Сделки с недвижимостью строятся на основе юридических документов, и немногие из них более важны, чем имущественный акт. Являетесь ли вы впервые покупателем жилья, опытным инвестором или застройщиком, управляющим портфелем, понимание имущественных документов имеет важное значение для защиты ваших прав собственности. Дело - это не просто лист бумаги; это юридический инструмент, который передает право собственности от одной стороны к другой и определяет объем прав, которые вы получаете. Без надлежащего исполнения и записи акта, ваше требование к собственности может быть уязвимым для проблем, залогов или даже полной потери.

В этом руководстве подробно рассматриваются имущественные дела, каковы они, доступные типы, как они влияют на ваши законные права и лучшие практики для обеспечения безопасности вашей собственности. В конце вы поймете, почему выбор правильного действия и соблюдение надлежащих процедур передачи могут сделать разницу между гладкой сделкой и дорогостоящим юридическим спором.

Что такое имущественный акт?

Имущественное деяние - это письменный юридический документ, который передает право собственности (название) на недвижимость от одного лица или организации (лица, предоставляющего право) другому (лицу, предоставляющему право).

  • Идентификация лица, предоставляющего право, и лица, предоставляющего право: Полные имена и, во многих юрисдикциях, семейный статус или адрес лица, предоставляющего право.
  • Правовое описание имущества: Точное описание, такое как номер партии и блока с карты платформ, описание мет и границ или ссылка на зарегистрированное подразделение. Одного только адреса улицы недостаточно.
  • Слова передачи: Ясный язык, который указывает на намерение лица, предоставляющего право, передать имущество (например, «Я настоящим предоставляю, торгую, продаю и передаю» или «Я настоящим отказываюсь от права требования»).
  • Подпись лица, предоставляющего право: В большинстве штатов лицо, предоставляющее право, должно подписать акт. Некоторые штаты требуют, чтобы лицо, предоставляющее право, также подписало документ, но это менее распространено.
  • Признание (нотариальное заверение): Подпись лица, предоставляющего право, должна быть засвидетельствована нотариусом, который проверяет личность и волю лица, подписавшего договор.
  • Доставка и принятие: Дело должно быть физически или конструктивно передано грантополучателю, и грантополучатель должен принять его, даже если это подразумевается, завладев или записав деяние.

После регистрации в офисе регистратора графства (или эквивалентном бюро регистрации земельных участков) акт становится частью публичных записей о земле, что ставит мир в известность о передаче. Регистрация не требуется для того, чтобы акт был действительным между сторонами, но важно защитить права лица, предоставляющего право, от последующих покупателей и кредиторов.

Собственность vs. название: Понимание различий

Многие люди используют термины «дело» и «титул» взаимозаменяемо, но они являются отдельными понятиями. Наименование является законным правом владеть, использовать и распоряжаться имуществом — это концепция, а не физический документ. дело является письменным инструментом, который передает титул. Другими словами, вы владеете титулом на имущество, и вы доказываете, что титул, производя цепочку действий, показывающих, как право собственности перешло к вам.

Виды имущественных документов

Не все дела созданы равными. Уровень защиты, которую акт предлагает грантополучателю, существенно варьируется в зависимости от используемого типа. Выбор акта является решающим переговорным пунктом в любой сделке с недвижимостью. Вот наиболее распространенные виды:

Общий гарантийный акт

Общий гарантийный акт обеспечивает самую сильную защиту для покупателя (гранта). В этом акте лицо, предоставляющее право, дает ряд юридически обязательных обещаний (заветчиков), которые гарантируют, что право собственности не имеет дефектов, как во время владения лица, предоставляющего право, так и в течение любых предыдущих периодов. Эти соглашения обычно включают:

  • [[ФЛТ:0]]Соглашение Сейсина:[[ФЛТ:1]] Грантодатель владеет имуществом и имеет право его передать.
  • Соглашение о праве на передачу: Лицо, предоставляющее право, имеет законные полномочия на передачу имущества.
  • [[ФЛТ:0]]Завет против обременений: [[ФЛТ:1]] На имущество не распространяются залоговые права, закладные или сервитуты.
  • В этом случае, если он будет удовлетворен, то будет удовлетворен, если он будет удовлетворен, то будет удовлетворен.
  • Соглашение о тихом наслаждении: Грантодержатель не будет нарушен претензиями третьих сторон.

Общие гарантийные обязательства являются стандартными в большинстве продаж жилой недвижимости, потому что покупатели ожидают самого высокого уровня гарантии. Если позже появляется дефект титула - например, пропавший наследник пятидесятилетней давности, претендующий на право собственности - получатель гранта может подать в суд на лицо, предоставляющее право, за ущерб в соответствии с гарантиями акта.

Специальный ордер

Специальный гарантийный акт похож на общий гарантийный акт, но с критической разницей: лицо, предоставляющее право, гарантирует только дефекты, которые произошли в течение их периода владения . Они не дают никаких обещаний относительно требований или залогов, которые существовали до того, как они получили право собственности. Специальные гарантийные акты являются общими в коммерческих сделках, выкупе и продаже трастами или имущественными владениями, где лицо, предоставляющее право, не может гарантировать всю цепочку правового титула.

Отказаться от дела

Всякое право требования передает , какой бы интерес лицо, предоставляющее право, не имело в собственности, не давая никаких гарантий. лицо, предоставляющее право, не обещает, что оно действительно владеет собственностью; они просто отказываются от любых претензий, которые они могут иметь. Этот тип действия часто используется для:

  • Добавление или удаление супруга из титула (например, после брака или развода).
  • Устранение незначительного дефекта титула (например, потенциальный интерес наследника).
  • Передача имущества между членами семьи без продажи.
  • Планирование недвижимости или вложение собственности в траст.

Поскольку договор о прекращении действия требования не предлагает никакой защиты, он не рекомендуется для продажи в длину руки, где покупатель платит справедливую рыночную стоимость. акт о прекращении действия требования может быть недействительным, если лицо, предоставляющее право, фактически не владеет имуществом, оставляя лицо, предоставляющее право, ни с чем.

Грант Дейл

Грантовый акт является вариантом среднего уровня, используемым в нескольких штатах (в частности, в Калифорнии). Он содержит две подразумеваемые гарантии: (1) имущество не было продано кому-либо еще и (2) лицо, предоставляющее право, не создало никаких нераскрытых обременений на имущество. Однако он не гарантирует от дефектов от предыдущих владельцев. Грантные акты распространены во многих сделках с жильем и предлагают большую защиту, чем договор о прекращении претензий, но меньше, чем общий гарантийный акт. Покупатели часто дополняют грантовый акт титульным страхованием для покрытия пробелов.

Сделка по обмену и продаже

Сделка и договор купли-продажи подразумевает, что лицо, предоставляющее право, владеет правом собственности и имеет право передать имущество, но не дает никаких гарантий относительно качества титула или существующих обременений. Он часто используется в налоговых продажах, выкупах или когда лицо, предоставляющее право, хочет передать имущество без гарантии от дефектов. В некоторых юрисдикциях договор купли-продажи функционально эквивалентен специальному гарантийному акту, но юридические особенности различаются. Покупатели, принимающие договор купли-продажи, всегда должны получать страхование правового титула.

Фидуциарный акт

Исполнители, администраторы, опекуны и попечители используют фидуциарные действия, когда они передают имущество от имени имущества или траста. Эти действия часто включают язык, который ограничивает личную ответственность фидуциария и обычно содержат только специальную гарантию или вообще не гарантию. Защита грантополучателя исходит из юридической обязанности фидуциара действовать в наилучших интересах бенефициаров, а не из заветов акта.

Как действия влияют на ваши права собственности

Тип действия, которое вы получаете, напрямую влияет на силу ваших прав собственности. Общий гарантийный акт дает вам право подать в суд на лицо, предоставляющее право, если появляется дефект титула, потенциально восстанавливая полную стоимость имущества. Подписание заявления о прекращении действия требования не предлагает такого регресса - если дефект существует, вы, вероятно, не имеет претензий к лицу, предоставляющему право. По этой причине кредиторы часто требуют гарантийный акт (или подачу гранта со страхованием титула) до финансирования покупки недвижимости.

Помимо самого акта, акт записи имеет первостепенное значение для защиты вашей собственности. Соединенные Штаты действуют в соответствии с законами о записи, которые определяют, кто имеет превосходящие права, когда несколько сторон претендуют на долю в одной и той же собственности. Есть три основных типа:

  • В первом случае, когда они были не в состоянии сделать это, они были в состоянии сделать это, даже если они знали о незарегистрированных ранее действиях.
  • Законы об уведомлении: Победит более поздний покупатель, который записывает без уведомления о ранее незарегистрированных процентах.
  • Статуты о расовых уведомлениях: Первый, кто записывает без уведомления о выигрыше в процентах. Большинство штатов следуют этой модели.

Запись устанавливает публичную цепочку прав собственности, которая позволяет будущим покупателям и кредиторам проверять право собственности. Если вы не зарегистрируете свое дело, последующий покупатель, который добросовестно записывает, может взять на себя приоритет над вашими интересами, оставив вас без прав на собственность.

Цепь заголовков и облачных заголовков

«Цепь титула» — это последовательность исторических переводов титула на собственность. Каждый акт должен легко соотноситься со следующим. Когда происходит пробел или дефект, например, акт, подписанный только одним из двух совместных владельцев, отсутствие завещания на имущество или поддельный акт, он создает «облако на титуле». Облака затрудняют или не позволяют продать имущество или получить финансирование. Решение облаков часто требует тихого действия на титул, дорогостоящего судебного иска, который просит суд определить, кто имеет действительный титул. Правильно составленные, выполненные и записанные действия являются лучшей защитой от затуманенных титулов.

Процесс передачи собственности: от договора к записи

Понимание шагов, связанных с передачей имущества через дело, помогает избежать распространенных подводных камней.В то время как точная последовательность может варьироваться в зависимости от состояния и типа транзакции, общий процесс заключается в следующем:

  1. Переговоры и договор: Покупатель и продавец договариваются об условиях и подписывают договор купли-продажи, в котором указывается вид договора, подлежащего передаче (например, договор общей гарантии).
  2. Поиск заголовков: Компания или адвокат по праву собственности проверяет публичные записи для выявления любых задолженностей, обременений или дефектов. Этот поиск информирует контракт и может привести к переговорам о решении проблем.
  3. Подготовка к сделке: Адвокат по недвижимости, титульная компания или сотрудник условного депонирования составляет документ в соответствии с контрактом. Точность имеет решающее значение - ошибки в юридическом описании или именах могут аннулировать передачу.
  4. Исполнение: Лицо, предоставляющее право, подписывает акт в присутствии нотариуса, который проверяет личность и свидетельствует о подписи. В некоторых штатах также требуются свидетели.
  5. Доставка и акцепт: Лицо, предоставляющее право, передает деяние лицу, предоставившему право (или депонирующему лицу) с намерением передать право собственности.
  6. Запись: Документ подается в офис регистратора графства. Запись обеспечивает публичное уведомление и устанавливает приоритет. Большинство округов взимают плату, а некоторые требуют предварительного изменения формы собственности для целей налога на имущество.

Пропуск любого шага, особенно записи, может подорвать ваши права собственности. Даже если действие действительно между сторонами, незарегистрированный акт уязвим для последующих претензий.

Поиск по названию и страхование титула

Ни одно обсуждение имущественных деяний не является полным без решения вопросов поиска титулов и страхования титулов. Поиск заголовков - это тщательный обзор публичных записей, чтобы подтвердить, что титул является рыночным и не имеет неожиданных дефектов. Общие проблемы, обнаруженные во время поиска заголовков, включают:

  • Выдающиеся ипотечные кредиты или налоговые залоги.
  • Суды, которые выносятся в отношении лица, предоставляющего право, которое прикрепляет к имуществу.
  • Упрощения или ограничения, ограничивающие использование.
  • Ошибки в предыдущих действиях (неправильное название, неполное описание).
  • Отсутствие подписей или неправомерное заверение.

Страхование титулов защищает покупателя и кредитора от будущих претензий или дефектов, которые поиск названия не выявил — или которые не могли быть устранены при закрытии. Например, если подделка в предыдущем акте всплывает годы спустя, страхование титулов покрывает судебные издержки и потенциальные убытки. Существуют две основные политики: политика кредитора (часто требуемая ипотечной компанией) и политика владельца (сильно рекомендованная, но необязательная).

Без титульного страхования даже общий гарантийный акт не может обеспечить полную защиту. Если лицо, предоставившее право, умерло, обанкротилось или вышло из юрисдикции, подать на них в суд за нарушение гарантии может быть нецелесообразным. титульное страхование заполняет этот пробел, предоставляя финансовое покрытие и команду юридической защиты.

Общие вопросы и как их избежать

Даже при тщательной подготовке могут возникнуть проблемы с делами. Вот наиболее частые вопросы и шаги по их предотвращению:

Поддельные или мошеннические действия

Подделка - серьезная проблема в мошенничестве с недвижимостью. Подделка, содержащая поддельную подпись, с самого начала недействительна. Для защиты от мошенничества всегда проверяйте личность лица, предоставляющего право, и используйте авторитетного нотариуса. Рассмотрите возможность записи предупреждения о мошенничестве с регистратором графства, если вы подозреваете кражу личных данных. В сделке работайте с титульной компанией, которая проверяет личность лица, предоставляющего право, и рассматривает оригиналы документов.

Неправильное исполнение

Неспособность надлежащим образом подписать, нотариально заверить или засвидетельствовать (если это необходимо) может сделать акт недействительным. Каждое государство имеет конкретные требования к исполнению. Например, в некоторых штатах требуются два свидетеля для совершения действия; другие требуют только нотариуса. Всегда консультируйтесь с местным адвокатом по недвижимости, чтобы обеспечить соблюдение.

Неполное или неоднозначное юридическое описание

Уличный адрес не является юридическим описанием. В акте должно содержаться описание, которое позволяет геодезисту с уверенностью определить местонахождение объекта. Общие ошибки включают в себя недостающие номера лотов, неправильные названия подразделений или неопределенные вызовы мет и границ. Проведите опрос или профессиональное описание, подготовленное до составления документа.

Пропавший супружеский статус или подпись супруга

В штатах, где имущество принадлежит общине, женатый человек не может передавать имущество без подписи своего супруга. Даже в государствах, не входящих в состав общины, если имущество находится в совместной собственности, все владельцы должны подписать. Проверить отчет о праве собственности, чтобы увидеть, кто владеет правом собственности, и потребовать, чтобы все необходимые стороны подписали акт.

Неспособность принять или принять

Деяние, которое не было доставлено лицу, предоставившему право, с намерением передать право собственности, является неэффективным. Физическая доставка не всегда требуется - обычно достаточно доставки к депонированию с инструкциями для записи. Со стороны лица, предоставившего право, запись акта является убедительным доказательством принятия. Избегание пробелов в доставке и принятии имеет важное значение.

Заключение

Имущественные документы являются основой собственности на недвижимость. Они обеспечивают правовой механизм передачи права собственности, определяют гарантии, которые предоставляет лицо, предоставляющее право, и - при регистрации - дают всемирное уведомление о ваших правах. Тип действия, которое вы выбираете, напрямую влияет на то, насколько у вас есть защита от дефектов прав собственности, залогов и конкурирующих требований. Общий гарантийный акт предлагает самые надежные гарантии, в то время как договор о прекращении претензий несет значительный риск и должен использоваться только в передачах с низким риском, без оружия.

Помимо выбора правильного акта, всегда следуйте полному процессу передачи: выполняйте тщательный поиск названия, выполняйте действие правильно, доставляйте и принимайте его должным образом и записывайте его без задержки. Соедините это со страхованием титула, чтобы защитить от скрытых дефектов, которые могут возникнуть спустя годы. Понимая нюансы имущественных действий и предпринимая эти активные шаги, вы можете обеспечить свои права собственности, избежать дорогостоящих судебных разбирательств и убедиться, что имущество, которым вы владеете сегодня, остается вашим активом завтра.

Для дальнейшего чтения, проконсультируйтесь с такими ресурсами, как Инвестотопедия руководство по делам , Ноло обзор недвижимости дел , и IRS публикация на запись передачи имущества . Всегда работайте с квалифицированным адвокатом по недвижимости и авторитетной титульной компании, чтобы убедиться, что ваша сделка обрабатывается правильно от начала до конца.