Table of Contents

Понимание затрат на закрытие и их влияние на покупку вашего дома

Закрытие расходов - это сборы и расходы, необходимые для завершения ипотечного кредита и передачи собственности. Они обычно варьируются от 2% до 6% от покупной цены, что означает, что на доме стоимостью от $400 000 вы можете столкнуться с расходами на закрытие от $8,000 до $24 000. Многие покупатели, впервые обращающиеся с этими расходами, рассматривают эти расходы как фиксированный счет, но почти каждая плата является предметом переговоров. Освоение того, как договориться о затратах на закрытие, является одним из самых эффективных способов освободить деньги для вашего переезда, ремонта или чрезвычайного фонда. Это расширенное руководство охватывает каждую деталь, необходимую для приближения к переговорам о закрытии расходов с уверенностью, от определения каждой статьи до использования конкуренции кредиторов и уступок продавца в вашу пользу.

Что такое затраты на закрытие? Подробный обзор

Затраты на закрытие включают сборы от кредиторов, сторонних поставщиков и государственных организаций. Понимание каждой категории помогает вам определить, какие сборы являются предметом переговоров и какие являются фиксированными. Основные группы включают:

  • Плата за кредит : сбор за зарождение (часто 0,5-1% от суммы кредита), плата за подачу заявки, плата за андеррайтинг, плата за обработку и скидки, если вы покупаете по своей процентной ставке.
  • Плата за титул и условное депонирование : поиск заголовка, страхование титула (требуется полис кредитора; полис владельца необязателен, но рекомендуется), депонирование или плата за расчет, а иногда и плата курьера за доставку документов.
  • Стоимость оценки и инспекции : домашняя оценка (обязана кредитором), общая проверка имущества, инспекция вредителей, испытание радона и любые специальные проверки, такие как крыша, фундамент или канализация.
  • Предоплаченные расходы: Пропорциональные налоги на недвижимость, страховая премия домовладельца за первый год, предоплаченные проценты за суму с даты закрытия до конца месяца и средства, внесенные на депозитный счет для будущих налоговых и страховых платежей.
  • Государственные сборы за запись и передачу : Местные сборы за запись, налоги на передачу в штате и округе, нотариальные сборы, а иногда и муниципальный поиск залога.
  • Другие потенциальные расходы : сертификация зоны наводнения, плата за перевод HOA, плата за кредитный отчет (обычно менее 50 долларов США) и сборы ипотечного брокера, если применимо.

Ваша конкретная комбинация зависит от вашего кредитора, кредитного продукта (обычный, FHA, VA, USDA), местоположения недвижимости и цены покупки. запросить подробную оценку кредита от каждого кредитора, чтобы увидеть, как каждая плата детализирована.

Сколько стоит закрытие? Средние диапазоны и вариации

Согласно данным ]Bankrate за 2024 год, средние национальные затраты на закрытие дома для одной семьи составляют примерно от 6 000 до 7 000 долларов США за 200 000 заемных средств. Однако различия на уровне штата могут быть значительными. Например, в Нью-Йорке и Пенсильвании высокие трансфертные налоги, которые толкают общие расходы до 4% или более от покупной цены, в то время как в Колорадо и Миссури обычно опускаются ниже 2,5%. Тип кредита также имеет значение: кредиты FHA включают авансовую страховую премию по ипотечным кредитам (UFMIP) в размере 1,75% от суммы кредита, сборы за выдачу кредитов в размере 1% и запрещают определенные сборы за мусор, а обычные кредиты предлагают большую гибкость для кредитов кредиторов. Зная ваши местные средние показатели дает вам базовый уровень для бенчмарка предложений от разных кредиторов.

Почему переговоры о закрытии имеют значение

Даже скромное сокращение на 2000-4000 долларов может покрыть аренду грузовиков, новую мебель или гарантию на дом. Снижение затрат на закрытие также снижает денежные средства, которые вам нужно приносить на закрытие, что особенно ценно, если вы растягиваете свои сбережения для первоначального взноса. На конкурентных рынках кредиты продавца на закрытие расходов могут выделить ваше предложение без повышения покупной цены. Кроме того, переговоры теперь могут улучшить вашу долгосрочную доступность - более низкие первоначальные затраты означают меньше долгового стресса в первый год владения домом.

Доказанные стратегии переговоров о ценах закрытия

1.Магазин нескольких кредиторов и сравнение оценок кредитов

Наиболее мощным инструментом в переговорах является конкурирующее предложение. Получите по крайней мере три оценки кредита от разных кредиторов (банков, кредитных союзов, ипотечных брокеров) в короткое окно - CFPB рекомендует применять в течение 45 дней, чтобы минимизировать влияние кредитного рейтинга от нескольких запросов. Стандартизированная форма оценки кредита позволяет легко сравнивать Раздел А (платы за происхождение) и Раздел B (услуги, которые вы можете приобрести). Используйте лучшую оценку в качестве рычага: спросите своего предпочтительного кредитора, могут ли они соответствовать или превзойти другие котировки по сборам за происхождение, сборы за подачу заявки или расходы на андеррайтинг. Многие кредиторы будут снижать свои сборы, чтобы выиграть ваш бизнес, особенно если вы покажете им более низкую плату конкретного конкурента.

2.Спросить у продавца кредит на закрытие счета

Концессии продавца являются распространенным способом снижения затрат на закрытие из своего кармана. Вы договариваетесь о том, что продавец платит установленную сумму в долларах или процент от покупной цены к вашим расходам на закрытие. Допустимые лимиты зависят от вашего типа кредита: кредиты FHA разрешают до 6% от покупной цены, обычные кредиты позволяют от 3% до 9% (в зависимости от процента первоначального платежа), кредиты VA позволяют до 4%, а кредиты USDA до 6%. Включите запрос в ваше первоначальное предложение, особенно если вы предлагаете около цены списка. Это лучше всего работает на рынке покупателя или для домов, которые были на рынке некоторое время. Ваш агент по недвижимости может посоветовать, сколько просить на основе местных норм и мотивации продавца.

3.Прямые переговоры с вашим кредитором

Начните с того, что попросите вашего кредитного офицера снизить или отказаться от комиссии за начало. Если указанная комиссия составляет 1%, предложите 0,5% или плоскую 1000 долларов. Также вопросы обработки, андеррайтинга и сборы за подачу заявки - некоторые кредиторы полностью удалит их, если вы вежливо нажмете. Другой подход заключается в том, чтобы принять «кредит кредитора», где кредитор покрывает некоторые расходы на закрытие в обмен на более высокую процентную ставку. Это выгодно, если вы планируете сохранить дом на короткий период или если вы хотите минимизировать наличные деньги при закрытии. Всегда спрашивайте: «Есть ли какие-либо сборы, которые вы можете уменьшить или удалить, если я заблокирую свою ставку сегодня?» Даже снижение на 500 долларов стоит.

4. Магазин сторонних услуг

Кредиторы должны предоставить список утвержденных поставщиков, но вы можете выбрать один независимо, если они отвечают требованиям кредитора. Сравните котировки двух или трех титульных компаний; страховые взносы на титул значительно различаются между штатами и даже между поставщиками в одном городе. Разница может составлять 300-700 долларов. Для домашних проверок попросите своего агента по недвижимости направить лицензированных инспекторов, которые часто взимают меньше, чем крупные национальные фирмы. Руководство CFPB CFPB подчеркивает, что кредиторы не могут заставить вас использовать конкретного поставщика для услуг, которые они не выполняют сами (например, титул или проверки).

5.Время закрытия, чтобы минимизировать предоплату

Предоплаченные проценты покрывают проценты с даты закрытия до последнего дня месяца. Если вы закрываете 30 числа, вы предварительно платите только один день проценты. Закрытие 2 числа означает, что вы платите почти 30 дней процентов авансом - потенциально на сотни долларов больше. Аналогичным образом, налоговые ставки на недвижимость смещаются в зависимости от даты. План закрыть в последнюю неделю месяца, чтобы минимизировать предоплаченные проценты. Спросите своего кредитора для оценки процентов за суму, чтобы вы могли рассчитать точные сбережения. Эта тактика не уменьшает общие сборы в течение срока кредита, но она снижает наличные деньги, необходимые при закрытии, что может быть спасательным кругом для покупателей с ограниченными денежными средствами.

6. Улучшите свой кредитный рейтинг перед подачей заявки

Кредиторы используют многоуровневое ценообразование на основе кредитных баллов. Оценка 760 или выше часто квалифицирует вас для лучших процентных ставок и более низких комиссий за происхождение. Те, у кого баллы от 700 до 739, могут увидеть более высокие сборы. Прежде чем вы начнете домашнюю охоту, возьмите свои кредитные отчеты с AnnualCreditReport.com и оспорите любые ошибки. Оплатите остатки кредитной карты до уровня ниже 30% использования и избегайте открытия новых счетов или принятия на новый долг. Даже увеличение на 20-30 пунктов может перевести вас в более низкий уровень сборов. Например, один кредитор может взимать 1% сбор за происхождение для баллов ниже 740, но только 0,5% для баллов выше 780. Это 2000 долларов, сэкономленных на кредите в 400 000 долларов.

7.Спросить о специальных отказах или скидках кредитора

Некоторые кредиторы предлагают программы, которые снижают затраты на закрытие для начинающих покупателей, ветеранов, учителей или медицинских работников. Спросите своего кредитного офицера, есть ли у них какие-либо специальные акции или стимулы. Кредитные союзы и общественные банки часто имеют более низкие структуры сборов, чем крупные национальные кредиторы. Кроме того, если у вас уже есть отношения с банком (проверка или сберегательный счет), спросите, применяются ли скидки на лояльность. Некоторые кредиторы отказываются от заявки или платы за обработку для существующих клиентов.

Понимание оценки кредита и раскрытие информации о закрытии

Оценка кредита (LE) предоставляется в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки и описывает предполагаемые расходы. Раскрытие информации о закрытии (CD) предоставляется по крайней мере за три рабочих дня до закрытия и показывает окончательные цифры. Сравните компакт-диск с линией LE по строке. Некоторые сборы имеют строгие ограничения допуска: сборы за происхождение не могут увеличиться, если вы не запросите изменение; услуги, которые вы не можете купить (например, оценка), могут увеличиться до 10%; услуги, которые вы можете купить, не имеют ограничений, если вы выбираете другого поставщика. Если вы видите неожиданную плату на компакт-диске, попросите своего кредитора письменное объяснение. Используйте интерактивные образцы документов CFPB, чтобы ознакомиться с каждой областью. Расхождения должны быть решены до того, как вы подпишете.

Ошибки, которых следует избегать при переговорах о ценах закрытия

  • Ожидание до последней минуты: Большинство переговоров должно произойти до того, как вы заблокируете ставку. Как только CD будет выпущен, изменения будут трудными. Начните разговоры рано.
  • Сосредоточив внимание только на процентной ставке: Низкая ставка с высокими комиссиями может быть хуже, чем чуть более высокая ставка с более низкими комиссиями.Сравните APR и общие затраты на закрытие вместе.
  • Предполагая, что уступки продавца невозможны: даже на горячих рынках продавец может предложить кредит, если это помогает закрыть сделку, особенно если ваше предложение сильно другими способами (быстро закрывается, отказавшись от непредвиденных обстоятельств).
  • Не внимательно просматривая CD: Недооцененная плата может стоить вам сотен. Отложите время на просмотр каждой строки и задавайте вопросы.
  • Игнорирование стоимости точек дисконтирования: Покупка по ставке может увеличить затраты на закрытие; рассчитайте период безубыточности, чтобы увидеть, имеет ли это смысл для вашего временного горизонта.

Альтернативы, когда переговоры проваливаются

Если вы не можете достаточно сократить расходы на закрытие путем переговоров, рассмотрите возможность ипотеки без закрытия. Кредитор покрывает ваши расходы на закрытие в обмен на более высокую процентную ставку (обычно от 0,25% до 0,50% выше). Это идеально, если вы планируете переехать или рефинансировать в течение пяти лет, потому что более высокий ежемесячный платеж не превысит то, что вы заплатили бы в авансовых сборах за это время. Другой вариант: спросите своего агента по недвижимости, готовы ли они снизить свою комиссию, чтобы компенсировать ваши расходы на закрытие. Хотя это не принято повсеместно, некоторые агенты могут сделать это, чтобы сэкономить сделку, особенно если вы являетесь постоянным клиентом. Вы также можете запросить меньший серьезный депозит денег, чтобы освободить наличные деньги.

Соединяя все это вместе: шаг за шагом

  1. Получите предварительное одобрение у трех кредиторов и запросите оценку кредита в течение одной недели, чтобы упростить сравнение.
  2. Выделите самые высокие сборы в разделе А и разделе В каждой оценки.
  3. Попросите каждого кредитора уменьшить или отказаться от сбора за происхождение, сбора за обработку и андеррайтинга.
  4. Независимо покупать для титульного страхования и эскроу услуг; представить самую низкую котировки для вашего кредитора для утверждения.
  5. Работайте с вашим агентом по недвижимости, чтобы включить в ваше предложение концессию продавца в размере 3-6% от покупной цены.
  6. Запланируйте свое закрытие на последнюю неделю месяца, чтобы сократить предоплаченные проценты.
  7. Просмотрите Раскрытие Закрытия за три дня до подписания; отметьте любое увеличение платы от оценки кредита.
  8. Если затраты все еще слишком высоки, обсудите кредит кредитора или вариант без закрытия стоимости с вашим кредитным офицером.

Заключение

Переговоры о ценах закрытия являются одним из немногих аспектов покупки дома, где небольшая подготовка может привести к конкретной экономии. Понимая каждую плату, используя несколько оценок кредита, запрашивая уступки продавца и стратегически планируя свое закрытие, вы можете сократить свои расходы из своего кармана на тысячи долларов. Не бойтесь задавать вопросы и отодвигать сборы, которые кажутся произвольными. Используйте такие ресурсы, как руководство по покупке жилья FLT: 1 , FLT: 2 FLT Mac по проверке стоимости закрытия FLT: 3 и FLT: 4 NerdWallet для дальнейшего обучения. При правильном подходе вы можете превратить затраты на закрытие из пугающих расходов в область значительной экономии.