Что такое титульное страхование?

Страхование титула - это специализированный полис, который защищает владельцев собственности и кредиторов от финансовых потерь, вызванных дефектами в титуле - правовая запись о собственности. В отличие от страхования домовладельцев, которое охватывает будущие события, такие как пожар или кража, страхование титула решает проблемы, которые произошли до покупки имущества. Эти дефекты могут включать ошибки в публичных записях, нераскрытые залогы, поддельные документы, мошенничество, претензии от неизвестных наследников или ошибки, допущенные во время предыдущих поисков титула.

Политика выдается после тщательного поиска титула, проводимого титульной компанией или адвокатом по недвижимости. Поиск проверяет публичные записи - документы, налоговые отчеты, судебные решения и многое другое - для выявления любых проблем. Если проблемы обнаружены, они должны быть решены до того, как страховщик выдаст чистую политику. После выдачи политика остается в силе до тех пор, пока вы или ваши наследники владеют имуществом, обеспечивая постоянную защиту от скрытых рисков, которые могут возникнуть в противном случае годы спустя.

Происхождение и цель титульного страхования

Страхование титулов появилось в конце 19-го века, когда быстрые продажи земли в Соединенных Штатах показали, что многие дела содержат скрытые недостатки. В отличие от других видов страхования, которые защищают от неизвестных будущих опасностей, страхование титулов защищает от прошлых событий, которые являются облачным владением. Это ретроспективное покрытие является его уникальной ценностью. Стандартный поиск титулов может выявить многие проблемы, но некоторые дефекты невидимы даже для самого прилежного эксперта - поддельные подписи, нераскрытые наследники или клерикальные ошибки, которые проскальзывают. Страхование титулов заполняет этот пробел, покрывая расходы на защиту вашего владения и оплату обоснованных требований.

Без этого покупатель может потерять свой дом, если давно потерянный родственник появится с действительным требованием о собственности, или если неоплаченный подрядчик предыдущего владельца подаст залог механика через годы после продажи. Страхование титула гарантирует, что ваши инвестиции безопасны, даже когда предыдущие ошибки выясняются.

Почему страхование титулов важно?

Важность титульного страхования выходит за рамки простой защиты. Он обеспечивает спокойствие и финансовую безопасность в сделках, в которых участвует самый большой актив, которым когда-либо будет владеть большинство людей. Название недвижимости может быть омрачено проблемами, которые не очевидны во время стандартной сделки. Например, предыдущий владелец мог не заплатить налоги на имущество, что привело к налоговому залогу, который прилагается к собственности. Или подрядчик, который работал над домом много лет назад, мог подать залог механика за неоплачиваемую работу, даже после того, как имущество перешло из рук в руки. Без титульного страхования вы будете нести ответственность за решение этих требований - потенциально стоившие тысячи долларов в виде юридических сборов и расчетных платежей.

Страхование прав собственности также упрощает процесс закрытия. Кредиторы почти всегда требуют, чтобы политика прав собственности кредитора защищала их инвестиции. Хотя политика владельца является необязательной во многих штатах, она широко рекомендуется. Разовая премия, обычно выплачиваемая при закрытии, покрывает вас в течение всего времени, когда вы владеете домом, и во многих случаях она также покрывает ваших наследников.

Защита от скрытых рисков

Многие дефекты заголовка не могут быть обнаружены стандартным поиском заголовка, даже с использованием современных технологий. Эти скрытые риски включают:

  • Подделка или мошенничество: Предыдущий владелец мог подписать акт, который позже был обнаружен как подделка.
  • Нераскрытые наследники: Родственник умершего владельца может появиться спустя годы, претендуя на долю в собственности.
  • Ошибки в публичных документах: Клерикальные ошибки в индексах или юридических описаниях могут создать двусмысленность в отношении собственности.
  • Ошибки в предыдущих поисках заголовка: Предыдущий экзаменатор заголовка мог пропустить записанное залоговое или сервитутное помещение.
  • Психическая некомпетентность: Предыдущий владелец мог передать имущество, хотя юридически не компетентен это сделать.
  • Нераскрытый развод или банкротство: Бывший супруг или доверенное лицо предыдущего владельца могут иметь незарегистрированный интерес.

Страхование правового титула покрывает расходы на защиту вашей собственности от этих требований и оплачивает любые действительные претензии до суммы полиса.Во многих случаях страховщик также выполняет всю юридическую работу, поэтому вам не нужно беспокоиться о найме адвоката.

Покрытие и расходы

Страхование титулов требует единовременной премии, которая обычно составляет от 0,5% до 1% от покупной цены недвижимости. Для дома стоимостью 300 000 долларов эта премия может варьироваться от 1500 до 3000 долларов. Стоимость варьируется в зависимости от штата, стоимости имущества и выбранного страховщика. Многие штаты регулируют премии, поэтому ставки часто одинаковы для разных компаний, но сборы за дополнительные услуги, такие как поиск титулов, закрытие и курьерские сборы, могут отличаться. Всегда просите детализированную оценку для сравнения общих затрат.

Охват политики широк. Он оплачивает:

  • Правовая защита от претензий к титулу, включая судебные издержки и гонорары адвоката.
  • Расходы на разрешение для покрытых дефектов, таких как погашение действительного залога или исправление ошибки записи.
  • Потеря стоимости, если имущество не может быть продано или заложено, как ожидалось, из-за дефекта правового титула.

Покрытие длится до тех пор, пока вы или ваши наследники заинтересованы в собственности. Если вы продаете дом, новый полис страхования прав собственности вашего покупателя возьмет на себя. Некоторые политики также включают защиту от инфляции или дополнительные одобрения для конкретных рисков, таких как нарушения зонирования или проблемы с опросом.

Стандарт vs. расширенное покрытие

Политика владельца представлена в двух основных формах. Стандартная политика охватывает основные риски, такие как подделка, отсутствие доступа и нераскрытые наследники. Расширенная политика добавляет покрытие рисков, таких как нарушения зонирования, проблемы с разрешением на строительство и посягательства — проблемы, часто встречающиеся в опросе. Покупатели в районах со старыми домами или сложными подразделениями часто выбирают расширенную политику для более широкой защиты. Расширенная политика может также охватывать ограничительные соглашения, которые ограничивают то, как вы можете использовать собственность. В то время как расширенная политика стоит больше, она может сэкономить тысячи, если возникает проблема, которая в противном случае была бы исключена.

Политика кредитора против политики владельца

Существует два основных типа страховых полисов, и понимание разницы имеет решающее значение.

Политика кредитора

Ваш ипотечный кредитор потребует от вас приобрести политику кредитора. Эта политика защищает финансовые интересы кредитора в собственности. Она не защищает вас. Если возникает проблема с титулом и вы не выполняете свои обязательства, кредитор может подать иск о возмещении своих убытков. Покрытие политики уменьшается по мере погашения вашей ипотеки; как только кредит погашается, политика кредитора истекает. Стоимость обычно составляет от 0,5% до 1% от суммы кредита, и она часто увязывается с политикой владельца со скидкой.

Политика собственника

Политика владельца защищает ваши права на капитал и собственность. Она покрывает полную цену покупки дома и увеличивается с инфляцией или улучшениями. Эта политика необязательна во многих сделках, но пропуск ее оставляет вас лично ответственным за дефекты прав собственности. Большинство специалистов по недвижимости настоятельно советуют покупать политику владельца для вашей собственной защиты. Премия - это одноразовая стоимость, уплаченная при закрытии, и покрытие продолжается, даже если вы рефинансируете или берете кредит на собственный капитал - хотя эти новые кредиты обычно требуют новой политики кредитора.

Одновременное скидка на выпуск: При покупке полиса кредитора и владельца у одной и той же компании вы часто получаете скидку на страховую премию владельца. Это может снизить общую стоимость на 10-30%, сделав политику владельца еще более доступной.

Как работает страховка титула

Если всплывет дефект титула, немедленно свяжитесь со своим страховщиком. Компания назначит эксперта по претензиям для рассмотрения вопроса. Как правило, страховщик:

  1. Расследуйте иск и определите, подпадает ли он под действие политики.
  2. Обеспечьте правовую защиту, найм адвоката, если это необходимо, часто без каких-либо затрат для вас.
  3. Попытка устранить дефект, например, переговоры об урегулировании или погашение залога.
  4. Если дефект не может быть устранен, и вы теряете право собственности, политика оплачивает его номинальную стоимость, а также судебные издержки.

Большинство претензий разрешаются без судебных разбирательств. Например, если появляется забытое налоговое залоговое право, страховщик титула может погасить его, а затем потребовать возмещения от ответственной стороны. Процесс предназначен для того, чтобы держать вас в вашем доме. В редких случаях, когда страховое требование отклоняется - часто из-за исключений из политики, таких как экологические залогы или вопросы, которые были раскрыты в предварительном отчете - вам может потребоваться проконсультироваться с адвокатом по недвижимости, чтобы изучить ваши варианты. Большинство отказов можно избежать, тщательно проверяя предварительный отчет о праве собственности до закрытия.

Как получить титульное страхование

Чтобы получить страховку титула, вы обычно работаете с титульной компанией или адвокатом по недвижимости до закрытия.

  • Выберите авторитетного поставщика: Спросите своего агента по недвижимости, кредитора или местную ассоциацию адвокатов о рекомендациях. Проверьте онлайн-обзоры и подтвердите, что компания лицензирована в вашем штате. Ищите рейтинги финансовой устойчивости от независимых агентств, таких как A.M. Best или Standard & Poor's.
  • Заказать поиск по названию: Компания по названию проверяет публичные записи на предмет любых залогов, судебных решений, сервитутов или расхождений в правах собственности. Этот поиск может также включать записи о налоге на имущество, судебные записи и предыдущие действия. В некоторых случаях опросу предписывается проверить границы.
  • Обзор предварительного отчета: Вы получите «предварительный отчет о названии» (также называемый обязательством), в котором перечислены любые найденные проблемы. Ваш агент или адвокат может помочь вам понять выводы и договориться об исправлениях. Обратите особое внимание на Приложение B — Исключения, в котором перечислены пункты, которые политика не будет охватывать.
  • Решить любые проблемы: Продавец обычно отвечает за устранение большинства дефектов, таких как погашение залогов или исправление ошибок записи. После решения компания может выдать чистую политику. Если дефект не может быть устранен, вам может потребоваться договориться с продавцом или отказаться от сделки.
  • Оплата премии при закрытии: Единовременная плата обычно включается в ваши расходы на закрытие. Вы получите полисный документ вскоре после закрытия. Держите его с вашими важными документами для будущей справки.

Совет по покупке: Вы не обязаны использовать титульную компанию, которую предлагает ваш кредитор. Фактически, покупка титульного страхования может сэкономить вам несколько сотен долларов, особенно в штатах, где премии не строго регулируются. Сравните котировки по крайней мере трех авторитетных поставщиков, но помните, что самый дешевый вариант не всегда лучший - сначала проверьте отзывы и финансовую устойчивость.

Читать предварительный отчет

Предварительный отчет - это ваша лучшая возможность понять, что ваша политика будет и не будет охватывать. Ищите предметы, перечисленные в разделе «Список B - Исключения». Это уже существующие проблемы, которые политика исключит. Общие исключения включают существующие сервитуты (например, право коммунальной компании на прокладку кабелей через ваш двор), резервирование прав на полезные ископаемые (например, права на нефть и газ, принадлежащие кому-то другому) и ограничительные соглашения (правила об использовании имущества, такие как ограничения на дизайн дома). Если вы видите что-то, что вы не понимаете, попросите своего адвоката или титульного агента объяснить. Вы можете договориться с продавцом об исключении определенных исключений до закрытия, или вы можете запросить конкретное одобрение для покрытия определенного риска.

Общие дефекты заголовка, которые вы должны знать

Проблемы с названием встречаются чаще, чем многие покупатели понимают. Некоторые типичные проблемы включают:

  • Неуплаченные налоги на имущество: Предыдущий владелец, возможно, пренебрег уплатой налогов, создав налоговое залоговое имущество, которое прикрепляется к собственности.
  • Залог механика: Подрядчики, которые работали на доме и не были оплачены, могут подать залог против имущества, даже спустя годы после завершения работы.
  • Суд присяжных: Решение суда о присуждении денег кредитору может прикрепляться к недвижимости, создавая облако на титуле.
  • Упрощения: Записанный сервитут, предоставляющий соседу или коммунальной компании доступ к вашей земле, может повлиять на использование вами имущества.
  • Границы: Неточные опросы или неоднозначные юридические описания могут привести к разногласиям по имущественным линиям.
  • Вопросы завещания: Если предыдущий владелец умер без четкой воли, имущество все еще может быть связано с завещанием, и наследник может позже претендовать на владение.
  • Нераскрытый развод: Бывший супруг предыдущего владельца может иметь законный интерес в имуществе, которое никогда не было должным образом удалено.
  • Подделка или мошеннические действия: Подделка, подписанная кем-то, выдающим себя за реального владельца, может быть позже признана недействительной.

Хотя поиск заголовка улавливает многие из этих проблем, некоторые остаются скрытыми. Страхование титула - это ваша страховка для этих случаев. Например, зарегистрированный акт может иметь отсутствующую подпись, которая обнаружена только десятилетия спустя, или может появиться поддельное освобождение предыдущей ипотеки. Это именно те виды дефектов, которые покрывает страхование титула.

Требуется ли титульное страхование?

Страхование титула кредитора почти всегда требуется ипотечными кредиторами. Он защищает их инвестиции в случае, если титул оказывается дефектным. Страхование титула владельца является необязательным в большинстве штатов, хотя в некоторых штатах есть правила, которые поощряют или требуют его. Например, в Техасе политика владельца обязательна для большинства сделок с жильем. Даже там, где необязательно, защита настоятельно рекомендуется, потому что потенциальная стоимость спора о титуле намного перевешивает единовременную премию.

В операциях с наличными деньгами нет кредитора, который бы поручил полис. Но многие покупатели наличности по-прежнему выбирают страхование титула владельца, чтобы защитить свои инвестиции. Без него обнаруженный спустя годы дефект может оставить вас в одиночку бороться с дорогостоящей юридической битвой. Даже если вы планируете быстро продать, политика владельца может сделать недвижимость более привлекательной для будущих покупателей, которые увидят, что титул был проверен.

Как выбрать титульную страховую компанию

Важно выбрать надежного страховщика титула. Рассмотрим эти факторы:

  • Финансовая сила: Проверка рейтингов от A.M. Best или Standard & Poor's. Компания должна иметь ресурсы для оплаты крупных претензий.
  • Местная экспертиза: Компания, знакомая с местными практиками записи и процедурами в здании суда, может провести более тщательный поиск.
  • Репутация: Ищите положительные отзывы и хороший послужной список с обслуживанием клиентов и обработкой претензий.
  • Стоимость: Премии регулируются во многих штатах, но могут быть различия в стоимости услуг, стоимости поиска заголовков и стоимости закрытия.
  • Варианты объединения: Некоторые компании предлагают скидки, если вы покупаете политику кредитора и владельца вместе.
  • Процесс подачи иска: Спросите об обработке их претензий — как быстро они отвечают и назначают ли они специализированного эксперта по претензиям.

Ваш агент по недвижимости или кредитор часто могут рекомендовать доверенных поставщиков. Вы не обязаны использовать компанию, которую предлагает ваш кредитор; у вас есть право совершать покупки вокруг. На самом деле покупка титульного страхования может сэкономить вам несколько сотен долларов, особенно в штатах, где премии не строго регулируются.

Распространенные заблуждения о страховании титулов

Многие покупатели неправильно понимают, что такое титульное страхование, и не покрывают его.

  • Это не покрывает физический ущерб имуществу: Страхование титула не является страхованием домовладельцев. Оно защищает от дефектов титула, а не от утечек крыши или пожара.
  • Это не охватывает пограничные споры после покупки: Если вы и ваш сосед не согласны с линией забора, это спор, который вы должны решить самостоятельно, если спор не связан с дефектом титула, зарегистрированным до покупки.
  • Это не покрывает проблемы, которые вы вызываете: Если вы берете новую ипотеку или не платите налоги на имущество после покупки, они не покрываются.
  • Он не распространяется на нарушения зонирования: Ограничения на землепользование обычно не охватываются стандартными политиками, хотя могут быть доступны одобрения.
  • Он не охватывает дефекты, на которые вы соглашаетесь в письменной форме: Любой вопрос, перечисленный в предварительном отчете и не решенный, обычно исключается из сферы охвата.
  • Он не охватывает экологические опасности: Загрязнение или проблемы с опасными отходами, как правило, исключаются, хотя иногда можно приобрести отдельную экологическую политику.

Внешние ресурсы, чтобы узнать больше

Для получения дополнительной информации, обратитесь к этим авторитетным источникам:

Заключение

Страхование прав собственности играет жизненно важную роль в защите ваших прав собственности. Оно защищает вас от финансовых потерь, вызванных дефектами в праве собственности, которые могут быть обнаружены только через годы после покупки. С единовременной премией, которая покрывает юридическую защиту и потенциальные претензии, оно предлагает спокойствие, что ваша собственность безопасна.

При покупке недвижимости всегда спрашивайте о страховании титулов. Работайте с авторитетной титульной компанией, понимайте политику кредитора и владельца и принимайте обоснованное решение. Стоимость небольшая по сравнению со стоимостью защиты вашего дома - вашей самой значительной инвестицией. Несколько сотен долларов сегодня могут сэкономить вам десятки тысяч завтра и гарантировать, что недвижимость, которую вы так усердно работали, действительно принадлежит вам.