Покупка дома является одной из самых значительных финансовых и эмоциональных вех, которые большинство людей когда-либо испытают. После нескольких недель поиска, переговоров и навигации по проверкам и оформлению кредитов финишная черта, наконец, в поле зрения. Но прежде чем подписать окончательные документы и получить ключи, есть один последний критический шаг, который может предотвратить дорогостоящие сюрпризы: окончательный шаг. Этот рутинный, но важный осмотр недвижимости, обычно проводимый за 24-48 часов до закрытия, является вашей последней возможностью подтвердить, что дом находится в состоянии, которое вы согласились купить. Пропуск или спешка на этом этапе могут оставить вас ответственными за неожиданный ущерб, недостающие приспособления или неполный ремонт после продажи.

Что такое финальный прогул?

Окончательный переход - это запланированное посещение недвижимости, обычно организуемое агентом по недвижимости покупателя, которое происходит незадолго до даты закрытия. Его цель - убедиться, что состояние дома существенно не изменилось с момента подписания договора купли-продажи. Прохождение не является второй инспекцией дома; скорее, это целевая проверка, чтобы убедиться, что продавец выполнил свои договорные обязательства, включая завершение согласованного ремонта, удаление личного имущества и выход из дома в достаточно чистом и неповрежденном состоянии. Хотя специфика может варьироваться в зависимости от контракта и местного обычая, переход обычно длится от 30 минут до часа и охватывает внутреннюю и внешнюю часть имущества.

Почему финальный прогулочный ролик имеет значение

Окончательный проход - это гораздо больше, чем формальность. Он служит нескольким защитным функциям для покупателя. Во-первых, он подтверждает, что предметы, включенные в продажу - такие как приборы, осветительные приборы, оконные процедуры и встроенная мебель - все еще присутствуют и в рабочем состоянии. Во-вторых, он проверяет, что любой ремонт, который продавец согласился сделать (например, идентифицированный во время осмотра дома), фактически был завершен до удовлетворительного стандарта. В-третьих, он улавливает любой новый ущерб, который мог произойти во время процесса перемещения, такой как вмятины в стенах, сломанные окна или пятна на коврах. В-четвертых, он гарантирует, что собственность свободна от личных вещей продавца и мусора. Наконец, проход дает покупателю окончательное ощущение дома перед передачей собственности, обеспечивая спокойствие и плавный переход в следующую главу.

Пропуск этого шага может иметь серьезные последствия. Без прохождения вы можете узнать после закрытия, что продавец снял люстру, которая была включена в контракт, или что утечка сантехники недавно повредила пол кухни. Решение этих проблем после закрытия гораздо сложнее, часто требует судебных исков или дорогостоящего ремонта из собственного кармана. Национальная ассоциация риэлторов подчеркивает, что прохождение является последним шансом покупателя защитить свои инвестиции. (] Подробнее о защите покупателей от NAR.

Когда планировать финальный прогул

Сроки - это все для успешного окончательного прохождения. Большинство договоров на недвижимость указывают, что переход должен происходить в пределах определенного окна до закрытия, как правило, за 24-48 часов до закрытия. Чем ближе к моменту закрытия, тем лучше, потому что это снижает риск дополнительных изменений, происходящих после прохождения. Однако вам нужно предоставить достаточно времени для документирования любых проблем и общения с вашим агентом или адвокатом до назначения закрытия. Если переход запланирован слишком рано, продавец все еще может выходить и может нанести новый ущерб во время процесса перемещения. Если слишком поздно, у вас может не быть времени для решения проблем до закрытия встречи. Работайте с вашим агентом, чтобы найти реалистичное время, которое работает для всех сторон, и старайтесь избегать планирования перехода в день закрытия, если это абсолютно не необходимо.

Прохождение vs. Окончательная проверка

Некоторые покупатели путают окончательный проход с окончательным осмотром дома, но они отличаются. Домашний осмотр - это комплексная оценка основных систем и компонентов объекта недвижимости, обычно проводимая на ранней стадии сделки после принятия предложения. Окончательный проход - это более простая, более целенаправленная проверка, которая приходит гораздо позже. Если вы хотите получить дополнительный уровень защиты, вы можете попросить своего домашнего инспектора присоединиться к вам для прохождения (за дополнительную плату), но это не стандартная практика. Для большинства покупок достаточно тщательного прохождения, выполняемого покупателем и их агентом.

Что проверить во время прогулок

Чтобы получить максимальную отдачу от вашего окончательного прохождения, приготовьте контрольный список и необходимые инструменты. Принесите свой смартфон для фотографий и видео, копию договора купли-продажи (включая любые дополнения о ремонте или включенных предметах) и небольшой фонарик для темных углов. Носите удобную обувь и планируйте систематически перемещаться по собственности, от экстерьера до интерьера и от верхнего этажа до подвала. Ниже приведена подробная разбивка того, что нужно осмотреть.

Внешняя и грунтовая

  • Убедитесь, что во дворе нет мусора, мусора и личных вещей продавца.
  • Осмотрите подъездную дорогу, дорожки и патио на наличие новых трещин или повреждений.
  • Гаражная дверь открывается, закрывается и поворачивается должным образом.
  • Ищите любые новые повреждения сайдинга, желобов или наружных приспособлений.
  • Подтвердите, что мебель, растения или оборудование, не включенные в продажу, были удалены.

Интерьер – основные жилые зоны

  • Включайте и выключайте все световые выключатели и потолочные вентиляторы.
  • Проверить все выходы (приведите простой тестировщик выхода, если это возможно).
  • Открытые и закрытые окна; проверка на наличие сломанных замков или поврежденных экранов.
  • Убедитесь, что все двери (внутренние и внешние) открываются гладко и запираются должным образом.
  • Проверьте стены, потолки и полы на наличие новых отверстий, вмятины, царапины или пятна.
  • Включите и выключите термостат и убедитесь, что система HVAC реагирует.
  • Подтвердите, что продавец удалил все личные вещи и мусор.

Кухня и бытовая техника

  • Испытайте печь, духовку, холодильник, посудомоечную машину и микроволновую печь (если они включены в продажу).
  • Проверьте, что мусор работает.
  • Посмотрите под раковиной на любые утечки или влагу.
  • Открытые шкафы и ящики, чтобы убедиться, что они пусты и в хорошем состоянии.
  • Убедитесь, что все устройства подключены и работают должным образом.

Ванные комнаты

  • Покрасьте туалеты и проверьте правильность работы и утечки вокруг базы.
  • Включите краны в раковине, душе и ванне; проверьте давление и температуру воды.
  • Ищите новую плесень, плесень или пятна воды на стенах и потолках.
  • Проверьте вентилятор выхлопа, если он присутствует.
  • Проверьте, что полотенцесушители, держатели туалетной бумаги и другие приспособления безопасны.

Подвал, чердак и незавершенные пространства

  • Осмотрите любые новые признаки проникновения воды, утечек или активности вредителей.
  • Убедитесь, что водонагреватель и печь все еще на месте и выглядят функциональными.
  • Подтвердите, что продавец не удалил встроенные стеллажи или системы хранения, которые были включены.
  • Если чердак доступен, ищите новые утечки или повреждения (но будьте осторожны - иногда чердаки запрещены во время прохождения).

Системы и коммунальные услуги

  • По возможности проведите утилизацию мусора, посудомоечную машину и стиральную машину через короткий цикл.
  • Убедитесь, что все детекторы дыма и детекторы угарного газа имеют свежие батареи или подключены правильно.
  • Если в собственности есть система безопасности, подтвердите, что клавиатура и датчики присутствуют, и что у вас есть коды или руководства.
  • Посмотрите на электрическую панель, чтобы увидеть, если какие-либо схемы помечены и что панель находится в хорошем состоянии.

Общие проблемы, обнаруженные во время прогулок

Агенты по недвижимости и адвокаты видят одни и те же проблемы, возникающие в ходе прогулок снова и снова. Понимание этих общих проблем может помочь вам оставаться в курсе. Некоторые из наиболее частых выводов включают:

  • Пропуск приборов или приборов. Продавцы иногда берут предметы, которые технически являются частью недвижимости, такие как встроенные стеллажи, шторы или причудливые светильники. Всегда ссылайтесь на контракт и любой список всадников, включая предметы.
  • Незаконченный или плохо завершенный ремонт. Продавец, возможно, начал ремонт, но оставил его незавершенным, или выполненная работа может существенно отличаться от того, что было согласовано (например, другая марка ковра или более дешевый светильник).
  • Новые повреждения от перемещения. Даже самые осторожные грузчики могут вытаскивать стены, вмятые дверные рамы или окрашивать ковры при перемещении мебели. Ищите свежие повреждения во всех комнатах, особенно вдоль коридоров и лестниц.
  • Беспорядок или мусор, оставленный позади.] Продавцы, как правило, обязаны оставить дома «чистую метлу». Если вы найдете коробки, старую мебель, опасные материалы или кучи мусора, задокументируйте это — это может быть серьезной головной болью и расходами для вас.
  • Петят или вредителей. Продавец редко, но возможно оставить нежелательного животного, или заражение грызунов произошло между осмотром и прохождением.
  • Изменения в состоянии окрестностей. Хотя это не является строгой частью имущества, если новый строительный проект или изменение соседнего имущества произошло с момента вашего последнего визита, это может повлиять на ваше решение.

Что делать, если вы нашли проблемы

Если вы обнаружите что-то не так во время прохождения, не паникуйте. Наиболее важными шагами являются тщательное документирование проблемы и немедленное общение с вашим агентом по недвижимости. Сделайте фотографии и видео, обратите внимание на точное местоположение и характер проблемы и отправьте их своему агенту вместе с четким описанием. Затем ваш агент свяжется с агентом продавца, чтобы договориться о решении. В зависимости от серьезности, варианты включают:

  • Запросить продавца исправить проблему до закрытия. Для некоторых проблем, таких как сломанный прибор или протекающая труба, продавец может согласиться на своевременный ремонт.
  • Переговоры о кредите или снижении цены. Часто наиболее практичное решение. Вместо того, чтобы заставить продавца решить проблему, вы принимаете денежный кредит при закрытии (например, из выручки продавца) для покрытия стоимости ремонта самостоятельно.
  • Закрытие крыльца.] Если проблема серьезная (например, серьезный ущерб от воды или отсутствие критических систем), вы можете отложить закрытие, пока продавец не исправит проблему. Это более серьезный шаг, который может оказать влияние на вашу ставку блокировки кредита и планы движения, но он защищает ваши инвестиции.
  • Отказ от закрытия. В экстремальных обстоятельствах, когда продавец значительно нарушил договор, вы можете иметь право полностью отменить покупку. Это редко является первым вариантом, и вам понадобится юридическая консультация. Бюро по защите прав потребителей США предлагает руководство о том, что делать, если сделка провалится. Узнайте о своих правах в CFPB.gov.

Обратите внимание, что проход не является окончательным осмотром, и он не может охватить все. Например, нельзя проверить крышу или фундамент во время прохождения. Для этого и был проведен домашний осмотр. Прохождение ориентировано на состояние и наличие предметов.

Правовые и договорные аспекты

Большинство стандартных договоров на недвижимость, таких как опубликованные государственными комиссиями по недвижимости или Калифорнийской ассоциацией риэлторов, включают в себя пункт, предоставляющий покупателю право на выполнение окончательного перехода. Язык обычно требует, чтобы продавец поддерживал имущество в том же состоянии, что и на дату предложения, и доставлял имущество без нового ущерба, со всеми согласованными ремонтами, завершенными и свободными от личного имущества и мусора. Если продавец не отвечает этим условиям, покупатель может иметь средства правовой защиты, включая задержку закрытия или поиск убытков. Однако, конкретные языковые вопросы, поэтому важно, чтобы вы и ваш адвокат внимательно рассмотрели пункт перехода контракта.

Если в ходе проверки выясняется, что продавец удалил предмет, который был конкретно указан в договоре (например, ассортимент или люстра), продавец, вероятно, нарушает договор. Ваш адвокат может посоветовать, настаивать ли на замене предмета, предоставить денежный кредит или принять более низкую цену покупки. В некоторых штатах закон рассматривает этот шаг как окончательное принятие, поэтому неспособность отметить проблему может лишить вас права на более поздний отказ от жалобы. Это подчеркивает, почему вы должны быть тщательными. Американская ассоциация адвокатов предлагает ресурсы по договору о недвижимости. (] Посещение раздела ABA Закона о недвижимости, доверии и недвижимости .

Советы для успешного финального прогулок

Вот практические советы, чтобы убедиться, что вы получите максимальную отдачу от вашего последнего прохождения и избежать распространенных подводных камней.

  • Расписание близко к закрытию, но с буфером. Цель на 24-48 часов до закрытия. Если возможно, позвольте по крайней мере несколько часов между прохождением и закрытием встречи, чтобы ваш агент имел время для переговоров, если это необходимо.
  • Принесите правильные инструменты. Смартфон для фотографий и видео, мера ленты (для подтверждения размеров ковров или мебели), небольшой фонарик и копию вашего договора о покупке и дополнения к ремонту осмотра.
  • Используйте контрольный список. Создайте свой собственный или используйте его от своего агента или онлайн. Контрольный список держит вас организованным и не позволяет вам пропустить что-то в волнении.
  • Возьмите обширные фотографии и видео. Документируйте каждую комнату, состояние приборов и любые конкретные проблемы, которые вы отмечаете. Эти записи бесценны, если спор возникает после закрытия.
  • Приведите своего агента. Ваш агент по недвижимости имеет опыт работы с проверочными материалами и может обнаружить проблемы, которые вы можете пропустить. Они также могут служить в качестве свидетеля и помочь общаться с агентом продавца на месте.
  • Не спешите. Пройдитесь в своем собственном темпе. Если продавец или его грузчики все еще присутствуют, будьте вежливы, но тщательны. Это ваше право проверить, что вы покупаете.
  • Проверь все разумное, чтобы проверить. Откройте и закройте двери, окна, шкафы и ящики. Включите краны, смывайте туалеты и запускайте утилизацию мусора. Если вы не уверены в предмете, проверьте его.
  • Ищите скрытые сюрпризы. Откройте холодильник и морозильник, чтобы убедиться, что они пусты и чисты. Проверьте шкафы и места хранения. Посмотрите за мебелью, которая все еще может присутствовать, чтобы увидеть, есть ли повреждение стены.
  • Общайтесь четко и письменно. Если вы обнаружите проблему, немедленно сообщите своему агенту. Не полагайтесь на устные обещания продавца или их агента. Получите все документально и письменно до закрытия.
  • Сохраняйте спокойствие. Большинство незначительных проблем можно решить с помощью кредита или быстрого решения. Только в редких случаях вы должны отложить или отменить закрытие. Ваш агент и адвокат проведут вас через лучший подход.

Финальный прорыв на конкурентном рынке

На сегодняшнем быстро развивающемся рынке недвижимости некоторые покупатели могут почувствовать давление, чтобы отказаться от окончательного прохождения или спешить через него, чтобы избежать задержки транзакции. Это ошибка. Даже на конкурентном рынке прохождение является вашей последней линией защиты. Продавцы обычно мотивированы завершить сделку и будут сотрудничать. Если продавец отказывается разрешить прохождение, это большой красный флаг. Всегда настаивайте на своем договорном праве выполнить окончательную проверку до закрытия. Бюро по финансовой защите потребителей напоминает покупателям, что они имеют право провести окончательное прохождение. Обзор руководства по закрытию CFPB .

Последний шаг к новым строительным домам

Если вы покупаете недавно построенный дом, окончательный переход часто называют «новой ориентацией на дом» или «прохождением перед заселением». Обычно он более обширный, потому что вы также проверяете качество строительства, отделки и систем. Работайте с представителем строителя, чтобы пройти через каждую часть дома, протестируйте все приборы и системы и проверьте наличие каких-либо предметов из списка ударов (дефекты или неполные работы). Для нового строительства переход часто происходит за несколько дней до закрытия, и вы подпишете документ, подтверждающий состояние дома. Если есть проблемы, застройщик должен согласиться исправить их в течение определенного периода (обычно 30 дней). Не пропустите этот шаг даже для совершенно нового дома — дефекты случаются, и лучше всего поймать их, прежде чем вы завладеете.

Эмоциональная сторона прогулок

Окончательный проход может быть эмоциональным опытом. Для многих покупателей это первый раз, когда они остаются одни в «своем» доме после многих лет мечтаний. Естественно чувствовать смесь волнения, тревоги и надежды. Используйте эту энергию, чтобы быть тщательным, а не спешить. Прохождение - это и практический контрольный список, и момент, чтобы мысленно подготовиться к домовладению. Потратьте несколько дополнительных минут, чтобы пройти через пустые комнаты и представить свою жизнь там. Но сосредоточьтесь на проверке состояния. Этот баланс эмоций и прагматизма будет служить вам хорошо.

Что происходит после прохождения?

После завершения прохождения вы (или ваш агент) обычно сообщите любые результаты продавцу. Если все удовлетворительно, вы приступите к закрытию, как планировалось. Вы и ваш агент подпишете документ (иногда называемый «сертификатом прохождения» или «признанием покупателя»), подтверждающий, что имущество находится в приемлемом состоянии. Если проблемы обнаружены, процесс разрешения начинается, как описано выше. Во многих случаях прохождение проходит гладко, продавец оставил дом чистым и без повреждений, и вы подписываете документы с улыбкой. Это идеальный результат, и при тщательной подготовке, это, вероятно, то, что вы испытаете.

Прохождение не только о ловле проблем; это также о создании уверенности. Когда вы подтверждаете, что все в порядке, вы можете спокойно переехать в свой новый дом, зная, что вы защитили свои инвестиции. Руководство по окончательным прогулкам NerdWallet предлагает дополнительную информацию о том, чего ожидать.

Заключение

Окончательный шаг - это простой, но мощный инструмент, который должен использовать каждый покупатель дома. Это не формальность или необязательное дополнение; это договорное право и практическая необходимость. Потратив время на выполнение тщательного шага, вы защищаете себя от неожиданных затрат, проверяете, что продавец выполнил свои обещания, и гарантируете, что недвижимость готова к вам, чтобы переехать. Независимо от того, являетесь ли вы первым покупателем или опытным инвестором, никогда не недооценивайте важность этого последнего шага. Подготовьте свой контрольный список, планируйте посещение с умом и пройдите через каждый уголок вашего будущего дома с критическим взглядом. Несколько часов, которые вы тратите на шаг, могут сэкономить вам тысячи долларов и мир стресса в ближайшие месяцы. Для дальнейшего чтения Национальная ассоциация эксклюзивных агентов покупателей предоставляет дополнительные ресурсы по защите покупателей. (]Посещение NAEBA для получения дополнительной информации .