Table of Contents

Сроки закрытия сделки: от подписанного предложения до окончательной подписи

Путешествие от принятого предложения к хранению ключей к вашему новому дому включает в себя тщательно скоординированную последовательность шагов, известных как процесс закрытия. В то время как местные обычаи, типы кредитов и рыночные условия могут изменить график, стандартное закрытие недвижимости обычно охватывает 30 до 60 дней . Это руководство разбивает каждый этап этой временной шкалы, уточняя обязанности покупателей, продавцов и их профессиональных команд и предоставляет практические идеи, чтобы сохранить сделку без ненужных задержек.

Фаза 1: Основание – предварительное утверждение через ратифицированный договор

Финансовая подготовка перед предложением

Сроки не начинаются, когда предложение написано - это начинается с финансовой готовности покупателя. А ипотеки предварительного одобрения несет значительно больший вес, чем простая предварительная квалификация. Предварительное одобрение требует, чтобы кредитор вытащил кредит покупателя, проверил доход и активы и выдал условное обязательство на конкретную сумму кредита. Это сигнализирует продавцам, что покупатель является серьезным и способен обеспечить финансирование. На конкурентных рынках агенты по листингу часто отказываются рассматривать предложения без приложенного письма предварительного одобрения. Покупатели должны получить предварительное одобрение от по крайней мере двух кредиторов для сравнения условий и обеспечения их резервного варианта в случае икоты с основным кредитором.

Создание конкурентного предложения

После того, как покупатель идентифицирует имущество, их агент составляет соглашение о покупке . Этот юридически обязывающий документ определяет цену покупки, предлагаемую дату закрытия, сумму депозита в виде серьезных денег и все важные непредвиденные обстоятельства . Нештатные обстоятельства - это условия, которые должны быть выполнены, чтобы контракт оставался обязательным, давая покупателю правовую стратегию выхода, если определенные критерии не выполняются. Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства включают:

  • Финансовая ситуация: Позволяет покупателю снять кредит, если он не может получить ипотеку в течение определенного периода времени, обычно от 21 до 30 дней.
  • Инспекционная непредвиденная ситуация: Позволяет покупателю провести профессиональную проверку имущества и договориться о ремонте или расторгнуть договор, если обнаружены значительные проблемы.
  • Оценочная непредвиденная ситуация: Защищает покупателя, если стоимость дома оценивается ниже согласованной покупной цены, что позволяет провести повторные переговоры или вывести средства.

Продавец отвечает на предложение акцептом, отказом или встречным предложением. Эта фаза переговоров может длиться от нескольких часов до нескольких дней. Как только обе стороны подпишут окончательный вариант, контракт ратифицируется , и начинается официальный срок закрытия. Дата ратификации является точкой отсчета для всех последующих сроков.

Фаза 2: Депонирование, Due Diligence и период инспекции (1-15 дней)

Открытие депозита и внесение самых заработанных денег

Сразу после ратификации покупатель вносит самые большие деньги на нейтральный счет третьей стороны, обычно принадлежащий титульной компании или агенту условного депонирования. Этот депозит демонстрирует обязательство покупателя и обычно составляет от 1% до 3% от покупной цены, хотя он может быть выше на конкурентных рынках. Сотрудник по депонированию открывает файл и действует в качестве центрального координатора по сбору документов и выплате средств. Одновременно агент покупателя заказывает поиск правового титула у лицензированной титульной компании для проверки собственности продавца и выявления любых залогов или обременений.

Название: Поиск и предварительный отчет

Поиск заголовка проверяет публичные записи, чтобы подтвердить законное право продавца передать право собственности и идентифицирует любые зарегистрированные претензии к собственности. Покупатель и его агент получают предварительный отчет о праве собственности, в котором перечислены все обременения, включая неоплаченные налоги на имущество, суждения против продавца, невыпущенные ипотечные кредиты, залогы ассоциации домовладельцев (HOA) и сервитуты, предоставляющие доступ к коммунальным услугам или соседним объектам недвижимости. Рассмотрение этого отчета на ранней стадии имеет решающее значение, поскольку нерешенные вопросы прав собственности являются основной причиной задержек закрытия. [[FLT: 2]] Американская ассоциация земельного титула (ALTA) [[FLT: 3]] предоставляет ресурсы, объясняющие, как страхование прав собственности защищает от скрытых рисков, которые могут возникнуть после закрытия.

Период проверки: глубокое погружение в состояние собственности

Период проверки является наиболее активным временем для покупателя.Общая проверка дома охватывает структурную целостность объекта, крышу, фундамент, системы HVAC, сантехнику и электрические компоненты. В зависимости от возраста, местоположения и типа объекта, могут быть оправданы специализированные проверки:

  • Термит / инспекция вредителей: Требуется многими кредиторами, особенно в более теплом климате, где преобладают разрушающие древесину организмы.
  • Радонный тест: Рекомендован в областях с известным радонным потенциалом; радон является второй ведущей причиной рака легких.
  • Семерный охват: Проверка камеры на главной канализационной линии для проверки засорения, трещин или проникновения корня дерева, которое может стоить тысячи долларов для ремонта.
  • Проверка на наличие плесени: Рекомендуется, если у объекта есть история повреждения водой или видимой плесени.
  • Химни / Осмотр камина: Важно для старых домов с кладки дымоходов.
  • Хорошая и септическая инспекция: Необходима для сельской собственности, не связанной с муниципальными системами.

Агент покупателя представляет продавцу отчеты об инспекции и ведет переговоры о ремонте или кредитах. Это ключевой момент: если соглашение не может быть достигнуто, покупатель может вызвать непредвиденные обстоятельства инспекции и уйти с их серьезными деньгами. Привлечение инспектора, сертифицированного Американским обществом домашних инспекторов (ASHI) , помогает обеспечить тщательную и этическую оценку. Покупатели также должны лично присутствовать на инспекции, чтобы задать вопросы и получить из первых рук знания о системах собственности.

Фаза 3: Оценка, обработка кредитов и андеррайтинг (дни 15-35)

Оценка: защита инвестиций кредитора

В то время как проверки сосредоточены на физическом состоянии имущества, оценка фокусируется на его рыночной стоимости. Кредитор заказывает оценку, чтобы убедиться, что имущество стоит суммы, которую они кредитуют. Оценщик оценивает недавние сопоставимые продажи (компы), местоположение дома, квадратный фут, размер лота и общее состояние. Если оценка приходит в ниже контрактной цены, он создает разрыв в оценке. . В этом сценарии покупатель должен либо договориться о цене вниз, заплатить разницу в наличных деньгах, либо оспорить оценку с дополнительными данными. Пробелы в оценке являются общим источником отмены сделки на быстро растущих рынках. Покупатели могут смягчить этот риск, включив пункт о разрыве в оценке в своем предложении, заявив, что они будут покрывать конкретную сумму выше оценочной стоимости.

Обработка и андеррайтинг займа: машинный зал

Одновременно пакет займов покупателя переходит в полное андеррайтинг. Андеррайтер проверяет всю документацию, предоставленную покупателем: платежные закладки, W-2, налоговые декларации, банковские выписки и кредитную историю. Они запускают кредит через автоматизированные системы андеррайтинга, такие как финансист-заемщик Fannie Mae или ипотечный инспектор Freddie Mac, а затем выдают условное одобрение. Общие условия, которые покупатель должен удовлетворить, включают:

  • Письменное объяснение крупных вкладов на банковских счетах (источник средств).
  • Проверка истории аренды от предыдущих арендодателей.
  • Документация подарочного письма, если средства были подарены для первоначального взноса, включая доказательство способности дарителя предоставить средства.
  • Доказательство страхования домовладельцев с достаточным покрытием.
  • Письма о выплате по любым непогашенным долгам, которые покупатель намерен закрыть до закрытия.
  • Доказательства удовлетворительной оценки.

На протяжении всего этого этапа общение жизненно важно. Покупатели должны избегать совершения крупных покупок, смены рабочих мест или подачи заявки на новый кредит, так как любое изменение их финансового профиля может потребовать повторного андеррайтинга и отсрочки сроков закрытия. Оценка кредита, предоставленная ранее в процессе, должна быть тщательно пересмотрена, поскольку в ней излагаются условия кредита и предполагаемые расходы. Андеррайтер может запросить дополнительные документы в любой момент, а быстрые ответы предотвращают узкие места.

Фаза 4: Удаление в случае непредвиденных обстоятельств, Раскрытие информации о закрытии и Последний переход (дни 35-50)

Удаление непредвиденных обстоятельств: точка невозврата

Как только оценка приходит по цене контракта или выше, и кредит получает ясное для закрытия от андеррайтинга, покупатель формально подписывает свои непредвиденные обстоятельства. Удаление непредвиденных обстоятельств является важной вехой — оно превращает контракт из условного соглашения в обязательный, неотменяемый договор купли-продажи. На этом этапе серьезные деньги покупателя, как правило, подвергаются риску, если они отступят без законной причины. Покупатели не должны удалять непредвиденные обстоятельства, пока они полностью не удовлетворены результатами проверки, оценочной стоимостью и статусом одобрения кредита.

Закрытие Раскрытия (CD): Критический обзор Документ

Кредитор по закону обязан предоставить Раскрытие информации покупателю по крайней мере за три рабочих дня до запланированной даты закрытия. Это не документ для обезличивания. CD перечисляет все окончательные расходы, связанные с кредитом и покупкой, включая сборы за кредит, страхование титула, сборы за регистрацию, предоплаченные налоги и точную сумму, необходимую для закрытия. Покупатели должны сравнить CD с Оценка кредита , которую они получили ранее. Если есть значительные изменения в сборах или условиях кредита, трехдневный период обзора может сбросить, отодвигая дату закрытия. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предлагает подробные объяснения каждого раздела этой критической формы, помогая покупателям обнаружить ошибки или неожиданные сборы.

Оригинальное название: Last Chance to Verify

Как правило, проводится в течение 24 часов после закрытия, , окончательный проход является последней возможностью покупателя проверить состояние имущества. Это не вторая проверка, а подтверждение того, что имущество находится в том же состоянии, что и когда было сделано предложение, что любой согласованный ремонт был завершен, и что дом является вакантным, если не заключен договор аренды. Покупатель проверяет, что все приборы и приспособления остаются, коммунальные услуги включены, никаких новых повреждений не произошло, и имущество не было обнаружено, и любые расхождения, обнаруженные во время прохождения, должны быть устранены до подписания. Если продавец переехал досрочно, покупатель также должен проверить, что имущество является метлой и что мусор был удален.

Фаза 5: День закрытия - Подписание, финансирование и запись (дни 50-60)

Церемония подписания

В зависимости от законодательства штата покупатель и продавец могут встретиться в титульной компании, офисе условного депонирования или адвокатской конторе. Объем документов существенный и включает:

  • Обязательная записка: Юридическое обещание покупателя погасить ипотеку, включая процентную ставку, график платежей и срок.
  • В этом случае, если вы не можете получить кредит, то вы можете получить кредит, который вы можете получить, если вы не можете получить кредит.
  • Раскрытие информации о закрытии: Окончательное подтверждение всех расходов и условий кредитования.
  • Первоначальный депозитный отчет: Подробности о налоге на имущество и страховых резервах, которые имеет кредитор.
  • Сертификат занятости: Требуется для нового строительства или капитального ремонта.

Продавец подписывает дел , передает право собственности покупателю, и предоставляет письменное свидетельство о праве собственности , присягая, что нет никаких неизвестных залогов или претензий к собственности. Обе стороны также подписывают различные письменные показания и раскрытия, требуемые государственным и федеральным законодательством. Покупатели должны принести удостоверение личности с фотографией и иметь свой удостоверенный или чек кассира, готовый к закрытию расходов, не включенных в сумму кредита.

Финансирование и запись: последние шаги

После подписания всех документов они сканируются и отправляются кредитору для окончательного одобрения финансирования . Кредитор переводит кредитные средства агенту условного депонирования. Это часто самая напряженная часть дня закрытия, поскольку провода могут быть задержаны банковскими протоколами, неправильными номерами маршрутизации или мерами по предотвращению мошенничества. После получения средств агент условного депонирования разрешает запись . Деяние официально записывается в офис регистратора графства, делая передачу права собственности делом публичной записи. В этот момент сделка закрыта. Продавец получает свои доходы за вычетом любых выплат и затрат на закрытие, а покупатель получает ключи. Большинство фондов закрытия и записи в тот же день, но в некоторых случаях запись может произойти на следующий рабочий день.

Распространенные подводные камни, которые нарушают временную шкалу закрытия

Даже при тщательном планировании сроки закрытия недвижимости могут столкнуться с препятствиями.Понимание этих рисков помогает покупателям и агентам активно их устранять.

Разрыв в оценке

Низкая оценка является одним из наиболее распространенных нарушителей сделки. Когда оценочная стоимость оказывается ниже цены контракта, кредитор будет кредитовать только на основе более низкой стоимости. Покупатели могут смягчить это, включив в свое предложение пункт о разрыве в оценке , согласившись покрыть конкретную сумму выше оценочной стоимости. На горячем рынке это может сделать предложение более конкурентоспособным, но это требует от покупателя дополнительных денежных резервов. Продавцы также должны быть готовы пересмотреть цену или предоставить документацию, оправдывающую цену контракта, такую как недавние обновления или конкретные сопоставимые продажи, которые оценщик мог пропустить.

Условия андеррайтинга и задержка документации

Кредиторы часто запрашивают дополнительную документацию в конце процесса. Задержка с выплатой, показывающая недавний бонус, большой депозит, сделанный несколько месяцев назад, или непроверенный источник средств, может остановить андеррайтинг. Лучшая защита заключается в том, чтобы немедленно предоставить всю запрашиваемую документацию и проактивно сообщить о любых изменениях в финансовом состоянии сотруднику по кредиту. Покупатели должны поддерживать все финансовые документы организованными и доступными и отвечать на запросы кредитора в течение 24 часов. Работа с отзывчивым и авторитетным кредитором с самого начала имеет решающее значение для поддержания графика. Покупатели также должны попросить своего кредитора о списке документов, которые им, вероятно, понадобятся до начала процесса подачи заявки.

Переговоры по инспекционному ремонту

Переговоры могут быть сведены к минимуму по результатам проверки. Продавец может отказаться платить за значительный ремонт, или покупатель может уйти по таким вопросам, как повреждение термитов, трещины фундамента или устаревшие электрические системы. Агенты играют ключевую роль в управлении ожиданиями и поиске промежуточного основания, например, предлагая кредит при закрытии, а не требуя, чтобы работа была выполнена до закрытия. Продавцы должны рассмотреть возможность получения предварительных проверок для выявления и решения проблем, прежде чем они станут пунктами переговоров. Покупатели должны расставить приоритеты безопасности и структурные вопросы по косметическим предпочтениям при принятии решения о том, какой ремонт запрашивать.

Дефекты заголовка и правовые вопросы

Старое задержание от предыдущего владельца, открытое разрешение от неразрешенного ремонта или сервитут, который ограничивает предполагаемое использование покупателем недвижимости, может задержать или убить сделку. Титульный дом, как правило, решает эти вопросы, но процесс занимает время. Заказ предварительного отчета о праве собственности сразу после ратификации и рассмотрение его с адвокатом по недвижимости - лучший способ избежать сюрпризов в последнюю минуту. Покупатели также должны проверить любые ковенанты, условия и ограничения (CC & Rs), которые могут ограничить их использование имущества, такие как ограничения на домашних животных, правила парковки или ограничения аренды.

Финансовые изменения покупателя в процессе

Покупатели, которые меняют работу, берут на себя новые долги (например, автокредит или новую кредитную карту) или совершают крупные покупки в течение периода закрытия, могут поставить под угрозу свое одобрение кредита. Кредиторы часто снова берут кредит непосредственно перед закрытием, и любой новый долг может изменить соотношение долга к доходу и вызвать повторное андеррайтинг. Покупатели должны избегать любых значительных финансовых изменений до завершения закрытия. Если покупатель должен сменить работу до закрытия, они должны немедленно обсудить ситуацию со своим кредитором, чтобы определить, как это повлияет на их одобрение.

Вывод: Навигация по процессу закрытия с уверенностью

30-60-дневный график закрытия недвижимости - это сложный, многоступенчатый путь с участием скоординированной команды кредиторов, инспекторов, титульных офицеров, адвокатов и агентов. Успех зависит от организации, четкой коммуникации и глубокого понимания каждого этапа. Для покупателей, оставаясь финансово стабильным и реагируя на запросы документации имеет первостепенное значение. Для продавцов, обеспечивая четкое название и завершая согласованный ремонт, создает доверие и предотвращает задержки. Являетесь ли вы впервые покупателем жилья или опытным инвестором, руководство HUD по домовладению HUD обеспечивает всеобъемлющую отправную точку для навигации по процессу. Предвидя каждый шаг, готовясь к общим подводным камням и поддерживая открытые линии связи со всеми сторонами, вы можете уверенно двигаться к финишной линии и превратить подписанное предложение в завершенный акт и успешную передачу собственности.