Общие задержки закрытия недвижимости и как ускорить процесс

Почему закрытие недвижимости задерживается

Закрытие сделки с недвижимостью является заключительным, критическим шагом, когда собственность переходит от продавца к покупателю. Хотя это захватывающая веха, процесс закрытия часто чреват потенциальными подводными камнями, которые могут отодвинуть запланированную дату на дни или даже недели. Задержки не только разочаровывают, но также могут иметь финансовые последствия, такие как истечение срока блокировки ставки, сборы за хранение для движущихся грузовиков или временные расходы на жилье. Понимая наиболее распространенные причины задержек, вы можете предпринять активные шаги, чтобы сохранить свою транзакцию на пути.

Закрытие недвижимости включает в себя сложную цепочку событий, включая андеррайтинг ипотеки, поиски правового титула, проверки, оценки и подготовку юридических документов. Любое слабое звено в этой цепочке может вызвать задержку. Ниже мы разбиваем наиболее частые источники задержек и что вы можете с ними сделать.

1.Ипотечное финансирование и амперия; андеррайтинг икоты

Наиболее распространенной причиной задержки закрытия является застой в финансировании покупателя. Даже после предварительного одобрения кредиторы должны проверять доходы, активы и кредитную историю на стадии андеррайтинга. Общие вопросы включают:

Изменения в кредите в последнюю минуту: Покупатель открывает новую кредитную карту или совершает крупную покупку, что меняет соотношение долга к доходу.
Неполная документация: Пропущенные платежные квитанции, банковские выписки или налоговые декларации могут задержать рассмотрение андеррайтера.
Недостатки оценки: Если стоимость недвижимости оценивается ниже согласованной покупной цены, кредитор может потребовать пересмотра или более крупного первоначального взноса.
Изменения в статусе занятости: Изменение или разрыв в занятости непосредственно перед закрытием может вызвать дополнительный контроль.

Внешняя ссылка: Узнайте больше о процессе ипотечного кредитования из руководства по домовладению Бюро финансовой защиты потребителей .

2.Споры о праве собственности

Поиск по названию проводится для обеспечения того, чтобы продавец имел четкое право собственности и не имел залогов или претензий к собственности.

Неоплаченные залоговые обязательства: Залоговые обязательства подрядчика, неоплаченные сборы HOA или налоговые залоговые обязательства должны быть решены до того, как титульная компания сможет выдать чистую политику.
Ошибки в публичных записях: Неправильные названия посылок, некорректные описания посылок или недостающие документы могут создавать дефекты заголовка.
Вопросы наследования или развода: Если собственность принадлежит нескольким сторонам, которые не все согласны на продажу, закрытие задерживается до тех пор, пока все не подпишут.
Упрощения или посягательства: Нераскрытый сервитут или забор соседа, пересекающий линию собственности, могут потребовать юридического разрешения.

Работа над названием часто завершается в начале процесса, но проблемы могут всплыть в последнюю минуту.Заказ поиска заголовка сразу после подписания контракта снижает риск сюрпризов.

3. Инспекция и составление оценочного расписания лоджий

И проверки, и оценки требуют, чтобы лицензированные специалисты посещали недвижимость. На оживленных рынках их календари быстро заполняются. Задержки возникают, когда:

Доступность инспектора ограничена: Особенно во время пиковых сезонов покупки может потребоваться неделя или более, чтобы запланировать домашний осмотр.
Отставание в оценке: Кредиторы заказывают оценку через управляющую компанию, и если местные оценщики перегружены, отчет занимает больше времени.
Ремонтные переговоры: После проверки, если обнаружены существенные проблемы (утечки крыши, неисправность электрооборудования, плесень), покупатель может запросить ремонт или снижение цены, требуя новых дополнений и, возможно, другой оценки.
Неудачные проверки: критические проблемы, такие как трещины в фундаменте или термиты, могут сделать имущество временно непригодным для финансирования, требуя восстановления до закрытия.

Чтобы избежать задержек, запланируйте проверки, как только контракт будет подписан, и быстро отреагируйте на запросы на ремонт.

4.Оценочные вопросы, которые выходят за рамки номера

Даже если оценщик может быстро посетить объект, сама оценка может вызвать проблемы, выходящие за рамки низкой оценки.

Необычные сопоставимые продажи: Если недвижимость уникальна (например, сельская, историческая или элитная), оценщик может изо всех сил пытаться найти хорошие компов, что приводит к сложному отчету, который занимает больше времени.
Требуемый ремонт для получения кредита: Кредиты FHA, VA и USDA имеют строгие стандарты состояния имущества. Если оценщик отмечает шелушащуюся краску, отсутствующие поручни или неработающий HVAC, кредитор может потребовать исправления перед закрытием.
Сборы за переоценку и задержки: Если первая оценка оказывается низкой и покупатель оспаривает ее, или если кредитор заказывает вторую оценку, это добавляет дни к временной шкале.

5. Неудачи в координации юридических и адвокатских функций

В штатах, где адвокаты занимаются закрытием (например, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Джорджия), процесс включает в себя несколько юридических фирм, готовящих документы.

Адвокат планирует конфликт: Найти взаимодоступную дату для адвокатов покупателя и продавца, чтобы рассмотреть и подписать документы может быть трудно.
Пересмотр документов занимает время: Каждый пересмотр договора, акта или заключительного заявления требует юридического рассмотрения, и адвокаты могут иметь других клиентов с крайними сроками.
Инструкции по депонированию запаздывают: Кредиторы отправляют инструкции по закрытию титульной компании или адвокату, но если какая-либо деталь неполна, урегулирование не может продолжаться.

Проверенные стратегии для ускорения закрытия вашей недвижимости

Хотя вы не можете контролировать каждую переменную, вы можете предпринять конкретные шаги, чтобы уменьшить вероятность задержек. Эти стратегии работают независимо от того, являетесь ли вы покупателем, продавцом или агентом.

1. получить предварительное одобрение, а не только предварительное квалификацию

Предварительная квалификация - это простая оценка, основанная на информации, сообщенной самим кредитором. Предварительное одобрение, с другой стороны, включает в себя полную проверку кредитоспособности и проверку документов. Это дает продавцу уверенность, а также позволяет выявить потенциальные кредитные проблемы на ранней стадии. После заключения контракта оставайтесь на связи с кредитором и избегайте внесения каких-либо финансовых изменений до закрытия.

Совет по Pro: Спросите своего кредитора о письме с обязательством по кредиту, как только андеррайтинг будет завершен. Это более сильный шаг, чем предварительное одобрение и сигналы всем сторонам, что финансирование является надежным.

2.Заказать название Работа и обследование немедленно

Не ждите, пока договор будет полностью исполнен, чтобы связаться с титульной компанией. Как только предложение будет принято, авторизуйте поиск титула и оплатите предварительный отчет. Если недвижимость требует нового обследования, закажите это одновременно. Это дает титульной компании недели на решение любых вопросов до запланированного закрытия.

Для покупателей: Попросите вашего агента включить в предложение фирменное предпочтение, чтобы заказ мог быть размещен в тот же день.
Для продавцов: Если у вас уже есть недавний опрос или политика титула от вашей покупки, предоставьте его раньше, чтобы сэкономить время.

3.Выберите опытную, отзывчивую команду

Профессионалы, с которыми вы работаете, могут сделать или разорвать сроки закрытия. Ищите агента по недвижимости, который имеет послужной список закрытия вовремя, кредитора, известного быстрым андеррайтингом (некоторые из них печально известны задержками), и адвоката по недвижимости или титульного агента, который реагирует на электронные письма и звонки. Проверяйте онлайн-обзоры и просите рефералов от людей, которые недавно закрылись.

Когда вы нанимаете агента или кредитора, спросите их: «Каков ваш средний день до закрытия?» и «Как вы справляетесь с проблемами в последнюю минуту?»

Команда, которая хорошо общается и имеет четкие внутренние процессы, будет ориентироваться в неожиданных проблемах быстрее, чем та, которая дезорганизована.

4.Общайтесь ясно и часто

Молчание - враг плавного закрытия. Создайте общий коммуникационный центр (групповой текст, цепочку электронной почты или специальный инструмент управления проектами) со всеми сторонами: покупателем, продавцом, обоими агентами, кредитором, адвокатом и титульной компанией. Используйте его для:

Делитесь сроками и подтверждайте получение документов.
Немедленно сообщите всем, когда возникнет проблема.
Запланируйте дату и время закрытия, как только кредитор даст зеленый свет.
Последующие меры по отложенным пунктам (например, "Доклад об оценке еще не поступил?").

Оперативные ответы на запросы о дополнительной документации или подписях могут сбривать дни с графика.

5.Подготовить все документы заранее

Для покупателей это означает сбор следующего, прежде чем вы даже начнете охоту на дом:

Два года налоговых деклараций и W-2
Последние зарплатные чеки (последние 30 дней)
Выписка из банка по всем счетам (последние 2-3 месяца)
Фото-идентификация (лицензия или паспорт водителя)
Доказательство любых крупных депозитов или подарков (с подарочной грамотой)

Для продавцов соберите:

Существующий страховой полис титула
Налоговые поступления на недвижимость и документы HOA
Home гарантийные данные (при передаче)
Ремонт записей и квитанций для любых недавних обновлений
Любые разрешения на работу, выполняемую на дому

Наличие этих документов в начале процесса устраняет необходимость в последующих запросах.

6. Смягчить риски проверки с помощью предварительной проверки

Продавцы могут резко ускорить процесс, заказав домашнюю проверку перед листингом недвижимости. Когда вы уже знаете состояние крыши, HVAC, сантехники и фундамента, вы можете либо сделать ремонт заранее, либо раскрыть проблемы заранее. Это позволяет избежать типичного 10-14-дневного периода проверки и предотвращает неожиданные повторные переговоры. Покупатели также получают выгоду от предварительной проверки, потому что они могут отказаться от проверки непредвиденных обстоятельств (или сократить его), что делает их предложение более привлекательным.

7. Использование технологии для электронных подписей и виртуального закрытия

Прошли те времена, когда каждый документ о закрытии должен был быть подписан лично мокрыми чернилами. Сегодня большинство кредиторов и титульных компаний поддерживают электронные подписи через такие платформы, как DocuSign или Adobe Sign. Это позволяет подписывать документы и возвращать их в считанные минуты, а не в одночасье. Спросите своего кредитора и адвоката, могут ли они разместить электронную подпись для предварительных документов. Для окончательного закрытия некоторые штаты теперь разрешают удаленное онлайн-нотариальное заверение (RON), что означает, что вы можете закрыть из любого места, не находясь физически.

Внешняя ссылка: Проверьте руководство Национальной ассоциации риэлторов по процессу закрытия для советов по использованию технологии.

Продвинутые советы по предотвращению распространенных ошибок

1.Заблокируйте процентную ставку заранее и правильно

Замки процентных ставок обычно длятся 30, 45 или 60 дней. Если ваше закрытие задерживается после периода блокировки, вам, возможно, придется заплатить комиссию за продление срока блокировки или принять более высокую ставку. Работайте с вашим кредитором, чтобы выбрать период блокировки, который реалистично соответствует вашей ожидаемой дате закрытия, добавив буфер не менее 10 дней. Если срок блокировки истекает, спросите о вариантах «плавающего вниз», только если ставки упали.

2.Проверить страхование домовладельцев до закрытия недели

Многие покупатели забывают, что им нужно подтверждение страхования домовладельцев, прежде чем кредитор будет финансировать кредит. Магазин для страхования рано и предоставить связующее звено кредитору не менее чем за 10 дней до закрытия. Если недвижимость имеет уникальные особенности (например, плоская крыша или старая проводка), некоторым страховщикам может потребоваться проверка, что добавляет времени.

3. Понять, что может вызвать период «охлаждения» CFPB TRID

Правила TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) требуют, чтобы Раскрытие закрытия (CD) было доставлено покупателю по крайней мере за три рабочих дня до закрытия. Если происходит какое-либо существенное изменение (например, новая оценка кредита, изменение APR или изменение кредитного продукта), новое раскрытие активируется, перезапуск трехдневных часов. Избегать изменений условий кредита после выпуска компакт-диска. Даже небольшое изменение, такое как добавление созаемщика или корректировка первоначального платежа, может вызвать задержку, поэтому доработайте каждую деталь на ранней стадии.

4.Прогулка по собственности за день или два до закрытия

Окончательный переход является стандартным, но многие покупатели планируют его утром закрытия. Если переход выявляет проблемы (например, продавец удалил приборы, которые должны были остаться, или дом не чист), вам, возможно, придется отложить закрытие, чтобы договориться. Запланируйте прохождение по крайней мере за 24 часа до закрытия, чтобы дать себе и агентам возможность решить любые проблемы, не нажимая дату закрытия.

5. иметь план B для финансирования, если кредит покупателя падает

На конкурентном рынке некоторые покупатели включают случайность, что сделка отменяется, если финансирование не удается. Но если вы продавец, вы можете уменьшить задержки, предварительно проверив финансовую силу покупателя. Запросить подтверждение предварительного одобрения с кредитным отчетом перед принятием предложения. Для покупателей рассмотрите возможность наличия резервного плана, такого как кредит на мост или семейный подарок, если ваш основной кредит попадает в тупик.

Внешняя ссылка: Для получения дополнительной информации об отказе от непредвиденных расходов по кредиту см. Статья Bankrate о непредвиденных обстоятельствах по ипотечным кредитам .

Когда задержки неизбежны: как сохранить спокойствие

Даже при самой лучшей подготовке некоторые задержки просто неизбежны — например, внезапное стихийное бедствие, которое влияет на оценку, слияние банков, которое задерживает обработку кредита, или смерть в семье ключевой стороны.

Общайтесь немедленно: Расскажи всем, как только вы узнаете. Ожидание только ухудшает ситуацию.
Получить пересмотренные сроки в письменной форме: Спросите кредитора или титульную компанию о новой предполагаемой дате закрытия.
Разумно договориться о продлении: Если вы являетесь продавцом, вы можете иметь право на оплату за день за задержку закрытия (пункты «время имеет значение»). Для покупателей попросите продавца согласиться на продление, а не на истечение срока действия контракта.
Держите эмоции под контролем: Помните, что большинство задержек связано с административными сбоями, а не с недобросовестностью. Сохранение спокойствия и профессионализм помогают решить проблему быстрее.

Заключительные мысли: скорость и уверенность достижимы

Закрытие недвижимости является сложным, но подавляющее большинство задержек предсказуемо и предотвратимо. Понимая общие подводные камни - проблемы с финансированием, проблемы с титулом, узкие места в инспекции и сбои в коммуникации - вы можете предпринять активные шаги, чтобы сохранить процесс. Начните рано, выберите свою команду мудро и оставайтесь на вершине каждого срока. С помощью стратегий, изложенных выше, вы можете значительно сократить типичный 45-60-дневный цикл закрытия, часто до 30 дней или даже меньше для хорошо подготовленных транзакций.

Покупаете ли вы свой первый дом, продаете ли вы переезд или инвестируете в аренду недвижимости, плавное, своевременное закрытие дает вам спокойствие и экономит ваши деньги. Реализуйте эти советы, и вы будете на пути к пересечению финишной черты с уверенностью.