Table of Contents

Покупка недвижимости с совладельцами или несколькими покупателями может быть захватывающей вехой, но она также вводит юридические сложности, которые редко присутствуют при сделках с одним покупателем. Без тщательного планирования разногласия по поводу финансов, использования или стратегий выхода могут напрягать отношения и даже привести к дорогостоящим судебным разбирательствам. Эта статья предоставляет действенные юридические советы, которые помогут вам ориентироваться в процессе закрытия, когда участвуют несколько сторон - от выбора правильной структуры собственности до разработки надежного соглашения о совместном владении и управления после закрытия обязанностей.

Выбор правильной структуры собственности

Первое и самое важное решение - как будет осуществляться право собственности на имущество. Выбранная вами структура собственности определяет, как принимаются решения, как выплачиваются налоги и что происходит, если один владелец умирает или хочет продать. Наиболее распространенными формами являются:

Совместная аренда с правом на выживание

При совместном аренде все владельцы имеют равный, неделимый интерес к собственности, и когда один владелец умирает, их доля автоматически переходит к выжившим владельцам, не проходя через завещание. Эта структура популярна среди супругов или близких членов семьи, которые хотят беспрепятственной передачи права собственности. Однако совместное аренда может быть проблематичной, если владельцы позже не согласны или если один владелец хочет продать свою долю, потому что все владельцы должны согласиться на любую передачу или ипотеку.

Тенденция в общем

Общая аренда позволяет владельцам владеть неравными долями (например, одному человеку принадлежит 60%, другому 40%) и не включает право на выживание. Когда владелец умирает, его доля переходит к его наследникам, а не автоматически к другим совладельцам. Эта структура предлагает большую гибкость и распространена среди друзей или деловых партнеров, но она может создать осложнения, если наследники не участвуют в управлении имуществом.

Партнерство или общество с ограниченной ответственностью (LLC)

Для инвестиционной недвижимости или ситуаций, когда несколько не связанных между собой покупателей объединяют средства, формируя ООО или общее товарищество, предусмотрена формальная правовая база. Субъект владеет имуществом, а покупатели владеют членскими интересами или паями товарищества. Такой подход может оградить личные активы от ответственности, упростить передачу права собственности и обеспечить налоговую гибкость. Однако он требует дополнительных авансовых расходов и постоянного соблюдения, таких как подача годовых отчетов и ведение отдельных банковских счетов.

Ключевой вывод: Работайте с адвокатом по недвижимости, чтобы оценить, какая структура соответствует вашим долгосрочным целям. Например, адвокат по планированию недвижимости может помочь вам решить между совместной арендацией и арендацией в целом на основе ваших потребностей в наследстве. Вы можете найти руководство по основам планирования недвижимости в разделе ABA Закона о недвижимости, доверии и недвижимости .

Разработка всеобъемлющего соглашения о совместном владении

Даже если структура собственности ясна, письменное соглашение о совместном владении имеет важное значение для предотвращения будущих споров. Этот документ должен выходить за рамки основного акта и описывать каждый важный аспект совместного владения. Как минимум, он должен охватывать:

  • Проценты взносов и владения: Сколько каждая сторона вносит авансовый (понижающий платеж, затраты на закрытие) и как распределяются текущие расходы, такие как ипотечные платежи, налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание.
  • Процесс принятия решений: Какие решения требуют единодушного согласия против простого большинства? Например, косметическая реконструкция может потребовать одобрения большинства, в то время как продажа имущества или получение нового кредита должны требовать единогласия.
  • Права пользования: Если недвижимость является домом для отдыха или многоквартирным зданием, укажите, как распределяется время (например, вращающийся график или система бронирования) и что происходит, если один владелец хочет эксклюзивного использования для мероприятия.
  • Распределение расходов и прибыли: Как распределяются доходы от аренды или налоговые возвраты? Как оплачиваются крупные капитальные улучшения? Что происходит, если один владелец не может покрыть свою долю расходов?
  • Процедуры выхода: Это, пожалуй, самый важный раздел. Он должен охватывать, как владелец может продать свои проценты, имеют ли оставшиеся владельцы право первого отказа, как будет оцениваться имущество и как будут разрешаться споры по поводу оценки или условий.
  • Механизмы разрешения споров: Посреднические или арбитражные оговорки могут сэкономить время и деньги, не допуская разногласий в суд. Некоторые соглашения также включают положения о покупке-продаже («оговорка о стрелковом оружии»), которые позволяют одному владельцу принудительно продать, если переговоры срываются.

Для более глубокого изучения того, что должно быть включено в соглашение о совместном владении, руководство по соглашениям о совместном владении Nolo предлагает практические шаблоны и контрольные списки.

Юридическая экспертиза перед закрытием

Тщательная юридическая экспертиза еще более важна, когда речь идет о нескольких покупателях, поскольку финансовая доля каждого владельца находится под угрозой.

Поиск по названию и страхование титула

Заказать поиск по названию, чтобы убедиться, что продавец имеет четкое право собственности и определить любые залогы, решения, сервитуты или ковенанты, которые могут повлиять на имущество. Все совладельцы должны быть указаны в страховом полисе титула для защиты от будущих претензий. Совместный владелец, который не назван в полисе, может не иметь права на обращение, если дефект титула всплывет позже.

Ограничения на зонирование и землепользование

Проверьте местные правила зонирования и ассоциации домовладельцев (HOA). Если несколько покупателей планируют использовать недвижимость для краткосрочной аренды или домашнего бизнеса, убедитесь, что такое использование разрешено. Также проверьте любые ограничения на разделение лотов, дополнительное строительство или парковку, которые могут повлиять на договоренности о совместном владении.

Граничные обзоры и смягчения

Текущий пограничный осмотр может выявить посягательства, пограничные споры или сервитуты, которые могут ограничить использование имущества. Например, коммунальный сервитут может помешать строительству забора или сарая в определенной области. Если имущество разделяет проезжую часть или общую площадь с соседями, опрос прояснит общие обязанности.

Разрешения и утверждения

Проверить, что все существующие конструкции, ремонты или дополнения имеют необходимые разрешения и прошли проверки. Неразрешенные работы могут привести к штрафам, ответственности и трудностям при продаже. Также подтвердить, что любые запланированные улучшения совладельцами будут соответствовать местным кодексам и правилам ТСЖ.

Для подробного руководства по процессу due diligence руководство realtor.com по due diligence покупки дома охватывает проверки, раскрытие информации и вопросы титула.

Финансовые и налоговые соображения

Совладение имеет уникальные финансовые и налоговые последствия, которые должны быть устранены до закрытия. Финансовое положение и налоговая ситуация каждого совладельца будут влиять на структуру сделки.

Ипотечные соглашения

Если имущество будет финансироваться, все совладельцы, как правило, будут перечислены на ипотеку. Кредиторы рассматривают комбинированные кредитные баллы, доходы и отношение долга к доходу всех заемщиков. Плохой кредит одного владельца может затянуть всю заявку или привести к более высокой процентной ставке. Альтернативы включают в себя наличие одного или нескольких владельцев, в то время как другие не находятся на ипотеке, но это может создать юридические и финансовые риски. Обсудите с ипотечным брокером, как структурировать кредит для защиты интересов каждой стороны.

Налоги на недвижимость и страхование

Налоги на имущество обычно оцениваются по стоимости всего имущества, а не отдельных акций. В соглашении о совместном владении следует указать, как распределены налоговые платежи, особенно если проценты владения неравны. Аналогичным образом, страхование домовладельцев должно называть всех совладельцев страховыми сторонами. Может потребоваться полис арендодателя, если имущество будет сдано в аренду.

Налоговые льготы и обязательства

Совладельцы могут вычитать проценты по ипотечным кредитам и налоги на имущество из своих индивидуальных налоговых деклараций, в зависимости от структуры собственности и способа использования имущества. Для инвестиционной недвижимости амортизация может быть распределена среди владельцев. Однако в IRS действуют строгие правила о «квалифицированных совместных предприятиях» и налоговых декларациях о партнерстве. Проконсультируйтесь с CPA или налоговым адвокатом, чтобы избежать неожиданных налоговых векселей или пропущенных вычетов.

Счета депонирования и резервирования

Рассмотрим возможность создания выделенного банковского счета или счета условного депонирования на расходы на недвижимость. Каждый совладелец ежемесячно вносит установленную сумму, а средства используются на налоги, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Это мешает одному человеку взять на себя бремя неожиданного ремонта. В соглашении должно быть указано, как управляется счет, кто имеет доступ, и что происходит с излишками средств, если имущество продается.

Процесс закрытия, когда вовлечены несколько покупателей

День закрытия включает в себя выполнение многочисленных документов, и с несколькими покупателями процесс может стать хаотичным.

Предварительно закрытый контрольный список

  • Проверяйте все документы о закрытии с адвокатом за несколько дней до закрытия. Каждый совладелец должен понимать условия договора, ипотеку, записку и любые расчетные заявления.
  • Подтвердить, что соглашение о совместном владении было подписано и нотариально заверено всеми сторонами.
  • Убедитесь, что все средства (автомат, затраты на закрытие) доступны и что банковский перевод или сертифицированный чек правильно оформлены.
  • Некоторые титульные компании требуют, чтобы все совладельцы присутствовали при закрытии; другие позволяют удаленное подписание с надлежащим нотариальным заверением.

Документы, которые должны быть исполнены

В зависимости от структуры собственности, вам может потребоваться подписать:

  • (сделка, деяние, или деяние, в котором не было ни одного из них).
  • Векселя и дело о доверии или ипотеке
  • Заявление об урегулировании (закрытие раскрытия)
  • Любые письменные показания о личности или служебные показания
  • Соглашение о совместном владении (если не подписано ранее)

После подписания всех документов титульная компания запишет акт в офис регистратора округа, а средства будут выплачены. Совладельцам следует получить копию зарегистрированного акта и окончательную расчетную декларацию.

Послезакрытые шаги и постоянный менеджмент

Ваши обязанности не заканчиваются, когда ключи передаются.Эффективное управление после закрытия может предотвратить недоразумения и сохранить ценность инвестиций.

Ведение организованных записей

Создайте централизованную цифровую или физическую папку, которая включает в себя акт, соглашение о совместном владении, ипотечные документы, налоговые декларации, страховые полисы и квитанции о капитальном ремонте или улучшении. Все совладельцы должны иметь доступ. Эта запись будет бесценной, когда имущество в конечном итоге будет продано или если возникнет спор.

Расписание регулярных коммуникаций

Установите периодические встречи (ежеквартально или ежегодно) для обсуждения эффективности объекта, предстоящих потребностей в обслуживании и любых изменений в личных обстоятельствах владельцев. Используйте электронную почту или общий инструмент управления проектами для документирования решений. Если совладельцы живут далеко друг от друга, рассмотрите возможность использования видеоконференций.

План на неожиданную

Изменения в жизни — развод, потеря работы, переезд или смерть — могут повлиять на совместное владение. Соглашение о совместном владении должно уже учитывать эти сценарии, но разумно периодически пересматривать и обновлять соглашение. Например, если один владелец женится, их супруг может иметь определенные права собственности сообщества, которые могут повлиять на совместное владение. Адвокат может помочь изменить соглашение, чтобы отразить новые реалии.

Стратегии выхода: продажа или передача права собственности

В конечном итоге один или несколько совладельцев захотят уйти. Четкая, заранее определенная стратегия выхода может предотвратить продажу огня или принудительные судебные разбирательства.

Право первого отказа

Большинство соглашений о совместном владении дают оставшимся владельцам первую возможность купить долю уходящего владельца. Цена обычно основана на формуле (например, последняя оценка, взаимно согласованная оценка или цена, согласованная ежегодно). Если оставшиеся владельцы не могут или не хотят покупать, уходящий владелец может продать сторонней третьей стороне при условии одобрения других владельцев.

Покупка-продажа (Shotgun)

В ситуации тупика "оговорка об оружии" позволяет одному владельцу предлагать выкупить другого по определенной цене. Получающий владелец должен либо принять это предложение, либо продать свою долю по той же цене. Этот механизм вынуждает владельца предложения назначать цену, которую он готов заплатить или принять.

Принудительная продажа

Если соглашение не может быть достигнуто, любой совладелец может подать иск о разделе в суд. Суд может распорядиться о продаже имущества и поступлениях, разделенных в соответствии с процентами владения. Иски о разделе дороги, трудоемки и могут привести к более низкой цене продажи, поэтому они должны быть последней мерой.

Для получения дополнительной информации о стратегиях выхода, руководство по ракетному юристу для соглашений о совместном владении включает в себя примеры положений о покупке-продаже.

Роль адвоката по недвижимости

Учитывая сложность сделок с несколькими покупателями, наем опытного адвоката по недвижимости не является факультативным - это необходимость.

  • Консультирование по поводу наилучшей структуры собственности для вашей конкретной ситуации.
  • Проект или пересмотр соглашения о совместном владении, чтобы обеспечить его исполнение и охватывать все критические моменты.
  • Координируйте свои действия с титульной компанией и кредитором, чтобы убедиться, что все документы правильно подготовлены.
  • Выявить потенциальные юридические проблемы во время должной осмотрительности, такие как дефекты правового титула или нарушения зонирования.
  • Представлять группу в переговорах с продавцом или их адвокатом.

Стоимость адвоката, как правило, составляет часть стоимости имущества и может сэкономить десятки тысяч долларов в будущих спорах.

Заключительные советы для гладкого закрытия

  • Общайтесь открыто с самого начала. Обсудите финансовые цели, толерантность к риску и ожидания образа жизни, прежде чем делать предложение.
  • Поместите все в письменной форме. Даже неофициальные соглашения могут быть неправильно истолкованы. Документируйте каждое решение, особенно в отношении денег.
  • Иметь план действий в чрезвычайных ситуациях. Что произойдет, если один совладелец не сможет оплатить свою долю расходов? Кто покрывает дефицит? Резервный фонд может помочь.
  • Рассматривайте страхование жизни. Если ипотека зависит от нескольких доходов, полис страхования жизни на каждого совладельца может гарантировать, что выжившие владельцы могут позволить себе имущество, если кто-то умирает неожиданно.
  • Остаться организованным. Используйте общий календарь для сроков обслуживания, дат подачи налогов и собраний HOA.

Покупка недвижимости у совладельцев или нескольких покупателей может быть полезным опытом, когда правовая основа прочна. Инвестируя время в этап планирования - выбирая правильную структуру собственности, разрабатывая всеобъемлющее соглашение, выполняя тщательную юридическую проверку и обеспечивая профессиональную юридическую консультацию - вы можете избежать общих подводных камней и воспользоваться преимуществами совместной собственности на недвижимость.