Table of Contents

При покупке или продаже дома важно понимать затраты на закрытие. Эти затраты - это сборы и расходы, связанные с передачей права собственности. Однако типы затрат значительно различаются для покупателей и продавцов. Знание различий может помочь обеим сторонам подготовиться финансово и избежать сюрпризов при закрытии. В этом всеобъемлющем руководстве мы подробно разберем каждую категорию, изучим стратегии переговоров, региональные различия и влияние последних тенденций рынка.

Каковы затраты на закрытие?

Закрытие расходов - это сборы, уплаченные при закрытии сделки с недвижимостью. Они покрывают различные услуги и расходы, включая сборы за кредиторов, страхование прав собственности, проверки, сборы за регистрацию правительства, предоплаченные предметы, такие как налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, и комиссии агента по недвижимости. Эти расходы обычно оплачиваются либо покупателем, либо продавцом, в зависимости от соглашения и местной таможни, и детализируются в форме закрытия, которую покупатели и продавцы просматривают перед подписанием.

Точная сумма затрат на закрытие зависит от нескольких факторов: цена покупки дома, вид кредита (обычный, FHA, VA, USDA), расположение недвижимости и любые согласованные концессии между покупателем и продавцом. По данным Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB), затраты на закрытие могут значительно варьироваться от одной сделки к другой. Для типичной покупки дома общие затраты на закрытие (включая обязательства покупателя и продавца) часто варьируются от 3% до 12% от цены продажи.

Понимание затрат на закрытие помогает обеим сторонам избежать сюрпризов в последнюю минуту. Покупатели должны выделять бюджет на эти расходы отдельно от их первоначального взноса, в то время как продавцы должны учитывать комиссии, налоги на передачу и возможные кредиты на ремонт. Давайте подробно рассмотрим каждую сторону.

Закрытие расходов покупателя

Покупатели обычно платят ряд расходов при покупке дома. Общие расходы на закрытие покупателя включают сборы за получение кредита, оценочные сборы, сборы за проверку дома, поиск и страхование титулов, предоплаченные налоги на имущество и страхование домовладельцев и сборы за регистрацию. Эти расходы обычно варьируются от 2% до 6% от цены покупки дома. Например, покупатель на доме стоимостью 400 000 долларов может рассчитывать заплатить от 8 000 до 24 000 долларов США в расходах на закрытие.

Сборы за заем за происхождение

Плата за заем взимается кредитором за обработку ипотечного кредита. Эта плата покрывает административные расходы кредитора, включая андеррайтинг, подготовку документов и финансирование. Плата за заем обычно выражается в процентах от суммы кредита, часто от 0,5% до 1%. Некоторые кредиторы связывают эту плату в «плату за обработку» или «плату за андеррайтинг». Покупатели должны сравнить оценки кредита от нескольких кредиторов, чтобы увидеть, кто предлагает наиболее конкурентоспособные сборы за заем.

Оценочные сборы

Кредитор требует оценки справедливой рыночной стоимости недвижимости. Стоимость обычно колеблется от 300 до 700 долларов США, в зависимости от типа и местоположения недвижимости. Оценочные сборы обычно выплачиваются при закрытии, хотя некоторые кредиторы могут потребовать предоплату. Низкая оценка может сорвать продажу или заставить пересмотреть условия, поэтому покупатели должны знать об этой возможности.

Home Оплата инспекции

В то время как проверка дома является необязательной для некоторых кредитов, большинство покупателей предпочитают иметь ее, чтобы выявить потенциальные проблемы. Расходы на инспекцию варьируются от 300 до 500 долларов США для стандартной проверки дома, но специализированные проверки (радон, плесень, вредитель, канализация) добавляют дополнительные сборы. Покупатель платит инспектору напрямую, часто во время проверки, но стоимость появляется в заключительном заявлении. Тщательная проверка может спасти покупателя тысячи в неожиданном ремонте.

Поиск по названию и страхование титула

Плата за поиск титула покрывает стоимость исследования публичных записей, чтобы убедиться, что продавец имеет четкое право собственности, и нет непогашенных залогов или судебных решений против имущества. Страхование титула защищает покупателя (и кредитора) от будущих претензий к титулу. Покупатель обычно платит за полис страхования титула владельца (одноразовый сбор) и полис кредитора. В совокупности эти сборы могут варьироваться от 500 до 1500 долларов США или более, в зависимости от стоимости имущества и состояния.

Предоплаченные налоги на недвижимость и страхование

Кредиторы часто требуют от покупателей предоплатить часть налогов на имущество и страхование домовладельцев на депозитный счет при закрытии. Эти суммы предоплаты обеспечивают наличие достаточных средств для покрытия будущих налоговых счетов и страховых взносов. Точная сумма зависит от сроков закрытия по отношению к датам уплаты налогов. Покупатели также должны рассчитывать на возмещение продавцу любых налогов, которые уже заплатил продавец, которые покрывают после закрытия период.

Запись сборов

Запись взимается местными органами власти для записи нового акта и ипотечных документов. Эти сборы обычно скромные, часто от 100 до 300 долларов, но могут варьироваться в зависимости от округа. Некоторые муниципалитеты также взимают налоги на перевод (процент от цены продажи) при закрытии; они могут быть оплачены покупателем или продавцом в зависимости от местного обычая.

Другие потенциальные затраты покупателя

Покупатели также могут столкнуться с такими сборами, как комиссия за подачу заявления кредитором (если она не включена в происхождение), плата за кредитный отчет ($30-$50), плата за сертификацию зоны наводнения ($15-$30), плата за ипотечного брокера и плата адвоката, если вы используете адвоката по недвижимости.

Закрытие расходов продавца

Расходы обычного продавца включают комиссии агента по недвижимости, страхование прав собственности и плату за поиск полиса продавца, сборы за регистрацию, ремонт и концессии и непогашенные налоги на недвижимость. Расходы на закрытие продавца могут широко варьироваться, но обычно составляют от 6% до 12% от цены продажи, в основном из-за комиссий агента. Продавец на доме стоимостью 400 000 долларов может заплатить от 24 000 до 48 000 долларов США в общих расходах на закрытие.

Агенты по недвижимости Комиссии

Наибольшие расходы продавца обычно составляют комиссия, выплачиваемая листинговому агенту и агенту покупателя вместе взятым. Это часто составляет от 5% до 6% от цены продажи, разделенной между двумя агентами. В последние годы конкуренция между брокерскими компаниями привела к некоторым изменениям, но стандарт остается около 5-6% для большинства сделок. Продавцы должны договориться о ставке комиссии при листинге своего дома и понимать, что комиссия агента покупателя обычно выплачивается из выручки продавца.

Страхование титула и поисковые сборы (Политика продавца)

В то время как покупатель обычно покупает полис владельца, продавец часто платит за поиск названия, чтобы доказать, что у него есть четкое название. В некоторых областях продавцы также предоставляют страхование титула для покупателя (полис кредитора) или платят за полис владельца в рамках переговоров. Эти расходы варьируются, но обычно падают между 200 и 800 долларами США за поиск и связанные с ним услуги.

Запись сборов и трансфертных налогов

Продавцы часто несут ответственность за запись акта передачи и уплату налогов на передачу или налогов на печать. Во многих юрисдикциях продавец платит налог на передачу недвижимости (например, от 1% до 2% от цены продажи). Плата за регистрацию для продавца обычно составляет менее 200 долларов. Покупатели должны проверить местные практики; в некоторых штатах покупатель платит налог на передачу.

Ремонт и концессии

После осмотра дома покупатели часто запрашивают ремонт или финансовые кредиты. Продавцы могут согласиться на ремонт до закрытия или предложить кредит при закрытии, чтобы покрыть стоимость. Общие концессии включают покрытие расходов на закрытие покупателя (например, оплату некоторых сборов за кредит покупателя) или корректировку цены продажи. Стоимость ремонта может варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.

Невыплаченные налоги на недвижимость

Любые налоги на имущество, которые продавец еще не заплатил за текущий налоговый год, должны быть урегулированы при закрытии. Продавец несет ответственность за налоги до даты закрытия; покупатель возмещает продавцу налоги, уплаченные после этой даты. Если налоги уплачиваются в виде задолженности, покупатель будет собирать с продавца при закрытии. Счет условного депонирования, управляемый титульной компанией, гарантирует, что пропорции обрабатываются правильно.

Другие затраты продавца

Продавцы также могут нести гонорары адвоката (если они представлены адвокатом), сборы за передачу домовладельцев (HOA) или сертификаты estoppel, штрафы за выплату ипотечных кредитов или сборы за предоплату (если таковые имеются), а также расходы на любые неоплаченные взносы HOA или специальные оценки. Если продавец имеет текущую ипотеку, сумма выплат включает в себя основную сумму, проценты и любые штрафы за предоплату. Продавцы также должны учитывать налоговые последствия прироста капитала, если имущество не является их основным местом жительства (см. руководящие принципы IRS).

По данным Службы внутренних доходов, одинокие домовладельцы могут исключить до 250 000 долларов прироста капитала (супружеские пары 500 000 долларов) при продаже своего основного места жительства, если они жили в нем в течение двух из последних пяти лет. Любой доход выше этого порога облагается налогом в качестве прироста капитала. Продавцы на высокоценных рынках должны проконсультироваться с налоговым специалистом.

Основные различия между покупателями и продавцами, которые закрывают расходы

Хотя обе стороны платят за это, природа и масштабы расхода различаются.

  • Кто платит: Покупатели платят за связанные с кредитом расходы и проверки; продавцы платят агентские комиссии и налоги на передачу.
  • Стоимость диапазона: Покупатели обычно платят от 2% до 6% от покупной цены; продавцы платят от 6% до 12% (доминируют комиссии).
  • Цель: Расходы покупателя облегчают процесс ипотеки и защищают инвестиции кредитора; Расходы продавца покрывают маркетинг, продажу и юридический перевод.
  • Объемность: Расходы покупателей более фиксированы (платы за кредитора), но могут быть уменьшены путем покупки кредитов; Расходы продавца подлежат обсуждению через комиссионные ставки, кредиты на ремонт и концессии.
  • Приостановка: Расходы покупателя в значительной степени оплачиваются при закрытии (и многие оплачиваются авансом); затраты продавца вычитаются из выручки от продажи до того, как продавец получит чистые средства.

Наиболее существенное различие заключается в комиссии за недвижимость, которая является исключительно расходом продавца (хотя в некоторых случаях покупатель может оплатить часть его, если позволяет договор листинга). Продавцы также часто платят трансфертные налоги, в то время как покупатели оплачивают большую часть расходов на страхование титула и оценку.

Переговоры о затратах на закрытие

Как покупатели, так и продавцы могут договориться о том, кто платит за определенные сборы.

  • Концессии продавца: Продавец соглашается оплатить часть затрат на закрытие покупателя, таких как плата за начало кредита или предоплата. Это распространено на рынке покупателя или если дом нуждается в ремонте. Максимальный процент, который может внести продавец, зависит от типа кредита (например, FHA допускает до 6% от покупной цены, обычные кредиты до 3-9% в зависимости от первоначального взноса).
  • Продавец может внести средства для снижения процентной ставки по ипотечным кредитам покупателя в течение первых нескольких лет (2-1 выкуп).
  • Ипотечные кредиты без покрытия расходов: Некоторые кредиторы предлагают кредиты без покрытия расходов в обмен на более высокую процентную ставку. Это переводит затраты от покупателя авансом к долгосрочным процентным платежам.
  • Просить ремонт против кредитов: Вместо того, чтобы делать ремонт, продавцы могут предложить кредит при закрытии. Это упрощает процесс и может быть использовано покупателем для покрытия других расходов на закрытие.

Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в 2024 году продажи недвижимости выросли, поскольку запасы растут. Покупатели теперь имеют больше рычагов, чтобы попросить помощи в покрытии расходов.

Региональные вариации

Распределение расходов на закрытие широко варьируется в зависимости от штата и местных обычаев. На северо-востоке покупатели часто платят трансфертные налоги, а адвокатские сборы являются обычным явлением. На юге и Среднем Западе продавцы обычно платят трансфертный налог. В некоторых штатах титульное страхование делится между покупателем и продавцом. Например:

  • В Пенсильвании покупатель платит половину трансфертного налога, а продавец платит половину.
  • В Калифорнии покупатель обычно платит за политику владения, а продавец платит за политику кредитора (или наоборот, в зависимости от округа).
  • В Техасе налоги на недвижимость высоки и пропорциональны, и покупателю часто приходится платить эскроу-комиссии.

Покупатели и продавцы должны работать с местными агентами, которые понимают эти нюансы. Опытный адвокат по недвижимости также может уточнить требования, касающиеся конкретного штата.

Как подготовиться к закрытию расходов

Обе стороны могут предпринять активные шаги, чтобы избежать неожиданностей.

Для покупателей

  • Получить оценку кредита: После подачи заявки на ипотеку кредитор должен предоставить оценку кредита в течение трех рабочих дней. В этом документе перечислены все предполагаемые затраты на закрытие и указаны общие денежные средства, необходимые при закрытии.
  • Обзор Раскрытия Закрытия: По крайней мере за три рабочих дня до закрытия, просмотрите Раскрытие Закрытия, чтобы убедиться, что затраты соответствуют оценке Займа. Спросите о любом необъяснимом увеличении.
  • Магазин услуг: Сравните сборы от разных титульных компаний, инспекторов и страховых компаний.Некоторые кредиторы позволяют покупателю выбрать титульную компанию.
  • Переговоры с Продавцом: Запросить у продавца концессии на покрытие части ваших расходов на закрытие. На рынке покупателя это обычная тактика.
  • Бюджет для предоплаченных: Помните, что предоплаченные налоги и страхование — это не просто сборы, это денежные переводы в условное депонирование.

Для продавцов

  • Получите чистый лист: Перед листингом попросите вашего агента о чистом листе, который оценивает ваши доходы после всех затрат.
  • Комиссия по переговорам: Обсудите комиссионные с вашим агентом по листингу. Некоторые агенты предлагают многоуровневые услуги по более низким ставкам.
  • План ремонта: Подумайте о предварительном листинге домашней проверки для решения основных проблем заранее. Это может предотвратить запросы на ремонт в последнюю минуту или кредиты.
  • Спросите о трансфертных налогах: Знайте свою местную ставку трансфертного налога и подтвердите ответственность в договоре купли-продажи.
  • Рассмотрение прироста капитала: Если вы прожили в доме менее двух лет или получили значительную оценку, проконсультируйтесь с налоговым консультантом о потенциальном налоге на прирост капитала.

Распространенные заблуждения о ценах закрытия

  • «Только покупатель оплачивает расходы на закрытие» — Ложь.Обе стороны платят значительные расходы, но у продавца часто они больше.
  • «Закрытие расходов не подлежит обсуждению». — Некоторые сборы (например, сборы за запись) фиксированы, но многие — комиссия, страхование титула и сборы за происхождение — могут быть согласованы или куплены.
  • «Продавец платит за все» — В то время как продавцы покрывают комиссии, покупатели по-прежнему платят оценочную, инспекционную и многие сборы кредиторов.
  • «Вы можете переложить расходы на закрытие в кредит». — В некоторых случаях покупатели могут финансировать расходы на закрытие, принимая более высокую процентную ставку (кредит без закрытия стоимости) или путем переговоров о более высокой цене продажи с кредитом продавца.
  • «Затраты на закрытие везде одинаковые». — Затраты сильно различаются в зависимости от штата и округа из-за местных налоговых структур, страховых тарифов и юридических требований.

Заключительные советы для гладкого закрытия

Четкая коммуникация и правильное планирование делают процесс закрытия более плавным для всех участников. И покупатели, и продавцы должны получить письменные оценки на ранней стадии, внимательно изучить все документы и задать вопросы перед подписанием. Использование доверенного агента по недвижимости, ипотечного брокера и адвоката может смягчить неожиданные проблемы.

Покупатели должны заранее обеспечить страхование домовладельцев и обеспечить получение кредитором всей необходимой документации. Продавцы должны подготовиться к эмоциональному аспекту переезда и иметь план своего следующего проживания. В качестве заключительного шага обе стороны должны выполнить окончательный переход, чтобы проверить состояние имущества.

Понимание различий между расходами на закрытие продавца и затратами на закрытие покупателя позволяет участникам эффективно и точно вести переговоры и составлять бюджет. При тщательной подготовке день закрытия может быть положительным этапом, а не финансовым сюрпризом.

Отказ от ответственности: Эта статья предоставляет общую информацию и не представляет собой юридическую или финансовую консультацию. Для конкретных ситуаций проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости, налоговым консультантом или лицензированным специалистом по ипотечным кредитам.