Table of Contents

Понимание основных документов при закрытии недвижимости

Закрытие недвижимости является заключительным шагом в передаче права собственности, и оно зависит от тщательно собранного набора документов. Каждый лист бумаги служит определенной цели, от проверки финансовой готовности к защите обеих сторон от будущих юридических споров. Без правильной бумажной работы закрытие может застопориться, пропасть или оставить покупателей и продавцов подверженными ответственности. Это руководство проходит через каждую важную категорию документов, объясняя, почему каждый имеет значение и какие общие вопросы нужно следить. Независимо от того, являетесь ли вы первым покупателем жилья или опытным продавцом, понимание этих документов дает вам уверенность в том, чтобы провести день закрытия без сюрпризов.

Основные документы для покупателей

Покупатели должны предоставить и ознакомиться с существенным количеством документов, чтобы доказать свою способность покупать и подтвердить состояние имущества. Ниже приводится подробная разбивка каждого ключевого документа, включая распространенные ошибки, которые вызывают задержки.

Соглашение о покупке

Соглашение о покупке является юридически обязательным договором, в котором излагаются условия продажи. Он включает в себя цену покупки, дату закрытия, непредвиденные обстоятельства (такие как финансирование и проверка) и любые согласованные ремонты или кредиты. И покупатель, и продавец подписывают этот документ. Убедитесь, что он сохраняет полностью выполненную копию, поскольку она регулирует каждый последующий шаг. Общие ошибки включают подписание измененной версии без чтения изменений или принятия словесных соглашений, которые перекрывают письменный контракт. Всегда убедитесь, что окончательная подписанная версия точно соответствует согласованным условиям. Расхождения в датах, адресе имущества или включенных приспособлениях являются частыми источниками споров в последнюю минуту.

Доказательство наличия средств

Кредиторы требуют доказательства того, что у вас достаточно денег для первоначального взноса и затрат на закрытие. Обычно это принимает форму банковских выписок, выписок с инвестиционного счета или подарочного письма, если средства подарены. Кредитор будет тщательно изучать крупные депозиты, чтобы убедиться, что они не являются нераскрытыми кредитами. Для покупателей наличности доказательство средств еще более важно - достаточно простого письма из вашего банка или заявления, показывающего достаточные ликвидные активы. Неадекватные или устаревшие документы (старше 30 дней) могут задержать закрытие. Запросить обновленные выписки в течение двух недель после закрытия и быть готовым объяснить любые крупные недавние депозиты с бумажным следом, таким как продажа акций или подписанное подарочное письмо.

Обычный подводный камень: подарочные фонды

Если вы получаете подарок на первоначальный взнос, вам нужно подарочное письмо, подписанное донором, плюс доказательство того, что у них есть средства (их банковская выписка). Донор должен показать, что они не ожидают погашения. Непредставление подарочного письма достаточно рано может отодвинуть ваше одобрение кредита. Некоторые кредиторы требуют определенной формы; попросите вашего кредитного сотрудника для правильного шаблона.

Ипотечные документы

Если вы финансируете покупку, вы получите письмо об одобрении кредита, обязательство по ипотеке и, в конечном итоге, раскрытие информации о закрытии. Письмо об утверждении кредита подтверждает предварительное одобрение кредитора, в то время как обязательство по ипотеке является более сильным обещанием при соблюдении окончательных условий. Раскрытие информации о закрытии, которое вы должны получить по крайней мере за три рабочих дня до закрытия, детализирует условия вашего кредита, ежемесячные платежи и все расходы на закрытие. внимательно просмотрите этот документ на наличие ошибок в процентной ставке, сумме кредита или сборах. Сравните раскрытие информации о закрытии с вашей оценкой кредита по строке. Если какая-либо плата увеличилась более чем на 10%, требуйте объяснения или исправления. Также следите за изменениями в кредитном продукте (например, от фиксированной до регулируемой ставки), которые могут вызвать новый трехдневный период ожидания.

Поиск по названию и страхование титула

Поиск титула гарантирует, что собственность не имеет залогов, неоплаченных налогов или споров о собственности. Компания титула или адвокат просматривает публичные записи и выдает отчет. На основе этого отчета кредитор (и часто покупатель) покупает страхование титула, которое защищает от скрытых дефектов, которые могут появиться позже. Для покупателей политика владельца необязательна, но настоятельно рекомендуется - она покрывает ваши инвестиции, а не только проценты кредитора. Задержки могут возникнуть, если залог обнаружен поздно в процессе, поэтому закажите поиск титула рано. Спросите свою титульную компанию для предварительного отчета в течение недели после подписания контракта. Если вы видите залог, который вы не признаете, немедленно расследовайте. полис титульного страхования владельца стоит всего несколько сотен долларов, но может сэкономить тысячи в судебных сборах, если возникает требование.

Отчеты об инспекции

Тщательный осмотр дома охватывает структурные, механические, сантехнические, электрические и иногда вредители. Отчет о проверке дает вам рычаги для запроса ремонта или кредитов. Некоторые покупатели также заказывают специализированные проверки (крыша, фундамент, плесень, радон). Обязательно полностью прочитайте отчет и обсудите красные флаги с вашим агентом. Ожидание до последней минуты, чтобы запланировать проверки, может отодвинуть другие сроки, такие как оценка или обработка кредита. [[FLT: 0]] Нанять лицензированного инспектора и лично посетить проверку, если это возможно. [[FLT: 1]] Увидев проблемы из первых рук, вы можете понять их серьезность. После получения отчета у вас есть ограниченное время (обычно 5-10 дней) для подачи запроса на ремонт; пропуск этого срока означает, что вы принимаете недвижимость как есть.

Страховое доказательство домовладельца

Кредиторы требуют доказательств наличия активного страхового полиса домовладельца до финансирования. Политика должна покрывать стоимость замены по крайней мере до суммы кредита. Покупатели часто забывают, что полис должен перечислять кредитора в качестве дополнительного застрахованного. Предоставьте страховое свидетельство агенту по закрытию по крайней мере за неделю до закрытия. Ограничения на двойную проверку покрытия — неадекватное покрытие может убить сделку. Если недвижимость находится в зоне наводнения, страхование от наводнения является обязательным. Многие покупатели впервые недооценивают стоимость страхования от наводнения; проверьте карты наводнения FEMA на ранней стадии процесса, чтобы избежать шока при закрытии.

Основные документы для продавцов

Продавцы должны предоставить документы, подтверждающие их законное право на продажу и раскрывающие истинное состояние имущества.Пропавшие или неточные документы продавца являются основной причиной судебных исков после закрытия.

дело

Документ - это документ, который передает право собственности. Большинство сделок с жильем используют общий гарантийный акт, который гарантирует, что продавец имеет четкое название и будет защищать от любых претензий. Некоторые штаты используют специальные гарантийные акты или акты о прекращении претензий. Подписание должно быть надлежащим образом исполнено, нотариально заверено и записано в округе. Ошибка скрийвера (например, неправильное название или неправильное юридическое описание) может аннулировать передачу, поэтому дважды проверьте каждую деталь перед закрывающей таблицей. Пусть ваш адвокат прочел акт вслух во время подписания, чтобы поймать опечатки. Если юридическое описание не точно соответствует опросу, попросите исправление перед записью.

Заглавный доклад

Отчет о названии, подготовленный титульной компанией, показывает юридическое право собственности продавца и перечисляет любые существующие залоговые обязательства, решения или обременения. Продавцы должны решить любые проблемы, такие как неоплаченные налоги на имущество или залог механика от подрядчика, до закрытия. Если у вас есть ипотека, сумма выплаты будет включена. Запросите обновленную выписку о выплате непосредственно перед закрытием, потому что проценты начисляются ежедневно. Свяжитесь с вашим кредитором за 10-дневное письмо о выплате в течение недели после закрытия. Многие кредиторы взимают плату за выписку о выплате, но это небольшая цена за точность. Если вы погасили ипотеку много лет назад, но залог никогда не был выпущен, вам нужен выпуск залогового документа от старого кредитора - процесс, который может занять недели, если не начался раньше.

Заявление о раскрытии собственности

Почти каждое государство требует от продавцов раскрывать известные дефекты, которые влияют на стоимость или безопасность имущества. Эта форма обычно охватывает такие вопросы, как повреждение воды, трещины фундамента, утечки крыши, проблемы с HVAC и экологические опасности (свинцовая краска, асбест и плесень). Будьте честны и тщательны; упущения могут привести к судебным искам спустя годы. Если вы не уверены в чем-то, раскройте его в любом случае. Многие споры возникают от продавцов, утверждающих, что они «не знали» о проблеме, которую раскрыла бы разумная проверка. Проверяйте форму раскрытия с вашим агентом по недвижимости и датируйте каждое обновление. Если вы обнаружите новую проблему между подписанием раскрытия и закрытием, вы должны изменить ее - неспособность сделать это считается мошенничеством во многих штатах.

Последние налоговые декларации

В отчетах о налогах на имущество показаны текущие оценки, исключения (например, усадьба) и статус оплаты. Агент по закрытию пропорционален налогам между покупателем и продавцом на основе даты закрытия. Если у вас есть неоплаченные налоги, сумма будет уплачена из ваших доходов. Проверьте, что налоговый орган имеет ваш правильный почтовый адрес - пропущенные уведомления могут привести к штрафам и задержкам закрытия. Заполните свою налоговую декларацию с веб-сайта оценщика округа за 30 дней до закрытия. Если вы недавно подали заявку на освобождение от усадьбы, убедитесь, что это отражено; в противном случае налоговая пропорция покупателя будет рассчитана неправильно.

Заявление об урегулировании

Расчетная ведомость, обычно Раскрытие закрытия (для покупателей) или HUD-1 (для денежных операций), перечисляет каждую стоимость: комиссии за недвижимость, налоги на передачу, сборы за регистрацию, депозиты условного депонирования и выплаты по кредиту. Продавец получает оценку чистой прибыли. Проверяйте выписку рядом с вашим соглашением о листинге, чтобы проверить проценты комиссионных и любые кредиты, которые вы согласились предоставить покупателю. Ошибки в математике или отсутствующие кредиты являются общими и требуют немедленной коррекции. Спросите своего агента по закрытию расчетной ведомости за три рабочих дня до закрытия. Сравните его с вашим договором купли-продажи, чтобы подтвердить кредиты (например, для ремонта) включены.

Дополнительные важные документы

Помимо документов, предназначенных для покупателей и продавцов, в нескольких документах участвуют обе стороны и агент по закрытию. Эти часто упускаемые из виду предметы могут вызвать хаос в последнюю минуту, если их не будет.

Идентификация

Каждый документ, подписывающий стороны, должен представить действительный, выданный правительством удостоверение личности с фотографией - обычно водительское удостоверение или паспорт. Нотариус проверяет вашу личность до нотариального заверения подписей. Если вы являетесь иностранным гражданином или не имеете государственного удостоверения личности, заранее проверьте у агента по закрытию альтернативные формы, такие как заграничный паспорт с визой или военный идентификатор. Приведите две формы удостоверения личности, если срок действия первичного удостоверения личности истек или из другого государства. Для удаленного закрытия проверка личности может включать видеозвонок и цифровую подпись документа - убедитесь, что ваше устройство и подключение к Интернету работают надежно.

Инструкции Escrow

Инструкции по депонированию подробно описывают, как должны обрабатываться средства и документы. Они определяют такие условия, как исполнение договора купли-продажи, оформление правового титула и сроки финансирования. Обе стороны подписывают эти инструкции. Сотрудник по депонированию следует этим инструкциям к письму, поэтому любое желаемое отклонение должно быть согласовано в письменной форме. Неспособность подписать инструкции по депонированию вовремя может задержать все закрытие. Прочитайте инструкции тщательно; они часто включают сроки для внесения серьезных денег. Если вы используете цифровую платформу закрытия, инструкции могут быть интегрированы в онлайн-контрольный список.

Оценочный доклад

Кредиторы требуют, чтобы оценка подтвердила, что стоимость имущества соответствует или превышает цену покупки. Отчет об оценке включает сопоставимые данные о продажах и фотографии. Если оценка идет на низком уровне, покупателю может потребоваться пересмотреть, принести дополнительные деньги или отменить сделку. Задержки оценки часто возникают, когда оценщик не может получить доступ к собственности или когда сопоставимые продажи скудны. Запланируйте оценку, как только соглашение о покупке подписано. Если вы являетесь продавцом, убедитесь, что дом чист и доступен в день оценки. Загроможденное или неоправданное имущество может негативно повлиять на мнение оценщика. Если оценка приходит на низком уровне, покупатель может запросить пересмотр стоимости, предоставив дополнительные сопоставимые данные о продажах.

Обзор

Опрос недвижимости отображает границы, сервитуты, неудачи и улучшения (например, заборы или сараи). Кредиторы часто требуют обследования, чтобы убедиться, что нет посягательств. Опрос, который показывает, что сарай соседа находится на земле продавца, может потребовать соглашения о пограничной линии или переселения до закрытия. Закажите опрос раньше, чтобы дать время для разрешения. Просмотрите опрос с вашим агентом до даты, когда должно быть возражение против титула. Если опрос показывает посягательство, вам может потребоваться договориться о средстве правовой защиты, таком как одобрение страхования титула, которое охватывает проблему. Некоторые кредиторы принимают существующий опрос, если ему меньше года, и имущество не изменилось; попросите вашего кредитора избежать стоимости нового.

Доверенность (если применимо)

Если одна сторона не может присутствовать на закрытии лично, доверенность (POA) может позволить назначенному лицу подписать документы от своего имени. POA должен быть специфичным для сделок с недвижимостью, нотариально заверенным и часто предварительно одобренным титульной компанией и кредитором. Многие кредиторы не решаются принимать POA из-за проблем с мошенничеством. Если вы знаете, что не можете присутствовать на закрытии, уведомите своего агента по закрытию и кредитора по крайней мере за две недели. Они могут потребовать конкретную форму или отдельное соглашение POA. Удалённое онлайн-нотариальное заверение становится все более доступным в качестве альтернативы POA.

Заявление о закрытии и урегулировании

Раскрытие информации о закрытии (CD) - это пятистраничная форма, которую покупатель получает за три рабочих дня до закрытия. Он суммирует условия кредита, ежемесячный платеж, затраты на закрытие и наличные деньги для закрытия. Продавец получает аналогичный документ, называемый Расчетной декларацией (или HUD-1 для денежных сделок). Сравните компакт-диск с вашей оценкой кредита - любое значительное увеличение сборов требует объяснения. Не подписывайте компакт-диск при закрытии без тщательного рассмотрения. Если происходит изменение, которое увеличивает APR или изменяет кредитный продукт, может быть запущен новый трехдневный период ожидания. Используйте интерактивный образец CD Бюро по защите прав потребителей, чтобы понять каждый раздел. Для продавцов, Расчетная декларация - ваш окончательный чистый лист; если цифры не соответствуют вашим ожиданиям, запросите пересмотренную декларацию перед банковским переводом.

Общие проблемы с документами и как избежать задержек

Даже опытные покупатели и продавцы сталкиваются с проблемами, связанными с документами. Ниже приведены частые проблемы и практические решения.

  • Отсутствующие подписи или инициалы: Некоторые документы требуют инициалов на каждой странице. Используйте контрольный список, предоставленный вашим агентом по закрытию. Подпишите и инициалируйте все за закрывающей таблицей и не пропустите страницы. Многие электронные платформы закрытия выделяют недостающие поля.
  • Статические документы: Банковские выписки, налоговые декларации и доказательства наличия средств истекают через 30–60 дней. Запросить свежие копии в течение двух недель после закрытия. Если ваше финансовое положение изменится (например, смена работы), немедленно раскройте его кредитору.
  • Неправильное юридическое описание: Подписание должно соответствовать юридическому описанию в отчете о названии. Простая опечатка может помешать записи. Попросите компанию по названию провести устную проверку перед записью. Если несоответствие обнаружено, получите корректирующее действие перед закрытием.
  • Выдающиеся залоговые обязательства или решения: Поиск по названию может выявить старые решения или налоговые обязательства. Продавцы должны заказать предварительный отчет о праве собственности на этапе листинга, чтобы решить эти проблемы на ранней стадии. Даже небольшой неоплаченный парковочный билет может вызвать задержку; выплатить все непогашенные долги до начала поиска по названию.
  • Нераскрытые сервитуты или посягательства: Обследование часто ловит их. Если проблема всплывает, договаривайтесь о решении (например, о соглашении или страховом полисе), а не позволяйте ей убить сделку. Привлечение адвоката по недвижимости на ранней стадии может помочь найти экономически эффективные решения.
  • Неисправности координации: Кредитор покупателя, банк выплат продавца и агент по закрытию должны обмениваться документами параллельно. Используйте общую временную шкалу или календарь закрытия для отслеживания сроков. Одно пропущенное электронное письмо может отложить финансирование на день.

Проактивная проверка документов с вашим агентом по недвижимости и агентом по закрытию за две недели до закрытия может выявить 90% проблем, прежде чем они станут чрезвычайными ситуациями.

Роль и ответственность: кто что готовит

Понимание того, кто несет ответственность за каждый документ, уменьшает путаницу. Кредитор покупателя готовит раскрытие информации о закрытии, документы о займе и доказательство требований страхования. Адвокат продавца или закрывающая компания готовит документ, письменное подтверждение права собственности и заявление о расчете (в партнерстве со стороной покупателя). Покупатель предоставляет идентификацию, доказательство средств и страховой полис. Продавец предоставляет раскрытие информации о собственности, налоговые поступления и (если применимо) арендные договоры аренды или документы HOA. Титульная компания обрабатывает поиск названия, политики титула и инструкции по депонированию. Ваш агент по недвижимости координирует поток и рассматривает документы для точности, но агент не готовит юридические документы - это область адвокатов и специалистов по праву собственности. Если у вас сложная ситуация (доверительное владение, развод, корпоративная организация), нанимайте адвоката по недвижимости рано. Многие штаты требуют участия адвоката для подготовки документов в любом случае.

Переговоры после рассмотрения документа: непредвиденные обстоятельства и ремонт

Документы, которые вы получаете во время процесса закрытия, часто вызывают повторные переговоры. Отчет об инспекции может выявить дорогостоящий ремонт; оценка может быть низкой; опрос может показать посягательство. Проверить каждый отчет с вашим агентом и расставить приоритеты по вашим запросам. Для пунктов проверки вы можете попросить продавца завершить ремонт, предоставить кредит или снизить цену. Продавцы не обязаны соглашаться, но большинство будет вести переговоры, чтобы сохранить сделку. После того, как вы согласитесь на ремонт, получите соглашение в письменной форме в качестве дополнения к контракту на покупку. Если оценка низкая, вы можете представить покупателю последние сопоставимые продажи, чтобы поддержать более высокую стоимость. Если это не удается, подумайте о разделении разницы или прекращении сделки, если разрыв слишком велик. Сохранить все сообщения о переговорах в письменной форме , чтобы избежать недоразумений при закрытии.

Подготовка к цифровому или удаленному закрытию

Больше закрытие происходит удаленно, с документами, подписанными в электронном виде и нотариально заверенными через видео. Цифровые закрытия требуют тех же документов, но с техническими соображениями. Покупателям и продавцам нужен компьютер или планшет с камерой, стабильное интернет-соединение и адрес электронной почты для получения подписных ссылок. Проверьте свое устройство и соединение с платформой закрытия за день до закрытия. Убедитесь, что ваш идентификатор считывается через камеру; некоторые платформы требуют, чтобы вы держали его во время нотариального звонка. Цифровые документы часто подписываются на портале, где вы можете щелкнуть каждое поле; пропуск поля предотвратит отправку. Также обратите внимание, что некоторые типы документов (например, документ) могут по-прежнему требовать мокрую подпись в определенных штатах. Спросите своего агента по закрытию, является ли ваше закрытие полностью цифровым или гибридным. Для гибридного закрытия вам может потребоваться отправить физический подписанный документ или посетить нотариуса лично после этого.

Заключительный предварительный контрольный список

За несколько дней до закрытия пройдите этот список, чтобы убедиться, что ничего не пропущено:

  • Покупатель: Подтвердите получение Раскрытия о закрытии не менее чем за 3 рабочих дня до этого. Проверить обязательство по кредиту является безусловным. Предоставьте доказательство страхования домовладельца (связывающее лицо или полис). Принесите действительный идентификатор и чек кассира или инструкции по проводам для закрытия наличных. Также приведите любые отчеты о проверке и соглашения о ремонте.
  • Продавец: Подтвердите суммы выплат от вашего кредитора. Подпишите акт и письменное подтверждение права собственности (ваш адвокат предоставляет их). Предоставьте раскрытие имущества и любые квитанции о ремонте. Принесите любые ключи, открыватели гаража и коды доступа. Также приведите любые контракты на обслуживание или документы HOA, если это необходимо.
  • Оба: Просмотрите расчетное заявление на наличие математических ошибок. Убедитесь, что все непредвиденные обстоятельства были отменены или удовлетворены. Знайте точное время и место закрытия (многие закрытия теперь выполняются по почте или удаленно). Подтвердите, как средства будут переданы (провод или проверка) и проверьте проводные инструкции непосредственно с агентом закрытия — не полагайтесь на отправленные по электронной почте инструкции, которые могут быть мошенническими.

Для более подробного руководства Руководство по закрытию Бюро по финансовой защите потребителей предлагает пошаговое прохождение процесса. Кроме того, обзор расходов на закрытие Investopedia помогает вам предвидеть сборы. Ваш местный сайт комиссии по недвижимости (например, Национальная ассоциация риэлторов ) публикует требования к раскрытию информации по штатам и стандартные формы контрактов. Для получения подробной информации о страховании титулов, обратитесь к Американской ассоциации земельных титулов Американская ассоциация земельных титулов , чтобы понять разницу между политикой кредитора и владельца. Наконец, проверьте формы обязательного раскрытия информации вашего штата — многие доступны на веб-сайте комиссии по недвижимости или департамента торговли вашего штата.

Успешное закрытие недвижимости зависит от организации и коммуникации. Понимая роль каждого документа и готовясь заранее, покупатели и продавцы могут защитить свои интересы и уверенно перейти к закрытию дня. Начните сбор и просмотр документов, как только ваше предложение будет принято, а не за неделю до закрытия. Чем раньше вы уловите ошибки, тем более плавным будет процесс. С помощью этого руководства вы будете готовы справиться с любым связанным с документом кривым шаром и успешно закрыть свою сделку.