Выкуп - это юридический процесс, который кредиторы используют для восстановления остатка кредита, когда заемщик не выполняет ипотечные платежи. Для домовладельцев, сталкивающихся с угрозой потери своей собственности, понимание правовых процедур, связанных с защитой выкупа, имеет важное значение. Процесс регулируется законодательством штата, политикой кредиторов и федеральными правилами, и конкретные шаги могут значительно варьироваться в зависимости от того, является ли выкуп судебным или несудебным. Домовладельцы имеют права и варианты на каждом этапе, но действовать быстро и с надлежащим юридическим руководством имеет решающее значение для сохранения их имущества и финансового будущего.

Понимание выкупа: судебный против несудебного

Прежде чем углубляться в стратегии защиты, важно понять два основных пути обращения взыскания: судебный и несудебный. Тип обращения взыскания определяет юридические процедуры, сроки и средства защиты.

Судебное выкупа требует от кредитора подать иск против заемщика в суд. Кредитор должен доказать, что заемщик не выполнил свои обязательства, и если суд находит в пользу кредитора, он заказывает имущество, проданное при продаже шерифа. Судебное выкупа является нормой в таких штатах, как Флорида, Нью-Йорк и Иллинойс. Поскольку он проходит через судебную систему, заемщики имеют больше возможностей для повышения защиты и запроса раскрытия.

Несудебное выкупа (также называемое правом выкупа) происходит, когда кредитные документы содержат оговорку о праве продажи, которая разрешает кредитору продавать недвижимость без судебного надзора. Этот процесс быстрее и дешевле для кредиторов, но он также ограничивает средства защиты заемщиков. Такие штаты, как Калифорния, Техас и Джорджия, обычно используют несудебные выкупы. Однако заемщики все еще могут оспорить выкуп, подав иск о временной остановке продажи.

Тип выкупа диктует конкретную правовую основу, в которой будет действовать ваша защита. Крайне важно определить, какой процесс применяется в вашей юрисдикции, как только вы получите уведомление о неисполнении или ускорении.

Процесс выкупа пошагово

Сроки обращения взыскания могут сильно различаться, но большинство процессов следуют общей последовательности событий. Понимание каждого этапа помогает домовладельцам определить, когда действовать и какие средства защиты могут быть доступны.

Уведомление о неисправности и ускорении

Процесс обычно начинается, когда заемщик пропускает несколько платежей - обычно от трех до шести месяцев просрочки. Затем кредитор отправляет уведомление о неисполнении обязательств (NOD), официальное письменное уведомление, информирующее заемщика о том, что он не выполнил свои платежные обязательства. Наряду с NOD кредитор может ссылаться на пункт ускорения, который объявляет весь оставшийся остаток кредита, немедленно причитающийся и подлежащий выплате . Это ускоряет сроки и повышает ставки, поскольку заемщик теперь должен полную сумму, а не только пропущенные платежи.

В судебных государствах, выражающих неуплату, уведомление о неисполнении обязательств может сопровождаться иском (жалобой), на который заемщик должен ответить в течение строгого срока (часто от 20 до 30 дней). Неспособность ответить может привести к решению о неисполнении обязательств, лишившись права оспаривать выкуп. В несудебных государствах NOD запускает период до выкупа, в течение которого заемщик может догнать или договориться об альтернативах.

Предзаказный период

После уведомления о неисполнении обязательств большинство штатов предоставляют установленный законом период до выкупа — обычно от 30 до 90 дней — в течение которого заемщик может вылечить дефолт, уплатив все пропущенные платежи, сборы и расходы. Этот период также позволяет заемщику использовать альтернативные варианты, такие как изменение кредита, короткая продажа или действие вместо выкупа. Некоторые штаты требуют, чтобы кредитор отправил уведомление о вариантах до выкупа и предоставил информацию о консультационных услугах по жилищному строительству.

В течение этого окна заемщик должен внимательно ознакомиться с кредитными документами и любыми сообщениями от кредитора. Любые ошибки, недостающая документация или нарушения законов о защите прав потребителей могут стать основой для защиты. Период до выкупа является наиболее критическим временем для обращения за юридической консультацией.

Продажа права выкупа

Если неисполнение не вылечивается и не достигнуто альтернативное соглашение, имущество переходит к продаже выкупа. В судебных выкупах продажа проводится шерифом или назначенным судом должностным лицом. В несудебных выкупах доверительный управляющий проводит продажу. При продаже имущество выставляется на аукцион самому покупателю, часто самому кредитору (который делает ставки до причитающейся суммы). Продажа должна публично рекламироваться в соответствии с законодательством штата, и заемщику должно быть направлено надлежащее уведомление. Несоблюдение требований к рекламе или уведомлению может быть основанием для оспаривания продажи позже.

Некоторые штаты требуют минимального периода ожидания между уведомлением о неисполнении обязательств и продажей. Например, Калифорния требует не менее 111 дней с момента подачи NOD до даты продажи. Заемщики должны проверить, что кредитор придерживался всех правил времени и уведомления.

Период после продажи

В некоторых юрисдикциях заемщик сохраняет право на выкуп после продажи выкупа. Это позволяет заемщику вернуть имущество, уплатив полную цену продажи плюс проценты в течение определенного периода времени (например, от шести месяцев до одного года). Права на выкуп широко варьируются в зависимости от штата и могут не применяться ко всем выкупам. Защита в течение этого периода может сосредоточиться на неисправном процессе продажи или неправомерном поведении кредитора.

Предзаказные опционы: смягчение потерь

Прежде чем прибегнуть к судебному разбирательству, домовладельцы должны изучить варианты смягчения убытков, которые могут остановить выкуп или, по крайней мере, смягчить финансовый удар. Многие кредиторы готовы вести переговоры, если заемщик демонстрирует подлинную готовность решить долг. Обычно доступны следующие варианты, хотя право на получение кредита зависит от типа кредита, политики поставщика услуг и федеральных программ.

Изменение кредита

Изменение кредита постоянно изменяет условия ипотеки, чтобы сделать платежи более доступными. Изменения могут включать снижение процентной ставки, продление срока кредита или даже прощение части принципала. Чтобы претендовать, заемщик обычно должен доказать финансовые трудности (например, потерю работы, медицинские счета, развод) и продемонстрировать способность производить уменьшенные платежи. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предоставляет ресурсы о том, как подать заявку на изменение и какие существуют защиты от двойного отслеживания - где кредитор получает выкуп в то время как заявка на изменение находится на рассмотрении.

План погашения

План погашения позволяет заемщику наверстать упущенные платежи в течение согласованного периода (часто от 3 до 12 месяцев) при возобновлении регулярных ежемесячных платежей. Этот вариант лучше всего работает, когда трудности прошли, и заемщик может позволить себе дополнительный платеж каждый месяц. Кредиторы, как правило, готовы предложить планы погашения, если заемщик связывается с ними проактивно.

Короткая продажа

Короткая продажа предполагает продажу имущества за меньшую сумму, чем остаток по ипотеке, с одобрением кредитора принять выручку в качестве полного или частичного удовлетворения долга. Заемщик должен показать финансовые трудности, а стоимость имущества должна быть ниже суммы кредита. Короткие продажи могут помочь избежать кредитного ущерба от выкупа, но они требуют сотрудничества с кредитором и могут занять несколько месяцев. В некоторых случаях кредитор может отказаться от решения о дефиците (разница между ценой продажи и балансом кредита) в рамках соглашения.

Поступки вопреки запрету

вместо выкупа является добровольной передачей права собственности от заемщика кредитору. В обмен кредитор соглашается не выкупать, а во многих случаях он также освобождает заемщика от дальнейшей ответственности за долг. Этот вариант быстрее, чем выкуп и менее вреден для кредита, но он требует, чтобы имущество было свободным от других залогов (например, второй ипотеки, налоговых залогов). Заемщики должны запросить письменное соглашение, которое явно отказывается от любого требования о дефиците.

Каждый из этих вариантов имеет конкретные критерии приемлемости и налоговые последствия. Например, прощенный ипотечный долг может считаться налогооблагаемым доходом при определенных обстоятельствах, хотя могут применяться исключения. Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) предлагает бесплатное консультирование по вопросам жилья, чтобы помочь домовладельцам сравнить альтернативы и понять документы.

Стратегии правовой защиты для домовладельцев

Когда варианты предварительного выкупа недостаточны или кредитор отказывается вести переговоры, домовладельцам, возможно, потребуется создать формальную правовую защиту. Цель состоит в том, чтобы предотвратить выкуп, заставить кредитора следовать надлежащим процедурам или получить ущерб за нарушения. Сильная защита может задержать продажу, купить время для изменения или даже полностью отменить выкуп. Ниже приведены общие правовые стратегии, используемые в защите выкупа.

Процедурные ошибки

Процесс взыскания нагружен процедурными требованиями, которым должны строго следовать кредиторы. Ошибки в том, как было подано уведомление о неисполнении обязательств, неправильный расчет ускорения, непредоставление необходимого срока ожидания или ошибки в уведомлении об открытом аукционе могут быть основанием для защиты. В судебных взысканиях кредитор должен подать все необходимые документы, включая оригинал векселя и ипотеку, в суд. Пропавшие или неполные документы могут привести к отклонению иска. Заемщики должны работать со своим адвокатом, чтобы тщательно изучить каждый документ на предмет технических нарушений. Даже небольшая ошибка может обеспечить рычаг для выгодного урегулирования.

Нарушения кредиторов и хищническое кредитование

Кредиторы и военнослужащие должны соблюдать множество федеральных и государственных законов. Общие нарушения, которые могут сформировать защиту, включают:

  • Закон о практике взыскания справедливого долга (FDCPA) нарушения, такие как преследование телефонных звонков, искажение суммы задолженности или угроза судебного иска без полномочий.
  • Закон о процедурах урегулирования недвижимого имущества (RESPA) нарушения, такие как неспособность ответить на квалифицированный письменный запрос, участие в двойном отслеживании или неправильное обращение с заявлениями о смягчении потерь.
  • Правда в Законе о кредитовании (TILA) ] нарушения, включая неточные раскрытия, права на отказ от объяснений или непредоставление уведомления о праве на отмену.
  • Хищническая практика кредитования — кредиты с бессовестными условиями, завышенные сборы или направление заемщиков в неподходящие продукты. Заемщики, которые стали жертвами хищнического кредитования, могут предъявлять претензии о мошенничестве, бессовестности или нарушении государственных антихищнических законов о кредитовании.

Заемщики могут также предъявить иск о неправомерном выкупе , если кредитор не имел статуса (т.е. фактически не держал банкноту и ипотеку на момент подачи заявки). Это было особенно эффективным требованием в случаях, когда ипотечные кредиты были секьюритизированы, и цепочка правового титула неясна.

Собственность и постоянные проблемы

Чтобы отказать в праве выкупа, кредитор должен доказать, что он является держателем векселя и ипотечного акта. В современном ипотечном мире кредиты часто продаются несколько раз разным инвесторам. Многие иски о взыскании не могут быть удовлетворены, потому что истец не может продемонстрировать правовую цепочку владения или владения оригинальной нотой. Заемщики могут оспорить требование о том, чтобы увидеть оригинальную ноту, одобренную в чистом виде, или конкретному юридическому лицу. Если кредитор не может произвести ноту или продемонстрировать действительное назначение, суд может отклонить иск о выкупе. Эта защита особенно эффективна в судебных государствах выкупа.

Банкротство как защита

Подача заявления о банкротстве является мощным инструментом для временного прекращения выкупа. Согласно автоматическому положению о приостановлении действия Кодекса о банкротстве , вся деятельность по взысканию и выкупу должна прекратиться после подачи заявления о банкротстве. Глава 7 банкротство может задержать продажу на несколько месяцев, в то время как глава 13 банкротства может наложить план погашения, который позволяет заемщику наверстать упущенные платежи в течение трех-пяти лет. Заемщик должен продолжать делать текущие платежи по ипотечным кредитам в течение плана главы 13, но задолженность распределена. Банкротство не должно быть первым вариантом, но это может быть стратегическим последним средством, когда исчерпаны другие средства защиты.

Статут об ограничениях

Иски о взыскании подлежат срокам давности, которые варьируются в зависимости от штата (обычно от трех до десяти лет с даты неисполнения обязательств). Если кредитор слишком долго ждал подачи иска о взыскании, заемщик может поднять срок давности в качестве утвердительной защиты. В некоторых штатах, как только закон будет действовать, кредитор не может отказаться от права выкупа, хотя они все еще могут попытаться получить долг. Эта защита требует тщательного анализа истории кредита и когда каждый платеж стал должным. Домовладельцы должны попросить своего адвоката пересмотреть сроки пропущенных платежей и дату, когда кредитор ускорил кредит.

Вывод: принятие мер

Защита от выкупа является многогранной областью права, которая требует своевременных действий и глубокого понимания как процесса выкупа, так и правовой защиты для заемщиков. Независимо от того, сталкиваетесь ли вы с судебным или несудебным выкупом, ключевые шаги одинаковы: внимательно просмотрите каждое уведомление, ответьте в сроки, изучите варианты смягчения потерь и проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом по защите от выкупа. Многие штаты требуют бесплатной или недорогой юридической помощи для домовладельцев, отвечающих руководящим принципам дохода, и ресурсы, такие как Nolo [FLT: 1], предоставляют более глубокие объяснения ваших прав.

Не игнорируйте уведомление о дефолте или ускорении. Чем раньше вы действуете, тем больше у вас вариантов. Хорошо подготовленная защита может остановить неправомерное выкуп, заставить кредитора соблюдать закон и выиграть время, чтобы найти долгосрочное решение. Выкуп не должен быть концом пути - вооружившись знаниями и юридической поддержкой, вы можете защитить свой дом и свое будущее.