Городское планирование и правила землепользования составляют основу организованного развития общин. Среди наиболее важных инструментов, используемых местными органами власти, являются зонирование районов и накладных зон. Хотя они имеют общую цель, направляющую рост и защиту общественного благосостояния, они выполняют принципиально разные роли. Районы зонирования создают базовую основу для землепользования, указывая, какие виды деятельности могут происходить там, где. Накладные зоны добавляют слои дополнительных требований поверх этой базовой линии для решения конкретных приоритетов сообщества. Понимание того, как эти два механизма работают и различаются, имеет решающее значение для владельцев собственности, застройщиков, планировщиков и вовлеченных граждан.

Что такое зонирование районов?

Районы зонирования являются основными категориями землепользования, установленными муниципальными постановлениями. Они делят город, город или округ на географические районы, каждому из которых присваивается определенный набор разрешенных видов использования, размеров зданий и пределов плотности. Например, жилой район может ограничивать развитие домами для одной семьи, в то время как коммерческий район может разрешать розничные магазины, офисы и рестораны. Промышленные районы разрешают фабрики и склады, а сельскохозяйственные районы сохраняют сельское хозяйство и открытое пространство.

Концепция зонирования возникла в начале 20-го века, когда Нью-Йорк принял первую всеобъемлющую резолюцию о зонировании страны в 1916 году. Правовая основа была закреплена в деле Верховного суда 1926 года «Деревня Евклида против Ambler Realty Co.», которая поддерживала зонирование как действительное осуществление власти полиции. С тех пор зонирование стало стандартным инструментом для управления городским ростом, , отделяя несовместимые виды использования (например, удержание тяжелой промышленности от домов) и обеспечивая упорядоченное развитие.

Типы зонирующих районов

Современные постановления о зонировании обычно включают несколько широких категорий, каждая из которых имеет подкатегории различной интенсивности:

  • Жилой (R) — малоплотный (R-1: односемейный), среднеплотный (R-2: дуплексы, таунхаусы) и высокоплотный (R-3: квартиры, кондоминиумы).
  • Коммерческий (C) — Соседский коммерческий (C-1), общий коммерческий (C-2) и центральный деловой район (C-3 или CBD).
  • Промышленный (I) — лёгкий промышленный (I-1) для сборки и складирования; тяжёлый промышленный (I-2) для производства и переработки.
  • Сельскохозяйственная (A) — Сохраняет сельскохозяйственные угодья и сельский характер, часто с большими минимальными размерами лотов.
  • Смешанное использование (MU) — новая категория, которая сочетает в себе жилые, коммерческие, а иногда и легкие промышленные применения в одном районе.

Каждый район поставляется с подробным таблицей зонирования , в которой указаны разрешенные виды использования, неудачи, ограничения по высоте, соотношения площади пола (FAR), требования к парковке и покрытию участков. Эти правила предназначены для защиты ценностей собственности, общественного здоровья и общественного характера.

Как создаются зональные районы

Районы зонирования создаются посредством законодательного процесса, который обычно включает в себя комиссии по планированию, публичные слушания и одобрение городского совета или совета графства. Процесс начинается с всеобъемлющего плана , который описывает долгосрочные цели сообщества. На основе этого плана составляется карта зонирования, назначая районы для каждого участка земли. Затем постановление детализирует правила для каждого района. Поправки (резонирования) могут быть запрошены владельцами недвижимости или инициированы правительством, но должны соответствовать всеобъемлющему плану.

Что такое накладные зоны?

Накладные зоны являются дополнительными правилами, установленными поверх существующих зонирующих районов. Они "накладывают" дополнительный набор правил, которые изменяют или усиливают базовые требования к району. Накладная зона не заменяет базовое зонирование; скорее, она добавляет условия, которые должны быть выполнены в дополнение к базовым правилам. Это позволяет муниципалитету ориентироваться на конкретные районы или проблемы, не меняя всю карту зонирования.

Накладные зоны обычно используются для решения вопросов сохранения исторических памятников, охраны окружающей среды, доступного жилья, стандартов проектирования, управления поймами и развития, ориентированного на транзит. Например, историческое наложение может ограничить внешние изменения для поддержания архитектурного характера, даже если базовый район разрешает коммерческое использование. Экологическое наложение может ограничить непроницаемые поверхности вблизи водных путей, превышая требования к ливневым водам базового района.

Как работают зоны наложения

На карте, которая показывает его границы, определена зона наложения. В этих границах правила наложения дополняют или заменяют правила базового района. Как правило, применяется более ограничительное регулирование. Если базовый район позволяет строить высоту 35 футов, но наложение ограничивает его на 25 футов, предел наложения регулирует. И наоборот, если наложение предлагает бонус плотности (больше единиц на акр) для включения доступного жилья, разработчики могут использовать это положение.

Оверлейные зоны могут применяться по всему городу или к конкретным коридорам, районам или экологическим особенностям. Они часто принимаются в качестве части поправки к тексту и проходят аналогичный процесс общественного обзора, как изменения базового зонирования. После того, как они установлены, оверлейные зоны обеспечивают гибкость для сообществ для решения уникальных условий без пересмотра всего кода зонирования.

Типы накладных зон

  • Наложение на сохранение истории — Защищает обозначенные исторические районы, контролируя снос, изменения и новое строительство.
  • Наложение защиты окружающей среды — Защита водно-болотных угодий, крутых склонов, мест обитания диких животных и качества воды. может ограничить развитие вблизи ручьев или потребовать более крупных буферов.
  • Наложение наводнений — Вводит более строгие стандарты развития в подверженных наводнениям районах, таких как возвышение конструкций над уровнем затопления и запрет на определенные виды использования.
  • Доступное наложение жилья — поощряет или предписывает, чтобы процент единиц был доступным для семей с низким и средним уровнем дохода.
  • Наложение кода на основе формы — фокусируется на форме здания и уличном ландшафте, а не на землепользовании, продвигая удобный для пешеходов дизайн.
  • Наложение на подход к аэропорту — ограничивает высоту зданий и использование земли вблизи аэропортов для обеспечения безопасности и снижения воздействия шума.

Основные различия между зонирующими районами и накладными зонами

Хотя оба эти инструмента являются нормативными, они различаются по охвату, назначению и применению. В следующей таблице выделены основные различия (представленные в виде списка для ясности):

  • Основная роль: Районы зонирования устанавливают базу структуры землепользования; зоны наложения накладывают дополнительные требования поверх этой структуры.
  • Географическая область: Зоонирование районов охватывает целые юрисдикции или большие участки; зоны наложения обычно применяются к более мелким целевым районам (например, исторический район, пойма, транзитный коридор).
  • Регуляторный характер: Районы зонирования определяют, какие виды использования разрешены, условные или запрещенные. Зоны наложения изменяют эти правила использования или добавляют новые стандарты (например, дизайн, плотность, экологические показатели).
  • Гибкость: Зоны наложения могут быть адаптированы к конкретным условиям и могут включать стимулы (например, бонусы плотности), которые не предлагает зонирование базы.
  • Иерархия: В случае конфликта обычно преобладает более ограничительное регулирование. Накладные зоны часто имеют приоритет над базовыми районными правилами, где они различаются.
  • Цель: Районы зонирования организуют землепользование по всему городу для раздельного несовместимого использования. Накладные зоны решают конкретные цели сообщества, такие как сохранение, доступность или качество окружающей среды.

Как зонирование районов и накладных зон работают вместе

Эффективное планирование землепользования зависит от синергии между зонированием базы и зонами наложения. Жилой район защищает характер района, в то время как историческое наложение обеспечивает, чтобы новое строительство уважало архитектурное наследие. Коммерческий коридор может быть зонирован для розничной торговли и офисов, но наложение доступного жилья может потребовать развития со смешанным доходом для борьбы с перемещением.

Оверлейные зоны также позволяют муниципалитетам пилотировать новую политику, не нарушая весь код зонирования. Например, город может принять оверлей , ориентированный на транзит (TOD) вдоль новой линии легкой железной дороги, что позволяет увеличить плотность и уменьшить парковку вблизи станций. Если это удастся, принципы могут быть позже включены в базовое зонирование для аналогичных районов. Этот многоуровневый подход обеспечивает как стабильность, так и адаптивность.

Для владельцев недвижимости важно проверить как район базового зонирования, так и любые применимые зоны наложения перед разработкой. Разрешение на строительство может потребовать соблюдения стандартов наложения, таких как обзор дизайна, исследования воздействия на окружающую среду или взносы в доступное жилье.

Реальные примеры накладных зон в действии

Исторический район Оверлей: Чарльстон, Южная Каролина

Исторический оверлей Чарльзтона, созданный в 1931 году, был одним из первых в Соединенных Штатах. Он защищает культовую архитектуру города, регулируя сносы, внешние изменения и новое строительство в Старом и историческом районе. Владельцы недвижимости должны получить сертификат соответствия от Совета архитектурного обзора. Оверлей сыграл важную роль в поддержании характера Чарльстона и туристической привлекательности, позволяя совместимое развитие.

Наводнение: Хьюстон, Техас

Хьюстон имеет наводнение, которое ограничивает развитие в районах, подверженных наводнениям, особенно после урагана Харви. Накладное строительство требует, чтобы здания были возведены выше уровня базового наводнения и чтобы компенсаторное хранение было предусмотрено для любого заполнения, размещенного в пойме. В то время как Хьюстону не хватает традиционного зонирования по всему городу, наводнение действует как целевое регулирование землепользования для снижения риска наводнений и защиты общественной безопасности.

Доступное жилье: Портленд, Орегон

В Портленде для инклюзивного наложения зонирования требуется строительство новых жилых домов с 20 или более единицами, чтобы выделить процент единиц, доступных для домохозяйств, зарабатывающих до 80% среднего дохода в районе. Накладное применяется по всему городу к многосемейным зонам и предлагает бонусы плотности и отказы от платы. Этот подход использует развитие рыночных ставок для производства доступных единиц, демонстрируя, как накладные зоны могут решать жилищные кризисы без перезонирования целых районов.

Экологическое наложение: Остин, Техас

Остин Накладка защиты качества воды применяется к районам над зоной подпитки водоносного горизонта Эдвардса. Она ограничивает непроницаемый покров, требует методов разработки с низким воздействием и запрещает определенные опасные виды использования. Накладка гарантирует, что разработка не загрязняет основной источник питьевой воды в регионе. Этот уровень регулирования более строг, чем основные правила базового района, и обеспечивается путем обзора плана участка.

Правовые и административные соображения

Как районные, так и оверлейные зоны должны быть введены в действие в соответствии с государственными законами, дающими право на регулирование землепользования путем зонирования, при условии, что это разумно, а не произвольно, и служит законным общественным целям. Оверлейные зоны также должны соответствовать этим стандартам и быть четко обоснованы всеобъемлющим планом.

Проблемы с наложением зон иногда возникают, когда владельцы недвижимости утверждают, что дополнительные ограничения представляют собой «принятие» имущества без справедливой компенсации. Суды обычно поддерживают разумные правила наложения, которые продвигают существенные общественные интересы, такие как историческое сохранение, защита от наводнений или доступное жилье. Ключевое значение заключается в том, что накладная зона должна разрешать разумное экономическое использование земли, даже если она ограничивает определенную деятельность.

В административном отношении накладные зоны часто требуют дополнительных процедур рассмотрения. Например, в историческом накладном покрытии может участвовать комиссия по обзору проектов, в то время как накладному покрытию окружающей среды может потребоваться оценка воздействия на окружающую среду. Муниципалитеты должны укомплектовать эти советы и представить четкие руководящие принципы, с тем чтобы избежать произвольных решений и задержек.

Преимущества и проблемы накладных зон

Преимущества

  • Целенаправленное регулирование: Накладные зоны решают конкретные проблемы, не нарушая более широкую систему зонирования.
  • Гибкость: Они могут включать стимулы (денситные бонусы, снижение платы), которые поощряют желаемые результаты, такие как доступное жилье или зеленое строительство.
  • Адаптация: Зоны наложения могут быть обновлены или удалены относительно легко при изменении условий.
  • Наложение зон на сообщества: Накладные зоны часто требуют общественных слушаний и участия заинтересованных сторон, позволяя районам формировать правила, которые непосредственно влияют на них.
  • Снижение рисков: Накладки на окружающую среду и поймы снижают риски бедствий и долгосрочные расходы для налогоплательщиков.

Вызовы

  • Сложность: Многоуровневые правила могут сбить с толку владельцев недвижимости, застройщиков и даже сотрудников по планированию.
  • Сопротивление: Некоторые владельцы недвижимости рассматривают наложения как нарушение прав собственности, что приводит к юридическим проблемам или политической оппозиции.
  • Обеспечение соблюдения стандартов наложения (например, обзор дизайна, договоры о доступном жилье) требует выделенных кадровых ресурсов.
  • Неравенство: Плохо спроектированные накладки могут усугубить неравенство. Например, исторические накладки могут повысить стоимость недвижимости и вытеснить жителей с низким доходом, если они не сочетаются с мерами доступности.
  • Перекрытие и конфликт: Когда несколько наложений применяются к одной и той же посылке (например, исторической и экологической), согласование их требований может быть сложной задачей.

Заключение

Зоонирование районов и зон наложения являются дополнительными инструментами, которые вместе формируют построенную среду. Зоонирование районов обеспечивает основополагающий порядок, который разделяет несовместимое использование и устанавливает основные модели развития. Зоны наложения добавляют слой нюансов, позволяя общинам защищать исторический характер, управлять экологическими рисками, продвигать доступное жилье и достигать других политических целей без переосмысления всего кода зонирования.

Для планировщиков, застройщиков и граждан понимание того и другого имеет важное значение для навигации по процессу землепользования. Независимо от того, строите ли вы дом в историческом районе, разрабатываете проект смешанного использования в транзитном коридоре или выступаете за более сильную защиту пойм, знание того, как зоны наложения взаимодействуют с зонированием базы, поможет вам принимать обоснованные решения. Поскольку города продолжают сталкиваться с такими проблемами, как изменение климата, доступность жилья и экономическое оживление, зоны наложения останутся мощным и гибким инструментом регулирования.

Для получения дополнительной информации об основах зонирования см. Ресурсы зонирования Американской ассоциации планирования . Чтобы узнать о зонах наложения для управления поймой, посетите страницу FEMA Floodplain Management . Для наложений на доступное жилье проверьте функцию HUD User на включительном зонировании . Полный обзор также доступен из руководства по зонированию Национальной ассоциации отдыха и парков .