Понимание обременений собственности

Обременение - это любое право, требование или интерес, принадлежащий кому-то, кроме владельца недвижимости, которые могут повлиять на стоимость, использование или товарность имущества. Если не решить до закрытия, эти обременения становятся вашей ответственностью как нового владельца. Признание различных типов помогает вам оставаться в курсе во время процесса поиска названия и дает вам рычаг для переговоров с продавцом для чистого названия.

Наиболее распространенные обременения включают:

  • Лиенс — Денежные требования к имуществу за неоплаченные долги. Примеры включают в себя залог механика от подрядчиков, налоговый залог от неоплаченного имущества или подоходного налога, залог суда от судебных исков и залог ТСЖ за неоплаченные взносы. Залог дает кредитору право принудительной продажи, если долг не оплачен. Некоторые залогы, такие как федеральные налоговые залоги, могут иметь приоритет над ипотекой, что делает их особенно опасными.
  • Ипотека или доверительные документы — обеспечительный интерес кредитора в собственности. Продавец должен погасить существующий кредит при закрытии или заставить покупателя принять его (редко сегодня). Если он не удовлетворен, кредитор сохраняет право на взыскание. Даже небольшие оставшиеся остатки могут затуманить титул.
  • Проще говоря, — Права, предоставленные другим лицам для использования части имущества, такие как право коммунальной компании на эксплуатацию линий электропередач или право соседа на использование подъездной дороги.Проще говоря, они могут быть записаны или незаписаны, но в целом подлежат исполнению. Они могут быть положительными (разрешение доступа) или отрицательными (ограничение использования, например, живописный сервитут).
  • Соглашения, условия и ограничения (CC&Rs) — Правила, налагаемые ассоциациями домовладельцев или застройщиками, которые диктуют, как можно использовать недвижимость. Они могут ограничивать высоту забора, цвета краски, краткосрочную аренду или бизнес-операции. Нарушения могут привести к штрафам или принудительному соблюдению, поэтому вам нужно пересмотреть их перед закрытием.
  • Посягательства — Когда на вашу землю переходит структура из соседнего имущества (забор, сарай, здание). Это может создать пограничные споры и дефекты титула. Обзор — лучший способ обнаружить посягательства.
  • Lis Pendens — уведомление о незавершенном судебном разбирательстве, которое включает в себя имущество, такое как развод, завещание или иск о взыскании. До разрешения титул затуманен, и вы не можете получить четкую страховку титула.
  • Суждения — Приказы суда, требующие от собственника имущества уплаты суммы денег. Они прикрепляются к титулу и должны быть удовлетворены до того, как имущество может быть продано с четким титулом. Даже небольшие решения могут вызвать большие задержки.
  • Лиенсы Механика — особый тип залога, поданного подрядчиками, субподрядчиками или поставщиками материалов, которым не была оплачена работа, выполненная на объекте. Они могут быть поданы задним числом, а иногда и без предварительного уведомления владельца.
  • Ограничительные соглашения — частные соглашения, которые ограничивают то, как вы можете использовать землю, часто встречающиеся в более старых подразделениях. Они могут быть более ограничительными, чем CC&Rs, и могут работать с землей неограниченно.

Понимание этих категорий помогает вам задавать правильные вопросы при рассмотрении отчета о названии и переговорах с продавцом.

Поиск по названию: что это значит и чего ожидать

Поиск заголовка - это глубокое погружение в публичные записи, чтобы выявить все зарегистрированные обременения, историю владения и потенциальные юридические дефекты.

  • Цепочка проверки правового титула — отслеживание всех переходов права собственности от первоначального гранта к текущему продавцу, чтобы не было пробелов или разрывов. Подделки, недостающие подписи или неправильные нотариальные заверения могут разорвать цепочку.
  • Обзор налоговых записей — Подтверждение того, что все налоги на имущество уплачиваются, и никаких налоговых залогов не существует. Некоторые муниципалитеты также проверяют специальные оценки (например, для канализации или тротуаров), которые, возможно, были взимаемы, но еще не выставлены.
  • Судебный поиск записей — Поиск судебных решений, банкротств, разводов или вопросов завещания, которые могут повлиять на право собственности.
  • Проверка муниципальных документов — Проверка разрешений на строительство, нарушений зонирования, залогов соблюдения кода и неоплаченных штрафов. Незаконченная работа с просроченными разрешениями может стать вашей проблемой.
  • CC&R и HOA records — Изучение зарегистрированных ограничений и любых невыплаченных сборов HOA или нарушений. Некоторые HOA имеют право отказать в праве на неоплаченные оценки.
  • Упрощение и поиск вправо-влево — выявление всех зарегистрированных сервитутов, которые обременяют или приносят пользу имуществу. Сервитут может препятствовать строительству забора или проезжей части в определенных районах.
  • UCC подача — проверка финансовой отчетности, которая может обременять светильники или личное имущество, прикрепленное к недвижимости (например, солнечные батареи, системы HVAC).

Титульный управляющий компании или адвокат будет производить предварительный отчет о титуле (часто называется обязательство застраховать). В этом отчете перечислены все, что было найдено во время поиска. Расписание B является критическим разделом - он содержит исключения из покрытия, что означает предметы, которые не застрахованы, если они не очищены до закрытия. Общие красные флаги включают открытые ипотечные кредиты, невыпущенные залога механика, неоплаченные налоговые залогы и нерешенные решения. Не игнорируйте любую запись; попросите вашего титульного сотрудника или адвоката объяснить каждый. Если что-то кажется неоднозначным, запросить документацию или продолжение поиска.

Читать предварительный заголовок доклада

Предварительный отчет обычно имеет три графика:

  • Расписание A — показывает предлагаемую страховую сумму, дату вступления в силу обыска и юридическое описание имущества.
  • Расписание B — Раздел 1 — Перечисляет стандартные исключения (например, налоги, еще не причитающиеся, права сторон, находящихся во владении, вопросы опроса), которые будут отображаться в окончательной политике, если не будет отменено.
  • Расписание B — Раздел 2 — Перечислите конкретные обременения, найденные во время поиска, такие как ипотека, залог, сервитуты и CC&Rs. Они должны быть очищены или приняты.

Внимательно изучите график B, раздел 2. Каждый пункт должен включать ссылку на запись. Если вы видите «невыпущенную ипотеку» из кредита, который продавец заплатил много лет назад, это распространенный дефект, который требует зарегистрированного выпуска.

Решать проблемы: стратегии и сроки

После выявления обременений цель состоит в том, чтобы очистить их до даты закрытия. Метод зависит от типа обременения:

  • Оплата денежных залогов при закрытии — Продавец может использовать выручку от продажи для погашения ипотечных кредитов, налоговых залогов, судебных залогов и залогов HOA. Закрывающий агент будет распределять средства и получать зарегистрированное удовлетворение или освобождение. Это наиболее распространенный подход. Убедитесь, что требование о выплате включает сумму процентов за суточную плату, чтобы избежать дефицита.
  • Для залоги механика, продавец должен предоставить подписанное освобождение от подрядчика или субподрядчика. Если работа была оплачена, освобождение подтверждает, что больше нет никаких претензий. Всегда просите безусловные освобождения от залоги от всех сторон, которые работали на имущество недавно. Некоторые государства требуют, чтобы освобождение было нотариально заверено.
  • Переговоры о сервитуте или модификациях CC&R — Если сервитут ограничивает ваше предполагаемое использование (например, вы хотите построить забор, но сервитут предотвращает его), вам может потребоваться держатель сервитута, чтобы подписать модификацию или прекращение. Для нарушений CC&R HOA может выдать отказ или продавец может вылечить нарушение. Это может занять время, поэтому начните рано.
  • После возврата облигации или условного депонирования - Когда залог не может быть выплачен немедленно (например, налоговое залоговое обязательство по апелляции), титульная компания может принять облигацию для возмещения страховщику. Альтернативно, часть выручки от продажи может быть сохранена в депонировании до тех пор, пока залог не будет решен. Покупатель должен согласиться на это только в том случае, если сумма разумна и сроки разрешения ясны.
  • Тихий иск о праве собственности — Если цепочка прав собственности нарушена или существует спорное требование о праве собственности, продавец (или покупатель) должен подать иск, чтобы «погасить» право собственности и установить четкое право собственности. Это может занять недели или месяцы и обычно является последней мерой. Стоимость может быть значительной, поэтому она часто разделяется между покупателем и продавцом или используется в качестве переговорного пункта.
  • Исцеление продавца до закрытия — Продавец может самостоятельно решить вопросы, такие как оплата личного решения или получение разводного постановления, которое уточняет право собственности. Компании-владельцу потребуется доказательство удовлетворенности. Поощряйте продавца предоставлять документацию заблаговременно.
  • Подтверждение титульной компании — Для некоторых незначительных обременений (например, старой ипотеки, которая была оплачена, но никогда не была выпущена), титульная компания может выдать одобрение политике, которая страхует дефект без необходимости официального освобождения, если они согласны с риском.

Работайте в тесном контакте с адвокатом по недвижимости и вашим титульным офицером, чтобы определить лучшую стратегию. Скачки могут привести к нерешенным обременениям, которые позже станут вашей проблемой. Сохраните контрольный список и подтвердите, что каждый шаг завершен до финансирования.

Страхование: ваша сеть безопасности от скрытых дефектов

Даже самый тщательный поиск заголовка может пропустить элементы, которые не регистрируются или появляются после закрытия. Страхование титула защищает вас и вашего кредитора от финансовых потерь из-за таких дефектов. Существуют две основные политики:

  • Страхование титула кредитора — требуется практически всеми ипотечными кредиторами. Он покрывает инвестиции кредитора до суммы кредита. Он не защищает ваш капитал.
  • Страхование прав собственности владельца — Факультативное, но настоятельно рекомендуемое. Он защищает вашу полную цену покупки и собственный капитал, покрывая судебные издержки, расходы на расчеты и убытки, если возникает проблема с покрытым титулом. Разовая премия выплачивается при закрытии и длится до тех пор, пока вы или ваши наследники владеете собственностью. Стоимость относительно небольшая по сравнению с спокойствием, которое она обеспечивает.

К числу охватываемых вопросов относятся поддельные документы, нераскрытые наследники, ошибки в публичных документах, пропущенные кредиторы и некоторые незарегистрированные сервитуты. Без страхования прав собственности владельца вы можете столкнуться с десятками тысяч долларов юридических сборов для защиты своей собственности. Американская ассоциация земельных титулов предлагает подробное руководство для потребителей по ALTA Title Insurance Resources .

Обязательно ознакомьтесь с исключениями из политики - например, большинство политик не покрывают нарушения зонирования, экологические опасности или дефекты, которые вы создали. Вы часто можете приобрести дополнительные одобрения для покрытия конкретных рисков, таких как покрытие опросов или защита от инфляции. Для подавляющего большинства скрытых обременений титульное страхование является лучшей защитой, которую можно купить.

Понимание исключений из политики

Стандартные исключения в политике владельца включают:

  • Правила зонирования и ограничения на землепользование (если вы не покупаете одобрение зонирования).
  • Законы об охране окружающей среды и загрязнении.
  • Права сторон, находящихся во владении, не указанные в публичных документах (например, арендатор с арендой, о которой вы не знали).
  • Налоги и оценки еще не причитаются и не подлежат уплате.
  • Вторжения, которые были бы выявлены в результате опроса (вы можете добавить охват опроса).

Обсудите это с вашим титульным офицером, чтобы узнать, нужны ли вам дополнительные рекомендации.

Обычные подводные камни и как их избежать

Некоторые обременения, как известно, легко пропустить. Вот ключевые опасности и как их обойти:

  • Неоплаченные долги подрядчика — Залог механики может быть подан до 90-180 дней после завершения работы (в зависимости от законодательства штата). Если продавец недавно выполнил работу, попросите отказ от залога у всех подрядчиков и субподрядчиков. Подумайте о том, чтобы потребовать от продавца предоставить присягу об отсутствии непогашенных долгов. Вы также можете запросить условный отказ от залога при закрытии и безусловный отказ после оплаты продавцом.
  • Развод или осложнения наследства — Бывший супруг может по-прежнему иметь законный интерес, если акт не был обновлен после развода. Аналогичным образом, если продавец унаследовал имущество, убедитесь, что все формальности наследства были завершены. Запросите копии декрета о разводе или постановления о наследстве. В штатах, находящихся в собственности сообщества, оба супруга могут нуждаться в подписании, даже если только один из них находится на праве собственности.
  • Забытые или небольшие муниципальные залога — Лицензии на ремонт тротуаров, борьбу с сорняками или неоплаченные коммунальные счета могут не появляться в стандартных поисках. Закажите муниципальный залоговый сертификат или налоговый сертификат от местного налогового органа. Некоторые города взимают плату за это, но это дешевая страховка.
  • Неблагоприятные претензии на владение — Кто-то, кто открыто и непрерывно использовал вашу землю в течение установленного законом периода, может получить права собственности. Текущий обзор земли может выявить посягательства или использование, которые могут привести к таким требованиям. Если забор соседа находится на вашей стороне линии, вы можете потерять полосу земли.
  • Незарегистрированные сервитуты — Некоторые сервитуты не регистрируются, но все еще подлежат исполнению. Попросите продавца раскрыть любые известные сервитуты и просмотреть любые предыдущие опросы. Если вы планируете построить или оградить, настаивайте на опросе. Также проверьте наличие предписывающих сервитутов (созданных длительным использованием без разрешения).
  • Остановка банкротства — Если продавец подал заявление о банкротстве, автоматическое пребывание предотвращает любую продажу без одобрения суда. Даже если дело закрыто, титульная компания может потребовать подтверждения или распоряжения от суда по делам о банкротстве. Всегда проводит поиск по делу о банкротстве продавца.
  • Доверенность выдает — Если сторона, подписывающая договор при закрытии, использует доверенность, убедитесь, что она действительна, не истекла, и специально предоставляет полномочия на продажу недвижимости. Некоторые титульные компании отказываются страховать сделки с использованием доверенности из-за риска подделки или чрезмерного охвата.

Проактивные шаги, такие как заказ опроса, запрос подробных раскрытий продавца и проверка недавних работ подрядчика, могут предотвратить неприятные сюрпризы после закрытия. Хороший адвокат по недвижимости также может выявить незарегистрированные риски через интервью с продавцом и соседями.

Конкретные соображения государства

Законы о титулах сильно различаются в Соединенных Штатах. То, что работает в одном штате, может не применяться в другом. Ключевые вариации включают:

  • Защита прав домашнего хозяйства — В штатах, таких как Техас, Флорида и Канзас, действуют законы о домашнего хозяйства, которые защищают часть собственного капитала от кредиторов. Эти законы могут повлиять на приоритет судебного решения и могут потребовать от обоих супругов подписать акт, даже если один из супругов является единственным владельцем. В некоторых штатах для требования освобождения от ответственности необходимо подать декларацию о домашнего хозяйства.
  • Сроки хранения Механика — Временное окно для подачи заявки на хранение колеблется от 60 дней в одних штатах до 180 дней в других. Некоторые штаты требуют предварительного уведомления для сохранения права на хранение, в то время как другие нет. В штатах, таких как Калифорния, процесс является высокотехническим, и отсутствие срока может аннулировать залог.
  • Периоды погашения налогового залога — После продажи налогов бывший владелец может иметь право выкупить имущество, уплатив налоги в течение определенного периода (например, один год в некоторых штатах). Это может затуманить титул в течение нескольких месяцев после покупки. Всегда проверяйте, подлежала ли недвижимость недавней продаже налогов.
  • Собственная собственность штатов — В Аризоне, Калифорнии, Айдахо, Луизиане, Неваде, Нью-Мексико, Техасе, Вашингтоне и Висконсине недвижимость, приобретенная во время брака, обычно является общинной собственностью. Оба супруга должны присоединиться к продаже, если собственность не является отдельной. Поиск по названию должен подтвердить это. В Висконсине закон применяется как к семейной собственности, так и к зарегистрированным внутренним партнерствам.
  • HOA и кондоминиумные режимы — Некоторые штаты требуют сертификата эстоппеля или соответствия от HOA, подтверждающего, что все оценки оплачены и нарушений нет. Это имеет решающее значение в планируемых сообществах. Сроки могут быть сложными; некоторые сертификаты истекают через 30 дней.
  • Доверие и имущество — Если продавец является трастом, доверительный управляющий должен иметь полномочия на продажу. Если траст является отзывным, лицо, предоставляющее право, может все еще иметь контроль, но если лицо, предоставляющее право, умерло, траст может стать безотзывным и потребовать судебного надзора. Всегда получайте копию сертификата траста.
  • Программы отсрочки налога на недвижимость — Некоторые штаты (такие как Калифорния и Техас) позволяют пожилым людям или инвалидам откладывать налоги на недвижимость. Отсроченные налоги могут стать залогом на имущество, которое должно быть оплачено при продаже.

Из-за этих нюансов наем местного адвоката по недвижимости, который понимает законы о праве собственности вашего штата, неоценим. Национальная ассоциация риэлторов предоставляет государственные юридические ресурсы по адресу NAR Legal Resources .

Пошаговый контрольный список предварительной закрытия проверки

Следуйте этому контрольному списку, чтобы систематически убедиться, что ваш заголовок чист:

  1. Заказать поиск по названию у авторитетной титульной компании или адвоката не менее чем за две недели до закрытия. Для сложных объектов недвижимости, допустите дополнительное время.
  2. Тщательно просмотрите предварительный отчет о названии, особенно исключения из Списка B. Задавайте вопросы о любом предмете, который вы не понимаете. Запросите копии основных документов (успешные предложения, CC & Rs и т. Д.).
  3. Запросите копию CC &Rs, если недвижимость является частью HOA или планируемой застройки. Прочитайте их для ограничений на аренду, домашних животных, парковку и архитектурные изменения.
  4. Заказать текущее обследование земли (если это рекомендовано или требуется кредитором) для выявления посягательств и незарегистрированных сервитутов.
  5. Попросите продавца предоставить письменные сведения об известных обременениях, спорах и правах на использование. Также спросите о любой работе, проделанной за последние три года.
  6. Работайте с вашим агентом и адвокатом, чтобы определить, какие обременения должны быть сняты, какие могут быть приняты, а какие являются ответственностью продавца.
  7. Получить отчет о выплате от всех кредиторов, налоговых органов и других держателей. Проверить, что суммы выплат являются текущими и включают проценты с каждого суточную выплату.
  8. Защищайте релизы залога или записи удовлетворенности и подтвердите, что они будут записаны до или при закрытии.
  9. Убедитесь, что инструкции по условному депонированию включают конкретные шаги для очистки каждого обременения.
  10. Приобретите страховой полис владельца (если вы не отказываетесь от него в письменной форме - не рекомендуется). рассмотрите возможность добавления одобрения для опроса, инфляции и зонирования.
  11. Посещение закрытия с вашим адвокатом или агентом, чтобы подтвердить, что все обременения были решены, и обязательство о праве собственности выдаст политику с ранее перечисленными исключениями.
  12. После закрытия, сохраните копию окончательного титула, записанного акта и всех связанных с ним документов. Храните их в безопасном месте или с вашими документами по планированию недвижимости.

Что делать, если обременение появляется после закрытия

Несмотря на должную осмотрительность, после того, как вы приобретаете право собственности, может появиться необнаруженное обременение. Если у вас есть полис страхования титула владельца, он обычно охватывает:

  • Защита от юридических претензий, связанных с дефектом титула, включая гонорары адвоката и судебные издержки.
  • Оплата по действительным претензиям, которые снижают стоимость имущества, до суммы полиса (обычно покупной цены).
  • Расходы на устранение дефекта заголовка, такие как погашение старого залога или запись выпуска.

Если у вас нет страховки, вам придется нанять адвоката, потенциально погасить обременение и, возможно, подать в суд на продавца или титульную компанию за халатность. Доказать халатность сложно и дорого, потому что вам нужно будет показать, что титульная компания не обнаружила запись, которая должна была быть найдена. Предотвращение посредством тщательного поиска и страхования гораздо надежнее. Бюро по финансовой защите потребителей предлагает полезный контрольный список по CFPB Title Checklist .

Даже при страховании, есть шаги, которые вы должны предпринять немедленно, если появляется проблема с названием:

  • Уведомить свою страховую компанию в письменной форме, как только вы узнаете о дефекте.
  • Не игнорируйте письма или иски, передавайте их в страховую компанию.
  • Сотрудничайте с юридической командой страховщика; они будут обрабатывать защиту, если требование будет покрыто.
  • Сохраняйте всю документацию, связанную с дефектом и любыми попытками его устранения.

Работа с профессионалами: ключевые роли

Очистка титула требует командных усилий.Вот как каждый профессионал помогает:

  • Агент по недвижимости — может помочь договориться о том, кто оплачивает обременения клиринга и может рекомендовать титульные компании и адвокатов.
  • Офицер по титулам и титулам — проводит поиск, выдает предварительный отчет и координирует требования к выплатам и освобождениям от залога.
  • Адвокат по недвижимости — рассматривает отчет о названии, консультирует по конкретным правовым вопросам, составляет проекты документов для релизов или тихих действий с названием и представляет вас в суде, если это необходимо.
  • Surveyor — Выявляет физические посягательства и пограничные вопросы, которые могут не фигурировать в титульном отчете.Обзор ALTA является золотым стандартом для коммерческих транзакций, но обследования границ может быть достаточно для жилых помещений.
  • Кредитор — Требует поиска названия и политики кредитора. Они также потребуют соблюдения определенных условий до финансирования, таких как устранение всех предыдущих ипотечных кредитов.

Хорошее общение между этими сторонами имеет важное значение. Немедленно поделитесь предварительным отчетом с вашим адвокатом и агентом. Настройте конференц-звонок, если возникнут проблемы.

Заключительные мысли

Обеспечение того, чтобы ваш титул собственности был свободен от обременений, является критическим шагом, который нельзя торопить. Понимая типы обременений, тесно сотрудничая с профессионалами, подробно рассматривая предварительный отчет о титуле и обеспечивая страхование титула, вы защищаете свои инвестиции и обретаете спокойствие. Чистый титул означает, что вы можете использовать, продавать или передавать имущество без юридических препятствий. Потратьте время, чтобы получить его правильно - это одна из самых важных мер защиты, которые вы можете купить. Для получения дополнительной информации о процессе титула, посетите страницу ALTA Consumer Resources .