Table of Contents

Ключевые выносы

  • Выселения могут быть законными зимой, но судебные графики и праздники могут вызвать задержки.
  • Арендодатели должны следовать строгим процедурам уведомления и суда; выселения из домов (блокауты, отключения коммунальных услуг) являются незаконными.
  • Арендаторы имеют право на жилой дом круглый год, включая рабочую тепло и водопровод зимой.
  • Помощь в срочной аренде и юридическая помощь доступны; действуйте быстро, если вы получите уведомление о выселении.

Зимние выселения: правовые основы

Многие арендаторы ошибочно полагают, что холодная погода автоматически замораживает выселения. На самом деле большинство штатов, включая Пенсильванию, Иллинойс, Нью-Йорк и Техас, позволяют выселениям проходить через зимние месяцы. Критическим фактором является не сезон, а то, следует ли арендодателю правильный юридический процесс. В Соединенных Штатах нет широких «зимних запретов на выселение», хотя в некоторых городах или округах действуют временные моратории во время экстремальных холодов или чрезвычайных ситуаций в области общественного здравоохранения.

Федеральный закон не запрещает зимние выселения. Вместо этого правила выселения регулируются государственными законами и местными судебными процедурами. Арендодатели должны получить судебное постановление, прежде чем заставлять арендатора уйти. Выселения по самопомощи - смена замков, отключение коммунальных услуг или удаление вещей - являются незаконными везде, в любое время года.

Требования к уведомлению и сроки

Процесс выселения обычно начинается с письменного уведомления от арендодателя. Тип уведомления и время, которое вы должны ответить, зависят от причины выселения и закона штата.

  • Неоплата аренды:] Большинство штатов требуют от 5 до 30 дней уведомления о выплате или прекращении. Например, Пенсильвания требует 10 дней уведомления; Иллинойс разрешает 5 дней для месячной аренды и 10 дней для годовой аренды.
  • Нарушение условий аренды: Периоды уведомления сильно различаются. Некоторые штаты дают арендаторам несколько дней для исправления нарушения, другие требуют немедленного соблюдения.
  • Арендаторы по потолку (пребывание после окончания аренды): Сроки уведомления обычно короче, часто 30 дней или меньше.

Если арендодатель не отбывает правильное уведомление или не подает надлежащим образом в суд, все выселение может быть отклонено или отложено. Арендаторам следует тщательно рассмотреть уведомление на предмет точности - многие ошибки совершаются в датах, суммах задолженности или описаниях имущества.

Роль Суда

Выселения требуют судебного слушания. Арендодатели не могут просто «выкинуть вас» даже зимой. Шериф или констебль исполняет приказ о выселении после того, как судья вынесет решение. Суды часто имеют специальные докеты для дел о выселении, а зимняя погода может замедлить процесс. Сильный снег, праздники или закрытие здания суда могут отодвинуть слушания на несколько дней или недель. Однако это не гарантируется - арендодатели все еще могут получать и выполнять приказы.

В некоторых штатах, например в Массачусетсе, действует «мораторий на выселение зимой» для определенных объектов недвижимости, но это узкие исключения.

Защита жильцов и специальные зимние условия

Хотя зима не останавливает выселения, несколько правовых мер защиты могут помочь вам остаться в вашем доме или, по крайней мере, замедлить процесс.Знание этих прав имеет важное значение, если вы получите уведомление о выселении в январе или феврале.

Моратории на выселение и чрезвычайные распоряжения

Во время экстремальных погодных явлений, таких как полярные вихри, метели или чрезвычайные ситуации в области общественного здравоохранения, некоторые местные органы власти вводят временные моратории на выселение. Например, во время пандемии COVID-19 CDC ввел общенациональный мораторий, который защищал многих арендаторов. Аналогичные чрезвычайные распоряжения были приняты на уровне штатов и городов во время похолодания.

Чтобы воспользоваться мораторием, вам обычно нужно показать прямые трудности, такие как падение дохода или состояние здоровья. Моратории не прощают аренду — они только задерживают процесс выселения. Как только мораторий отменяется, дело о выселении может возобновиться. Всегда проверяйте с местной организацией арендатора или юридической помощью, чтобы увидеть, есть ли в вашем районе активный мораторий.

Арендаторы в государственном жилье или Раздел 8 ваучерных программ имеют дополнительную защиту. Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) требует специальных процедур уведомления и слушания перед выселением субсидированного арендатора. Эти меры защиты применяются круглый год, но вы должны документировать свое дело и оперативно реагировать на любые уведомления.

Гарантия обитаемости зимой

Каждый штат признает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания в жилых помещениях. Этот правовой принцип требует от арендодателей поддерживать недвижимость в безопасном и пригодном для жизни состоянии. В зимний период основные услуги, такие как тепло, горячая вода, электричество и сантехника, становятся необоротными. Если ваш арендодатель не обеспечивает достаточное тепло (обычно определяется как поддержание температуры не менее 68 ° F в жилых районах), у вас есть законные варианты.

Общие проблемы обитаемости зимой:

  • Отсутствие тепла или недостаточное отопление.
  • Разбитые печи или котлы с отложенным ремонтом.
  • Замороженные трубы или отсутствие проточной воды.
  • Плесень, чертежи или структурные пробелы, которые делают устройство непригодным для жизни.

Если вы сообщите о проблеме обитаемости, и арендодатель не исправит ее, вы можете:

  • [[ФЛТ:0]]Отказаться от аренды [[ФЛТ:1]] до тех пор, пока не будет произведен ремонт (только после соблюдения надлежащих процедур).
  • Ремонт и вычет — оплата за фиксацию и вычитание стоимости из арендной платы.
  • В крайнем случае, нарушьте договор аренды (FLT: 1) без штрафа.
  • В суде по выселению утвердите защиту — утверждайте, что неспособность арендодателя сохранить имущество оправдывает неуплату или прекращение аренды.

Всегда документируйте все: фотографии, видео, запросы на ремонт (желательно в письменной форме), а также любые ответы от арендодателя.

Защита от возмездия

Если вы жаловались на проблему обитаемости, арендодатель не может выселить вас в отместку. В большинстве штатов есть законы, которые запрещают возмездие за сообщение о нарушениях кодекса, вступление в союз арендаторов или осуществление других законных прав. Если уведомление о выселении приходит вскоре после того, как вы подали жалобу, у вас может быть сильная защита.

Доказательство возмездия может быть жестким, но суды часто рассматривают сроки. Выселение, поданное в течение нескольких дней или недель после подачи жалобы, предполагает мотив возмездия. Защита от возмездия не автоматически останавливает выселение, но может дать вам рычаг для переговоров или увольнения дела.

Программы экстренной помощи в аренде

Финансовые трудности являются наиболее распространенной причиной зимних выселений. Если вы не можете оплатить аренду, обратитесь за экстренной помощью по аренде до того, как дело о выселении будет прогрессировать. Многие программы все еще существуют после эпохи COVID-19.

Федеральная и государственная помощь

Программа чрезвычайной помощи в аренде (ERA) распределяла миллиарды долларов между штатами и населенными пунктами. Некоторые из этих средств все еще доступны. Вы можете искать местные программы через поиск помощи по аренде Бюро по финансовой защите потребителей или ваше государственное жилищное агентство. Национальная коалиция по малообеспеченному жилью также поддерживает обновленный список ресурсов.

Право на участие обычно требует финансовых трудностей из-за COVID-19 или другого документально подтвержденного кризиса, риска бездомности и дохода на уровне или ниже 80% среднего дохода района. Некоторые программы покрывают просроченную арендную плату, будущую арендную плату и даже счета за коммунальные услуги. Применение досрочно имеет решающее значение, поскольку средства ограничены и распределены на основе первого поступления, первого обслуживания.

Местные и некоммерческие ресурсы

Во многих городах действуют программы экстренной помощи в аренде, финансируемые местными налогами или федеральными грантами на блоки. Например, программа PHLRentAssist в Филадельфии может помочь арендаторам с задолженностью до 12 месяцев. Некоммерческие организации, такие как юридические услуги сообщества, телефон доверия United Way 211 и католические благотворительные организации часто управляют помощью в аренде или подключают арендаторов к ресурсам.

Если вам грозит выселение, спросите суд или юридическую помощь о законах «оплата за пребывание». Некоторые штаты позволяют арендаторам прекратить выселение, заплатив всю причитающуюся арендную плату до слушания. Даже если у вас сегодня нет денег, грант на аренду может покрыть всю сумму.

Судоходство по суду зимой

Если вы получили повестку о выселении, не игнорируйте ее. Пропуск даты суда приводит к решению о неисполнении обязательств, и арендодатель может получить судебный приказ очень быстро. Вот чего ожидать зимой.

Расписание и задержки

Суды обычно открыты круглый год, но зимняя погода может вызвать закрытие или задержки. Некоторые суды закрываются на День Мартина Лютера Кинга-младшего, День президентов или местные праздники. Если слушание перенесено, вы получите новую дату по почте. Проверьте в офисе клерка, если вы пропустите уведомление из-за задержек почты, связанных с погодой.

В некоторых юрисдикциях судьи могут предоставлять дополнительное время в зимний период арендаторам, которые не могут платить из-за потери работы или болезни, связанной со снегом. Это не гарантируется, но стоит поднять на слушании. Будьте готовы объяснить, почему вам нужно продление и предоставить доказательства (письма о рассрочку, медицинские записи и т. д.).

Юридическое представительство и самопомощь

У вас есть право на адвоката в суде по выселению, но правительство в большинстве случаев не предоставляет его бесплатно. Однако во многих городах сейчас есть программы «права на адвоката», которые гарантируют юридическое представительство для малообеспеченных арендаторов. Например, Сан-Франциско, Нью-Йорк и несколько других приняли такие законы. Даже если вы не можете получить бесплатного адвоката, вы можете представлять себя (pro se). Многие суды предлагают центры самопомощи с формами и инструкциями.

Во время слушания судья попросит арендодателя представить доказательства аренды, уведомление и причину выселения. У вас есть право перекрестного допроса свидетелей и представить свои собственные доказательства. Общей защитой зимой является неспособность арендодателя поддерживать тепло или другие основные услуги. Если вы можете показать, что арендодатель нарушил гарантию на пригодность для проживания, судья может отклонить дело или уменьшить причитающуюся арендную плату.

Порядок выселения и правоприменение

Если судья вынесет против вас решение, суд выдаст «письмо о владении» или «приказ о выселении». Арендодатель не может удалить вас самостоятельно; они должны назначить исполнение шерифом, констеблем или судебным приставом. В некоторых штатах шериф обязан уведомить вас за 24-48 часов до физического перемещения. В зимний период исполнение может быть отложено, если офис шерифа не укомплектован персоналом или если погодные условия делают перемещение небезопасным. Но не полагайтесь на это — у вас могут быть только дни, чтобы найти новое место.

Как получить юридическую помощь во время зимних выселений

Время имеет значение. Как только вы получите уведомление об уходе или повестку о выселении, начните искать юридическую помощь.

Бесплатная и недорогая юридическая помощь

Организации по оказанию юридической помощи предоставляют бесплатные консультации и представительство для арендаторов с низким доходом. Они могут помочь вам понять ваши права, ответить на выселение и договориться с арендодателем. Найдите своего местного поставщика юридической помощи через ищущего Корпорацию юридических услуг .

Во многих юридических школах также есть жилищные клиники, где студенты, под наблюдением лицензированных адвокатов, занимаются делами о выселении. Ассоциации адвокатов часто проводят программы pro bono. Например, Постоянный комитет Американской ассоциации адвокатов по правовой помощи и неимущим обвиняемым может указать вам правильное направление.

Частные адвокаты

Если у вас скромный доход, некоторые частные адвокаты берут дела арендаторов по скользящей шкале или фиксированной цене за ограниченное представительство (несвязанные услуги). Вы можете нанять адвоката для рассмотрения вашего уведомления, составления ответа или явки на одно слушание. Чтобы найти квалифицированного адвоката по защите от выселения, проверьте свою адвокатскую реферальную службу адвокатской ассоциации штата .

При собеседовании с адвокатом спросите об их опыте работы с делами о зимнем выселении, знании местного закона о арендодателе-арендаторе и сборах. Многие предлагают бесплатную 30-минутную консультацию. Используйте это время, чтобы оценить, ясно ли адвокат общается и кажется ли он искренне заинтересован в вашем деле.

Проверка полномочий и дисциплинарной истории

Перед наймом любого адвоката проверьте его лицензию и дисциплинарную документацию в вашей ассоциации адвокатов штата. Чистая запись предполагает профессионализм и компетентность. Избегайте адвокатов с недавними санкциями, приостановлением или несколькими жалобами. Большинство веб-сайтов адвокатов штата позволяют вам искать по имени и просматривать общественную дисциплину.

Онлайн-рейтинговые платформы, такие как Avvo, могут дать вам быстрый обзор, но взять их с крупиной соли. Рейтинг «Суперб» хорош, но личные рекомендации от групп защиты арендаторов часто более надежны. Если вы столкнетесь с адвокатом с рейтингом «Чрезвычайная осторожность» или активным дисциплинарным разбирательством, перейдите к другому кандидату.

Стратегии самопомощи и адвокатуры

Даже без адвоката вы можете предпринять шаги, чтобы защитить себя во время зимнего выселения.

Организуйте свои документы

Сохраните копии:

  • Аренда и любые изменения.
  • Все уведомления от арендодателя (платить или бросить, выселение повестки и т.д.).
  • Квитанции об аренде, банковские выписки и платежные записи.
  • Ремонт запросов и ответов арендодателя (электронные письма, тексты, письма).
  • Фотографии или видео с проблемами обитаемости.
  • Любая корреспонденция от юридических служб или органов жилищного строительства.

Наличие хорошо организованного файла может укрепить ваш случай и помочь вам действовать быстро.

Поговорите со своим арендодателем

Иногда общение может предотвратить судебное дело. Если вы не можете оплатить аренду из-за временного кризиса - потери работы, неотложной медицинской помощи, отключения коммунальных услуг - объясните ситуацию и предложите план оплаты. Некоторые арендодатели могут согласиться отложить аренду или принять частичные платежи, чтобы избежать затрат и хлопот выселения. Получите любое соглашение в письменной форме.

Если выселение связано с нарушением договора аренды, спросите, можете ли вы исправить проблему (например, удалить несанкционированного питомца или прекратить чрезмерный шум).

Контакты Союзы арендаторов и группы адвокатов

Местные союзы арендаторов могут предоставлять консультации, направления, а иногда и представительство. Они часто организуют встречи с арендодателями и могут помочь вам договориться. Даже если они не могут взять ваше дело, они могут объяснить процесс местного выселения и связать вас с ресурсами. Поиск «союза арендаторов» плюс ваш город или округ онлайн.

Пользуйтесь Центром самопомощи Суда

Во многих судебных учреждениях есть центр самопомощи или жилищная клиника. Сотрудники там (обычно не юристы) могут помочь вам заполнить формы, понять процесс слушания и узнать о ваших юридических вариантах. Некоторые суды даже предоставляют адвокату несколько минут бесплатной консультации в часы высадки. Воспользуйтесь этими услугами - они бесплатны и предназначены для людей без адвокатов.

Дополнительные ресурсы

Заключение

Зима не защищает автоматически вас от выселения, но и не делает бессильными. Арендодатели должны соблюдать закон, и у вас есть права, которые остаются в полной силе независимо от термометра. Ключ в том, чтобы действовать быстро: проверить уведомление, обратиться за юридической помощью, изучить помощь по аренде и подготовиться к суду. При правильной информации и поддержке можно оспорить несправедливое выселение или хотя бы купить время, необходимое для безопасного перехода.

Никто не должен сталкиваться с зимней бездомностью в одиночку. Если вы находитесь в кризисе, позвоните 211 за помощью в жилье, свяжитесь с группой защиты арендаторов или поговорите с адвокатом по юридической помощи сегодня.