Table of Contents

Покупка дома является одной из крупнейших финансовых транзакций, которые большинство людей когда-либо совершат. Процесс закрытия - когда средства, ключи и законное право собственности переходят из рук в руки - является основным окном для мошенничества. Преступники знают, что покупатели и продавцы часто испытывают стресс, отвлекаются и доверяют многим вовлеченным сторонам. Понимая, как работают эти мошенничества и предпринимая преднамеренные превентивные шаги, вы можете защитить свои инвестиции и закрыть с уверенностью. Эта статья проходит через наиболее распространенные типы мошенничества и предоставляет подробный, действенный контрольный список, чтобы сохранить вашу транзакцию в безопасности.

Понимание распространенных типов мошенничества с закрытием недвижимости

Чтобы защититься от мошенничества, вы должны сначала понять, как оно проявляется. Хотя каждая схема варьируется, большинство из них нацелены на момент, когда большие суммы денег перемещаются - обычно при закрытии. Вот наиболее частые формы мошенничества, с которыми вы можете столкнуться.

Мошенничество с передачей проводов

Мошенничество с передачей проводов является единственным наиболее распространенным мошенничеством с недвижимостью. Мошенник получает доступ к учетной записи электронной почты агента по недвижимости, титульной компании или кредитора, отслеживает разговор для инструкций по проводам, а затем отправляет поддельное электронное письмо, которое, по-видимому, поступает от законного профессионала. В электронном письме часто приводятся «последние изменения» для деталей счета и требуют немедленных действий. Как только покупатель переводит средства на мошеннический счет, деньги быстро перемещаются за границу и редко подлежат восстановлению. Центр жалоб на интернет-преступления ФБР (IC3) сообщает, что потери от мошенничества с недвижимостью превысили сотни миллионов долларов в последние годы. Узнайте больше о сообщении о таких мошенничествах на IC3.gov .

Фишинг и социальная инженерия

Помимо мошенничества с использованием проводов, фишинговые атаки используются для сбора личной информации: номера социального страхования, данные банковского счета и копии идентификаторов. Мошенник может выдать себя за вашего кредитора, агента по недвижимости или даже адвоката по закрытию, попросив вас проверить конфиденциальные данные «для соблюдения» или «для обновления записей». Эти электронные письма часто содержат ссылки на поддельные страницы входа. Как только ваша информация украдена, она может быть использована для кражи личных данных или мошенничества с ипотекой.

Название Мошенничество

Мошенничество с титулом происходит, когда преступник подделывает документы для передачи имущества на свое имя. Затем они могут попытаться продать дом или взять кредиты против его собственного капитала. Хотя это чаще встречается против отсутствующих владельцев (например, арендуемая недвижимость или дома для отдыха), это также может быть нацелено на дом в середине продажи. Поддельное освобождение ипотеки или поддельная доверенность могут привести к закрытию, чтобы продолжить с недействительным титулом, оставив покупателя с затуманенным титулом или даже потеря имущества позже.

Мошенничество с ипотекой (фальсификация доходов и соломенных покупателей)

Мошенничество может также исходить от покупателя. Соломенный покупатель - кто-то с хорошим кредитом, который позволяет использовать их личность для кредита - является общей схемой. Фактический владелец может объявить дефолт, оставив соломенного покупателя ответственным, а кредитора обманутым. Аналогичным образом, продавцы или покупатели могут фальсифицировать документы о доходах или занятости, чтобы претендовать на более крупный кредит. Хотя это мошенничество со стороны заявителя, это ставит все стороны под юридический риск.

Кража личных данных во время закрытия

Еще одна развивающаяся угроза - кража личных данных, нацеленная на серьезные денежные депозиты. Мошенник может представлять себя покупателем и предоставлять мошеннические инструкции по проводам для серьезных денег, или они могут перехватить личность покупателя, чтобы открыть банковские счета на свое имя. Это может задержать закрытие на месяцы, пока покупатель пытается доказать свою личность.

Упреждающие меры безопасности перед закрытием

Лучшая защита от мошенничества начинается задолго до того, как вы сядете за закрытый стол. Подготовьте свои процессы, профессионалов и личную безопасность заранее.

Выберите авторитетных лицензированных специалистов

Работайте только с лицензированными агентами по недвижимости, титульными компаниями и адвокатами, которые создали репутацию. Проверяйте свои лицензии через регулирующий совет вашего штата. Запрашивайте ссылки или читайте последние онлайн-обзоры. Для титульных компаний проверяйте, застрахованы ли они и что их андеррайтер является крупной национальной фирмой. Небольшая, неизвестная титульная компания может быть проще для мошенников имитировать или проникать.

Защитите свои цифровые устройства и учетные записи

Мошенничество часто начинается с скомпрометированного электронного письма. Используйте надежные уникальные пароли для своих учетных записей электронной почты и включите двухфакторную аутентификацию (2FA). Не используйте один и тот же пароль для своего электронного письма, который вы используете для банковских или социальных сетей. Установите антивирусное программное обеспечение и обновите свою операционную систему и браузер. В день закрытия избегайте использования общедоступного Wi-Fi - используйте надежное сотовое соединение или VPN, если вы должны делиться документами в Интернете.

Используйте безопасные порталы обмена документами

Многие титульные компании и кредиторы теперь предоставляют зашифрованные клиентские порталы для загрузки конфиденциальных документов. Избегайте отправки налоговых деклараций, банковских выписок или идентификации по незашифрованной электронной почте. Если ваш профессионал не предлагает портал, спросите, могут ли они использовать безопасный сервис обмена файлами, такой как ShareFile или DocuSign (который шифрует вложения). Никогда не нажимайте «ответить» на электронное письмо, которое просит вас прикрепить личные документы — откройте новую цепочку электронной почты с использованием адреса, который, как вы знаете, является правильным.

Создайте коммуникационный план с вашей командой

Прежде чем начать процесс закрытия, согласуйте один надежный метод обмена проводными инструкциями. Многие титульные компании теперь рекомендуют, чтобы инструкции по проводке доставлялись лично или через телефонный звонок по проверенному номеру - никогда по электронной почте. Попросите вашего агента, кредитора и адвоката по закрытию всегда звонить вам, чтобы подтвердить любые изменения, и поручите им никогда не отправлять изменения проводки по электронной почте без немедленного последующего телефонного звонка.

Пошаговая профилактика мошенничества в процессе закрытия

Как только вы находитесь в процессе закрытия, выполните эти подробные шаги, чтобы проверить каждую транзакцию и защитить свои средства.

1.Проверка всех коммуникаций через известные каналы

Каждый раз, когда кто-то связывается с вами, запрашивая конфиденциальную информацию или денежный перевод, проверяйте их личность, позвонив по номеру телефона, который вы независимо подтвердили, - не номеру в электронном письме или тексте. Например, если ваша титульная компания отправляет электронное письмо с инструкциями по проводам, позвоните по номеру на их официальном сайте (не по номеру подписи электронной почты) для подтверждения. Попросите человека по телефону подтвердить конкретные детали о транзакции, которые знала бы только законная сторона. Повторите этот шаг для каждого движения денег, даже если запрос, кажется, поступает от доверенного отправителя.

2. Обработка проводов с особой осторожностью

Переносы проводов являются наиболее распространенным вектором мошенничества, поэтому относитесь к ним с повышенной осторожностью.

  • Никогда не переводите деньги исключительно на электронную почту. Если вы получаете инструкции по электропроводке по электронной почте, считайте их подозрительными по умолчанию. Позвоните своему агенту по закрытию, используя проверенный номер, чтобы подтвердить инструкции устно.
  • Подтвердите название и номер банковского счета перед авторизацией перевода. Мошенники иногда используют банковские счета в именах, которые близки, но не идентичны названию компании (например, «ABC Title Co.» против «A.B.C. Title Company»).
  • Использовать тестовый перевод на большие суммы. Некоторые покупатели отправляют небольшую тестовую сумму ($1–$10) и подтверждают получение перед отправкой полной суммы.
  • Не действуйте на срочные или в последнюю минуту изменения. Мошенники часто создают чувство паники с фразами, такими как «должен прослушивать сегодня или закрытие будет отложено».
  • Подтвердите получение средств. После того, как вы прослушиваете, попросите титульную компанию или расчетного агента подтвердить, что они получили деньги. Подтверждение должно исходить от человека, которого вы проверили, а не от электронной почты, которая первоначально запросила прослушку.

3. Рассмотрение заявления о закрытии и урегулировании

За несколько дней до закрытия вы получите Раскрытие закрытия (CD). Прочитайте его по строкам. Ищите:

  • Ошибки в вашем имени, адресе или описании имущества.
  • Неожиданные сборы или сборы.
  • Изменения условий кредита (процентная ставка, сумма кредита, амортизация), на которые вы не согласились.
  • Выплата складывается из существующих ипотечных кредитов, которые кажутся неправильными.

Если что-то выглянет наружу, не продолжайте без разъяснений. Попросите вашего кредитора или адвоката, чтобы объяснить и представить подтверждающие документы. У законного профессионала не будет проблем с этим.

4.Подтвердить титульное страхование и поиск по названию

Мошенничество с титулом редкое, но разрушительное. Убедитесь, что титульная компания, выполняющая поиск, является авторитетной и что они выдадут полис страхования титула. Попросите копию предварительного отчета о титуле или обязательства по титулу по крайней мере за неделю до закрытия. Проверьте, что все существующие залоговые обязательства, решения или сервитуты перечислены и будут очищены при закрытии. Если вы видите ипотеку или залог, который вы не признаете, немедленно расследуйте - это может быть мошенническим требованием к собственности.

5.Защита личной информации в каждой точке касания

Ваш номер социального страхования, номера банковских счетов и налоговые декларации ценны для преступников. Делитесь ими только при необходимости и через безопасные каналы.

  • Спросите, какие специалисты нуждаются в вашей SSN — кредитор и титульная компания, но, вероятно, не агент по недвижимости напрямую.
  • Если вы должны предоставить копию своего водительского удостоверения, попросите отредактировать его (видимы только последние четыре цифры вашего SSN или номер лицензии).
  • Проверьте свой кредитный отчет во время процесса закрытия, чтобы узнать, были ли открыты новые счета без вашего ведома.Вы можете получить бесплатные еженедельные отчеты от AnnualCreditReport.com.
  • Включите оповещения на своих банковских счетах о любой транзакции, превышающей небольшой порог (например, 500 долларов США).

6.Остерегайтесь последних минут перемен

Мошенники любят наносить удары, когда вы наиболее уязвимы — непосредственно перед закрытием. Если вы получаете ночное электронное письмо или срочный телефонный звонок «от вашего агента», в котором говорится, что инструкции по проводам изменились или что необходимы дополнительные средства, остановитесь. Позвоните своему агенту по известному номеру. Не доверяйте любому сообщению, которое требует немедленных действий без проверки. Реальные закрытия редко включают в себя изменения в последнюю минуту в инструкции по проводке.

Что делать, если вы подозреваете мошенничество или стали жертвой

Если вы считаете, что стали мишенью — или, что еще хуже, уже отправили деньги на мошеннический счет — действуйте немедленно.

  1. Свяжитесь с вашим банком или кредитным союзом прямо сейчас. Попросите их отменить банковский перевод, если он еще не урегулирован. У многих банков есть отдел мошенничества с контактными линиями 24/7. Чем быстрее вы сообщаете, тем больше шансов на отзыв.
  2. Уведомить сторону, которую вы намеревались заплатить (название компании, кредитор и т. д.), чтобы они могли заморозить транзакцию и оказать помощь.
  3. Подайте жалобу в Центр по жалобам на интернет-преступления ФБР (IC3) по адресу ic3.gov . Включите все соответствующие данные: сумму провода, дату, банк-получатель и любые электронные письма или сообщения от мошенника.
  4. Отчет Федеральной торговой комиссии (FTC) на ReportFraud.ftc.gov.
  5. Свяжитесь с Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) для получения рекомендаций по мошенничеству, связанному с ипотекой.
  6. Сделать полицейский отчет с местными правоохранительными органами. Хотя они могут не иметь возможности расследовать в разных штатах, отчет полезен для страховых требований и будущих судебных исков.
  7. Попросите адвоката по недвижимости понять ваши права. Если передача не может быть отменена, вам может потребоваться провести гражданский судебный процесс против владельца мошеннического счета, но восстановление затруднено.

Дополнительные советы, чтобы оставаться в безопасности после закрытия

Мошенничество не обязательно заканчивается, когда вы получаете ключи.Постзамкнутая бдительность может защитить ваши права собственности и финансовое здоровье.

  • Мониторинг ваших записей о собственности. После закрытия, подтвердите, что ваш поступок был записан в офисе регистратора графства. Вы часто можете настроить оповещения на этом веб-сайте, чтобы уведомить вас, если какие-либо документы будут записаны против вашего имущества в будущем.
  • Подпишитесь на мониторинг мошенничества с титулами. Некоторые страховые компании предлагают услуги, которые предупреждают вас об изменениях в реестрах недвижимости. Они не являются надежными, но добавляют уровень защиты.
  • Продолжайте следить за своим кредитом. Мошенники, которые получили вашу личную информацию во время закрытия, могут ждать месяцы, прежде чем использовать ее. Продолжайте регулярно проверять свои кредитные отчеты и банковские выписки.
  • Будьте осторожны с сообщениями после закрытия. Мошенники иногда представляются вашим новым ипотечным сервисом и просят «поздние сборы» или «пропущенные платежи». Всегда войдите в свой официальный ипотечный портал, чтобы проверить любые запросы.

Вывод: бдительность — лучшая защита

Мошенничество с закрытием недвижимости сложно, но вы можете победить его с помощью сочетания знаний, осторожности и последовательной проверки. Ключевой вывод: никогда не доверяйте незапрашиваемым финансовым инструкциям, всегда проверяйте с помощью независимо подтвержденной контактной информации и не торопитесь — даже когда кто-то говорит вам торопиться. Реализуя описанные здесь методы — обеспечивая безопасность ваших коммуникаций, работая с авторитетными профессионалами и оставаясь вовлеченным в каждую деталь вашей транзакции — вы защищаете свой первоначальный взнос, свой кредит и свой будущий дом. Закрытие таблицы — это финишная черта; убедитесь, что никто не крадет вашу победу.

Для дальнейшего чтения о закрытии мошенничества и защите потребителей посетите статью FLT:0 FTC об избежании мошенничества с закрытием дома и руководство CFPB по процессу закрытия .