Table of Contents

Понимание ставок: почему закрытие недвижимости идет не так

Закрытие сделки с недвижимостью часто является самой напряженной частью покупки или продажи дома. После нескольких недель переговоров, проверок и усилий по финансированию заключительный шаг требует точной координации между дюжиной сторон: кредиторами, титульными компаниями, адвокатами, агентами, а также самими покупателями и продавцами. Даже небольшая ошибка может вызвать дорогостоящие задержки, повторные переговоры или полный крах сделки. По данным Национальной ассоциации риэлторов, примерно каждая пятая сделка с недвижимостью сталкивается с задержкой или отменой на этапе закрытия. Понимание распространенных ошибок и как их предотвратить может сэкономить вам тысячи долларов и бесчисленные головные боли.

В этом руководстве мы разберем семь наиболее частых ошибок, допущенных во время закрытия недвижимости, и предоставим действенные стратегии для отслеживания вашей транзакции. Независимо от того, являетесь ли вы первым покупателем жилья или опытным инвестором, эти идеи помогут вам уверенно ориентироваться в процессе закрытия. Мы также включим подробную временную шкалу закрытия и рассмотрим часто упускаемые детали, которые иногда пропускают даже опытные агенты.

Опасности неадекватного пересмотра контрактов

Договор купли-продажи является правовой основой всей сделки. Многие покупатели и продавцы совершают ошибку, пропуская договор или полагаясь исключительно на своего агента, чтобы объяснить его содержание. Этот надзор может привести к сюрпризам позже, таким как обнаружение того, что вы несете ответственность за дорогостоящий ремонт, что дата закрытия не подлежит обсуждению или что есть скрытые непредвиденные обстоятельства, которые могут аннулировать сделку. Договоры на недвижимость являются плотными юридическими документами, и каждый пункт несет финансовые последствия.

Обычно игнорируемые пункты

Стандартные договоры на недвижимость включают в себя многочисленные положения, которые легко пропустить. Финансовая непредвиденная ситуация, например, устанавливает крайний срок для покупателя, чтобы получить обязательство по кредиту. Если этот крайний срок проходит без действий, продавец может иметь право отменить. Аналогичным образом, оценка непредвиденных обстоятельств защищает покупателя, если недвижимость оценивается ниже покупной цены, но только если она правильно составлена и осуществлена вовремя. Многие покупатели также пренебрегают проверкой того, что происходит с их серьезным денежным депозитом, если им нужно отступить по покрытой причине. Еще один частый надзор - это пункт «время имеет значение», который превращает каждый крайний срок в жесткий отсечение - пропуск его даже на один день может вызвать штрафы.

Как предотвратить ошибки в контракте

Лучшая защита - тщательный, методичный обзор. Привлеките адвоката по недвижимости, чтобы прочитать каждую строку и объяснить любые неоднозначные термины. Закрывающий контрольный список Nolo рекомендует создать список всех ключевых дат и непредвиденных обстоятельств из контракта и установить напоминания о календаре. Никогда не подписывайте документ, который вы не полностью понимаете, и всегда договаривайтесь об изменениях в письменной форме. Если вы получаете добавление или поправку, прочитайте его так же тщательно, как первоначальный контракт. Подумайте о подготовке простого сводного листа, в котором перечислены обязательства каждой стороны, сроки и финансовые обязанности - поделитесь им с вашим агентом и адвокатом, чтобы убедиться, что все согласованы.

Вопросы собственности и собственности, которые срывают закрытие

Проблемы с титулом являются одной из наиболее распространенных причин задержки закрытия. Поиск по титулу выявляет существующие залогы, неуплаченные налоги, сервитуты или даже претензии от предыдущих владельцев. Покупатели часто предполагают, что получение титульного страхования достаточно, но они не решают проблемы, обнаруженные во время поиска. Продавцы, тем временем, могут забыть раскрыть известные дефекты имущества, которые позже всплывают во время проверки. Правда в том, что титульное страхование покрывает убытки после закрытия, но не предотвращает задержки во время сделки.

Скрытые линзы и обременения

Неоплаченные счета подрядчика, сборы ассоциации домовладельцев (HOA) или налоговые решения могут затуманить титул. В некоторых случаях наследник предыдущего владельца может заявить о наличии доли собственности. Эти проблемы не всегда обнаруживаются до самой даты закрытия. Чтобы предотвратить сюрпризы, заказать отчет о титуле на ранней стадии и попросить вашего адвоката рассмотреть его, как только он прибудет. Если обнаружены какие-либо залоговые обязательства, работайте с продавцом, чтобы решить их до даты закрытия. Для продавцов разумно заказать предварительный отчет о титуле самостоятельно за несколько недель до листинга, чтобы убедиться, что нет скрытых обязательств, которые могут отпугнуть покупателей.

Проверка собственности и подводные камни раскрытия информации

Неспособность провести тщательную проверку дома является еще одной серьезной ошибкой. Даже если вы покупаете новый дом, могут быть скрыты такие проблемы, как повреждение крыши, плесень или неисправная проводка. Как только вы получите отчет об инспекции, обратитесь к каждому пункту со своим агентом и продавцом быстро. Не ждите, пока окончательный проход не обнаружит серьезные дефекты. Последний контрольный список Realtor.com может помочь гарантировать, что ничто не будет упущено. Кроме того, покупатели должны рассмотреть отдельные проверки на вредителей, радон, канализационную линию и дымоход, особенно в старых домах. Продавцы, которые предоставляют предварительный отчет о проверке, часто могут избежать сюрпризов в последнюю минуту.

Неудачи в финансировании: от предварительного утверждения до дня закрытия

Проблемы с финансированием являются основной причиной задержки закрытия. Многие покупатели делают критическую ошибку, предполагая, что предквалификационное письмо такое же, как и пред-одобрение. Пред-одобрение включает в себя полный обзор вашего кредита, дохода и активов и имеет гораздо больший вес с продавцами и кредиторами. Однако даже предварительно одобренные покупатели могут столкнуться с проблемами, если они внесут значительные финансовые изменения до закрытия. Андеррайтеры также повторно проверят вашу занятость и кредит прямо перед финансированием, поэтому любое изменение может быть фатальным.

Общие ошибки финансирования

  • Изменение работы или получение нового кредита - Открытие новой кредитной карты, получение автокредита или переключение работодателей могут изменить соотношение долга к доходу и поставить под угрозу одобрение кредита.
  • Недооценка затрат на закрытие — Покупатели иногда забывают, что затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены. К ним относятся сборы кредиторов, оценочные расходы, страхование титулов, а также предоплаченные налоги и страхование. Продавцы также сталкиваются с огромными расходами, такими как комиссии и налоги на передачу.
  • Отсутствие окна блокировки ставки — Неспособность заблокировать процентную ставку достаточно рано может подвергнуть вас колебаниям рынка. Спросите своего кредитора об условиях блокировки ставки и любых связанных с этим сборах. 30-дневный замок является обычным явлением, но 60-дневный замок дает больше безопасности, если закрытие задерживается.
  • Не имея достаточных резервов — Многие кредиторы требуют от покупателей иметь от двух до шести месяцев ипотечных платежей в резерве после закрытия.

Как предотвратить проблемы финансирования

Обеспечить одобрение кредита как можно раньше и поддерживать открытую связь с вашим кредитором на протяжении всего процесса. Предоставьте любые запрошенные документы немедленно. Избегайте любых крупных финансовых шагов, таких как смена работы, совершение крупных покупок или совместное подписание кредитов, пока не будет завершено. Ресурсы Бюро финансовой защиты потребителей Предлагайте рекомендации о том, чего ожидать от процесса ипотечного кредитования. Кроме того, получите копию вашего кредитного отчета от всех трех бюро за три месяца до покупки дома и исправьте любые ошибки заранее.

Пропавшие критические сроки и документация

Закрытие недвижимости происходит по плотному графику с многочисленными сроками. Покупатели и продавцы часто пропускают сроки для серьезных денежных вкладов, периоды проверки, письма о кредитных обязательствах и окончательный обзор раскрытия информации. Эти пропущенные даты могут привести к потере депозитов, штрафных сборов или даже расторжению контракта. Давление нескольких одновременных задач часто заставляет людей бросать мяч на одном.

3-дневное правило раскрытия информации о закрытии

Федеральный закон требует от кредиторов предоставить Раскрытие о закрытии (CD) по крайней мере за три рабочих дня до закрытия. Покупатели должны тщательно изучить этот документ на предмет любых расхождений между оценкой кредита и фактическими затратами на закрытие. Ошибки на CD, такие как неправильная сумма кредита, неправильная процентная ставка или недостающие сборы, могут задержать закрытие, если они будут пойманы слишком поздно. Если вы обнаружите ошибку, немедленно уведомите своего кредитора и не подписывайте отказ, который сокращает трехдневный период обзора. Продавцы также должны запросить копию компакт-диска, чтобы точно понять, сколько они будут получать от продажи.

Оставаться организованным

Создайте основной календарь со всеми договорно необходимыми датами. Включите крайний срок для проверки дома, предельный срок для ответа на отчет об инспекции, дату принятия финансовых обязательств и дату прохождения. Используйте контрольный список для отслеживания каждого требуемого документа: подтверждение страхования домовладельца, подписанные раскрытия и инструкции по проводке для вашего первоначального платежа. Некоторые покупатели и продавцы считают полезным использовать специальное приложение или электронную таблицу для управления процессом. Настройте оповещения по электронной почте и попросите вашего агента или кредитного офицера отправлять напоминания за неделю до каждой ключевой даты.

Плохое общение между всеми сторонами

Закрытие недвижимости включает в себя сложную сеть профессионалов: агентов по листингу и покупателям, кредиторов, оценщиков, инспекторов, представителей титульной компании и адвокатов. Когда связь нарушается, инструкции теряются, пропускаются сроки, а простые проблемы перерастают в серьезные проблемы. Одна пропущенная электронная почта или забытая голосовая почта могут вызвать каскад ошибок.

Кому нужно быть в петле?

В идеале покупатель и продавец должны назначить одну основную точку контакта (обычно их соответствующие агенты) для передачи обновлений и вопросов. Однако это не означает, что директора должны молчать. Покупатели должны чувствовать себя вправе просить своего агента или кредитора об обновлении статуса по ключевым вехам. Продавцы должны подтвердить, что титульная компания получила всю необходимую документацию, такую как оплаченные налоговые поступления и любые счета-фактуры на ремонт. Кредитор, титульная компания и адвокат по закрытию должны иметь точную контактную информацию и быть скопированы на важные сообщения.

Лучшие практики для коммуникации

  • Расписание еженедельных звонков за последние 30 дней до закрытия.
  • Используйте электронную почту для документирования всех важных запросов и подтверждений.
  • Предоставьте вашему кредитору и титульной компании обновленную контактную информацию.
  • Ответить на запросы о подписях или документах в течение 24 часов.
  • Создайте групповой чат или электронную почту, в которую входят все ключевые стороны (с разрешения) для обмена быстрыми обновлениями.

Когда все остаются в курсе, небольшие проблемы могут быть решены, прежде чем они станут нарушителями сделок. Проактивный подход к общению часто отделяет плавные закрытия от стрессовых.

Пренебрежение финальной прогулкой

Окончательный проход, обычно проводимый за 24-48 часов до закрытия, является последней возможностью покупателя проверить, что недвижимость находится в состоянии, указанном в контракте. Многие покупатели рассматривают этот шаг как случайный пересмотр, а не серьезный осмотр. Это может привести к неприятным сюрпризам после закрытия, таким как отсутствующие приборы, поврежденные светильники или оставленные обломки. Продавцы также должны подготовиться к проходу, обеспечив чистоту имущества и завершение всех согласованных ремонтов.

Что нужно проверить во время прогулки

  • Все приборы, которые включены в продажу (холодильник, посудомоечная машина, плита, стиральная машина / сушилка) присутствуют и работают.
  • С момента последнего посещения не было никаких новых повреждений (треснутые окна, пятна на воде, отверстия в стенах).
  • Недвижимость чиста и свободна от личных вещей и мусора.
  • Все светильники, переключатели и розетки функционируют.
  • Сливные устройства работают и сливаются должным образом.
  • Система HVAC работает (если погода позволяет проводить испытания).
  • Функционируют гаражные двери и открыватели.
  • Присутствуют почтовый ящик, ключи, пульты дистанционного управления и любая включенная мебель.
  • Внешние функции, такие как спринклеры, ворота и работа наружного освещения.

Принесите копию отчета о проверке и договор купли-продажи, чтобы ссылаться во время прохождения. Если вы обнаружите проблемы, немедленно уведомите своего агента. В зависимости от тяжести вы можете запросить кредит, ремонт или даже отложить закрытие до разрешения проблемы. Документируйте все с отметками времени фотографии.

Закрытие расходов и взносов

И покупатели, и продавцы иногда недооценивают общие расходы, причитающиеся при закрытии. Покупатели часто сосредоточены на первоначальном взносе, забывая, что расходы на закрытие также должны быть покрыты. Продавцы могут не ожидать комиссий за недвижимость, налогов на передачу, гонораров адвоката и пропорциональных налогов на недвижимость. Окончательные цифры могут быть шоком, если вы не планируете заранее.

Типичные затраты покупателя на закрытие

  • Заемная плата за происхождение
  • Оценочная пошлина
  • Плата за кредитный отчет
  • Поиск заголовков и страхование титулов
  • Плата за запись
  • Предоплаченные проценты
  • Налоги на имущество (escrow)
  • Страховая премия домовладельца (первый год)
  • Депозит условного депонирования для будущих налогов и страхования
  • Частное ипотечное страхование (PMI), если первоначальный взнос составляет менее 20%

Типичные затраты на закрытие продавца

  • Комиссионные агентов по недвижимости (обычно 5%-6% от общего числа)
  • Трансфертные налоги или гербовый налог
  • Страхование титула (полис владельца)
  • Адвокатские сборы
  • Плата за запись
  • Налоги на недвижимость с рейтингом
  • Любые кредиты, предоставленные покупателю на ремонт
  • Home (если согласовано)

Запросите подробное Раскрытие информации по крайней мере за три дня до закрытия и сравните его с оценкой кредита, которую вы получили ранее. Если какие-либо сборы изменились, попросите объяснение. Для более глубокого погружения в типичные расходы, руководство по закрытию Инвесттопдия обеспечивает полную разбивку. Кроме того, попросите вашего кредитора разбить предоплаченные и условное депонирование, чтобы избежать сюрпризов.

Создание контрольного списка закрытия недвижимости

Один из лучших способов избежать ошибок - создать персонализированный контрольный список закрытия. Начните с контракта и перечислите каждый срок и требование. Затем добавьте шаги для финансирования, проверок, работы с названием, страхования и окончательного прохождения. Поделитесь этим контрольным списком с вашим агентом, кредитором и адвокатом, чтобы все были согласованы. Ниже более подробная временная шкала, которую вы можете адаптировать.

Полная временная шкала закрытия

  • 60-90 дней до закрытия: Получить предварительно одобренный, заказ название поиска рано, начать сбор документов (налоговые декларации, закладки, выписки из банка).
  • 30 дней до закрытия: Расписание проверок дома (и любых дополнительных проверок), окончательное оформление обязательств по кредиту, сбор страховых котировок, пересмотр сроков контракта.
  • 14 дней до закрытия: Получить оценку, просмотреть заголовок отчета, решить любые непредвиденные обстоятельства (запросы на ремонт, пробелы в оценке), опрос заказов, если необходимо, подтвердить блокировку ставки.
  • 7 дней до закрытия: Подтвердите дату закрытия, время и местоположение со всеми сторонами, просмотрите Раскрытие закрытия для точности, подпишите предварительные документы, получите сертифицированные средства или инструкции по проводам.
  • 1-2 дня до закрытия: Проведите окончательный переход, проверьте инструкции по банковским переводам (наблюдайте за мошенничеством), подтвердите, что страховое связное домовладельца выдано, приведите действительный идентификатор и средства.
  • Закрывающий день: Проверяйте и подписывайте все документы тщательно, задавайте вопросы о любых сборах или условиях, получайте ключи, открыватели гаража и коды, записывайте дело и ипотеку.

Следуя структурированному контрольному списку, вы снижаете риск забыть важный шаг. Распечатайте его и проверьте предметы по мере их заполнения.

Дополнительные подводные камни, чтобы смотреть

Помимо основных категорий выше, есть еще несколько ошибок, которые часто сбивают с толку покупателей и продавцов. Осознание этого может спасти вас от хаоса в последнюю минуту.

Мошенничество и мошенничество с платежами

Операции с недвижимостью являются основными целями для киберпреступников. Хакеры могут перехватывать разговоры по электронной почте, выдавая себя за титульную компанию или агента, и отправлять мошеннические инструкции по проводке. Всегда проверяйте инструкции по проводке по телефону, используя номер, который вы знаете независимо, никогда не используйте номер телефона из той же электронной почты. Подумайте об использовании сертифицированной проверки вместо провода, если это возможно. Спросите свою титульную компанию об их безопасном портале для отправки средств.

Вербальные соглашения являются обязательными

В сфере недвижимости устные соглашения редко подлежат исполнению. Если у вас разговор о ремонтном кредите или продлении даты закрытия, получите его в письменной форме в виде дополнения или подтверждения по электронной почте. Опираясь на рукопожатие или "обещание" может привести к спорам при закрытии. Ваш адвокат может составить простую поправку для формализации любых изменений.

Не иметь резервного плана

Даже при идеальной подготовке закрытия могут провалиться. Покупатели должны рассмотреть планы на случай непредвиденных обстоятельств: что, если ваш кредит будет отказано в последнюю минуту? Что, если продавец откажется? Наличие резервного источника финансирования или плана временного жилья может уменьшить стресс. Продавцы также должны быть готовы перечислить, если сделка рухнет, поэтому держите свой дом готовым к пока средства не будут выплачены.

Вывод: возьмите под контроль свое закрытие

Закрытие недвижимости по своей сути сложно, но большинство ошибок предсказуемы и предотвратимы. Проверяя контракты тщательно, устраняя проблемы с титулом и имуществом на ранней стадии, обеспечивая финансирование без сбоев, оставаясь на вершине сроков, четко общаясь, выполняя прилежный переход, понимая все связанные с этим расходы и оставаясь бдительным в отношении мошенничества, вы можете резко увеличить вероятность гладкой транзакции. Помните, что процесс закрытия - это командная работа. Хотя вы не должны микроуправлять каждой деталью, оставаясь информированным и активным, вы сможете поймать потенциальные проблемы, прежде чем они обострятся.

Покупаете ли вы дом своей мечты или продаете инвестиционную недвижимость, найдите время, чтобы подготовиться и задать правильные вопросы. Ваше будущее я - и ваш банковский счет - будет вам благодарен. За дополнительные ресурсы, Департамент жилищного строительства и городского развития США покупает домашний портал [[FLT: 1]] предлагает беспристрастное руководство для начинающих покупателей.