Покупка недвижимости для отдыха - мечта для многих - отступление в горах, квартира на берегу моря или каюта на берегу озера. Однако процесс закрытия второго дома может быть более сложным, чем первичная покупка жилья. Уникальные требования к финансированию, ковенанты HOA, сезонные условия собственности и потенциальные соображения аренды - все это добавляет слои должной осмотрительности. При правильной подготовке и четком понимании каждого шага вы можете плавно перемещаться по закрытию и избегать дорогостоящих сюрпризов. Ниже приведены важные советы, расширенные с подробным руководством, чтобы помочь вам завершить покупку дома для отдыха с уверенностью.

Финансовая подготовка после предварительного утверждения

Кредиторы часто рассматривают второй дом как более высокий риск, что приводит к более строгим требованиям. Начните с получения предварительного одобрения ипотеки специально для отдыха или второго дома. Будьте готовы к более крупному первоначальному взносу - обычно от 20% до 25% для обычных кредитов, а иногда и 30% или более для крупных кредитов в дорогостоящих районах. Некоторые кредиторы могут разрешить до 10% с частным ипотечным страхованием, но это менее распространено. Понимание типа кредита, который соответствует вашей ситуации, имеет решающее значение. Варианты включают обычные кредиты, кредиты FHA (только для первичных домов - не применимо здесь) и портфельные кредиты, предлагаемые местными банками или кредитными союзами, которые могут иметь более гибкие условия для сезонной недвижимости.

Денежные резервы являются еще одним ключевым фактором. Кредиторы часто требуют от шести до двенадцати месяцев ипотечных платежей в резерве после закрытия, особенно для второго дома. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, имейте в виду, что андеррайтеры могут считать ее инвестиционной собственностью и требовать еще более высокие резервы. Получите всю финансовую документацию на ранней стадии: налоговые декларации, W-2, банковские выписки и доказательства средств для первоначального взноса и расходов на закрытие. Закрытие расходов на недвижимость для отпуска обычно колеблется от 2% до 5% от покупной цены и включает в себя сборы за получение кредита, оценку, страхование титулов, сборы за регистрацию и предоплаченные предметы, такие как налоги на имущество и страхование домовладельцев. Работа с кредитором, имеющим опыт в сделках с недвижимостью для отпуска, может оптимизировать процесс.

Для получения дополнительной информации о требованиях к ипотеке второго дома см. руководство по ипотеке второго дома Bankrate .

Готовность к юридическим и документам

Перед закрытием вам нужно понять правовую базу, регулирующую собственность. Соглашение о покупке является основой - тщательно проверьте его на случай непредвиденных обстоятельств, сроков и специальных положений. Общие непредвиденные обстоятельства включают финансирование, проверку, оценку и проверку прав собственности. В некоторых штатах адвокат должен справиться с закрытием; в других случаях процесс управляется компанией по депонированию или праву собственности. Независимо от того, наличие опытного адвоката по недвижимости рассматривает все документы разумно, особенно если имущество находится в штате с другими законами от вашего родного штата. Квалифицированный адвокат может обнаружить такие вопросы, как нераскрытые сервитуты, посягательства или ограничительные соглашения, которые могут повлиять на использование вами имущества.

Также подтвердите, что продавец предоставил юридически необходимые раскрытия, такие как краска на основе свинца (для домов, построенных до 1978 года), отчеты о состоянии имущества и любые известные дефекты. В домах для отдыха могут быть дополнительные требования к раскрытию информации, связанные с зонами наводнений, риском пожара или общими септическими системами. Не пропустите отчет о праве собственности - он раскрывает залог, суждения или претензии к собственности. Страхование прав собственности владельца защищает вас от будущих споров, и обычно требуется политика права собственности кредитора. Страхование прав собственности - это одноразовая премия, выплачиваемая при закрытии и стоит затрат на спокойствие.

Американская ассоциация земельных титулов (FLT:0) предоставляет ресурсы по страхованию и защите прав собственности.

Инспекция недвижимости: больше, чем основы

Стандартный осмотр дома необходим, но объекты отдыха часто требуют специализированных проверок из-за их уникальных характеристик. Если недвижимость находится в прибрежной зоне, ищите коррозию соленой воды, плесень и повреждение ветра. В горных районах, проверьте наличие ледяных дамб, повреждение от замерзания и снегоуборочную способность на крыше. В сельских условиях обязательна отдельная проверка скважины и септической системы - эти системы дороги для ремонта и могут не покрываться типичным домашним страхованием. Кроме того, рассмотрите инспекции вредителей для термитов или разрушающих древесину организмов, особенно в лесных или влажных средах.

Помимо конструктивных элементов, протестируйте все приборы, сантехнические приборы и электрические системы. Включите каждый кран, промывные туалеты, запустите посудомоечную машину и стиральную машину и протестируйте систему HVAC как в режиме отопления, так и в режиме охлаждения. Если в собственности есть бассейн, спа, док или другие рекреационные функции, они должны быть проверены отдельно специалистом. Обратите внимание на состояние палуб, перил и наружных конструкций, которые активно используются во время отпуска. Если продавец согласился сделать ремонт на основе проверки, получите эти предметы в письменной форме и проверьте завершение до окончательного прохождения.

Международная ассоциация сертифицированных инспекторов по дому (InterNACHI) предлагает всеобъемлющий контрольный список для проверки дома , чтобы направлять вас.

Название Поиск и страхование

Тщательный поиск названия не подлежит обсуждению. Он подтверждает, что продавец имеет четкое право собственности и определяет любые обременения, такие как залог, неоплаченные налоги на имущество, сервитуты или оценки ассоциации домовладельцев (HOA). Отпускные свойства часто имеют общие зоны, подъездные дороги или права на использование удобств, которые могут создавать уникальные проблемы с названием. Например, дорожный сервитут может позволить общественности пересекать часть имущества, или право доступа к озеру может принадлежать соседнему лоту. Эти детали должны быть четко документированы в отчете о названии, чтобы вы точно понимали, что вы покупаете.

Страхование титула делится на два типа: страхование титула кредитора (требуется ипотечной компанией) и страхование титула владельца (необязательно, но настоятельно рекомендуется). Политика кредитора защищает только проценты кредитора, в то время как политика владельца защищает ваши инвестиции от претензий или юридических сборов от дефектов титула. Учитывая потенциал для скрытых требований, таких как наследник предыдущего владельца, отстаивающего права. Политика титула владельца обеспечивает решающую защиту. Стоимость обычно основана на покупной цене и является единовременной премией, выплачиваемой при закрытии. Многие специалисты по недвижимости советуют, что вы не можете позволить себе пропустить его.

Координация с профессионалами

Успешное закрытие зависит от эффективного сотрудничества между вашим агентом по недвижимости, кредитором, адвокатом, сотрудником по депонированию, а иногда и бухгалтером. Выберите агента по недвижимости, который специализируется на недвижимости для отдыха на этом конкретном рынке. Они понимают местные сроки проверки, сезонные причуды, такие как замороженные водопроводные трубы зимой, и лучшие инспекторы и подрядчики. Ваш агент также может помочь интерпретировать документы HOA и правила краткосрочной аренды, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду.

Ваш кредитор должен быть знаком с финансированием второго дома и четко сообщать о вехах кредитования. Координируйтесь на ранней стадии с компанией по депонированию или оформлению правового титула, чтобы обеспечить своевременное оформление всех документов. Если вы используете адвоката, делитесь всеми контрактами и раскрытиями задолго до даты закрытия, чтобы обеспечить достаточный обзор. Один контакт - часто сотрудник по депонированию - может помочь сохранить все согласованные. Наконец, если вы намерены использовать недвижимость в качестве аренды, проконсультируйтесь с налоговым специалистом о последствиях вычета процентов по ипотечным кредитам, амортизации и отчетности о доходах. Для получения дополнительной информации Налоговое управление США предоставляет руководство по аренде жилой и отпускной недвижимости .

Прохождение Final Walking Checklist

Последний шаг - это ваша последняя возможность проверить состояние объекта недвижимости до вступления в собственность. Запланируйте его на 24-48 часов до закрытия, а не на утро, чтобы дать время на решение любых проблем. Принесите контрольный список и смартфон для фотографий и видео. Вот что проверить:

  • Общее условие: Подтвердите, что имущество находится в том же состоянии, что и при внесении предложения, — никаких новых повреждений или недостающих приспособлений.
  • Ремонт завершен: Проверить, что все предметы из инспекционной непредвиденной ситуации были исправлены.
  • Приборы и системы: Включите плиту, холодильник, посудомоечную машину, утилизацию мусора, печь, кондиционер, водонагреватель и потолочные вентиляторы. Убедитесь, что они все работают.
  • Слив и вода: Запускайте все краны (горячие и холодные), проверяйте на наличие утечек под раковинами, промывайте туалеты и проверяйте утилизацию мусора. Если есть колодец, подтвердите давление и качество воды.
  • Электрические: Переключатели переключателей, тестовые розетки (особенно GFCI в ванных комнатах и кухнях) и обеспечивают работу освещения и выхлопных вентиляторов.
  • Внешний вид: Осмотрите крышу, желоба, сайдинг, окна, палубы и патио. Ищите признаки утечек, гниения или повреждения насекомых.
  • Особые особенности: Если в собственности есть бассейн, спа-салон, система спринклера, лифт или генератор, проверьте или проверьте каждого со специалистом, если это необходимо.
  • Предметы, включенные в продажу: Проверьте, что все личное имущество, указанное в контракте — мебель, бытовая техника, гребные доски и т. Д. — присутствует и находится в хорошем состоянии.
  • Аккассории: Подтверждают, что пульты, руководства, ключи, открыватели гаражных ворот и коды безопасности предоставляются.

Если вы обнаружите проблему, немедленно сообщите своему агенту. Незначительные проблемы иногда могут быть решены с помощью кредита или условного депонирования, но серьезные дефекты могут задержать закрытие. Тщательный переход снижает вероятность неприятных открытий после вашего переезда.

Тщательно проверяя документы закрытия

Легко чувствовать себя поспешным, подписывая десятки страниц за закрытым столом, но сопротивляйтесь этому давлению. Потратьте время, чтобы прочитать каждый документ или запросить цифровую копию на день раньше, чтобы вы могли ознакомиться с вашим адвокатом или агентом. Ключевые документы включают:

  • Раскрытие информации (CD): Сравните это с оценкой кредита, которую вы получили ранее. Ищите изменения процентной ставки, условий кредита, стоимости закрытия и сумм, связанных с наличными. Если цифры значительно отличаются, спросите, почему.
  • Векселя: Это ваше обещание погасить кредит. Проверьте сумму кредита, процентную ставку, график платежей и штрафы за досрочное погашение.
  • Дело о доверии или ипотеке: Это дает кредитору обеспечительный интерес в собственности. Проверьте, что юридическое описание соответствует отчету о праве собственности.
  • Расчетная ведомость (ALTA или HUD-1): В этой статье перечислены все дебеты и кредиты для покупателя и продавца. Убедитесь, что ваш депозит, первоначальный взнос и расходы на закрытие правильно учтены.
  • Политика титульного страхования: Проанализируйте условия и охват как политики кредитора, так и политики владельца.
  • Документы HOA: Если недвижимость находится в ассоциации домовладельцев, вам нужно будет подписать документы, подтверждающие соглашения, условия и ограничения (CC &Rs), а также текущий график платежей и любые ожидающие специальных оценок.
  • Подтверждения и раскрытия: Они могут включать в себя показания о состоянии собственности, раскрытие краски на основе свинца или подтверждение зоны наводнения.

Если какой-либо документ содержит ошибки или нечеткий язык, попросите разъяснения или исправления перед подписанием. Это ваше право и ваша ответственность. Ошибка в деле, например, может создать головные боли на годы.

Организация и ведение учета

На протяжении всего процесса закрытия, поддерживать организованный файл всех документов, электронных писем и квитанций. Используйте физическое связующее или цифровую папку системы. Важные элементы, чтобы сохранить включают в себя: договор купли-продажи и все дополнения, отчеты об инспекции, оценка, заявление на кредит и письма об утверждении, переписка с вашим агентом и кредитором, квитанции для серьезных денежных депозитов и других платежей, отчет о праве собственности и, наконец, выполненные документы закрытия. После закрытия, хранить дело, страховой полис титула и любые гарантии (приборы, крыша, септик) в безопасном месте - предпочтительно огнестойкий сейф или защищенное облачное резервное копирование.

Не следует упускать из виду задачи по закрытию. Передача коммунальных услуг на ваше имя (электрическое, водное, газовое, мусорное, интернет) вступает в силу с даты закрытия. Если в собственности есть спутниковое телевидение, система безопасности или услуги по благоустройству, организуйте продолжение или отмену по мере необходимости. Измените все замки и перепрограммируйте коды гаража для обеспечения безопасности. Если недвижимость находится в отдаленном районе, подумайте об установке умного замка или системы безопасности, которые вы можете контролировать удаленно. Уведомите страховую компанию своих домовладельцев о покупке и убедитесь, что у вас есть адекватное покрытие для дома отдыха - включая ответственность, если вы планируете сдавать его в аренду. Сохраните копии документов о закрытии с вашими налоговыми записями; они будут необходимы для графиков амортизации или расчетов прироста капитала, если вы продаете позже.

Особые соображения по поводу собственности на отпуск

Отпускные дома поставляются с определенным набором проблем, которые не имеют первичных резиденций. Во-первых, полностью поймите правила HOA. Многие курортные сообщества имеют строгие правила относительно сроков аренды, шума, парковки и внешних изменений. Некоторые HOA полностью запрещают краткосрочную аренду; другие ограничивают их определенными сезонами. Если вы намерены арендовать недвижимость, чтобы компенсировать расходы, убедитесь, что HOA позволяет это и проверьте любые ограничения, такие как минимальные условия аренды (например, 30 дней). Кроме того, проверьте финансовое здоровье HOA - достаточны ли резервы? Существуют ли предстоящие специальные оценки? Эти сборы могут значительно повлиять на ваш бюджет.

Страхование - еще одна важная область. Стандартные политики домовладельцев могут не покрывать длинные вакансии или использование аренды. Вам может понадобиться политика пожара в жилом помещении для сезонного использования, политика арендодателя, если вы сдаете в аренду время от времени, или специализированная политика краткосрочной аренды от страховщика, такого как Proper, Allstate или Nationwide. Некоторые политики исключают ущерб, вызванный замораживанием, если дом не занят более нескольких дней. Спросите своего страховщика о покрытии для лопнувших труб, краже из аренды отпуска и ответственности для гостей.

Налоговые последствия также различаются. Ипотечные проценты на второй дом вычитаются до 750 000 долларов долга по приобретению, с учетом ограничений. Налоги на недвижимость вычитаются до 10 000 долларов США в сочетании с государственными и местными налогами (SALT cap). Если вы сдаете в аренду недвижимость, вы должны сообщать о доходах от аренды и можете вычесть расходы, такие как сборы за управление, ремонт и амортизация. Однако налоговый режим зависит от того, сколько дней вы используете его лично. Налоговое управление имеет конкретные правила - если вы сдаете его в аренду 14 дней или менее в год, доход не облагается налогом. Если вы сдаете его в аренду больше и используете его лично менее 14 дней или 10% дней аренды, он рассматривается как арендная собственность.

Для более глубокого погружения в налоговые правила см. руководство по налоговым льготам для второго дома .

Заключение

Закрытие объекта для отдыха не должно быть стрессовым испытанием. Подготовив финансово, проведя тщательные проверки, работая с опытной командой и тщательно просматривая все документы, вы можете уверенно перейти от покупателя к владельцу. Ключ заключается в том, чтобы относиться к процессу с той же серьезностью, что и к первичной покупке дома, а затем добавить дополнительный уровень должной осмотрительности к уникальным факторам, которые приходят с домом для отдыха. С этими расширенными советами вы хорошо оснащены, чтобы плавно ориентироваться в закрытии и начать наслаждаться своим хорошо заработанным отдыхом. Успешное закрытие закладывает основу для многих лет незабываемых семейных каникул и, для некоторых, интеллектуального потока инвестиционного дохода. Шаг за шагом задавайте вопросы, когда сомневаетесь, и сохраняйте свою конечную цель - расслабление и удовольствие - четко в поле зрения.