Table of Contents

Понимание законов зонирования: виды и происхождение

Законы о зонировании уходят своими корнями в начало 20-го века, когда города начали разделять несовместимые землепользования для защиты общественного здоровья и безопасности. Первый всеобъемлющий указ о зонировании в Соединенных Штатах был принят Нью-Йорком в 1916 году, вызванный опасениями по поводу небоскребов, блокирующих свет и воздух. Сегодня правила зонирования обычно делятся на несколько категорий: зонирование на основе использования (жилое, коммерческое, промышленное), зонирование плотности (размер участка, соотношение площади пола) и зонирование на основе формы (форма здания и дизайн). Каждая категория налагает конкретные меры контроля на то, что может быть построено, как высокие структуры могут расти и сколько открытого пространства должно быть сохранено. Эти правила кодифицированы в муниципальных кодах зонирования и применяются через процессы разрешения и дисперсные слушания.

В то время как традиционное евклидово зонирование (названное в честь знакового дела Верховного суда Деревня Евклида против Ambler Realty Co.) было направлено на защиту ценностей собственности и общественной безопасности, оно часто создавало жесткие разделения, которые препятствовали органическому сочетанию использования, найденного в исторических кварталах. Многие планировщики теперь утверждают, что этот подход плохо подходит для урбанизма 21-го века, где пешеходность и сообщества со смешанным доходом все больше ценятся. Понимание исторического контекста зонирования помогает разработчикам и политикам понять, почему необходимы реформы и где лежат самые большие препятствия. Американская ассоциация планирования задокументировала, как ранние постановления зонирования иногда использовались для обеспечения расовой и экономической сегрегации, наследие, которое продолжает влиять на модели землепользования.

Как традиционное зонирование подавляет развитие смешанного использования

Разработки смешанного использования требуют сочетания жилых, коммерческих, а иногда и промышленных или гражданских целей в одном здании или блоке. Однако традиционное зонирование обычно обозначает каждую посылку для одного использования, заставляя разработчиков искать дорогостоящие отклонения или перезонирование. Например, код зонирования, который разрешает только квартиры на данном участке, не может также разрешить кафе на первом этаже, даже если это кафе активирует улицу и обслуживает жителей. Эта нормативная фрагментация создает несколько конкретных проблем:

  • Использовать ограничения: Многие зоны прямо запрещают коммерческое использование в жилых районах, что делает незаконным совмещение жилья с ритейлом или офисами без специального разрешения.Даже ограниченные надбавки, такие как домашние занятия, часто капризно определяются.
  • Пределы плотности: Соотношение площади пола (FAR) и минимальные размеры лотов могут препятствовать компактным формам здания, необходимым для успешных проектов смешанного использования. Разработчик может быть не в состоянии построить достаточное количество блоков для поддержки розничной торговли на первом этаже, оставляя коммерческое пространство недоиспользованным или вакантным.
  • Минимальные требования к парковке могут потреблять ценную землю, которая в противном случае могла бы использоваться для жилья или общего пространства. Это особенно проблематично в пешеходных городских районах, где владение автомобилем может быть ниже. Требование к парковке один к одному для каждого жилого блока может удвоить необходимую площадь земли.
  • Ограничения по высоте: Строгие ограничения по высоте могут ограничить количество жилых единиц над коммерческими помещениями, снижая экономическую жизнеспособность проекта. Многие коды предела высоты в три этажа в районах, где пять или шесть были бы оптимальными для смешанного использования.
  • Объем и неудачи: Требования к обслуживанию больших передних и боковых дворов могут препятствовать непрерывным уличным стенам, которые создают привлекательную пешеходную среду.

Эти барьеры часто вынуждают разработчиков проводить длительные и дорогостоящие процессы получения прав. В городах с сильной оппозицией NIMBY (Not In My Backyard) даже хорошо продуманные предложения смешанного использования могут застопориться на годы. В результате предложение интегрированных районов не удовлетворяет спрос, увековечивая разрастание и зависимость от автомобилей. Институт городских земель опубликовал обширные исследования, показывающие, что устаревшие коды зонирования являются основным препятствием для создания пешеходных городских мест.

Тематическое исследование: Пригородный зонирование полосы против городского смешанного использования

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

Толчок к кодам на основе форм и современные реформы зонирования

Для преодоления ограничений традиционного зонирования многие дальновидные города принимают коды на основе форм (FBCs). В отличие от обычных кодов на основе использования, FBCs регулируют физическую форму зданий - высоту, неудачу, размещение зданий и дизайн фасада - при этом позволяя сочетать использование. Цель состоит в том, чтобы создать предсказуемые, пешеходные среды независимо от землепользования. Коды на основе форм обычно организованы вокруг «перехода» из сельских в городские зоны, каждая со специальными стандартами формы. Этот подход отстаивается такими организациями, как Институт кодов на основе форм , который обеспечивает типовые коды и обучение для муниципалитетов.

Ключевые элементы реформы

Успешная реформа зонирования для развития смешанного использования часто включает следующие меры:

  1. Разрешение смешанного использования по праву в обозначенных районах, устранение необходимости дискреционных разрешений. Это дает разработчикам определенность и скорость.
  2. Сокращение или устранение минимальных требований к парковке, чтобы освободить землю для жилья и общественных мест. Такие города, как Буффало, Нью-Йорк и Остин, штат Техас, недавно приняли реформу парковки, а Остин устранил минимумы по всему городу в 2023 году.
  3. Увеличение бонусов за рост и плотность для проектов, которые включают доступное жилье или общественные удобства. Бонусные программы могут быть откалиброваны для потребностей сообщества.
  4. Создание накладных зон, которые применяют специальные стандарты смешанного использования поверх существующего зонирования базы, часто вокруг транзитных станций. Эти накладки могут быть приняты быстро, без переписывания всего кода.
  5. Проведение обзора состояния окружающей среды для проектов смешанного использования, которые отвечают критериям устойчивости, таким как близость к транзиту или использование стандартов зеленого строительства.
  6. Устранение эксклюзивности на основе использования в основных городских районах, замена его стандартами производительности для шума, трафика и запаха.

Эти реформы не лишены противоречий. Некоторые жители опасаются, что более высокая плотность приведет к движению и переполненности. Однако хорошо спланированные разработки смешанного использования могут фактически сократить пройденные километры транспортных средств, сделав ходьбу и езду на велосипеде более осуществимыми. Исследование Urban Land Institute показало, что компактные районы смешанного использования генерируют на 30-60% меньше трафика транспортных средств, чем типичные пригородные разработки. Ключ заключается в сопряжении изменений зонирования с инвестициями в инфраструктуру в транзите, велосипедных дорожках и пешеходных переходах.

Реальные примеры инновационного зонирования

Портленд, Орегон

Портлендский «План центрального города» включает в себя коды на основе форм, которые позволяют использовать жилые, коммерческие и легкие промышленные объекты в большей части центра города и района Перл. Район зонирования города «Микс и Матч» позволяет использовать любую комбинацию применений на одном участке, при условии только форм и стандартов производительности. Эта гибкость сыграла важную роль в преобразовании района Перл из железнодорожного двора в процветающий район с жилыми лофтами, галереями и магазинами. Более 10 000 жителей теперь живут в этом районе, поддерживаемом розничной торговлей на первом этаже и многочисленными общественными местами.

Денвер, Колорадо

В 2010 году Денвер пересмотрел свой код зонирования с помощью «Denver Zoning Code», перейдя от использования к регулированию на основе формы для многих областей. Кодекс включает зоны «Контекст городского района», которые способствуют смешанному использованию вдоль главных улиц. В результате такие разработки, как Соседство Юнион-Стейшн , легко интегрируют розничные, офисные и более 1000 жилых единиц вокруг транзитного узла. Кодекс Денвера также включает в себя систему бонусов «польза для сообщества», которая позволяет дополнительную плотность для доступного жилья и общественных площадей.

Округ Арлингтон, Вирджиния

Коридор Арлингтона «Колумбия Пайк» является национальной моделью для возрождения смешанного использования. В округе принят код на основе формы, который позволяет более высокую плотность вдоль транзитного коридора, с уменьшенными требованиями к парковке и розничной торговле на первом этаже. Результатом является разнообразная пешеходная главная улица с малым бизнесом и сочетанием доходов. Подход Арлингтона был признан EPA и Конгрессом за новый урбанизм. Кодекс также включает требование «общественных объектов», что новые разработки способствуют школам и паркам.

Эти примеры показывают, что реформа зонирования не является универсальным делом. Каждый город должен адаптировать свой код к местному контексту, рыночным условиям и ценностям сообщества. Наиболее успешными реформами являются реформы, основанные на данных и предполагающие широкое участие общественности.

Проблемы, с которыми сталкиваются разработчики в проектах смешанного использования в соответствии с действующими кодами

Даже в городах с реформированными кодами застройщики сталкиваются с практическими препятствиями. Финансирование проектов смешанного использования может быть более сложным, чем проекты одноразового использования, поскольку кредиторы оценивают отдельные риски для розничных и жилых компонентов. Зондирование, которое позволяет смешанное использование по праву, помогает снизить риск прав, но другие проблемы сохраняются:

  • Соотношение парковок: Многие банки требуют определённое количество парковочных мест для обеспечения кредитов, даже если город позволяет меньше. Это несоответствие может заставить застройщиков строить больше парковок, чем они хотят, увеличивая затраты и снижая эффективность сайта.
  • Огнеопасные и строительные коды: Здания со смешанной загрузкой должны соответствовать более строгим требованиям к разделению огня и выходу, увеличивая затраты на строительство. Эти коды часто предполагают, что отдельные виды использования полностью изолированы, что может усложнить проектирование.
  • Небольшая сборка: Создание достаточно большого участка для комплексного проекта смешанного использования часто требует сборки нескольких посылок с различными обозначениями зонирования, каждый из которых требует отдельного одобрения.
  • Сообщество оппозиции: Даже с зонированием на месте, жители могут возражать против шума, трафика или тени. Разработчики должны инвестировать значительное время в сообщество информационно-пропагандистской деятельности для создания поддержки - часто требует преданных сотрудников и связей с общественностью.
  • Инфраструктурная мощность: Существующие системы водоснабжения, канализации и электроснабжения могут быть не рассчитаны на увеличение плотности, что приводит к увеличению затрат на проект и сроков.

Несмотря на эти препятствия, спрос на рынке на проживание смешанного использования продолжает расти, особенно среди миллениалов и пустых гнездовцев, ищущих пешеходную городскую среду. Разработчики, которые активно понимают свой местный код зонирования и взаимодействуют с отделами планирования на ранней стадии, часто могут ориентироваться в этих проблемах. Управление разработки политики и исследований HUD опубликовало руководства по финансированию разработки заполнителей смешанного использования, включая стратегии для наслоения источников финансирования.

Экономические и социальные преимущества гибкости смешанного зонирования

Когда законы о зонировании адаптируются для поддержки развития смешанного использования, общины могут пользоваться многочисленными преимуществами, которые выходят за рамки отдельных проектов и охватывают всю городскую ткань:

  • Улучшенная проходимость и снижение пробок на дорогах: Жители могут ходить в магазины, услуги и рабочие места, снижая свою автомобильную зависимость. Исследования показывают, что районы смешанного использования производят на 20-40% меньше поездок на душу населения, снижая износ дорог и снижая выбросы.
  • Увеличение экономической активности и занятости на местном уровне: Розничная торговля на первом этаже создает рабочие места и налоговые поступления. Яркий уличный пейзаж привлекает больше клиентов, создавая благотворный цикл инвестиций. Малые предприятия процветают со встроенной клиентской базой.
  • Более разнообразные варианты жилья: Разработки смешанного использования могут включать квартиры, квартиры, таунхаусы и жилые дома, вмещающие различные уровни дохода и типы домохозяйств. Это разнообразие имеет решающее значение для социальной справедливости.
  • Более сильная идентичность и вовлеченность сообщества:] Люди, которые живут, работают и играют в одном и том же районе, с большей вероятностью будут участвовать в местных мероприятиях, совершать покупки в местных предприятиях и выступать за улучшения.
  • Экологическая устойчивость: Уменьшение использования автомобилей в сочетании с компактными формами зданий снижает выбросы парниковых газов и сохраняет открытое пространство на городской окраине. Разработка смешанного использования является одной из наиболее эффективных доступных климатических стратегий.
  • Польза для здоровья: Прогулочные районы поощряют физическую активность; исследования связывают зонирование смешанного использования с более низкими показателями ожирения и хронических заболеваний.

Эти преимущества подчеркивают, почему так много городов пересматривают свои коды зонирования. Однако реформа должна быть проведена осторожно, чтобы избежать перемещения существующих жителей. Политика в области инклюзивного зонирования, которая требует наличия доступных единиц в новых проектах смешанного использования, может помочь обеспечить, чтобы существующие общины извлекали выгоду из оживления. Риски электрификации могут быть смягчены с помощью общинных земельных трастов и мер по стабилизации арендной платы.

Практические стратегии для разработчиков и политиков

Для разработчиков

  • Ранняя должная осмотрительность: Анализ существующего кода зонирования, накладных районов и комплексного плана. Определите любые ограничения на использование, плотность или парковку, которые могут потребовать отклонений. Также просмотрите строительные коды для требований смешанного заселения.
  • Совещания по предварительному применению могут прояснить ожидания и выявить потенциальные проблемы, прежде чем инвестировать значительные средства в дизайн. Многие города предлагают бесплатные или недорогие конференции по предварительному применению.
  • Дизайн для гибкости: Постройте высоту от пола до пола, которая может вместить как розничные, так и жилые помещения. Дизайн пространства оболочки, которое может быть разделено на разных арендаторов. Рассмотрим конвертируемые пространства, которые могут перемещаться между офисом и жилым со временем.
  • Включите социальные льготы: Предлагая общественное открытое пространство, доступное жилье или пешеходные улучшения могут создать добрую волю и упростить утверждения. Работайте с местными ассоциациями на ранней стадии для решения проблем.
  • Ищите инструменты государственного финансирования: Финансирование увеличения налогов, бонусы за плотность или гранты на реконструкцию коричневого поля могут компенсировать более высокие затраты на проекты смешанного использования. Государственные и федеральные программы часто отдают приоритет проектам заполнения.
  • Создание сильной проформы: Проекты смешанного использования требуют тщательного андеррайтинга с реалистичными прогнозами арендной платы как для коммерческих, так и для жилых компонентов.

Для политиков

  • Провести аудит зонирования: Просмотреть существующий кодекс положений, которые явно или неявно запрещают смешанное использование. Удалить или изменить эти разделы. Привлечь заинтересованные стороны для обеспечения реформ, направленных на устранение фактических барьеров.
  • Принять коды на основе форм: Переключить фокус с использования на формирование для создания предсказуемых, масштабируемых человеком сред.Начните с пилотных зон, таких как транзитные коридоры или районы в центре города.
  • Уменьшить минимумы парковки: Заменить минимумы максимумами или полностью исключить их в богатых транзитом районах. Предложить стимулы для общих парковочных структур и несвязанных парковок.
  • Бонусы за плотность при оплате: Предлагайте дополнительную высоту или площадь для проектов, которые включают в себя доступное жилье или сертификацию зеленого строительства.
  • Координировать с транспортом: Согласовать реформы зонирования с транзитными инвестициями, велосипедными дорожками и пешеходной инфраструктурой, чтобы максимизировать преимущества плотности смешанного использования.
  • Одобрения на струйную обработку: Создать ускоренные процессы обзора для проектов, которые отвечают критериям устойчивости или доступности.
  • Фондовая инфраструктура: Использование сборов за воздействие и финансирования увеличения налогов для модернизации водоснабжения, канализации и широкополосного доступа в районах, предназначенных для развития смешанного использования.

Перспективы на будущее: тенденции в области зонирования и смешанного городского развития

Тенденция к реформе зонирования ускоряется. В 2023 году несколько штатов приняли законы, предвосхищающие местное противодействие плотности вблизи транзита, известные как законодательство об «обобществлении». Например, в Калифорнии SB 9 и SB 10 разрешают дуплексы и пропущенное среднее жилье в ранее односемейных зонах. Другие штаты, такие как Орегон и Вашингтон, приняли аналогичные меры. Эти законы также могут способствовать развитию смешанного использования, позволяя более высокие, плотные здания в коммерческих коридорах.

Цифровые платформы для соблюдения зонирования и автоматизированного разрешения могут уменьшить задержки и прозрачность для разработчиков. Между тем, рост удаленной работы сдвигает спрос от КБР к районам, которые предлагают комбинацию жилья, услуг и зеленых насаждений. Эта тенденция благоприятствует концепциям смешанного использования «15-минутного города», которые требуют поддерживающего зонирования. Такие города, как Париж и Барселона, приняли 15-минутный город в качестве принципа планирования, влияя на реформы зонирования во всем мире.

Еще одной новой тенденцией является использование "форменного кода" для целых генеральных планов, что видно из развития новых сообществ вокруг железнодорожных станций и аэропортовых коридоров. Эти коды интегрируются с сертификатами "зеленого" строительства, такими как LEED-ND (Развитие районов соседства), для создания устойчивых районов смешанного использования. Кроме того, города изучают "включительное зонирование" в качестве инструмента для обеспечения того, чтобы проекты смешанного использования с рыночной ставкой также производили доступные единицы, предотвращая перемещение.

Проблемы остаются: политическая оппозиция, пробелы в финансировании инфраструктуры и необходимость в обновленных строительных нормах. Растущие настроения против развития в некоторых городах могут замедлить прогресс. Однако растущий консенсус среди планировщиков, экономистов и защитников окружающей среды указывает на будущее, где законы о зонировании позволяют - а не препятствуют - созданию ярких, смешанных городских сообществ. Разработчики, которые понимают этот сдвиг и работают с муниципалитетами, выступающими за реформы, будут лучше всего позиционированы для успеха.

В заключение, законы о зонировании существенно влияют на развитие районов смешанного использования в городских условиях. Продуманные реформы - принятие кодов на основе форм, сокращение мандатов парковки и предоставление бонусов за плотность - могут помочь городам создать более динамичные, устойчивые и инклюзивные сообщества. Изучая передовой опыт в Портленде, Денвере, Арлингтоне и других пионерах, заинтересованные стороны могут ориентироваться в сложностях и раскрыть весь потенциал урбанизма смешанного использования.