, комиссия за кредитный отчет и плата за сертификацию. Если стоимость этих услуг увеличивается более чем на 10%, кредитор обязан поглотить избыточную стоимость.
  • Раздел C: Услуги, которые вы сделали в магазине Для [[FLT: 1]] - Это услуги, которые вам было разрешено выбирать самостоятельно, такие как полис страхования титула, инспекция вредителей и опрос. Поскольку у вас была возможность делать покупки по лучшей цене, расходы здесь не подчиняются тем же правилам толерантности, но они все равно должны соответствовать вашим оценкам.

Страница 3: Другие расходы и расчет наличности для закрытия

Страница 3 охватывает оставшиеся расходы, которые не связаны непосредственно с получением кредита, но имеют важное значение для передачи имущества.

  • Раздел D: Налоги и правительственные сборы[1] — Это включает сборы за регистрацию и трансфертные налоги, взимаемые вашим местным правительством и правительством штата. Обычно это фиксированные расходы, но убедитесь, что они точны для вашей юрисдикции.
  • Раздел E: Предоплаченные расходы — Это расходы, оплачиваемые заранее при закрытии. Наиболее распространенными предоплаченными являются страховые взносы домовладельцев и предоплаченные проценты (per diem interest) с даты закрытия до конца месяца.
  • Раздел F: Первоначальный платеж условного депонирования при закрытии — Если вашему кредитору требуется депозитный счет, в этом разделе показан первоначальный депозит, необходимый. Обычно он покрывает несколько месяцев налогов и страхования, чтобы у кредитора было достаточно средств для оплаты этих счетов, когда они придут в срок.
  • Раздел G: Другие расходы — Это может включать сборы за HOA, плату за гарантию на дом или любые другие различные сборы.
  • Раздел H: Кредиты кредиторов (FLT: 1) - Здесь показаны любые кредиты от кредитора, которые снижают ваши затраты на закрытие.

В нижней части страницы 3 представлена таблица «Вычисление наличных для закрытия». Эта таблица выводит вас из вашей покупной цены и первоначального взноса, вычитает ваш серьезный денежный депозит и любые кредиты и приходит к точной сумме, которую вы должны принести для закрытия. Проверьте каждую строку здесь, особенно ваш серьезный денежный депозит.

Страница 4: Расчеты и раскрытие займов

На странице 4 содержится мелкий шрифт вашего кредита, в том числе годовая процентная ставка (APR), общая процентная ставка (TIP) и финансовый сбор. APR отражает общую стоимость заимствования, включая проценты и большинство сборов, выраженную в виде годовой ставки. TIP показывает общую сумму процентов, которую вы будете платить в течение срока действия кредита в процентах от суммы кредита. Эти цифры необходимы для понимания долгосрочной стоимости вашей ипотеки.

Страница 5: Другие раскрытия и контактная информация

На последней странице перечислены важные раскрытия о кредите, в том числе о том, может ли ипотека быть взята другим покупателем, политика просрочки платежа поставщика услуг и условия вашего счета условного депонирования. Также на ней представлена контактная информация для кредитора, агента по расчету и кредитного офицера. Если у вас есть вопросы о чем-либо на компакт-диске, эта страница точно говорит вам, кому звонить.

Основные стратегии для пересмотра вашего закрытия

Тщательный обзор компакт-диска требует терпения и систематического подхода. Используйте следующие стратегии, чтобы убедиться, что каждая деталь верна, прежде чем брать на себя обязательство по кредиту.

1. Перекрестная ссылка на оценку кредита

Положите окончательную оценку кредита рядом с раскрытием информации о закрытии. Правила CFPB устанавливают строгие допуски того, сколько могут измениться определенные сборы. Сосредоточьтесь на этих ключевых областях:

  • Ноль сборов за толерантность: Налоги за происхождение, баллы и трансферты не могут вообще увеличиться с LE до CD, если вы не запросили изменение, например, переключение кредитных продуктов.
  • 10% Тарифы за толерантность: Услуги, которые вы не покупали (например, оценка) и плата за запись не может увеличиться более чем на 10% в общей сложности.
  • Никакой толерантности: Услуги, которые вы покупали, такие как страхование титулов, могут увеличиться на любую сумму, но любой значительный скачок гарантирует разговор с вашим кредитором или титульной компанией.

Если вы видите изменение, ищите объяснение «Измененная обстоятельства» в кредитных документах. Действенной причиной может быть изменение стоимости имущества, изменение суммы кредита или непредвиденный вопрос, такой как пограничный спор, требующий нового обследования.

2. Проверить личные данные и данные о собственности

Ошибки в именах, адресах собственности или юридических описаниях могут вызвать задержки или аннулирование ипотеки. Подтвердите, что ваше полное юридическое имя, номер социального страхования (частично замаскированный) и адрес имущества являются точными. Также убедитесь, что юридическое описание имущества соответствует обязательству по титулу. Простая опечатка здесь может создать облако на вашем титуле позже.

3.Проверить раздел Условия кредитования

Дважды проверьте сумму кредита, процентную ставку и срок кредита. Если вы заплатили за скидки, чтобы купить ставку, подтвердите, что ставка на компакт-диске соответствует ставке, которую вы указали для этой конкретной стоимости. Убедитесь, что штрафная коробка предоплаты точна - если у вашего кредита нет ее, в коробке должно четко указываться «У вас нет штрафа за досрочное погашение».

4. Анализ наличности для закрытия стола

Вот где абстрактные затраты становятся конкретными. Следите за потоком ваших денег:

  • Начните с цены покупки и базового процента первоначального взноса.
  • Зачислите свой серьезный денежный депозит, который был отправлен в титульную компанию.
  • Добавьте любые кредиты продавца или кредиты кредитора.
  • Вычтите общие затраты на закрытие (из стр. 2 и 3).

Окончательный номер внизу — это точная сумма, которую нужно довести до закрытия, обычно в виде чека кассира или банковского перевода.Если этот номер существенно отличается от оценки, представленной при заявке, попросите подробное объяснение.

5.Проверить детали сборов

Внимательно посмотрите на раздел А для любых "мусорных сборов". Многие кредиторы объединяют услуги с общими названиями, такими как "Оплата за обработку" или "Административный сбор". Хотя некоторые из них являются стандартными, вы имеете право спросить, что они покрывают. Аналогичным образом, просмотрите страховые взносы за титул в разделе С. Если кредитор требует, чтобы вы использовали их филиал для титульных услуг, стоимость должна быть конкурентоспособной. Спросите, есть ли "ставка переиздания" или "одновременной ставки выдачи" для титульного страхования владельца, который может сэкономить вам деньги, если недвижимость была недавно приобретена.

Терминология стоимости закрытия, которую вы должны знать

Понимание языка, используемого на компакт-диске, позволяет вам задавать правильные вопросы. Вот ключевые термины, с которыми вы столкнетесь:

Оплата за происхождение против баллов скидок

Скидки - это предоплаченные проценты, которые снижают вашу процентную ставку. Один пункт обычно стоит 1% от суммы кредита и снижает ставку на определенный процент. CD четко разделяет эти две расходы, чтобы вы могли точно видеть, что вы платите, чтобы получить свою ставку.

Андеррайтинг, обработка и административные сборы

Это административные сборы, взимаемые кредитором. Плата за андеррайтинг покрывает стоимость оценки вашей кредитоспособности и стоимости имущества. Плата за обработку покрывает стоимость сбора и проверки вашей документации. Некоторые кредиторы объединяют их в единый «плата за происхождение», в то время как другие перечисляют их. Агрессивные переговоры по этим сборам являются обычным явлением, и они считаются частью сборов за создание нулевой терпимости.

Страхование титула: политика кредитора против владельца

Страхование титула защищает от претензий или залогов против имущества, которое было пропущено во время поиска титула. Политика титула кредитора защищает инвестиции кредитора. Политика титула владельца Заголовок владельца защищает ваш капитал в собственности. Кредитор всегда будет требовать их политику, но политика владельца необязательна. Учитывая единовременную стоимость и защиту, которую она обеспечивает, пока вы или ваши наследники владеют домом, это, как правило, разумная инвестиция.

Предоплаченные и депонированные

Предоплата — это расходы, которые вы оплачиваете заранее при закрытии, такие как страхование домовладельцев и налоги на имущество. Они помещаются на Счет условного депонирования , которым управляет кредитор. Кредитор держит эти средства и оплачивает страховые и налоговые счета от вашего имени, когда они должны быть. Первоначальный платеж условного депонирования на компакт-диске может включать в себя несколько месяцев подушки плюс сумма, необходимая для покрытия счетов текущего года.

Per Diem Проценты и ипотечное страхование

Per Diem Interest — это суточный процент, который начисляется по вашему кредиту с даты закрытия до конца месяца. Вы платите это при закрытии, потому что ваш первый ипотечный платеж не будет причитаться до первого из следующего месяца. Частное ипотечное страхование (PMI) или Премиум по ипотечному страхованию (MIP) требуется, если ваш первоначальный платеж составляет менее 20%. CD перечислит это как ежемесячную стоимость в разделе «Проектируемые платежи», и первоначальная премия может быть собрана при закрытии.

Что произойдет, если в раскрытии информации будут ошибки?

Обнаружение ошибки в раскрытии информации о закрытии может быть тревожным, но правило TRID предоставляет вам конкретные меры защиты. Если вы идентифицируете ошибку, немедленно уведомите своего кредитора и агента по расчету. Во многих случаях кредитор может выдать исправленный компакт-диск. Однако в соответствии с TRID, новый трехдневный период ожидания запускается, если:

  • Годовая процентная ставка (APR) увеличивается более чем на 0,125% (или 0,25% для кредитов с регулируемой ставкой).
  • Кредитный продукт изменяется (например, от фиксированной ставки к кредиту с регулируемой ставкой).
  • Добавлен штраф за предоплату.

Если ошибка включает плату, которая превышает разрешенную толерантность (например, нулевая толерантность увеличивается), кредитор, как правило, требуется, чтобы вылечить нарушение, возместив вам переплату или зачислив сумму в ваш кредит. Вы не должны чувствовать себя вынужденным продолжить закрытие, если компакт-диск содержит нерешенные ошибки. ваше закрытие не может юридически произойти, пока исправленный компакт-диск не был предоставлен и срок ожидания истек, если изменения встретили один из триггеров выше.

Для более сложных вопросов, таких как спор о стоимости недвижимости или значительная проблема с титулом, проконсультируйтесь с вашим агентом по недвижимости и адвокатом по недвижимости. Они могут помочь вам решить, следует ли продолжать, пересмотреть или отложить закрытие. CFPB также предоставляет ресурсы для потребителей, которые считают, что их кредитор нарушил правила TRID. Вы можете узнать больше о Раскрытии закрытия прямо на веб-сайте CFPB, включая просмотр заполненной формы образца, чтобы понять, как должна выглядеть каждая строка.

Помогите себе в день закрытия

Раскрытие информации о закрытии - это ваша последняя возможность убедиться, что условия вашей ипотеки верны. Этот документ является кульминацией недель финансового контроля и переговоров. Потратив время на просмотр каждой страницы против вашей оценки кредита, проверку ваших личных и имущественных данных и понимание терминологии, вы превращаетесь из пассивного участника в информированного лица, принимающего решения.

Не стесняйтесь задавать вопросы кредитору. Компетентный кредитный офицер ожидает подробного обзора и должен быть в состоянии объяснить каждую плату на документе. Если что-то не так, доверьтесь своим инстинктам. Обязательный трехдневный период обзора существует именно для этой цели. Зайти в закрытие с четким пониманием вашего Закрытия Раскрытия означает войти в ваш новый дом с уверенностью и финансовым спокойствием.

Для дальнейшего чтения используйте такие ресурсы, как руководство по закрытию раскрытий Bankrate , чтобы оставаться в курсе или проконсультируйтесь с официальным образцом CFPB «Раскрытие информации о закрытии» , чтобы сравнить с вашей собственной формой.