Table of Contents

Покупка дома является одной из крупнейших финансовых транзакций, которые большинство людей когда-либо совершат, и процесс закрытия - это то, где все происходит вместе. Без тщательной финансовой подготовки даже хорошо согласованная покупка может развалиться в последнюю минуту. Ключ к плавному закрытию недвижимости - планирование заранее - обеспечение ваших финансов в порядке, вы понимаете все расходы, и у вас есть необходимые документы. Это руководство проведет вас через критические финансовые шаги, чтобы сделать так, чтобы день закрытия прошел без заминки.

Понять полный объем затрат, связанных

Многие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, сосредотачиваются только на цене покупки и первоначальном взносе, но для успешного закрытия требуется учет всех расходов, связанных с транзакцией. Помимо согласованной цены, вам придется столкнуться с пакетом сборов, известных как затраты на закрытие. Они обычно варьируются от 2% до 5% от стоимости покупки дома и включают такие предметы, как сборы за получение кредита, оценочные сборы, страхование титула, сборы за регистрацию и расходы на адвоката.

Разбивка общих расходов на закрытие

  • Ссуда за начало кредита — взимается кредитором за обработку вашей ипотеки, как правило, в процентах от суммы кредита.
  • Стоимость оценки — включает независимую оценку стоимости дома (обычно $300-$600).
  • Страхование титулов и титулов — гарантирует, что имущество не имеет залогов или споров о собственности; кредиторы требуют политику кредитора, а политика покупателя является необязательной, но рекомендуется.
  • Предоплаченные статьи — налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и проценты по ипотеке, которые должны быть выплачены на депозитный счет до закрытия.
  • Запись сборов — Выплачено вашему местному правительству, чтобы официально записать дело и ипотеку.
  • Атторские сборы — В некоторых штатах адвокат обязан просматривать документы и представлять вас при закрытии.

Зная эти сборы заранее позволяет точно бюджет. Запросить оценку кредита от вашего кредитора в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку. Этот документ перечисляет все предполагаемые затраты на закрытие и дает вам четкую картину того, что ожидать. Вы также можете попросить своего агента по недвижимости предоставить предварительный отчет о стоимости закрытия. Для подробной разбивки из надежного источника, руководство по раскрытию информации о закрытии Бюро финансовой защиты потребителей объясняет каждый пункт строки, который вы увидите в окончательном заявлении.

Счета депонирования и предоплаченные расходы

Кредиторы часто требуют, чтобы вы пополнили депозитный счет при закрытии, чтобы покрыть будущие налоги на имущество и страховые взносы. Это гарантирует, что эти счета оплачиваются вовремя и защищает инвестиции кредитора. Сумма, которую вам нужно внести, обычно составляет несколько месяцев от налогов на имущество и страхования. Хотя это увеличивает ваши деньги, необходимые при закрытии, это упрощает текущие платежи. Попросите вашего кредитора оценить депозит условного депонирования на ранней стадии, чтобы это не стало неожиданностью.

Обеспечьте свое финансирование до закрытия

Ожидание до недели до закрытия, чтобы завершить оформление ипотеки, является распространенной ошибкой, которая вызывает задержки и даже проигрышные сделки. Финансирование должно быть организовано рано, в идеале, прежде чем вы начнете охоту за домом. Получение предварительно одобренного, а не только предварительно квалифицированного, показывает продавцам, что вы серьезный покупатель и дает вам реалистичный бюджет для работы.

Предварительное утверждение vs. предварительная квалификация

Предварительная квалификация - это неформальная оценка, основанная на самооценке дохода и кредита. Предварительное одобрение - это тщательный процесс, в котором кредитор проверяет ваш кредит, доход и активы и выдает условное обязательство. Предварительное одобрение укрепляет ваше предложение и означает, что большая часть андеррайтинговой работы уже сделана, что ускоряет окончательное утверждение при закрытии. Цель предварительного утверждения не менее 60 дней, прежде чем вы планируете сделать предложение.

Выбор правильного типа ипотеки

Ваш выбор финансирования влияет на ваш ежемесячный платеж, затраты на закрытие и требования к первоначальному взносу.

  • Обычные кредиты — Часто требуют от 5% до 20% первоначального взноса и сильного кредита.Частное ипотечное страхование (PMI) требуется, если вы положили менее 20%.
  • ФХА кредиты — Застраховано Федеральной жилищной администрацией, что позволяет авансовые платежи на уровне 3,5% с минимальным кредитным рейтингом 580.
  • VA кредиты — Для ветеранов и военнослужащих, имеющих право на участие в военной службе, предлагая нулевой первоначальный взнос и отсутствие PMI. Они требуют плату за финансирование, но могут быть включены в кредит.
  • Кредиты USDA — для сельских и пригородных покупателей жилья с умеренным доходом, требующих не первоначального взноса, а годовой гарантийной платы.

Сравните условия от нескольких кредиторов. Даже небольшая разница в процентных ставках может спасти тысячи людей в течение срока действия кредита. Для получения подробной информации о требованиях FHA посетите страницу жилья для одной семьи HUD FHA .

Заблокировать свою процентную ставку

После того, как у вас есть принятое предложение и четкая дата закрытия, подумайте о блокировке вашей ставки, чтобы защитить от увеличения. Замки ставок обычно длятся от 30 до 60 дней. Если ваше закрытие задерживается, блокировка может истечь; спросите своего кредитора о комиссиях за продление или политике пересмотра ставок. Плавающая ставка может упасть, но она несет риск, если ставки повышаются до закрытия.

Экономия на первоначальных платежах и затратах на закрытие

Ваш первоначальный взнос является крупнейшим требованием к наличным средствам. В то время как 20% часто рассматривается как стандарт, многие кредиты позволяют снизить первоначальные платежи, особенно для покупателей, впервые покупающих недвижимость. Однако, откладывая менее 20%, вы должны будете заплатить за PMI или MIP (страховая премия по ипотечным кредитам). Планируйте иметь средства первоначального взноса на вашем счете в течение как минимум двух или трех месяцев до закрытия, чтобы удовлетворить требования кредитора к «сезонированию».

Down Программы помощи в оплате

Многие штаты и местные жилищные власти предлагают гранты или кредиты под низкие проценты для помощи в первоначальном взносе. Эти программы варьируются в зависимости от местоположения и лимитов дохода. Проверяйте у своего агента по недвижимости или местного консультанта по вопросам жилья, чтобы увидеть, что доступно в вашем районе. Часто эти средства могут быть объединены с определенными ипотечными продуктами, чтобы снизить ваши излишние расходы.

Подарочные фонды и исходная документация

Если член семьи хочет помочь с первоначальным взносом или затратами на закрытие, кредиторы обычно требуют подарочное письмо с указанием денег не является кредитом и не нуждается в погашении. Будьте готовы показать банковскую выписку донора, где средства были сняты, и выписку с вашего счета, показывающую депозит. Любые крупные депозиты, которые не могут быть объяснены (например, наличные деньги), будут допрошены андеррайтером. Избегайте перемещения денег между счетами без необходимости в месяцы до закрытия.

Создайте резерв наличности после закрытия

Кредиторы любят видеть, что у вас все еще есть ликвидные сбережения после закрытия. Это показывает, что вы можете справиться с неожиданными расходами, такими как сломанный водонагреватель или потеря работы. Цель состоит в том, чтобы иметь по крайней мере от трех до шести месяцев ипотечных платежей в резерве. Даже если ваш кредитор не требует этого, наличие буфера снижает стресс и защищает ваши инвестиции.

Поддержание финансовой стабильности в процессе

Ваше одобрение ипотеки не является окончательным до закрытия кредитных средств. В течение нескольких недель между принятием предложения и закрытием кредиторы могут вернуть ваш кредит и проверить вашу занятость. Любая финансовая ошибка может сорвать сделку. Этот этап требует тщательной дисциплины.

Избегайте новых кредитных заявок

Не открывайте новые кредитные карты, не вынимайте автокредит или не занимайтесь финансами. Даже небольшой кредитный запрос может немного снизить ваш кредитный рейтинг, а новый долг меняет соотношение долга к доходу. Если ваш ДТИ поднимается выше лимита кредитора, вашей ипотеке может быть отказано. Если вам необходимо совершить крупную покупку (например, холодильник для нового дома), подождите до закрытия.

Не меняйте работу, если это не необходимо

Кредиторы хотят видеть стабильную занятость. Изменение рабочих мест, особенно с наемных до самозанятых, может задержать или поставить под угрозу одобрение вашего кредита. Если вы должны сменить работу, постарайтесь начать после закрытия или, по крайней мере, заранее сообщить своему кредитору и предоставить документацию о новой должности и доходах. Работа в той же области с равной или более высокой оплатой, как правило, приемлема, но избегайте любого разрыва в занятости.

Мониторинг вашего кредитного рейтинга

Следите за своим кредитным рейтингом через бесплатные услуги, такие как кредитная карта или через ваш банк. Если вы видите неожиданные падения, немедленно исследуйте. Избегайте любого поведения, которое может снизить ваш балл, например, опоздание с оплатой счетов или максимизация кредитной карты. Даже небольшое падение может изменить вашу процентную ставку или статус одобрения.

Просмотрите и организуйте свои финансовые документы

Ваш кредитор запросит стопку документов для проверки вашего финансового здоровья. Наличие этих организованных и готовых ускоряет андеррайтинг и сокращает обратную связь. Начните составлять цифровую папку по крайней мере за две недели до подачи заявки на ипотеку.

Основные документы для подготовки

  • Оплата закладок с текущего месяца (обычно покрывающая 30 дней)
  • Формы W-2 и налоговые декларации за последние два года
  • Выписка из банка со всех счетов (проверка, сбережения, инвестиции) за последние два-три месяца
  • Доказательство активов для первоначального взноса и затрат на закрытие (например, выписки о пенсионном счете, подарочные письма)
  • Фото-идентификация (лицензия водителя или паспорт)
  • Если вы работаете не по найму: отчеты о прибылях и убытках, 1099 и налоговые декларации о бизнесе
  • Если аренда: контактная информация арендодателя и иногда история платежей за аренду

Сохраните копии всего, что вы отправляете. Используйте облачный сервис, такой как Google Drive или Dropbox, чтобы файлы легко обменивались с вашим кредитным офицером. По мере приближения даты закрытия вас могут попросить обновить оплатные закладки и банковские выписки, чтобы убедиться, что ничего не изменилось. Отвечайте быстро, чтобы избежать задержек.

Работа с правильной командой профессионалов

Финансовая подготовка к закрытию недвижимости не является самостоятельным делом. Окружите себя знающими консультантами, которые могут провести вас через процесс и выявить потенциальные проблемы на ранней стадии.

Ваш агент по недвижимости

Агент хорошего покупателя помогает вам договориться о концессиях продавца на закрытие расходов, рекомендует кредиторов и инспекторов и гарантирует, что вы понимаете каждый шаг. Спросите своего агента о списке кредиторов, с которыми они успешно работали. Опытные агенты также знают местные тенденции рынка и могут консультировать по серьезным суммам денег и крайним срокам на случай непредвиденных обстоятельств, которые влияют на ваши финансы.

Ваш ипотечный кредитный офицер

Ваш кредитный офицер является вашим основным финансовым ресурсом во время процесса. Они должны объяснить варианты кредита, помочь вам заблокировать ставки и держать вас в курсе прогресса андеррайтинга. Будьте прозрачны в отношении вашего финансового положения - сокрытие долгов или проблем с денежными потоками вызовет проблемы только позже. Если что-то неожиданное возникает (например, отложенный бонус), немедленно сообщите своему кредитному офицеру.

Адвокат по недвижимости (если применимо)

В некоторых штатах адвокат обязан обрабатывать документы о закрытии. Даже там, где это необязательно, найм адвоката по недвижимости может защитить ваши интересы. Они пересматривают соглашение о покупке, обеспечивают ясность названия и объясняют любой запутанный юридический язык. Их плата является частью расходов на закрытие, но спокойствие того стоит.

Налоговый профессионал

Домовладелец приносит налоговые последствия, включая вычеты процентов по ипотечным кредитам и вычеты по налогу на имущество. Перед закрытием спросите своего бухгалтера или налогового консультанта, как покупка повлияет на ваши налоги за год. Вы можете изменить свой удержание или план предполагаемых платежей. Тема налога IRS на вычет процентов по ипотечным кредитам [FLT: 1] обеспечивает отправную точку.

Готовимся к закрытию логистического центра

Сам день закрытия требует нескольких финансовых задач по ведению домашнего хозяйства. Вам нужно убедиться, что средства для закрытия доступны в правильной форме, что вы завершили заключительный этап и что вы понимаете окончательное Раскрытие закрытия.

Методы финансирования: беспроводные переводы и чеки кассира

Большинство закрытие требует, чтобы ваш первоначальный взнос и расходы на закрытие оплачивались банковским переводом или чеком кассира. Личные чеки редко принимаются. Передача проводов должна быть начата за несколько дней до закрытия (подтвердить инструкции по проводке с вашей титульной компанией или адвокатом по телефону, а не по электронной почте, чтобы избежать мошенничества). Чеки Кассир могут быть получены из вашего банка; сделать их подлежащими оплате в эскроу или титульную компанию. Подтвердить точные суммы и имена получателей за 24 часа до закрытия.

Финальный прогулочный

За день до или утром закрытия вы и ваш агент должны проверить имущество, чтобы убедиться, что оно находится в согласованном состоянии. Проверьте, что запрошенный ремонт был завершен, системы работают, и имущество не было повреждено. Если вы обнаружите проблемы, вам может потребоваться договориться о кредите или отложить закрытие - поэтому не пропустите этот шаг.

Обсуждение The Closing Disclosure

За три рабочих дня до закрытия вы получите Раскрытие о закрытии от вашего кредитора. Сравните его тщательно с оценкой кредита, которую вы получили ранее. Ищите изменения в сборах, процентной ставке или условиях кредита. Если что-то кажется неуместным, попросите вашего кредитора объяснить или исправить его, прежде чем подписать. Этот документ также показывает вашу окончательную ежемесячную сумму платежа и разбивку денежных средств при закрытии.

Заключение

Финансовая подготовка к закрытию недвижимости - это многоэтапный процесс, который начинается за несколько месяцев до того, как вы фактически подпишете документы. Понимая все затраты, обеспечивая свое финансирование на ранней стадии, старательно экономя, поддерживая стабильность кредита и занятости, организуя свои документы и работая с доверенной командой, вы настраиваете себя на плавное и без стресса закрытие. Работа, которую вы ставите на переднем конце, окупается, когда вы уходите из стола закрытия с ключами к вашему новому дому и уверенностью в своем финансовом будущем.