Владение землей часто описывается как обладание «связью прав» — правами на использование, разработку, продажу, аренду и исключение других из конкретного участка. Однако эти права существуют в рамках более широкого социального контракта. Сообщества имеют законный интерес в том, как земля используется для обеспечения общественного здравоохранения, безопасности и общего благосостояния. Эта напряженность между правами на собственность и благосостоянием коллективного сообщества является центральной динамикой в планировании землепользования. С помощью таких инструментов, как комплексные планы, коды зонирования и экологические правила, правительства формируют судьбу частной собственности. Хотя эти правила могут устанавливать ограничения на то, что могут делать владельцы, они также создают предсказуемость, защищают ценности собственности и разрешают конфликты между соседями. В этой статье рассматривается, как планирование землепользования влияет на права собственности, правовые принципы, которые регулируют отношения, и возникающие тенденции, меняющие этот баланс.

Основы планирования землепользования

Планирование землепользования — это то, как сообщество видит свое будущее и управляет своим развитием. Это прямое осуществление полицейской власти — неотъемлемой власти государства регулировать здоровье, безопасность, мораль и общее благосостояние своих граждан. Эта власть обычно делегируется местным органам власти (графствам и муниципалитетам). Правовая основа в Соединенных Штатах была установлена двумя типовыми актами: Стандартный закон о государственном зонировании (SZEA) [[FLT: 1]] 1922 года и Стандартный закон о городском планировании (SCPEA) [[FLT: 3]] 1928 года. Эти акты обеспечили основу почти для каждой местной комиссии по зонированию и планированию в стране.

Всеобъемлющий план

Комплексный план (часто называемый генеральным планом или генеральным планом) является документом долгосрочного видения сообщества. Он излагает цели и политику для будущего землепользования, транспорта, жилья, экономического развития, природных ресурсов и общественных объектов. В соответствии с SCPEA план был предназначен для рационального управления ростом. Сам план обычно не регулирует частную собственность напрямую; вместо этого он служит конституцией для кода зонирования. Критическим правовым вопросом во многих государствах является согласованность плана - требование, чтобы все решения зонирования должны соответствовать принятому комплексному плану. Этот принцип предотвращает произвольные, частичные изменения правил собственности.

Зоонирование кодов

Зоонирование является основным регулирующим инструментом для реализации плана. Оно разделяет сообщество на районы и предписывает конкретные правила для каждого района, включая разрешенное землепользование (жилое, коммерческое, промышленное), высоту зданий, неудачи от линий собственности, минимальные размеры лотов и пределы плотности. Наиболее распространенной формой является Евклидово зонирование , названное в честь знакового дела Верховного суда США Деревня Euclid v. Ambler Realty Co. (1926), которая поддерживает конституционность зонирования. Евклидово зонирование опирается на разделение использования на отдельные районы. Хотя эффективно предотвращает несовместимое использование, критики утверждают, что это может привести к автозависимости и душить сообщества смешанного использования, доступные для прогулок.

Положение о подразделении

Прежде чем необработанные земли могут быть преобразованы в развитые участки, они должны пройти через процесс деления. Правила деления контролируют, как земля делится, и обеспечивают, чтобы новые участки имели адекватный доступ к улицам, воде, канализации и другой общественной инфраструктуре. Обычно они требуют от застройщиков посвятить права проезда для дорог и сервитутов для коммунальных служб. Эти правила играют значительную роль в определении модели роста и качества новой застройки, непосредственно влияя на стоимость и удобство использования полученных участков.

Понимание совокупности прав собственности

Собственность не является единственным правом, а представляет собой совокупность различных прав, часто называемых «связкой палочек». Каждая палка представляет собой законное право, которое имеет владелец. Основные палки в пакете включают:

  • Право владеть: Занимать и контролировать имущество.
  • Право использовать: Чтобы пользоваться имуществом и вести на нем деятельность.
  • Право на исключение: , чтобы не допустить проникновения других лиц в собственность или использования ею.
  • Право передавать: Продавать, сдавать в аренду или дарить имущество другим.
  • Право на развитие: На физическое улучшение земли.

Эти права не являются абсолютными. Английское общее право установило принцип sic utere tuo ut alienum non laedas — используйте свою собственность, чтобы не навредить чужой. Это основа закона о помехе. Планирование землепользования является расширением этого принципа, регулирующим использование, которое может нанести вред более широкому сообществу. Пятая поправка к Конституции США дополнительно ограничивает правительственную власть, заявляя, что частная собственность не должна «приниматься для общественного использования, без справедливой компенсации». Пункт о взятии является основным конституционным оплотом, защищающим владельцев собственности от чрезмерно агрессивного государственного регулирования.

Как планирование землепользования напрямую влияет на права собственности

Воздействие планирования землепользования на собственников часто бывает немедленным и значительным.Наиболее распространенными механизмами являются изменения зонирования, экологические правила, требования и выдающаяся область.

Зондирование и право на развитие

Возможно, наиболее прямое воздействие заключается в правилах зонирования, которые определяют допустимое использование и плотность имущества. зонирование (увеличение разрешенной плотности или разрешение более ценных видов использования) может существенно увеличить стоимость имущества. И наоборот, нисходящее зонирование (снижение плотности или ограничение использования) может сильно уменьшить стоимость. Однако, когда нисходящее зонирование происходит произвольно или выделяя одного владельца, оно может быть оспорено как незаконное пятно зонирования . Владельцам несоответствующее использование (существующие виды использования, нарушающие новое постановление о зонировании) обычно разрешается продолжать их использование, но способность расширяться или восстанавливаться после разрушения часто сильно ограничена или амортизирована в течение определенного периода.

Экологические нормы и нормативные акты

Охрана окружающей среды, такая как обозначения водно-болотных угодий, управление поймой, правила прибрежной зоны и планы сохранения среды обитания, налагают некоторые из самых строгих ограничений на развитие собственности. В то время как экологические правила являются действительным осуществлением полицейской власти, они могут зайти слишком далеко. Регуляторный прием [FLT: 1] происходит, когда регулирование эффективно разрушает экономическую ценность земли или необоснованно мешает инвестиционным ожиданиям. Верховный суд США установил балансирующий тест в [FLT: 2]Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка [FLT: 3] (1978) для оценки требований регулирующих требований, изучая: (1) экономическое влияние регулирования, (2) степень вмешательства в разумные ожидания, поддерживаемые инвестициями, и (3) характер действия правительства.

Суд усовершенствовал закон в деле Лукас против Берегового совета Южной Каролины (1992), утверждая, что постановление, которое отрицает все экономически выгодное или продуктивное использование земли, является per se взятием , если только использование не было уже запрещено фоновыми принципами права собственности. В этом деле участвовал владелец недвижимости на берегу моря, которому было запрещено строить какие-либо постоянные структуры. Эти случаи создают сложный ландшафт, где землевладельцы должны тщательно оценить, пересекают ли экологические правила линию от допустимого ограничения к компенсируемому взятию.

Экзамены и сборы за воздействие

Когда застройщик требует одобрения строительства, местные органы власти часто требуют от них выделения земли или оплаты сборов для компенсации последствий новой разработки. Они называются эксакции . Общие требования включают выделение земли для парков, строительство уличных улучшений или предоставление доступных единиц жилья. (1987) и Долан против города Тигард (1994), Верховный суд установил два критических теста на сборы: должна быть существенная связь между предлагаемой разработкой и наложенным условием, и должна быть грубая пропорциональность между бременем, созданным разработкой, и требуемой самоотдачей. Кунц против округа управления водными ресурсами реки Сент-Джонс (2013), Суд расширил требование связи и пропорциональности к денежным сборам за воздействие, а не только к пособию земли. Эти решения решительно защищают владельцев собственности от вымогательства условий

Выдающийся домен

Наиболее прямое утверждение государственной власти над частной собственностью является выдающимся доменом — правом принимать частную собственность для общественного использования с выплатой справедливой компенсации. Центральным пунктом спора является определение «общественного использования». Для большей части американской истории это означало общественные объекты, такие как дороги, школы и здания судов. Однако в Кело против города Нью-Лондона (2005) Верховный суд постановил, что экономическое развитие — план оживления проблемного города путем передачи земли частным застройщикам — квалифицировалось как общественное использование. Реакция на Кело была немедленной. Подавляющее большинство штатов приняли законы, укрепляющие защиту владельцев собственности, ограничивающие использование выдающегося домена для частного экономического развития и требующие более высокой компенсации. Несмотря на эти реформы, выдающийся домен остается законным инструментом для инфраструктурных проектов, хотя его сфера применения теперь более четко определена.

Правовые гарантии и механизмы балансировки

Для защиты собственников от произвольного или чрезмерного регулирования правовая система предусматривает несколько важных гарантий.

Процедурный Due Process

Решения об использовании земли должны соответствовать минимальным стандартам честной игры. Владельцы, как правило, имеют право на уведомление и значимое слушание, прежде чем их имущественные права будут существенно изменены. Во многих штатах решения о зонировании классифицируются как законодательные (принятие или изменение общего кода зонирования) или квазисудебные (применение кода к конкретному имуществу, такому как дисперсия или разрешение на условное использование). Квазисудебные решения требуют более надежной защиты надлежащей правовой процедуры, включая письменную запись, фактические данные и беспристрастного лица, принимающего решения.

Наследуемые права

Разработчики могут получить права на строительство в соответствии с существующими правилами зонирования, как только они сделали существенные инвестиции в опору на разрешение. Эти права защищают от последующих изменений в зонировании, которые будут препятствовать утвержденному проекту. Порог для перехода на владение варьируется в зависимости от штата; некоторые используют правило «разрешения на строительство», в то время как другие защищают права ранее в процессе выдачи разрешения. Наследование является важным щитом против меняющихся политических ветров и позволяет разработчикам уверенно инвестировать капитал.

Обратное осуждение

Если владелец недвижимости считает, что регулирование перешло черту в взятие, они могут подать в суд на правительство за компенсацию через требование обратного осуждения . Успешные претензии редки из-за высокой планки, установленной Penn Central и Lucas , но угроза судебного разбирательства побуждает правительства тщательно адаптировать свои правила и рассмотреть экономические последствия для владельцев собственности. Доступность ущерба для временных взятий (где регулирование отменено после того, как было в действительности) была подтверждена в Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес (1987).

Современные вызовы и тенденции в землепользовании

Баланс между планированием землепользования и правами собственности постоянно меняется. Нынешние тенденции коренным образом меняют эту взаимосвязь.

Доступность жилья и движение YIMBY

В ответ на острую нехватку жилья во многих мегаполисах, растущее движение YIMBY (Yes In My Backyard) продвигает агрессивное зонирование, легализацию дополнительных жилых единиц (ADUs) и устранение зонирования только для одной семьи. Такие штаты, как Орегон, Калифорния и Вашингтон, приняли законы, упреждающие местные ограничения зонирования, чтобы установить более высокую плотность. Это создает конфликт с существующими домовладельцами, которые утверждают, что зонирование угрожает характеру района и ценностям собственности. Дебаты о правах собственности, таким образом, разделились: некоторые владельцы ссылаются на свои права против развития, в то время как другие ссылаются на свое право максимизировать потенциал своей земли.

Изменение климата и управляемый откат

Адаптация к климату становится доминирующей проблемой землепользования. Ужесточаются правила, регулирующие развитие пойм, районов, подверженных лесным пожарам, и разрушающихся береговых линий. Управляемое отступление — запланированное перемещение структур из районов с высоким риском — включает добровольные выкупы и, в некоторых случаях, ограничения на восстановление после стихийных бедствий. Эта политика вызывает сложные вопросы. Хотя правительство имеет значительную свободу для ограничения развития в опасных районах, полная ликвидация прав на развитие может потребовать компенсации. Правовая система все еще догоняет эти конфликты землепользования, обусловленные климатом.

Религиозное землепользование и индивидуальные свободы

Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах (RLUIPA) , принятый в 2000 году, обеспечивает надежную защиту религиозных собраний в зонировании. Местное правительство не может налагать регулирование землепользования, которое существенно обременяет религиозные занятия, если оно не демонстрирует убедительный правительственный интерес и не использует наименее ограничительные средства. Это стало точкой вспышки в спорах о зонировании, связанных с церквями, синагогами и мечетями, стремящимися найти место в жилых или коммерческих районах. RLUIPA представляет собой значительное федеральное ограничение на традиционные местные органы землепользования в пользу индивидуальной свободы.

Заключение

Взаимосвязь между планированием землепользования и владением собственностью не является игрой с нулевой суммой. Эффективное планирование обеспечивает важнейшие преимущества: оно защищает ценности собственности, предотвращая несовместимое использование, обеспечивает упорядоченные инвестиции в инфраструктуру и защищает общие ресурсы. Однако планирование также может вторгаться в основные ожидания владельцев, уменьшая ценность или расстраивая планы развития. Задача заключается в достижении динамического равновесия. Это равновесие определяется правовыми принципами, такими как пункт принятия, тесты на выкуп и защита надлежащей правовой процедуры. Понимая эти принципы и развивающиеся тенденции, формирующие землепользование, владельцы собственности, планировщики и политики могут ориентироваться в этих сложных отношениях для достижения результатов, которые уважают как права человека, так и потребности сообщества.