Table of Contents

Перед угрозой потери вашего дома из-за потери права выкупа является одним из самых стрессовых переживаний, которые домовладелец может вынести. Процесс выкупа может двигаться быстро, оставляя вас чувствовать себя бессильным и неопределенным в отношении вашего будущего. Однако закон предоставляет несколько инструментов, которые могут помочь вам остановить выкуп и сохранить ваш дом. Один из самых мощных, но неправильно понятых вариантов - подача заявления о банкротстве. Эта статья предоставляет всестороннее, авторитетное объяснение того, как банкротство может остановить выкуп, что включает каждая глава, и что вы должны рассмотреть, прежде чем предпринять этот шаг.

Понимание процесса выкупа

Прежде чем погрузиться в банкротство, это помогает понять, как работает выкуп. Выкуп - это юридический процесс, который кредитор использует, чтобы завладеть вашим домом, когда вы не вносите ипотечные платежи. Процесс варьируется в зависимости от штата и может быть либо судебным (подан через судебную систему), либо несудебным (на основе положений о полномочиях продажи в ипотечном контракте).

В типичном сценарии, после того, как вы пропустите несколько платежей, кредитор отправляет письмо с требованием или уведомление о невыполнении обязательств. Если вы не догоните, кредитор может запланировать продажу выкупа, часто через несколько месяцев после первого пропущенного платежа. Как только продажа произойдет, вы потеряете все права на имущество, если вы не предприняли юридические действия, чтобы остановить его.

Банкротство является одним из немногих юридических действий, которые могут остановить продажу выкупа, иногда даже если продажа запланирована на тот же день, когда вы подаете заявление.

Как банкротство может остановить выкуп: автоматическое пребывание

Когда вы подаете заявление о банкротстве, суд немедленно выдает автоматическое пребывание . Это судебное постановление, которое запрещает большинству кредиторов, включая вашего ипотечного кредитора, принимать иски о взыскании против вас. Это означает, что кредитор не может:

  • Продолжить с продажей выкупа
  • Начать или продолжить судебный процесс по иску о взыскании
  • Вы отдаете свой дом или имущество
  • Позвоните вам, чтобы потребовать оплату

Автоматическое пребывание вступает в силу в момент подачи вашего дела о банкротстве, даже до того, как ваше дело будет рассмотрено судьей. Это дает вам немедленную передышку. Однако пребывание не является постоянным. Оно длится только до тех пор, пока ваше дело о банкротстве остается активным и может быть отменено судом при определенных обстоятельствах. Чтобы навсегда остановить выкуп и сохранить ваш дом, вы должны использовать процесс банкротства для решения основной ипотечной задолженности.

Два типа банкротства для домовладельцев

Две главы Кодекса о банкротстве США наиболее актуальны для домовладельцев, сталкивающихся с выкупом: Глава 7 и Глава 13.

Глава 7 Банкротство: ликвидация

Глава 7 часто называется банкротством «ликвидации», потому что она освобождает от многих необеспеченных долгов (например, кредитных карт и медицинских счетов) путем ликвидации неосвобожденных активов.

Если у вас есть значительный капитал в вашем доме, доверительный управляющий главы 7 может продать его, чтобы заплатить вашим кредиторам. Однако в каждом штате есть исключения из домашнего имущества, которые защищают определенную сумму собственного капитала от кредиторов. Если ваш капитал попадает в сумму освобождения, вы можете сохранить свой дом даже в главе 7. Если ваш капитал превышает освобождение, вы все равно можете защитить его с помощью федеральных исключений (если ваш штат позволяет) или путем переговоров о выкупе с доверительным управляющим.

Важно: Глава 7 не предоставляет способа наверстать упущенное по ипотеке. Если вы отстаете по ипотеке, кредитор может в конечном итоге попросить суд отменить автоматическое пребывание и продолжить выкуп. По этой причине глава 7 обычно является лишь временной временной задержкой, если вы не можете быстро восстановить ипотеку, выплатив полную задолженность.

Глава 13 Банкротство: реорганизация

Глава 13 является предпочтительным путем для большинства домовладельцев, которые отстают по ипотеке, но хотят сохранить свой дом. Это банкротство реорганизации, которое позволяет предлагать план погашения в течение трех-пяти лет. В соответствии с этим планом вы можете наверстать упущенные платежи по ипотеке (известные как задолженность), продолжая при этом делать регулярные ежемесячные платежи.

Вот как это работает: вы подаете петицию главы 13 и предлагаете план, который использует ваш располагаемый доход для погашения вашей задолженности через доверительного управляющего по банкротству. Пока вы делаете свои текущие платежи по ипотеке непосредственно кредитору и платежи по вашему плану доверительному управляющему, автоматическое пребывание остается на месте, и выкуп не может продолжаться. В конце плана вы принесете свой ипотечный ток, и ваши необеспеченные долги могут быть частично или полностью погашены.

Глава 13 не только для того, чтобы наверстать упущенное, но и для того, чтобы помочь, если вы столкнулись со второй ипотекой или налоговыми залогами.В некоторых случаях план главы 13 может «отрезать» полностью необеспеченную вторую ипотеку, если стоимость дома меньше первого ипотечного баланса.

Ключевые преимущества использования банкротства для прекращения выкупа

  • Немедленная остановка продажи: Автоматическое пребывание работает мгновенно, даже если продажа выкупа запланирована на тот же день.
  • Время для реорганизации: Глава 13 дает вам годы, чтобы наверстать упущенное, часто без процентов или по более низкой ставке.
  • Сокращение некоторых долгов: В соответствии с главой 13 вы можете снизить процентную ставку или основную сумму по определенным обеспеченным долгам.
  • Выплата других долгов: Обе главы могут уничтожить задолженность по кредитным картам, медицинские счета и другие необеспеченные обязательства, освобождая наличные деньги для выплаты по ипотеке.
  • Защита от суждений о дефиците: Во многих штатах после продажи выкупа кредитор может подать на вас в суд за разницу между ценой продажи и балансом ипотечного кредита.

Ограничения и риски банкротства для выкупа

Хотя банкротство может быть спасательным кругом, это не волшебная пуля. Важные ограничения включают:

  • Подача нескольких раз: Если вы подали предварительное дело о банкротстве, которое было прекращено в течение последнего года, автоматическое пребывание может быть ограничено только 30 днями. Если у вас было два или более дел, ожидающих рассмотрения в течение предыдущего года, вы не можете получить автоматическое пребывание вообще, если вы не попросите суд продлить его.
  • Кредитное влияние: банкротство будет оставаться в вашем кредитном отчете в течение 7-10 лет, что затруднит получение нового кредита, аренды или даже работу в определенных областях.
  • Никакой гарантии сохранения дома: Если вы не можете произвести текущие платежи по ипотеке и планировать платежи в главе 13, суд может отклонить ваше дело, и выкуп возобновится.
  • Глава 7 Риск потери собственного капитала: Если ваш дом имеет значительный неосвобожденный капитал, доверительный управляющий главы 7 может продать его.
  • Не является лекарством от недоступного кредитования: Банкротство не может изменить условия вашей ипотеки, если кредит принципиально недоступен.Однако глава 13 иногда может помочь вам изменить ипотеку посредством отдельного процесса.

Альтернативы банкротству

Банкротство - не единственный способ остановить выкуп. В зависимости от вашей ситуации вы можете рассмотреть:

  • Изменение кредита: Свяжитесь с вашим кредитором, чтобы договориться о более низкой процентной ставке, продленном сроке или основном сокращении. Многие кредиторы имеют программы по снижению убытков, особенно после правил эпохи пандемии.
  • Терпение: Временная пауза или сокращение платежей, часто допускается по причинам, связанным с трудностями.
  • Рефинансирование: Если у вас достаточно капитала и кредита, рефинансирование в новый кредит может погасить старый и сбросить условия.
  • Короткая продажа: Продажа дома за меньшее, чем вы должны, с одобрения кредитора, может избежать выкупа и дефицита.
  • Дела вместо выкупа: Добровольно отдавая дом кредитору в обмен на освобождение от долга.

Банкротство обычно обеспечивает самую сильную правовую защиту, но это может не потребоваться, если вы можете разработать решение непосредственно с вашим кредитором.

Шаги, которые нужно предпринять, если вы хотите использовать банкротство, чтобы спасти свой дом

Если вы считаете, что банкротство – это правильный путь, выполните следующие действия:

  1. Посоветуйтесь с квалифицированным адвокатом по банкротству. Не полагайтесь только на общую информацию. Адвокат оценит ваш капитал, доход, освобождение от уплаты налогов и сроки выкупа. Многие предлагают бесплатные первоначальные консультации.
  2. Соберите все финансовые документы. Вам понадобятся ипотечные выписки, закладные, налоговые декларации, банковские выписки и список всех долгов и активов.
  3. Выберите правильную главу. Ваш адвокат поможет вам решить между главой 7 и главой 13 на основе вашей способности наверстать упущенное и вашей ситуации с долевым участием.
  4. Немедленно подайте заявление о банкротстве. Если продажа выкупа неизбежна, вам может потребоваться подать заявление в тот же день. Ваш адвокат может подать электронное заявление в кратчайшие сроки.
  5. Присутствуйте на собрании кредиторов (341 слушание). Это короткое собрание, на котором доверительный управляющий и кредиторы могут задать вопросы о ваших финансах.
  6. В главе 13, сделать план платежей в срок. Ваш план должен быть одобрен судом, и вы должны начать производить платежи доверительному управляющему в течение 30 дней после подачи.
  7. Поддерживайте связь с кредитором. Даже после подачи заявки продолжайте общаться с кредитором об ипотеке. В главе 13 вы должны производить текущие платежи по ипотеке непосредственно кредитору, если в плане не указано иное.

Когда писать: время имеет решающее значение

Лучшее время для банкротства, чтобы остановить выкуп, - это до того, как произойдет продажа выкупа. Как только молоток падает и дом продается третьей стороне, его становится намного сложнее вернуть. В некоторых штатах у вас все еще может быть период выкупа после продажи, но это варьируется. Если вы подождите до момента продажи, вы можете потерять все права на собственность.

Если выкуп находится на ранних стадиях (уведомление о неисполнении было подано), у вас есть больше времени для планирования. Подача ранее также дает вам больше времени для подготовки плана главы 13 и избежания стресса в последнюю минуту подачи.

Что происходит после банкротства: долгосрочные последствия

Успешное использование банкротства для прекращения выкупа является только первым шагом. После того, как ваше дело будет прекращено или завершено, вам нужно будет поддерживать свои платежи по ипотеке в будущем. Если вы снова проскальзываете, кредитор может возобновить процесс выкупа, и вы не сможете сразу подать еще одно банкротство из-за ограничений на серийные заявки.

Ваш кредитный рейтинг будет страдать в течение многих лет, но вы можете начать восстановление немедленно, внося своевременные платежи по любым оставшимся долгам (включая вашу ипотеку) и ответственно используя обеспеченные кредитные карты.Многие люди считают, что в течение двух-трех лет после выхода из главы 13 их кредит достаточен для получения новой ипотеки или автокредита.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я подать заявление о банкротстве, если у меня уже есть дата продажи выкупа?

Да. Даже если продажа запланирована на завтра, подача заявления о банкротстве остановит ее - до тех пор, пока вы подаете заявление до завершения продажи. Автоматическое пребывание применяется немедленно. Однако, если вы недавно подали несколько банкротств, пребывание может быть ограничено.

Банкротство уничтожит мою ипотеку?

Нет, не напрямую. Банкротство может снять вашу личную ответственность за ипотеку (обещание заплатить), но не снимает залог на вашем доме. Чтобы сохранить дом, вы должны продолжать платить ипотеку или догонять по плану главы 13.

Нужен ли мне адвокат, чтобы подать заявление о банкротстве для выкупа?

Хотя юридически возможно подать заявление pro se (без адвоката), это чрезвычайно рискованно, когда на кону ваш дом. Закон о банкротстве сложен, и ошибки могут привести к увольнению, потере исключений или даже потере вашего дома. Наем опытного адвоката по банкротству настоятельно рекомендуется.

Может ли мой кредитор возражать против автоматического пребывания?

Кредиторы могут подать ходатайство об отмене автоматического пребывания, особенно если у вас нет собственного капитала в собственности или вы не делаете плановых платежей. Суд проведет слушание и решит, отменять ли пребывание.

Заключение

Банкротство является мощным юридическим инструментом, который может немедленно остановить выкуп и дать вам структурированный путь, чтобы спасти ваш дом. Независимо от того, выбираете ли вы главу 7 или главу 13, зависит от ваших финансовых обстоятельств, государственного права и вашей способности догнать задолженность по ипотеке. Однако банкротство не является решением, которое нужно принимать легко. Это связано со значительными расходами, кредитными последствиями и юридическими процедурами. Всегда консультируйтесь с квалифицированным адвокатом по банкротству, который может оценить вашу ситуацию и провести вас через процесс. Для получения дополнительной информации посетите страницу банкротства Суды США , Бюро финансовой защиты потребителей или Руководство Nolo по банкротству и выкупу .

С тщательным планированием и профессиональными советами банкротство может обеспечить вам новый старт, необходимый для продвижения вперед, не теряя при этом своего дома.