Уникальная анатомия закрытия нового здания

Покупка нового строительного дома - это веха, которая сочетает в себе острые ощущения нового пространства со сложностью высоко структурированной сделки. В отличие от перепродажи домов, где процесс закрытия довольно стандартизирован, новые строительные закрытия включают дополнительные слои: этапы строительства, контракты для строителей и временные рамки, которые могут неожиданно измениться. Строитель действует как разработчик и продавец, что означает, что их временные рамки, протоколы проверки и гарантийные положения регулируют большую часть процесса. У вас, вероятно, будет фиксированная дата закрытия, которая зависит от завершения строительства, но эта дата может измениться из-за погоды, проблем с цепочками поставок или доступности рабочей силы. Понимание этих различий заранее помогает установить реалистичные ожидания и подготовиться к шагам, которые являются уникальными для нового строительства. Весь путь от подписания соглашения о покупке до получения ключей требует бдительности, организации и четкого понимания договорного ландшафта.

Конкретные контракты и непредвиденные обстоятельства

Ваш договор купли-продажи со строителем обычно более подробный и более весомый в пользу строителя, чем стандартный договор перепродажи. В нем будут изложены не только цены и выбор дизайна, но и обязательства строителя в отношении завершения, гарантий и разрешения споров. Обратите пристальное внимание на:

  • Гибкость закрытия даты — Многие контракты строителей допускают задержки без штрафа, иногда до 30–60 дней после первоначальной даты. Однако некоторые контракты накладывают пункт «время имеет значение», который может наказать вас, если вы не готовы закрыться в установленное окно после завершения.
  • Удаление непредвиденных обстоятельств — Вы можете потерять серьезные деньги, если не можете закрыться вовремя, даже если застройщик вызвал задержку.Некоторые строители предлагают «депозитную гарантию», которая защищает ваши серьезные деньги, если задержка выходит за определенный порог, но это зависит от государства и политики застройщика.
  • Изменение ордеров — Любые изменения после подписания контракта могут повлиять на ценообразование и сроки. Изменения ордеров должны быть в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Неутвержденные устные изменения не подлежат исполнению, поэтому всегда отслеживайте каждый запрос по электронной почте или официальной документации.
  • Гарантийные условия — Новые дома поставляются с гарантией строителя (часто один год для изготовления, два для основных систем, десять для структурных), но процесс покрытия и требования широко варьируются. Некоторые строители используют сторонние гарантийные программы, которые требуют арбитража, ограничивая вашу способность предъявлять иски за дефекты. Просмотрите гарантийный документ перед подписанием контракта, а не при закрытии.

Контракты строителя также обычно включают в себя положения об эскалации, арбитражные соглашения и отказы от судебного разбирательства присяжных. Проверить договор до подписания у адвоката по недвижимости. Несколько сотен долларов, которые вы тратите на юридическое рассмотрение, могут предотвратить дорогостоящие споры позже.

Пошаговое руководство по успешному закрытию нового строительства

1.Освоение предзакрывающей временной шкалы

Ваша дата закрытия не устанавливается до тех пор, пока не будет выдан сертификат о заполняемости. Работайте в тесном контакте с вашим застройщиком, чтобы понять их график. Как правило, у вас будет «закрывающее окно» от 30 до 45 дней после завершения строительства. В течение этого периода вы должны получить окончательное одобрение кредита, завершить проверки и подготовиться к закрытию. Создайте контрольный список, который включает в себя:

  • Завершите свое обязательство по ипотеке (обычно за 45-60 дней до предполагаемой даты закрытия). Ваш кредитный офицер должен предоставить условное одобрение, в котором перечислены все оставшиеся условия. Удовлетворяйте эти условия как можно раньше.
  • Закажите домашнюю оценку (часто требуемую кредиторами для нового строительства). Новые оценки строительства используют «стоимость подхода» в дополнение к сопоставимым продажам, что может привести к пробелам в оценке, если дом не может оценить цену покупки. Поймите свои варианты, если оценка идет на низком уровне: договаривайтесь со строителем, увеличьте первоначальный взнос или оспаривайте оценку.
  • Запланируйте и посетите последнюю прогулку за 5-7 дней до закрытия. Это не визит вежливости - это ваша последняя возможность выявить проблемы, прежде чем вы станете владельцем дома.
  • Просмотрите и подпишите заявление об урегулировании (закрытие раскрытия) по крайней мере за три дня до закрытия по правилам TRID. Трехдневное правило дает вам время, чтобы поймать ошибки или неожиданные сборы.
  • Подтвердите работу с титулом. Убедитесь, что нет никаких залоги, сервитуты или посягательства, которые могут повлиять на вашу собственность. Компания с титулом выдаст полис страхования титула, но вы должны пересмотреть предварительный отчет о титуле.

Создайте мастер-схему с вехами и поделитесь ею со своим строителем, кредитором и агентом по недвижимости. Общий календарь уменьшает недопонимание и держит всех подотчетными.

2. Обеспечьте свое финансирование досрочно

Многие строители предпочитают кредиторов, которые предлагают стимулы, такие как выкуп ставок или кредиты на закрытие. Хотя они могут быть привлекательными, вы не обязаны их использовать. Сравните оценки кредитов по крайней мере с двумя кредиторами и убедитесь, что ваш кредитор понимает новые оценки строительства - они могут быть более сложными, потому что есть несколько сопоставимых недавних продаж. Заблокируйте ставку после того, как ваш дом проходит стадию «голубого брезента» (когда крыша включена), поэтому вы не потеряете свою ставку, если закрытие проскальзывает. 60-дневная блокировка ставки с опцией плавающего вниз обеспечивает защиту, если ставки падают до закрытия.

Если вы используете предпочтительного кредитора застройщика, попросите письменный список стимулов и подтвердите, что условия ипотеки являются конкурентоспособными. Некоторые строители связывают стимулы с использованием своего кредитора, но сбережения должны быть взвешены против потенциально более высоких процентных ставок или сборов. Бюро по финансовой защите потребителей предоставляет полезный контрольный список покупок на дому , который охватывает этапы финансирования.

Еще одно важное соображение о финансировании: избегайте смены работы, подачи заявки на новые кредитные карты, совместного подписания кредитов или внесения крупных денежных депозитов в период строительства. Кредиторы будут повторно проверять ваше финансовое состояние непосредственно перед закрытием, и любые изменения могут сорвать одобрение вашего кредита.

3.Критичный финальный тур

Ваш последний шаг - это ваш последний шанс поймать проблемы, прежде чем вы станете владельцем дома. Это не просто "смотреть вокруг". Принесите копию вашего контракта, ваш список выбора и камеру (или телефон). Используйте контрольный список Бюро финансовой защиты потребителей

  • Все приборы, светильники и отделки соответствуют вашему выбору. Проверьте номера моделей, цвета краски, материалы для полов, отделки шкафов и столешницы. Строители иногда заменяют материалы без уведомления; это время возражать.
  • Никаких видимых дефектов в краске, напольных покрытиях, шкафах или столешницах. Проведите рукой по швам столешницы, откройте ящики и шкафы и проверьте плиточную затирку на наличие трещин или зазоров.
  • Системы сантехники, электрооборудования и ВКК работают правильно (включают каждый кран, смывают каждый туалет, открывают каждое окно, проверяют каждый выключатель и розетку). Приведите телефонное зарядное устройство для подтверждения работы розеток. Запустите кондиционер и нагреватель, чтобы система отвечала должным образом.
  • Сортировка и дренаж адекватны (вода должна оттекать от фундамента). Проверяйте наличие любого бассейна возле плиты или стен подвала.
  • Окна и двери открываются, закрываются и запечатываются должным образом. Проверьте утечки воздуха вокруг оконных рам и убедитесь, что экраны установлены правильно.
  • Убедитесь, что все функции безопасности присутствуют: детекторы дыма, детекторы угарного газа, выходы GFCI во влажных районах и поручни на лестнице.

Документируйте любые недостатки с фотографиями и письменным списком ударов. Строитель должен установить график ремонта - до или после закрытия, но не подписывайтесь на проход, пока вы не будете удовлетворены состоянием дома. Если список ударов длинный, подумайте о найме профессионального инспектора по дому для проведения отдельной новой строительной проверки до окончательного прохождения. Многие инспекторы предлагают новые пакеты строительной проверки, которые стоят 400-800 долларов США и могут выявить проблемы, которые вы можете пропустить.

4.Понимайте свои затраты на закрытие

Новые закрытия строительства приходят с типичными затратами - происхождение кредита, страхование титула, сборы за условное депонирование - плюс сборы, характерные для строителя, которые вы можете не ожидать.

  • Плата за перевод или подготовку документов застройщика — иногда сотни долларов. Они могут быть предметом переговоров, особенно если вы используете предпочтительного кредитора застройщика или титульную компанию.
  • Трансфертные сборы домовладельцев (HOA) — Если сообщество имеет HOA, ожидайте взносы в капитал, трансфертные сборы и, возможно, пропорциональную часть ежегодных взносов.
  • Локальные сборы за воздействие — Плата за школьное, дорожное или коммунальное обслуживание, которую город или округ взимают во время получения свидетельства о заселении. Они сильно различаются по местоположению; попросите дать оценку в письменной форме.
  • Налоги на недвижимость — могут быть пропорциональны иначе, чем при перепродаже. Новые налоги на строительство часто основаны только на стоимости земли до тех пор, пока округ не переоценит после завершения строительства. Это может привести к нехватке налогового депонирования позже. Попросите налоговую оценку, которая отражает завершенную стоимость дома.
  • Названия страховых взносов — Строители иногда требуют полис владельца, но могут иметь предпочтительного поставщика.Сравните ставки между поставщиками; расходы на титульное страхование регулируются в некоторых штатах, но подлежат обсуждению в других.

Спросите своего строителя о «Работнике по оценке затрат на закрытие», по крайней мере, за две недели до закрытия. Сравните его с оценкой кредита от кредитора. Если вы видите сборы, которые вы не признаете, попросите строителя или титульную компанию объяснить каждый пункт строки. Для более подробной информации об общих сборах см. руководство FHFA по новым затратам на закрытие строительства [[FLT: 1]].

5.Скоординировать официальное закрытие

Закрытие собрания (часто называемое «расчет») обычно происходит в титульной компании или адвокатской конторе. Вы подпишете стопку документов, включая ипотечную записку, доверительное соглашение и раскрытие информации о закрытии. Для нового строительства вам также может потребоваться подписать отказы от застройщика и подтвердить ваше принятие дома. Обязательно:

  • Принесите сертифицированный чек или банковские средства для вашего первоначального взноса и расходов на закрытие (подтвердите точную сумму за 24 часа до этого). Мошенничество с проводами является серьезным риском; проверьте инструкции по проводке по телефону, используя номер, который вы знаете, является законным, а не по электронной почте.
  • Просмотрите окончательный расчетный отчет для любых изменений от оценки.Сравните пункты строки с вашей оценкой кредита; любое увеличение сборов более чем на 10% должно быть объяснено в письменной форме.
  • Спросите о любых после закрытия обязанностей, таких как гарантийные требования или регистрации ТСЖ. Получите контактную информацию для гарантийного отдела застройщика, совета директоров ТСЖ и компании по управлению имуществом.
  • Подтвердите, что застройщик подал все необходимые разрешения и что сертификат о заселении был выдан. Без действительного CO дом может быть не пригодным для жилья, и ваш кредитор не может финансировать кредит.

После подписания вы получите закрывающий пакет, содержащий копии всех документов, документа и вашего полиса страхования прав собственности. Держите их в безопасном месте; они понадобятся вам для налоговых записей, гарантийных требований и будущей продажи дома.

Обычные подводные камни и как их избежать

Задержки в завершении строительства

Перебои в цепочке поставок и нехватка рабочей силы являются обычным явлением. Ваш застройщик может несколько раз перенести дату закрытия. Чтобы защитить себя, избегайте составления невозвратных планов (например, бронирования движителя или прекращения аренды) до тех пор, пока у вас не будет подтвержденной даты закрытия с вашей титульной компанией. Постройте 30-дневный буфер в вашем переходе на жилье. Если вы продаете свой текущий дом, рассмотрите соглашение об аренде или временное жилье, чтобы избежать бездомности, если закрытие проскальзывает.

Если застройщик задерживает закрытие после даты контракта, пересмотрите договор на средства правовой защиты. Некоторые договоры предоставляют вам право отменить и получить полный возврат серьезных денег, если задержка превышает определенный период (часто 90 дней). Другие позволяют вам требовать компенсацию «на дим» за каждый день, когда застройщик пропускает крайний срок. Поймите свои права, прежде чем вам нужно их реализовать.

Прошлые минуты займа

Если застройщик задерживает, то срок блокировки ставки может истечь. Многие строители продлевают блокировку ставки без затрат, если задержка является их ошибкой, но получают это в письменной форме. Если вы должны заплатить за продление, стоимость обычно составляет от 0,25% до 0,5% от суммы кредита. Если ваше финансовое положение меняется (кредитный балл падает, смена работы), вы можете потерять финансирование. Избегайте подачи заявки на новый кредит или совершения крупных покупок во время строительства. Даже новый запрос кредитной карты за 30 дней до закрытия может снизить ваш счет достаточно, чтобы повлиять на вашу ставку.

Еще один распространенный вопрос: оценочные пробелы. Если оценка дома меньше цены контракта, кредитор не будет кредитовать больше оценочной стоимости. Вы можете договориться со строителем о снижении цены, оплате разницы из своего кармана или оспорить оценку с дополнительными сопоставимыми продажами. Нештатная ситуация для оценочных пробелов в вашем контракте обеспечивает четкий путь вперед.

Неполный список пунктов

Строители иногда спешат закрыться, прежде чем каждый пункт в вашем списке прогулок будет исправлен. Если дефицит не является серьезным (неработающая система HVAC, протекающая крыша), вы можете закрыть с письменным соглашением о том, что застройщик завершит ремонт в течение установленного времени - часто 30 дней. Получите это соглашение, подписанное и нотариально заверенное, если это возможно. Руководство по новой домашней гарантии HUD предоставляет дополнительный контекст по обязательствам строителя после закрытия.

Документируйте все недостатки тщательно. Сделайте четкие фотографии с отметкой времени, опишите каждую проблему в письменной форме и сохраните журнал всех сообщений со строителем о ремонте. Если застройщик не завершит согласованную работу, у вас может быть законный доступ, но вам нужны доказательства, чтобы поддержать ваше требование.

Строитель ходит под давлением

Строители могут попытаться провести вас через последний проход, преуменьшая проблемы или обещая исправить их позже, не давая ничего в письменной форме. Не позволяйте им торопить вас. Потратьте столько времени, сколько вам нужно. Если возможно, возьмите с собой третью сторону - друга, члена семьи или агента по недвижимости, - которая может помочь вам оставаться сосредоточенным и объективным. Второй набор глаз часто ловит вещи, которые вы упускаете.

Если застройщик настаивает на закрытии до завершения пунктов списка ударов, договоритесь о задержке. Отсрочка - это часть покупной цены (обычно от 1,5% до 2 раз выше расчетной стоимости ремонта), размещенная в условном депонировании до завершения работ. Это дает вам рычаг для обеспечения своевременного завершения.

Послезакрытые соображения

Ассоциация домовладельцев Переход

Если ваш новый дом находится в сообществе с ТСЖ, застройщик контролирует совет директоров до тех пор, пока не будет продан определенный процент домов. Узнайте, когда ожидается переход к контролю над домовладельцами, и примите участие на ранних этапах. Посещение совещаний ТСЖ и просмотр руководящих документов, чтобы вы понимали свои права и обязанности в отношении сборов, архитектурных рекомендаций и обслуживания общей территории.

Управление гарантиями

Гарантия вашего застройщика является ценным активом. Зарегистрируйте ее сразу после закрытия и обратите внимание на даты истечения срока действия для каждого периода покрытия. Сообщите о любых дефектах в письменной форме, как только вы обнаружите их, даже если вы планируете их исправить позже. Многие гарантии требуют, чтобы претензии были сделаны в течение периода покрытия, и задержка может аннулировать ваши права. Национальная ассоциация строителей жилья предоставляет ресурсы на то, что типичные гарантии охватывают.

В течение первого года, сохраняйте живой список проблем, как они возникают. Проверьте для урегулирования трещин, несоответствие дверей и производительность HVAC по мере смены сезонов. Предоставьте все гарантийные требования до годовщины закрытия, так как многие гарантии требуют претензий на качество изготовления в течение 12 месяцев.

Налоговые последствия

Новое строительство предлагает потенциальные налоговые преимущества. Вы можете вычесть баллы, уплаченные по вашей ипотеке, а пропорция налога на имущество при закрытии может повлиять на ваши вычеты за первый год. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом о том, как обрабатывать любые местные сборы за влияние или специальные оценки, которые могут быть вычтены в рамках вашей стоимости.

Заключительные советы для гладкого нового строительства закрытия

Подготовка и коммуникация являются двумя столпами успешного закрытия. Сохраните специальный связующий (цифровой или физический) с каждым документом: контракт, приказы об изменении, отчеты об инспекциях, электронные письма со строителем и переписка с кредитором. Посещайте последнюю прогулку с доверенной третьей стороной - опытным инспектором дома или агентом по недвижимости, который знает новое строительство.

Помните, что ваш строитель является деловым партнером в этой сделке. Постройте партнерские отношения на ранней стадии, но не стесняйтесь отстаивать свои права. Если проблемы становятся липкими, проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости, который специализируется на новом строительстве. Небольшие инвестиции в юридическую консультацию могут сэкономить тысячи в будущем ремонте или спорах.

Закрытие нового строительного дома является заключительным шагом в долгом путешествии, но с четкой дорожной картой и тщательным вниманием к каждому этапу вы можете войти в свой новый дом с уверенностью, зная, что каждая деталь была обработана. Ключи находятся в вашей руке, и дом, который вы наблюдали, поднимается от фундамента до конца, наконец, ваш.