Table of Contents

Понимание прироста капитала на внутренних продажах

Когда вы продаете капитальный актив, прибыль, которую вы понимаете, облагается налогом на прирост капитала. Ваш дом квалифицируется как капитальный актив, поэтому Налоговое управление США облагает налогом прибыль - разницу между вашей чистой ценой продажи и скорректированной стоимостью. Для большинства домовладельцев этот налог может быть существенным, но Налоговый кодекс предлагает мощное исключение в соответствии с разделом 121, который часто полностью устраняет налог.

Прибыль рассчитывается следующим образом: начиная с цены продажи, вычитайте затраты на продажу, такие как комиссии по недвижимости, гонорары адвоката и налоги на передачу. Затем вычтите вашу скорректированную основу , которая обычно является тем, что вы заплатили за дом, плюс стоимость любых капитальных улучшений, которые вы сделали, за вычетом любой амортизации, которую вы требовали (если дом использовался для бизнеса или аренды). Полученное число - ваша прибыль. Если вы владели домом для более одного года , прибыль - это долгосрочный прирост капитала, облагаемый налогом по выгодным ставкам (0%, 15% или 20% в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода). Если вы владели им в течение одного года или менее, прибыль является краткосрочной и облагается налогом как обычный доход - который может быть намного выше.

Исключение из основного вида на жительство (раздел 121)

Раздел 121 Налогового кодекса позволяет исключить до 250 000 долларов США от продажи основного места жительства. Это исключение является постоянным — это не отсрочка — и вы никогда не платите налог на эту сумму прибыли. Вы можете использовать это исключение один раз в два года. Для подавляющего большинства домовладельцев это означает, что прибыль от продажи их семейного дома полностью безналоговая.

Требования к квалификации: двухлетние тесты

Чтобы претендовать на полное исключение, вы должны пройти два теста в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи:

  • Тест на владение: Вы должны были владеть домом в течение как минимум двух лет из последних пяти лет.
  • Использовать тест: Вы должны были прожить в доме в качестве своего основного места жительства в течение как минимум двух лет из последних пяти лет.
  • Частотный тест: Вы не можете требовать исключения на любой другой продаже дома в течение двух лет до этой продажи.

Двухлетние периоды не обязательно должны быть последовательными. Например, если вы жили в доме 18 месяцев, переехали на год, затем вернулись и прожили там еще 8 месяцев до продажи, вы выполнили требование 24-месячного использования. Пятилетнее окно всегда смотрит назад с даты закрытия.

Частичные исключения: когда жизнь вмешивается

IRS признает, что жизнь непредсказуема. Если вы не справитесь с двухлетним тестом из-за одного из следующих непредвиденных обстоятельств, вы можете претендовать на частичное исключение :

  • Изменение в занятости (FLT: 1) — перемещение работы, которое требует перемещения более чем на 50 миль.
  • Причины здоровья — переезд для получения или оказания медицинской помощи себе, супругу или иждивенцу.
  • Непредвиденные события — развод, многоплодные роды, смерть супруга, стихийное бедствие или вынужденная потеря работы.

В таких случаях можно исключить прорейтинговую часть лимита в 250 000 долларов США на основе доли двухлетнего периода, в котором вы фактически владели и использовали дом. Например, если вы жили там 12 месяцев и переехали на новую работу, вы можете исключить 12/24 (или 1/2) из 250 000 долларов США, то есть 125 000 долларов США за одного дольщика. Оставшаяся прибыль облагается налогом.

Расчет вашего выигрыша: роль основы

Точная регистрация необходима для минимизации налогооблагаемой прибыли. Формула проста:

Прибыль = Цена продажи — Расходы на продажу — Скорректированная основа

Скорректированная основа начинается с вашей первоначальной цены покупки (включая расходы на закрытие, такие как страхование титула, плата за запись и сборы адвоката). К этому вы добавляете стоимость любых капитальных улучшений , которые вы сделали во время владения. Капитальные улучшения - это расходы, которые добавляют ценность дому, продлевают его срок службы или адаптируют его к новым видам использования. Примеры включают: установку центрального кондиционирования воздуха, добавление бассейна, замену окон, перекрытие, строительство палубы или гаража или реконструкцию кухни или ванной комнаты.

Обычные ремонты — покраска, ремонт протекающей крыши — не добавляются к базе; это текущие расходы. Налоговое управление США не требует от вас отчета о корректировках базы, если вы не пройдете аудит, но хранение квитанций, контрактов и разрешений — ваша лучшая защита. За десятилетие капитальные улучшения могут легко добавить 50 000 долларов США к 100 000 долларов США к вашей базе, резко сократив или устранив вашу прибыль.

Расходы на продажу, которые уменьшают ваш выигрыш

Расходы на продажу непосредственно снижают реализованную сумму. К ним относятся:

  • Комиссионные за недвижимость (обычно 5-6% от цены продажи)
  • Адвокатские сборы и сборы эскроу
  • Страхование титулов и трансфертные налоги
  • Рекламные расходы
  • Ремонт или улучшение, требуемые покупателем в качестве условия продажи

Например, если вы продаете за 500 000 долларов и платите 30 000 долларов в виде комиссий и затрат на закрытие, ваша сумма составляет 470 000 долларов. Объедините это с сильной основой, и ваша прибыль может значительно упасть ниже пределов исключения.

Стратегии для максимального исключения и минимизации налогов

При преднамеренном планировании вы часто можете избежать уплаты любого налога на продажу вашего семейного дома.

1.Время продажи для соблюдения двухлетнего правила

Если вы находитесь близко к двухлетней отметке, ожидание нескольких месяцев может разблокировать полное исключение. Например, если вы переехали в свой дом 22 месяца назад, отложите продажу еще на два месяца. Исключение также применяется, если вы переезжаете и арендуете дом на срок до трех лет до продажи - до тех пор, пока вы соответствуете тесту использования в течение пятилетнего окна. Таким образом, вы можете выйти, арендовать на 28 месяцев и все еще иметь право, если вы владели и использовали дом в течение двух лет в течение этого пятилетнего периода.

2.Сохраняйте тщательные записи о каждом улучшении

Каждое улучшение капитала увеличивает вашу основу, сокращая вашу налогооблагаемую прибыль. Реконструкция кухни стоимостью 50 000 долларов добавляет 50 000 долларов к вашей базе. Используйте электронную таблицу или журнал улучшения дома, чтобы отслеживать все расходы, включая материалы, рабочую силу и разрешения. Если вы никогда не требовали амортизации в домашнем офисе, вы теряете эту корректировку базы - еще одна причина проконсультироваться с налоговым специалистом.

3.Посмотреть ловушку бизнес-использования

Если вы использовали часть своего дома исключительно для бизнеса (например, домашний офис) и требовали амортизации после 6 мая 1997 года, прибыль, связанная с этим использованием бизнеса, не имеет права на исключение из раздела 121. Вы можете задолжать [[FLT: 2]] возврат амортизации [[FLT: 3]] (облагаемый налогом до 25%) на заявленную амортизацию. Однако жилая часть по-прежнему квалифицируется. Тщательно распределите прибыль между деловым и личным использованием для минимизации налогов.

4.Женитьба и исключение в размере 500 000 долларов

Для супружеских пар, подающих совместно, оба должны соответствовать критериям владения и использования, чтобы претендовать на полное исключение в размере 500 000 долларов. Но есть специальное правило: если один из супругов отвечает обоим тестам, а другой нет, пара все еще может требовать полные 500 000 долларов, пока оба находятся на праве собственности и файле совместно. Если один из супругов умирает, выживший супруг, продающий в течение двух лет, часто может требовать полное исключение в размере 500 000 долларов по специальным правилам.

Дополнительные ключевые соображения

Налоговый режим штата варьируется в широких пределах

В то время как федеральные доходы от прироста капитала часто устраняются в соответствии с разделом 121 исключения, штаты обрабатывают доходы от продажи жилья по-разному. Некоторые штаты соответствуют федеральным правилам; другие нет. Например, Калифорния не полностью признает федеральное исключение - это позволяет только частичное перераспределение прибыли для пожилых людей (возраст 55+) или инвалидов. Напротив, Техас не имеет подоходного налога штата, поэтому вы беспокоитесь только о федеральном. Всегда проверяйте лечение вашего штата, особенно если вы живете в штате с высоким налогообложением, таком как Нью-Йорк, Нью-Джерси или Калифорния.

1031 Обмен и первичное проживание

1031 обмен на недвижимость, как правило, не может быть использован для основного места жительства. Исключение из раздела 121 является основным инструментом для домовладельцев. Однако, если вы преобразуете свой дом в арендуемую недвижимость и позже продадите ее, вы можете объединить исключение из раздела 121 (на период, когда это было ваше место жительства) с обменом 1031 (на период аренды после вашего переезда). Это сложно и требует тщательного планирования - проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Закон о сокращении налогов и рабочих мест (2017)

Закон о сокращении налогов и рабочих мест изменил два важных пункта для домовладельцев: лимит на вычет процентов по ипотеке был снижен до 750 000 долларов долга по приобретению (для ипотеки, возникшей после 15 декабря 2017 года), а стандартный вычет был почти удвоен. Хотя эти изменения не влияют непосредственно на исключение прибыли, они влияют на общую налоговую картину при покупке нового дома. Кроме того, закон устранил вычет на расходы на переезд (за исключением военных, работающих на действительной службе), что может повлиять на ваше время.

Сообщение о продаже в вашей налоговой декларации

Если ваша прибыль полностью исключена в соответствии с разделом 121, вы обычно не должны сообщать о продаже в своей налоговой декларации. Однако, если вы получаете форму 1099-S от титульной компании (которая требуется для большинства продаж), вы должны подать форму 8949 и Список D, чтобы сообщить о продаже, даже если прибыль исключена. Если вы не можете исключить всю прибыль, вы должны сообщить об налогооблагаемой части. Публикация 523 предоставляет подробное руководство по требованиям к отчетности.

Обычные подводные камни и как их избежать

Многие домовладельцы непреднамеренно сокращают или теряют свое исключение.

  • Объявить обесценение при ведении бизнеса без понимания возврата.] Прибыль, выделяемая для использования в бизнесе, не исключается, а налоги на возврат амортизации могут быть высокими.
  • Аренда дома более трех из последних пяти лет. Вам нужно два года использования в пятилетнем окне. Если вы арендовали его на четыре года и жили в нем на один, вы, вероятно, не имеете права на полное исключение.
  • Просмотр налоговых обязательств штата. Даже если ваша прибыль исключена из федерального бюджета, вы можете быть обязаны налогом штата в некоторых штатах.
  • Неспособность сохранить квитанции об улучшении. Без доказательств IRS может запретить увеличение базы, что приведет к большей налогооблагаемой прибыли.
  • Продажа слишком рано после предыдущего исключения. Вы можете использовать исключение только один раз в два года — планируйте соответственно.

Специальные сценарии: развод, наследование и военная служба

развод

Развод усложняет исключение. Если один из супругов переезжает, но все еще владеет домом, тест на использование основан на лице, претендующем на исключение. Супруг, который остается в доме, все еще может претендовать, если они отвечают требованиям владения и использования. Однако, если декрет о разводе передает дом одному из супругов, получатель получает дом на той же основе, что и первоначальный владелец - нет повышения. Если дом продается как часть развода, исключение может быть заявлено любым из супругов, пока они отвечают тестам. Квалифицированный налоговый консультант может помочь структурировать продажу, чтобы сохранить исключение.

Наследуемые дома

Когда вы наследуете дом, основа увеличивается до его справедливой рыночной стоимости на дату смерти. Это означает, что вы обычно не должны платить налог на любую прибыль, которая была начислена до того, как вы унаследовали дом. Исключение раздела 121 доступно наследнику, если они используют дом в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет до продажи. Так что если вы унаследуете дом, переезжаете и живете там за два года до продажи, вы можете исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США, если вы женаты) поверх увеличения в основе - потенциально устраняя весь налог.

Военный персонал и иностранная служба

Военнослужащие, сотрудники Службы иностранных дел и разведслужбы могут приостановить пятилетний испытательный срок до 10 лет при исполнении служебных обязанностей. Это означает, что они могут продать дом через несколько лет после переезда и все еще иметь право на исключение. Налоговое управление США (IRS) предоставляет специальные правила в соответствии с разделом 121 (d) (9) для этих ситуаций.

Когда профессиональная помощь необходима

Для большинства домовладельцев-одиночек, которые жили в одном доме в течение многих лет и никогда не требовали амортизации, исключение из раздела 121 является простым. Но если вы владели арендной собственностью, использовали домашний офис, жили за границей, пережили развод или смерть супруга или продали дом в течение двух лет после предыдущего исключения, расчеты становятся сложными. A квалифицированный CPA или зарегистрированный агент может помочь вам смоделировать различные сценарии, обеспечить максимальное исключение и избежать дорогостоящих ошибок.

Понимая исключение из раздела 121, ведя тщательные записи и планируя сроки продажи, вы можете продать свой семейный дом с небольшими или никакими федеральными налоговыми обязательствами. Ключ заключается в том, чтобы действовать намеренно, а не реактивно, и проконсультироваться с профессионалом, когда ваша ситуация включает в себя несколько факторов. При правильной подготовке продажа вашего семейного дома может быть налогово-эффективным событием, которое поддерживает вашу следующую главу.