Обнаружение того, что ваше финансирование упало непосредственно перед закрытием, является мучительным опытом для любого покупателя жилья. Вы уже вложили время, эмоции и деньги в проверки, оценки и серьезные депозиты. Хотя ситуация кажется критической, она не безнадежна. Действуя быстро с четким планом, вы все еще можете спасти транзакцию и защитить свои финансовые интересы. Ниже приведены конкретные шаги, которые вам нужно предпринять немедленно, если ваше одобрение ипотеки рухнет за несколько дней до закрытия стола.

Оцените ситуацию тщательно

Перед тем, как паниковать, соберите факты. Свяжитесь с вашим кредитным офицером и попросите подробное объяснение отказа. Общие причины включают падение вашего кредитного рейтинга, нераскрытую задолженность, обнаруженную во время окончательного андеррайтинга, оценку, поступившую ниже покупной цены, или кредитор, потерявший требуемый документ. Спросите письменное письмо об отказе, в котором указывается причина в соответствии с федеральными правилами - кредитор должен предоставить это в соответствии с Законом о равных возможностях кредитования. Понимание точной причины является первым шагом к поиску исправления.

Вытащите свой собственный кредитный отчет из трех основных бюро (Equifax, Experian, TransUnion) по адресу AnnualCreditReport.com, чтобы проверить, нет ли ошибок. Если просроченный платеж или новое расследование затянуло ваш счет вниз, вы можете быстро оспорить неточности, используя онлайн-процесс спора. Аналогичным образом, если проблема является документация о доходах, посмотрите, можете ли вы предоставить дополнительные доказательства, такие как годовые платежные квитанции, подписанные налоговые декларации или бонусные письма. Для самозанятых заемщиков, подготовленная CPA отчет о прибылях и убытках иногда может удовлетворить андеррайтера. Документируйте каждое сообщение и сохраняйте хронологию дат и имен.

Немедленно свяжитесь с вашим агентом по недвижимости

Ваш агент по недвижимости - ваш квотербек в этом кризисе. Уведомите их, как только вы услышите плохие новости. Они, вероятно, уже справлялись с финансовыми сюрпризами и могут направить вас на следующие шаги. Агент также может обратиться к агенту продавца, чтобы объяснить ситуацию прозрачно. Продавцы с большей вероятностью предоставят продление, если они понимают, что вы активно работаете над решением, а не отказываетесь от сделки.

Попросите вашего агента составить дополнение с просьбой о продлении даты закрытия - обычно 7 до 14 дней - разумный запрос. Вам также может потребоваться скорректировать дату непредвиденных обстоятельств кредита, если она уже истекла. Будьте готовы к переговорам; например, вы можете согласиться выпустить небольшую часть своих серьезных денег в качестве добросовестного. Сценарий для вашего агента может быть: «Финансирование моего покупателя провалилось из-за проблемы андеррайтинга в последнюю минуту, но они уже подали заявку с другим кредитором и ожидают предварительного одобрения в течение 48 часов. Мы запрашиваем 10-дневное продление и готовы увеличить серьезный депозит на 1000 долларов США, не подлежащий возврату, чтобы показать обязательство».

Проверить ваш кредит резервный пункт

Большинство договоров купли-продажи включают в себя непредвиденные финансовые обстоятельства, которые защищают ваш серьезный депозит, если ваш кредит не сработает. Просмотрите этот пункт тщательно с вашим агентом или адвокатом. Он может содержать конкретные сроки для уведомления продавца и как долго вы должны вылечить непредвиденные обстоятельства. Если вы все еще находитесь в течение непредвиденного периода, у вас есть рычаги, чтобы уйти с вашим депозитом в целости, если вы выберете. Пропуск срока уведомления может лишиться этой защиты, поэтому действуйте быстро.

Если непредвиденный срок истек, вы можете оказаться в более жесткой позиции, но не безнадежным. Некоторые продавцы все равно будут работать с вами, а не перелистывать имущество. Если вы можете доказать, что активно ищете альтернативное финансирование, многие продавцы согласятся на короткое продление, а не начинать все сначала. В некоторых штатах может применяться пункт «время имеет значение», что означает, что каждый день имеет значение. Ваш агент может помочь вам договориться о поправке к контракту, определяющей новые сроки и любые уступки.

Исследуйте альтернативные варианты финансирования

Не думайте, что одно отрицание означает, что вы не можете получить ипотеку вообще. У разных кредиторов разные аппетиты к риску и разные кредитные продукты. Вот наиболее жизнеспособные альтернативы:

  • Немедленно обратитесь к другому кредитору. Многие онлайн-кредиторы и местные кредитные союзы могут обработать заявку в считанные дни. Если ваш кредитный вопрос невелик, другой кредитор может одобрить вас, используя ту же документацию. Попросите «быстрое предварительное одобрение» и будьте готовы предоставить обновленные платежные квитанции и банковские выписки. Некоторые кредиторы специализируются на файлах «второго взгляда», отклоненных другими.
  • Программы ссудного перевода. Если вы использовали обычный кредит, рассмотрите кредит FHA (который позволяет снизить кредитные баллы, часто до 580) или кредит VA (для имеющих право ветеранов и военнослужащих), который не требует первоначального взноса. Кредиты USDA являются еще одним вариантом для сельской собственности и предлагают нулевой первоначальный взнос для квалифицированных покупателей. Каждая программа имеет разные лимиты задолженности к доходу и требования к страхованию ипотеки.
  • Использовать портфельный кредитор.] Эти банки держат кредиты в своих книгах и имеют больше гибкости, чтобы одобрить заемщиков, которые не соответствуют стандартным рекомендациям. Они могут предлагать только процентные или регулируемые варианты ставок, которые по-прежнему отвечают вашим потребностям. Портфельные кредиторы часто взимают более высокие ставки, но могут быстро закрыться, потому что они не связаны оверлеями Fannie Mae или Freddie Mac.
  • Получить со-подписчика.] Добавление квалифицированного со-заемщика с сильным кредитом и доходом может заставить сделку работать. Это может быть родитель, родственник или близкий друг, который готов подписаться на ипотеку. Имейте в виду: со-подписчик в равной степени несет ответственность за долг и их кредит будет затронут. Большинство кредиторов позволяют со-подписчикам на обычные кредиты и некоторые государственные программы.

Ипотечный предварительный одобрение иногда может быть завершен в течение 24 часов. Бюро финансовой защиты потребителей предоставляет полезный обзор сроков начала, чтобы вы знали, чего ожидать. Если вам нужна специализированная программа, ипотечный брокер может совершать покупки нескольких кредиторов одновременно.

Переговоры с продавцом о решении

Если продавец хочет закрыть сделку, он может быть готов предоставить несколько уступок, чтобы сохранить сделку.

  • Финансирование продавца. Спросите продавца, готовы ли они держать вторую ипотеку или даже предоставить полное финансирование продавца. Это может обойти традиционные требования кредитора. Это чаще встречается у продавцов, которые владеют собственностью бесплатно и ясно. Продавец может нести записку по разумной процентной ставке на короткий срок (например, 5 лет), давая вам время на рефинансирование. Пусть ваш агент или адвокат составит простую вексельную записку и доверительный акт.
  • Снижение цены. Если оценка была низкой, продавец может согласиться снизить цену покупки в соответствии с оценочной стоимостью, что позволяет вам перейти на другой кредит с меньшим отношением кредита к стоимости. Альтернативно, если оценка была высокой, но ваш кредит упал по другой причине, снижение цены может помочь вам квалифицироваться в соответствии с более строгим отношением долга к доходу.
  • Вклад в расходы на закрытие. Получение продавцом большей доли затрат на закрытие может освободить наличные деньги для вашего первоначального платежа или резервных требований. Многие стандартные контракты уже позволяют закрывать кредиты на стоимость до определенного процента (например, 3% для обычных кредитов, 6% для FHA).
  • Расширение с невозвратным депозитом. Предложите невозвратную часть ваших серьезных денег (например, 5000 долларов США) в качестве гарантии, пока вы обеспечиваете новое финансирование. Это показывает, что продавец вы серьезно и компенсирует их задержку. Вы также можете согласиться на более высокую цену покупки в обмен на продление.

Для получения дополнительной информации о финансировании продавца, ознакомьтесь с руководящими принципами из обзора финансирования продавца Investopedia, чтобы понять правовые и налоговые последствия.

Планы резервного копирования за пределами традиционной ипотеки

Когда традиционное кредитование больше не является вариантом, творческое финансирование может преодолеть разрыв:

  • Личный кредит или кредитная линия.] Если вам нужна только небольшая сумма для закрытия (например, потому что у вас не хватало резервов), личный кредит от банка или даже кредит 401(k) может предоставить средства. Имейте в виду, что личные кредиты имеют более высокие процентные ставки, но они могут быстро закрыть. Некоторые кредиторы позволяют вам занимать до 50 000 долларов США от вашего 401(k) с 5-летним сроком погашения.
  • Подарок от семьи. Многие кредитные программы позволяют денежный подарок от родственника. Если вы можете получить письмо, подтверждающее, что это подарок (а не кредит), вы можете использовать эти средства для первоначального взноса или закрытия расходов. Кредиты FHA даже позволяют подарки от неродственников. Убедитесь, что донор предоставляет бумажный след: банковская выписка с указанием средств и подарочное письмо, подписанное обеими сторонами.
  • Мостной кредит или кредит на твердые деньги.] Эти краткосрочные кредиты с высокими процентами могут обеспечить наличные деньги для закрытия, пока вы рефинансируете или продаете другое имущество. Они дороги, но могут предотвратить потерю дома и вашего депозита. Кредиторы с твердыми деньгами фокусируются на собственном капитале, а не на вашем кредите, поэтому они могут финансировать в течение недели. Тем не менее, ожидайте ставки 10-15% и авансовые баллы.
  • Аренда или вариант аренды.] Если вы не можете получить финансирование сейчас, договоритесь о договоре аренды с продавцом. Вы переходите в качестве арендатора с возможностью покупки в течение установленного периода (обычно 1-3 года), давая вам время для восстановления вашего кредита или накопления большего количества денежных средств. Часть вашей ежемесячной арендной платы может быть зачислена в сторону будущей цены покупки.

Знайте свои права и альтернативы

В зависимости от причины отказа у вас может быть законный приём. Если вы считаете, что кредитор дискриминировал вас по признаку расы, религии, пола или другого защищенного класса, вы можете подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) . Закон о справедливом жилье запрещает дискриминационную практику кредитования.

Если отказ был вызван неверной информацией в вашем кредитном отчете, Закон о честной кредитной отчетности дает вам право оспаривать ошибки. Кредитное бюро должно расследовать в течение 30 дней. Если они подтверждают ошибку, вы можете запросить отправку исправленного отчета кредитору. Вы также можете иметь право подать в суд на фактический ущерб и судебные издержки. Сохранить копии всей переписки по спору.

Также спросите кредитора, есть ли у них процесс пересмотра стоимости (ROV) для оспариваемой оценки. Если сопоставимые продажи поддерживают более высокую стоимость, вы можете получить оценку, увеличенную без начала с нуля. Подготовьте список более сильных компов с вашим агентом и отправьте его с сопроводительным письмом, объясняющим, почему оригинальные компы были устаревшими или неправильными. Некоторые кредиторы требуют формальный запрос ROV в течение 10 дней после оценки.

Для получения более подробной информации о ваших юридических правах во время процесса покупки жилья, проконсультируйтесь с руководством Nolo по отказам в ипотечном кредите для пошагового объяснения ваших вариантов.

Примите меры, чтобы избежать падения финансирования будущих сделок

Пока вы ориентируетесь в текущем кризисе, начните внедрять методы, которые защитят вас в следующий раз:

  • Получить предварительно андеррайтинг , а не просто предварительно квалифицированный. Предандеррайтинговый кредит был рассмотрен фактическим андеррайтером, который проверяет ваши доходы, активы и кредит. Это снижает вероятность отказа в последнюю минуту, потому что андеррайтинг происходит рано. Многие кредиторы предлагают эту услугу без дополнительной платы.
  • Поддерживайте свою финансовую стабильность. Не совершайте крупных покупок, не меняйте работу и не открывайте новые кредитные счета в процессе кредитования. Даже небольшие изменения, такие как покупка мебели на кредитной карте магазина, могут сорвать одобрение. Держите банковские выписки в чистоте; избегайте крупных денежных вкладов, которые трудно получить.
  • Сохраняйте дополнительные резервы. Иметь по крайней мере два месяца ипотечных платежей в ликвидных сбережениях после закрытия. Эта подушка делает вас более низким риском и может поглощать незначительные сюрпризы, такие как увеличение страховой премии. Кредиты FHA часто требуют резервов, и обычные кредиты могут нуждаться в них для высокой LTV или инвестиционной недвижимости.
  • Сравните несколько кредиторов рано. Подать заявку на трех кредиторов в течение первой недели. Даже если вы продолжаете только с одним, конкуренция дает вам запасные варианты. Некоторые кредиторы предлагают «замки ставок», которые защищают вас, если ставки растут; спросите о расширенных замках ставок (60-90 дней) для нового строительства или хитрых закрытий.
  • Просмотрите свою оценку кредита внимательно. Сравните свою оценку кредита с Раскрытием закрытия. Любые большие изменения в сборах или условиях требуют, чтобы кредитор повторно раскрыл. Если что-то выглядит не так, задайте вопросы перед подписанием.

Для более глубокого погружения в процесс покупки жилья и как укрепить свой финансовый профиль, программа Fannie Mae HomeView предлагает отличные ресурсы. Кроме того, Национальная ассоциация риэлторов предоставляет руководство , чтобы избежать финансовых последствий , которое включает советы от опытных профессионалов.

Учитесь на этом опыте

Каждая проблема в недвижимости - это оплата за обучение для будущих успехов. Возьмите подробные заметки о том, что пошло не так и как вы это исправили. Сохраните файл с вашей документацией, сообщениями кредиторов и окончательным решением. Поделитесь этим опытом с вашим агентом и узнайте предупреждающие знаки, которые предшествовали отказу. Понимая первопричины - будь то падение кредитного рейтинга, разрыв в оценке или плохое предварительное одобрение - вы будете гораздо лучше подготовлены к следующей сделке.

Ваше финансирование не должно быть концом вашего путешествия по покупке дома. С быстрыми действиями, творческими решениями и правильной командой вы часто можете все еще закрыться - и уйти с ценными уроками для будущего. Сохраняйте спокойствие, следуйте этим шагам, и вы найдете путь вперед.