Заключительная фаза сделки с недвижимостью представляет собой кульминацию недель или месяцев переговоров, инспекции и должной осмотрительности. Это также момент, когда юридические и этические обязанности наиболее резко сходятся. Среди наиболее важных обязанностей для всех сторон - покупателей, продавцов и их агентов - раскрытие материальных фактов. Неспособность раскрыть информацию, которая может повлиять на решение разумного человека о собственности, - это не просто нарушение этикета; это может вызвать разрушительные юридические, финансовые и репутационные последствия. В этой статье рассматривается характер материальных фактов, обязательств, связанных с их раскрытием, и серьезные последствия, которые следуют, когда эти обязательства игнорируются.

Определить материальные факты в недвижимости

Материальный факт - это любая информация, которая повлияет на готовность разумного покупателя приобрести недвижимость или цену, которую он готов заплатить. Независимо от того, относится ли этот факт к физическому состоянию дома, его правовому статусу или его истории, основной тест - это влияние на типичное решение покупателя. Определение немного варьируется в зависимости от юрисдикции, но принцип остается последовательным в Северной Америке и большей части мира общего права. Суды и советы по недвижимости ищут информацию, которая, если она известна, заставила бы покупателя действовать по-другому - либо путем выхода из договора, пересмотра цены, или требования конкретного ремонта.

Примеры материальных фактов

Материальные факты могут быть сгруппированы в несколько широких категорий. Физические дефекты являются наиболее заметными: трещины фундамента, утечки крыши, повреждение воды, заражение плесенью, неисправные электрические системы и сбои в сантехнике. Даже невидимые проблемы квалифицируются, такие как загрязнение почвы, прошлые наводнения или история провалов. Юридические обременения также считаются материалом, включая непогашенные залоги, сервитуты, ограничивающие использование, пограничные споры, нарушения зонирования или ожидающие судебного разбирательства, связанного с собственностью. Факты о районе - как предлагаемая разработка, которая блокирует взгляды или увеличивает шум - часто считаются материалом, если они повлияют на удовольствие покупателя или стоимость имущества. В некоторых юрисдикциях факт, что насильственное преступление или смерть произошли на собственности ( "стигматизированное имущество") также является материалом, хотя требования раскрытия широко варьируются в зависимости от штата или провинции.

Правовые рамки для раскрытия

Закон о раскрытии информации о недвижимости основан на общеправовых принципах искажения и мошенничества, которые в настоящее время кодифицируются во многих юрисдикциях с помощью конкретных законов и правил. Обязанность раскрывать существенные факты обычно возлагается на продавца и, в более широком смысле, на агентов по листингу и брокеров. Однако представитель покупателя также имеет обязанности - в большинстве областей агенты должны проводить разумные проверки и предупреждать своих клиентов о любых красных флагах, которые они обнаруживают. Несоблюдение этих стандартов может привести к ответственности как по договорному праву, так и по кодексам профессиональной этики.

Обязанность продавца

Продавцы, как правило, обязаны заполнить заявление о раскрытии информации до принятия предложения. Этот документ спрашивает об известных дефектах, прошлом ремонте, вторжении воды, повреждении вредителя и других проблемах. Стандартом знаний является «фактическое знание» - то есть то, что продавец знает или должен знать с помощью обычной бдительности. Продавец не может избежать ответственности, оставаясь преднамеренно невежественным. Например, если продавец видел пятна воды на потолке, но никогда не исследовал источник, суд может обнаружить, что они имели конструктивное знание о материальном дефекте. Большинство государств позволяют продавцам отказаться от определенных знаний, если имущество продается «как есть», но даже продажа «как есть» не оправдывает преднамеренное сокрытие известных проблем.

Обязанность агента

Агенты по недвижимости обязаны доверительному обязательству перед своими клиентами, которое включает в себя обязательство раскрывать все существенные факты, которые им известны. Эта обязанность выходит за рамки простого повторения того, что говорит продавец; агент должен проверить имущество и задать вопросы по зондированию. Многие профессиональные стандарты, такие как из Национальная ассоциация риэлторов Кодекс этики , требуют от лицензиатов «защитить и продвигать интересы своего клиента», будучи честными со всеми сторонами. Нераскрытие существенного факта может привести к жалобам на этику, штрафам, приостановлению лицензии или аннулированию. В некоторых случаях брокерская деятельность агента также может быть привлечена к ответственности за бездействие агента.

Due Diligence покупателя

В то время как продавцы и агенты несут основную ответственность за раскрытие информации, покупатели не являются полностью пассивными. Правовая доктрина , остерегающая покупателя, была в значительной степени изменена законами о раскрытии информации, но покупатели по-прежнему обязаны проводить свои собственные проверки и расследования. Покупателю, который не нанимает квалифицированного инспектора по дому или игнорирует очевидные красные флаги, может быть запрещено взыскивать убытки позже. Обязательства по раскрытию информации не освобождают покупателей от выполнения разумной должной осмотрительности. Однако, когда продавец активно скрывает дефект - например, покраска формы или заплатка утечки крыши без раскрытия проблемы - неспособность покупателя обнаружить его через проверку не является защитой. Активное сокрытие рассматривается как мошенничество, и суды почти всегда будут на стороне обманутого покупателя.

Общие подводные камни нераскрытия

Многие сбои в раскрытии информации являются не результатом злонамеренного намерения, а недоразумения или надзора. Продавцы могут предположить, что постоянная медленная утечка является незначительной проблемой, в то время как покупатель будет считать это признаком более крупной проблемы с сантехникой. Агенты могут не спросить о прошлых страховых претензиях или неприятностях в районе. Некоторые из наиболее часто оспариваемых упущений включают:

  • Повреждение воды или плесень, особенно за стенами, под полом или в ползающих помещениях.
  • Предыдущие заражения вредителями (термиты, плотниковые муравьи, грызуны) и тип используемого лечения.
  • История строительства фундамента или структурного ремонта.
  • Неразрешенные ремонтные работы или дополнения, которые могут повлиять на безопасность или оценку.
  • Соседские неприятности, такие как громкие соседи, близлежащие промышленные объекты или частые преступления.
  • До проведения специальных оценок или споров об ассоциации домовладельцев.
  • Наличие опасных материалов, таких как асбест, свинцовая краска или радон.
  • Посягательства или сервитуты, ограничивающие использование имущества.

Эти вопросы часто считаются материальными, поскольку они влияют на стоимость, безопасность или пригодность недвижимости. Продавцы и агенты должны ошибаться на стороне полной прозрачности. Если есть какие-либо сомнения в том, является ли факт материальным, самый безопасный подход - это раскрыть его.

Тяжелые последствия неразглашения

Когда материальный факт утаивается, последствия могут быть катастрофическими. Правовая система предоставляет средства правовой защиты потерпевшей стороне, а последствия часто выходят далеко за рамки первоначальной сделки. Нераскрытие может привести к судебным искам, финансовым санкциям и профессиональным санкциям, которые следуют за агентом или продавцом в течение многих лет.

Правовые действия и средства правовой защиты

Покупатели, которые обнаруживают скрытый материальный факт после закрытия, имеют несколько юридических возможностей. Они могут подать в суд на мошенническое искажение , небрежное искажение или нарушение контракта , в зависимости от обстоятельств. Наиболее распространенным средством правовой защиты является расторжение сделки — по существу, расторжение сделки. Покупатель возвращает имущество, а продавец возвращает покупную цену, часто плюс затраты на закрытие и расходы, понесенные покупателем. Во многих штатах суды могут также присудить компенсационные убытки в случаях преднамеренного мошенничества. штрафные убытки , которые часто присуждаются преобладающей стороне. Высокопрофильные дела в штатах, таких как [[FLT:

Финансовые санкции

Помимо гражданских судебных решений, неразглашение может вызвать штрафы. Государственные комиссии по недвижимости имеют полномочия расследовать жалобы и налагать штрафы в размере от сотен до десятков тысяч долларов. Продавцы также могут лишиться своего права хранить серьезный денежный депозит, если покупатель отменит контракт после обнаружения существенного упущения до закрытия. Для агентов штрафы часто сопровождаются обязательным непрерывным образованием, испытательным сроком или приостановлением. В вопиющих случаях лицензия агента может быть навсегда аннулирована.

Профессиональные последствия

Агенты по недвижимости и брокеры полагаются на свою репутацию в отношении надежности. Один иск или жалоба на этику могут нанести ущерб карьере, построенной за годы. Агенты могут столкнуться с потенциальной лицензионной дисциплиной, но они также могут быть отброшены их брокерской деятельностью, поданы в суд за ошибки и упущения (]E&O ) страховые претензии и названы в нормативных базах данных, к которым могут получить доступ будущие клиенты.Реестр по недвижимости Британской Колумбии, например, поддерживает реестр общественной дисциплины.Подобные реестры существуют во многих штатах США. Как только имя агента появляется в такой базе данных, их способность привлекать клиентов значительно уменьшается. Для продавцов репутация сокрытия дефектов может затруднить продажу будущих свойств, поскольку истории раскрытия информации часто делятся между местными агентами.

Влияние на покупателей и продавцов

Волновые эффекты нераскрытия затрагивают каждую вовлеченную сторону, хотя характер воздействия резко отличается.

Варианты покупателя

Покупатели, которые раскрывают скрытый материальный факт после закрытия, не лишены права обращения. Они могут подать жалобу в государственную комиссию по недвижимости, преследовать посредничество или арбитраж (если договор купли-продажи включает такую оговорку) или обратиться в суд. Срок давности варьируется в зависимости от юрисдикции, как правило, в пределах от одного до шести лет с даты обнаружения. Покупатели должны документировать все: электронные письма, фотографии, отчеты о проверке и любые заявления, сделанные продавцом или агентом. Прагматично, большинство случаев разрешаются до суда, потому что доказательства упущения часто ясны. Опытный адвокат по недвижимости может оценить, квалифицируется ли нераскрытие как материальный факт и какой ущерб подлежит возмещению. Многие покупатели взыскивают достаточно, чтобы покрыть расходы на ремонт, амортизацию и судебные издержки.

Риски продавца

Для продавцов риски еще более суровы. Продавец, который не раскрывает известный дефект, может быть вынужден забрать имущество - иногда годы спустя, после того, как покупатель сделал улучшения или дополнения. Продавцу, возможно, придется погасить не только покупную цену, но и движущиеся расходы покупателя, расходы по кредиту и стоимость любого временного жилья. Если стоимость имущества снизилась, продавец также поглощает этот ущерб. Помимо финансового удара, стресс от судебных разбирательств может привести к тому, что нераскрытие продавцом своего титула может аннулировать их страховое покрытие, оставляя их лично ответственными за решения. Продавцы должны понимать, что заявление о раскрытии не является формальностью; это юридически обязательное представление, которое может быть принудительно исполнено в течение многих лет после закрытия сделки.

Этические соображения

Раскрытие информации является не только юридической обязанностью, но и этическим императивом. Операции с недвижимостью строятся на доверии. Когда это доверие нарушается - даже через упущение, а не ложь - страдает вся профессия. Этические агенты по недвижимости придерживаются принципа полной прозрачности, признавая, что хорошо информированный покупатель с большей вероятностью успешно завершит сделку без будущих споров. Национальная ассоциация риэлторов® и аналогичные органы во всем мире подчеркивают, что агенты должны «ставить интересы своих клиентов выше своих собственных», а также быть честными со всеми сторонами. Это двойное обязательство означает, что агент не может просто следовать инструкциям продавца, чтобы молчать об известной проблеме; обязанность агента хранить молчание о любом направлении клиента, которое приведет к обману. Этически, всегда лучше чрезмерно раскрывать, чем рисковать скрыть материальный факт. Многие контракты теперь включают явные формулировки, требующие от продавца обновить раскрытие, если новые вопросы всплывают до закрытия.

Лучшие практики для обеспечения полного раскрытия информации

Чтобы избежать последствий нераскрытия, продавцы, агенты и покупатели должны принять проактивные стратегии. Для продавцов процесс начинается задолго до листинга. Тщательная предварительная проверка может выявить проблемы, которые в противном случае могут остаться незамеченными. Раскрытие этих выводов заранее - и даже предоставление квитанций о ремонте - укрепляет доверие покупателя и снижает вероятность после закрытия претензий. Продавцы должны тщательно рассмотреть свою форму раскрытия информации со своим агентом, отвечая на каждый вопрос полностью. Если продавец не уверен в состоянии, гораздо лучше раскрыть его как "неизвестное", чем оставить его пустым или отказать в знаниях прямо.

Для агентов ключевым является документация. Каждый запрос о состоянии имущества, каждый отчет об инспекции и каждый разговор о прошлых ремонтах должны быть записаны в письменной форме. Агенты должны предоставить клиентам образцы форм раскрытия информации из своего штата или провинции и объяснить юридическую значимость каждого вопроса. Продолжение образования по законам о раскрытии информации имеет важное значение, поскольку правила часто меняются. Агенты также должны нести надежные ошибки и страхование от упущений для защиты от претензий, даже если они следуют каждой лучшей практике.

Для покупателей усердие - это первая линия защиты. Всегда нанимайте лицензированного домашнего инспектора с покрытием профессиональной ответственности. Рассмотрите дополнительные проверки на вредителей, радон, плесень и канализационные линии. внимательно просмотрите заявление о раскрытии информации продавца и задайте последующие вопросы о чем-либо, что кажется неопределенным. Если продавец или агент не решается ответить, это красный флаг. Покупатели не должны полагаться исключительно на раскрытие информации; их собственные расследования имеют решающее значение для обнаружения материальных фактов, которые продавец может не знать или может игнорировать.

Заключение

Закрытие недвижимости - это момент, когда обещания становятся окончательными. Раскрытие материальных фактов в ходе этого процесса не является факультативным, и это не просто вежливость - это фундаментальная юридическая и этическая обязанность. Нераскрытие может привести к аннулированию продаж, массовому ущербу, аннулированию лицензии и постоянно запятнанной репутации для всех вовлеченных. Независимо от того, являетесь ли вы продавцом, пытающимся разгрузить имущество, агентом, управляющим транзакцией, или покупателем, надеющимся стать домовладельцем, прозрачность защищает всех. Полностью информированный покупатель - довольный покупатель, и сделка, которая не оставляет никаких скрытых сюрпризов позади, - это та, которая выдерживает испытание временем. В недвижимости, как и в любой другой области торговли, честность остается лучшей политикой - и самой безопасной.